房屋外墙使用权的归属
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知文章属性•【制定机关】建设部(已撤销)•【公布日期】2002.03.27•【文号】建住房[2002]74号•【施行日期】2002.03.27•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。
二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
（二）外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
（三）斜面结构屋顶房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
（四）不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
（五）变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
（六）非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
（七）楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
（八）公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。
浅析建筑物区分所有权之共有部分
浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
住宅小区外墙面所有权属于谁
住宅⼩区外墙⾯所有权属于谁
依据我国《民法典》的规定，房屋的所有权是以登记为准的，居民购买房屋的时候，要办理房屋所有权的登记，并且取得房屋的房产证，⽽住宅⼩区有很多的部分组成的，那么住宅⼩区外墙⾯所有权属于什么⼈的？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
住宅⼩区外墙⾯所有权属于谁
《民法典》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
住宅⼩区外墙⾯所有权属于谁”据此，居民住宅⼩区的外墙⾯不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙⾯不拥有所有权。
居民住宅⼩区的外墙⾯属于全体业主所有。
居民住宅⼩区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙⾯拥有合理使⽤的权利。
这⼀权利是业主专有权⾏使的合理延伸。
合理使⽤的标准有⼆：
⼀是不以盈利为⽬的；
⼆是为了更好地利⽤专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时⼜不损害⼩区其他业主的共同利益。
业主对与其紧密相连的外墙⾯进⾏合理利⽤也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
相信⼤家看了上⾯介绍后，对于怎么解决要注意什么的责任的法律知识有了⼀定的了解，如果你还有关于这⽅⾯的法律问题，请咨询店铺律师，他们会为你进⾏专业的解答。
最高法院建筑物区分所有权解释
中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
为什么业主有权自行在外墙安装广告牌
为什么业主有权自行在外墙安装广告牌？建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。
业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。
【案情简介】2004年6月业主徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州双牛大厦裙房1-2层商铺房屋所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。
2006年11月至12月间，经业主徐某书面同意，该公司对房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。
对此行为，装修期间业主委员会、物业管理公司及部分业主认为双牛大厦外墙立面系全体业主共有，徐某和该公司无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。
随后,为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，2006年,受双牛大厦业主大会委托，双牛大厦业主委员会对外立面使用作出了专门规定，如：从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用；程序上应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批；外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签。
使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金帐户，由业主委员会监管；对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决，等等。
双牛大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次被告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。
依据业主大会的授权业主委员会诉请法院判令徐某和该公司立即将大厦裙房二楼外墙立面恢复原状（拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准）并承担本案诉讼费。
【法院判决】法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权。
论住宅小区公用部分的权属与利用
法律实务zhigong falv tiandi-44-2017 年第 8 期职工法律天地摘 要：《物权法》第六章规定了住宅小区业主的建筑物区分所有权的相关内容，《建筑物区分所有权解释》又对物权法中规定不明的部分做了解释。
但二者综合来看，仍存在规定的模糊和疏漏，导致实践中相关公用部分权属的纠纷持续增多。
住宅小区的屋顶平台应属业主共有，但可以在其上设置专有使用权。
住宅小区的会所应属开发商所有。
关键词：住宅小区公用部分；权利归属；建筑物区分所有权一、住宅小区公用部分划分建筑区划内的公用部分是指除建筑区划内业主专有部分外的其他组成部分，如小区内的道路、会所、车位等。
需要说明的是，这里的“公用”并不等于“共有”。
