万科有山复盘报告(区域汇报版本)

大老社区巡展； 老带新入户关怀：特定节假日，以“老业主关怀计划”为由，将“老带新免物
到户。
售楼处开放前—— 7大商圈主题巡展
商圈巡展：选择七宝、长风、西郊、徐泾、北闵行等地的7大重点商圈，通过 的搭建展示、移动摩登相框、打破玫瑰墙等创新的事件营销互动，增加巡展人 目微信粉丝量，并通过微信让项目在行业内与市场传播。
12.19同行见面会——有 1
山产品发布会，集中邀约
范
同行媒体见面会，快速短
户
时间内同行媒体口碑传播， 对
产品影响力快速提升。
冲
认购客户属性及未购原因分析
认购客户居住区域分布
青浦新 城，1
赵巷， 2
本案
中
西长宁，8组
公园
1
天山2 ，虹仙桥霞2，， 北
2
九亭， 3
七宝， 8
徐
北闵行，
莘庄， 1
增加客户粘性动作——推出购房宝理财活动
购房神器：2万送2万
认购期：11月10日-11月17日 产品期限：31天 预期现金收益：年化5.6% 赎回日期：12月22日 购房优惠：1000元起投，满2万享2万
购房折扣
示范区开放——抢开售楼处、商业街、上下叠样板间
商业街现场包装
11
认购客户工作地图：
认购客户的工作区域分布与前期认筹方向基本一致。 其中，大多数浦东客户夫妻双方中，一方仍是在项目就近板块工作，存在工作源关系。
七宝、徐家汇、虹桥将作为下一阶段工作区域客户的拓展重点。
认购客户媒体渠道——认知途径
认购客户来访渠道统计
8
7
7
6
6
5
5
4
4
4
4
3
3
3
3
2
2
2
1
0
Logo、电话号码固定
1屏：香樟光影后的海派精粹
2屏：举步之间皆繁华 2000㎡全能商业配套
3屏：11月 海派精粹售楼处 及 示范区实景开放
阶段三：上叠
3
11月底至12月
Logo、电话号码固定
1屏：玫瑰花园里的上海梦
2屏：约40㎡南向大花园·6.6米大横
3屏：大三房精工叠墅，12月盛装发
松江新
与前期预判基本一致。北闵行（如七宝城、，1九亭）、西长宁（天山、仙霞、 汇为认购客户重点居住区域，以上片区房价较高，首改需求强烈，导入量相对大。
认筹与认购客户居住分布对比：
认筹客户居住地图：
认购客户居住地图：
与前期认筹方向一致的是，北闵行、西长宁为认购客户重点居住区域。 同时出现前期预判中未列为重点片区的客户，如徐家汇的客群非常显著，是下阶段策略
牵引长宁西区，如北新泾、天山、虹桥、漕
新城
松江新城、泗泾、青浦本地客户为补充客源
售楼处开放前—— 分阶段线上炒作
阶段主题 阶段一：项目形象期
1
10月至11月中旬
Logo、电话号码固定
1屏：院落里的上海
2屏：海派格调，精工墅区
3屏：11月售楼处亮相 刷新摩登封面
阶段二：商业街呈现
2
11月中旬至11月底
万科有山首次开盘
营销回顾：
赵巷项目8月至12月工作铺排：
2014年
8月
10月
11月
11.29 售楼处开放
12月
12 上叠
开
强蓄客期
12.6 下叠样板房
开放
测试意向、精准锁客
开盘
项目自蓄客期至开盘：共计3700组有效留电，908组有效来访，153组认
开盘情况回顾——截止1月16日，成交60组
1# 2# 3# 4# 5#
获知渠道分析：
认购客户中，通过非业主介绍、万科老业主介绍、以及员工推介信息的成交比例最 次网络推广有22%的渠道占比，其中搜房网9%，安居客13%。另外前期巡展客
售楼处开放前—— 重点经济园区大客户拓展
北京银行
工上银行 北京银行
奥托公司
渣打银行 大华银行
农业银行
交通银行
大华银行
工上银行
建设银行
奥托公司
临 空
恒生银行 渣打银行
临空
大华银行
宏核审图公司
光大银行
宏核审图公司
腾讯
光大银行
招商银行
漕河泾 航天动力
同济协力公司 大唐移动
版块 企业园区
合作银行
合作供应商 大企业拓展
阶段四：下叠
4
12中旬至12
Logo、电话号码固定
1屏：浪漫星空下的海派天地
2屏：三重露台·阳光阁楼·6.6米大横
3屏：大三房精工叠墅，12月盛装发
售楼处开放前—— 西南6大老社区重点深耕
关键点位桁架展示：在白马花园、城市花园等老社区重要点位的桁架上画，推 亲子互动小型巡展：以亲子互动的形式，周末在城市花园、朗润园、假日风景
44# 46#
13#
14#
7# 8# 9#
53#、 54 ＃
45#
47#
20# 23# 26# 29# 32# 35#
推盘产品
产品形态 面积（平米） 推盘套数
叠拼，负1-2F下叠，1-5F上叠 下叠约110㎡，上叠约114㎡ 148套(1、2、3、4、5、7、8
资源
整体处于整个小区西北面，南 出行方便。其中1#、2#、3#、 在噪音和扬尘影响、13#靠近保
均价（元/平米）
3060
12月13日认筹至12月27日（开盘） 截止2015年1月16日，实际认购60
未推出170套
已推出148套
前期营销推广重点动作
客户 预判
青浦
沪渝高速
核心客户 辅助客户 补充客户
本案
泗泾
北新 泾
天山
航 华
七宝
龙
柏 虹
桥
漕河 泾
九亭
前期，预判闵行西区，如七宝、航华、龙柏
松江
拓客手段： •上下班交 •园区关键 •人流密集 •园区购房 •企业专场
增加客户粘性动作——邀约前期蓄积客户观影
大片来袭：邀约前期蓄积客户观影
观影时间：11月1日 观影地点：长风景畔电影院 参与人数：320组左右 活动流程：
物料摆放—销售员为客户解答项目相关问题 形象片播放—全新宣传片亮相 项目现场推介—项目营销负责人激情开场 购房宝信息释放—购房大优惠传播
而地缘性客户，如赵巷、青浦，在认购过程中，反而出现因面积小而接受度差的现象。
认购客户工作区域分布
青浦新 城，2
西长宁，6组 中
仙霞，
园
虹桥， 1
4
徐
七宝， 8
本案
七宝，8组 莘庄， 1
七宝、徐家汇、虹桥、浦东（陆家嘴）片区为认购客户重点工作区域。
认筹与认购客户工作分布对比：
认筹客户工作地图：
实景图
7
5
百度文库
实景图
9
示范区范围图
8
实景图
138
示范区开放——持续外拓，以周为节点，大活动立势
促进来访
12.6海派音乐节— —下叠示范区开放， 邀约媒体以及叠墅 意向客户到访，引 爆市场关注。
12.12亲子嘉年 华——实体店 盛大开放，释 放认筹信息， 邀约客户到访。
12.17中介誓师大会， 邀约几十家门店，几 百人到访，现场宣传 本项目，中介激励， 快速调动中介积极性。