地铁对区域发展影响-上海为例

海GDP的增长产生拉动效应
以上海为例
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经济效益
地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能 结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有 乘数效应
以1990到 2001年上 海交通运 输投资和 房地产投 资数据为 基础进行 回归分析 交通运输 投资对房 地产投资 的回归系 数为 6.281 以明珠线 二期为例， 132.67亿 元的投资 将带动房 地产投资 828亿元
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带动的房 地产投资 将占到 2001年度 上海GDP 总值的 16%左右
以上海为研究对 象得到的结论
以轨道交通明珠线二期工程为 例， 132.67 亿元的投资将带动 房地产投资 828 亿元，这将占 到 2001 年 度 上 海 GDP 总 值 的 16％左右 产业效益 明珠线二期工程沿线的功能结 构将会进一步向金融、商贸、 旅游、信息服务、行政管理等 第三产业转移，用地结构将出 现明显的置换，从总体趋势来 看，沿线商业、办公用地的比 重会有不同程度的提高，普通 住宅用地比重会有减少，工业 用地面积将大幅下降 人口、就业效益 地铁建设对人口产生集聚作用， 创造更多就业机会，从而诱发 消费和需求，对经济增长具有 乘数效应
徐家汇商城围绕地铁而建的商业
布局大大提升了该地区的商业地产 价值
徐家汇地铁站点附近的营业性商
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12 11
9 75 4 8 6 3
2 1
业用房成为商家的最佳选址 云集多家大型百货商场
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徐家汇站
徐家汇中心广场占地1.2平方公里， 徐家汇地铁站共开14个出口，使
区域内的水平客流和垂直客流的组 织、引导趋于合理化，为房地产开 发商和零售商家提供了无限商机
值的最大影响范围在市区一 般为500m至1km，在郊区为 2km至3km，依据城市的不 同和区域不同，影响和辐射 范围略有不同。如果楼盘离 地铁车站太近，则地铁所产 生的噪音会使局部地段房价 有所下降。
随着距离地铁交通站点半
径的增加，项目价值呈递减 趋势；如忽略地铁站而以地 铁线为基准，物业价值会随 着到地铁线距离的增加呈梯 度递减趋势
中低档房地产密集的
辐射范围增加
城市中心区
地铁开通
居住群体扩大
城市边缘
片区相对于高端房地产 密集的片区升值空间会 更大一些，而新开发区 域也相对于老开发城区、 在前景预期方面更胜一 筹。
支撑
居住郊区化 次级商务中心 白领置业群增加
城市功能提升 居住环境改善
交通时间缩短
片区开发升温
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VS
金铭新水岸 虹桥领地 6500 8000 7400 7300 新梅莘苑 莘庄片区均价
7300元/平米
2006年莘庄地铁站周边住宅的
莘 庄
地铁开通前后莘庄片区价格变化走势
8000 7000 6000
均价已经达到10000元/平米以 上
“地铁一号线给莘庄
带来的楼市奇迹简直 就是教科书式的；没 有地铁，就没有莘庄 今天的繁荣。”
地铁对房地产影响最
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直接的结果，除了促进 市场格局的重整，还对 住宅价值产生影响。
从地产市场格局来说，
地铁对房地产的价格影响机理
城市功能强化 集客能力增加 辐射范围扩大 商业中心强化 办公区域集中 沿线中小户升温 支撑
地铁不仅会加速沿线片 区房地产市场的发展和 成熟，还会加速片区价 值的重组
旧城改造、商业兴起
发展阶段 （80年代—90年代）
地铁1号线
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地铁开通、繁华商圈
成熟阶段 （90年代——）
置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、 居住为主、旧城区 莘庄地区数万人口形成了大规模的 商住互动，使徐家汇由“林家铺子” 式的商区发展成为繁华的城市副中 起步阶段 心 （改革开放初期） 目前徐家汇年商业销售额60亿元， 日人流量近80万人次
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上海地铁研究
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地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解 了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长
上海基础设施投资增长与GDP增长比较
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在 20 世纪 90 年代，上海市经
济的快速增长在一定程度上得 益于以“路沟桥”为主的城市 基础设施投资以及由其带动的 房地产投资拉动的。大批“路 沟桥”基础设施建设项目为上 海市近十年的经济增长作出了 极大的贡献。 长呈正相关关系
地铁明珠线二期工程能给上
年份
固定资产投资总额（亿元） 1934.73
GDP（亿元） 4950.84
固定资产投资对GDP总量的贡献作用 2.65
基础设施投资与城市GDP增 2001
以明珠线二期投资为例
年份 2001 明珠线二期总投资 （5年建设期） 132.67亿 2.65 351亿 70亿 对GDP贡献作用 增加GDP 年均增加GDP 占上海2001年 GDP的比重 1.4%
地铁1号线
地铁开通之前还存在大量的农田， 房地产处于极低的发展水平。
当1997年地铁1号线通车以后，
莘庄至徐家汇的时间缩短到了15 分钟以内，极大的拉动了莘庄房 地产的价格，目前已经成为配套 齐全、工薪阶层购房的重要选择 区域，成为上海市重要的人口导 入区。
2003年莘庄片区住宅均价为
地铁15分钟

区域内

近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨 目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天
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上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动 趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展
上海莘庄位于外环线以外，在
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12000 13500 11500 12000
凯旋豪庭 尚都 徐家汇 中心区 颐峰苑 徐家汇片区
5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
——业内人士
地铁 通车 10
徐家汇商圈 各物业租金/价格
徐家汇商圈
地铁站点的14个出口
商铺租金
写字楼租金
住宅均价
30-50元/平方 0.6-0.8美元/平 1.8万-2.2万元/ 米/天 方米/天 平方米
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地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区 域的配套环境，拓展了其空间容量，推动了陆家嘴金融城 的建设和发展
改善城市投资环境 地铁的快速便捷使城市的距离越来越近， 城市的规模也因此可以发展得越来越大。 为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限 商机的“地铁经济”，从而带旺一个片 区，增加物业升值空间。
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地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效 率和变输能力，以及人群的集中能力
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地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的 轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具
沿线商业提升生活空间和便利度 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以 通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公 地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行 社交活动的场所。
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地铁建设 效益
金融 住宅
商贸
旅游
地铁投资建设 进一步扩 大就业和 增加收入 刺激消费 品生产
产生集聚 效应
乘数 效果
引起消费
工业
服务 住宅 商业
增加收入 和扩大就 业
和投资增加Байду номын сангаас
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徐家汇处于辐射型交通的枢纽位
上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业 金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展 成为上海最繁华的商圈和城市副中心
为上海乃至全国金融中心的
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陆家嘴CBD
陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼 的集聚地
已成熟的区域,其交通网络完
陆家嘴站
地铁2号线
善,公交线路发达,出行方便,地 铁的开通会进一步扩大其辐射 范围和凝聚力,起到“锦上添花” 的效用

浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6 浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”
高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间 和时间的变化而呈现不同
第一影响区域——距离站点步行或者 自行车距离5-10分钟，适合发展高等 级功能，包括高级办公、商业以及居 住，开发强度高；通常是地价最高、 最先发展起来的区域;开发强度很高 （very high)
第二影响区域——距离站点通过其他交 通方式15分钟内可以到达（包括交通以 及换乘时间），是上述高等级功能的备 选区域同时适合布局可进行产业聚集 （cluster)的相关功能；开发强度较高 （high) 第三影响区域——距离站点通过其他交 通方式需要15分钟以上的时间（包括交 通以及换乘时间），取决于地段状况可 以发展多种功能；开发强度取决于地块 以及开发内容
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资料来源：Schütz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban 3 development by High-Speed Traffic) Heft 6,
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E 至D 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m 1km，在 郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同
在研究交通系统与资产价
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值的关系时，使用最为广泛、 最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价 格模型”，该模型旨在建立 商品隐含特征与其价值之间 的函数关系。
地铁对沿线住宅房地产增
地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线
对房地产价值的正向影响 可达性 对边缘地带 对中心地带 地铁站 噪音 到地铁站的距离