本文将公用部分分为两类，讨论其权属情况，并以物尽其用为原则给出利用方式的建议。
第一，建筑区划内的建筑物屋顶平台、外墙以及连廊等公用部分。
这类公用部分的特点是依附于建筑上，属于建筑物的基本结构，有较高的利用价值，且不能单独登记到某一权利主体名下。
《建筑物区分所有权解释》虽明确规定此类公用部分归区分所有的业主共有，但实践中经常出现被开发商或单一业主独占，并造成权属不明的情况。
本文以屋顶平台为例。
第二，建筑区划内的业主会所、锅炉房、健身中心、学校等公用部分。
这类公用部分的特点是一般独为一栋建筑，具有针对性、专业性的功能，且可以登记在某个特定的主体名下，但现行法律及司法解释没有对这类设施的权属做规定，在实务中同样会造成产权不明的情况。
本文以业主会所为例。
二、屋顶平台的权属与利用屋顶平台是建筑物的上层层面，是建筑房屋上层的外围保护隔层。
此外，屋顶平台不一定指建筑物的顶层台面，还有可能是建筑物其他部位探出的平台结构，也称为露台。
与一般意义的阳台不同的是，阳台是建筑物内区分所有人专有房屋的组成部位，属于区分所有人专有权的效力范围。
实践中有几种不当做法，一是开发商将屋顶平台据为己有，利用屋顶平台的特殊位置架设广告牌进行收益。
外墙所有权楼上楼下划分标准
外墙所有权楼上楼下划分标准外墙所有权楼上楼下划分标准深度评估一、引言外墙所有权楼上楼下划分标准是指在多层住宅建筑中，针对楼层上下区域的归属和管理问题所制定的相关标准。
这涉及到房屋所有权的划分、物业管理、维护和修缮等方面的规定，对于居民和开发商来说都至关重要。
在这篇文章中，我们将深入探讨外墙所有权楼上楼下划分标准，为您逐步解析其背后的深度意义和具体执行细则。
二、外墙所有权的概念和意义1. 外墙所有权的定义外墙所有权是指在住宅建筑中，将外墙面积按楼层分割归属给不同业主或共有的规定。
其主要目的是明确外墙的归属权和使用权，便于相关维护和管理工作的进行。
2. 外墙所有权的意义在实际应用中，外墙所有权的划分对于小区管理、维护和修缮工作具有重要的意义。
合理的划分标准能够明确责任主体，规范管理行为，有效避免管理纠纷和法律矛盾。
三、楼上楼下划分标准的具体内容1. 按建筑面积划分一种常见的划分标准是根据楼层的建筑面积比例来确定外墙的所有权份额。
通常情况下，建筑面积越大的楼层所拥有的外墙份额也越多。
2. 按套型划分另一种划分标准是按照房屋套型的不同来确定外墙的所有权份额。
高层公寓通常会将顶层的外墙划分给顶层业主，而低层的外墙则划分给底层业主。
3. 其他划分标准除了上述两种常见的划分标准外，还有一些特殊情况会采用其他方式来确定外墙的所有权份额，例如按照房屋朝向、楼层高度等因素进行划分。
四、外墙所有权楼上楼下划分标准的问题与挑战1. 业主共识的难以达成在实际操作中，确定外墙所有权的划分标准往往会引发业主之间的意见分歧和纠纷。
尤其是对于存在特殊套型或楼层构造的建筑，很难达成统一的共识。
2. 管理和维护责任的划分困难外墙所有权的划分不仅仅涉及到归属问题，更重要的是在日常管理和维护中如何划分责任。
这需要细致周到的管理规定和明晰的责任界定。
3. 法律法规的规范性和适用性外墙所有权楼上楼下划分标准的实行，还需要在法律法规层面得到明确的规范和指导。
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
房屋外墙使用权的归属
房屋外墙使用权的归属对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，而合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也成了纠纷发生时争议的焦点。
探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。
根据物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。
区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将墙体归入共有部分；而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。
上述理论也成为界定外墙权属的依据，虽然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。
而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。
因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使方式有其特殊性。
按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。
”而《物业管理条例》也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
民法典 房屋外墙漏水新规
民法典房屋外墙漏水新规根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋外墙漏水问题被认定为物权纠纷，涉及房屋拥有、占有和使用的权利。
新的《民法典》在保护房屋外墙漏水的权益方面作出了一些规定。
首先，《民法典》明确了房主的权益。
根据民法的规定，房主享有使用、收益和处分房屋的权利。
因此，如果房屋外墙发生漏水问题，房主有权要求修缮，以保证正常的使用。
此外，房主还有权向漏水责任人要求赔偿因此而产生的损失。
其次，《民法典》规定了漏水责任的界定。
根据法律的规定，漏水责任要由漏水原因、漏水时机和漏水后果三个方面综合考虑。
如果是因为建筑设计、施工或材料问题导致房屋外墙漏水，责任应由施工单位、设计单位或材料供应商承担。
如果是因为邻居楼上的水管漏水问题导致房屋外墙漏水，责任应由水管使用者承担。
如果是因为地震、暴雨等不可抗力因素导致漏水，责任则由漏水发生时谁在房屋内决定。
再次，《民法典》规定了房屋外墙漏水的解决方式。
根据法律的规定，房主可以要求漏水责任人承担修缮责任。
修缮责任人有义务在合理的时间内进行修缮，并承担修缮费用。
如果修缮责任人未履行修缮责任，房主可以自行进行修缮，并追究漏水责任人的赔偿责任。
此外，《民法典》还规定了漏水责任的时效性问题。
根据法律的规定，房主享有时效权，即在漏水发现之日起二年内提起诉讼。
超过时效期限，房主将无法主张权益。
总之，《民法典》在房屋外墙漏水问题方面作出了明确的规定，保护了房主的权益，并规定了漏水责任和解决方式。
房主可以根据法律规定，要求责任人承担修缮责任并赔偿相关损失。
然而，对于具体的案件，最好还是咨询专业律师的意见，以得到个性化的法律指导。
外墙广告纠纷中专有权行使原则
公 平 合理
无不当
予 支持
。
”
的原则
被 告对该 部分 外 墙 的利 用 并
，
属 于 区 分 所有 人 生 活 利 用 上 不 可 或缺 的共 用部 分 基基础
、
如 建 筑物 地
、
原 告 的 诉 讼 请 求 理 由 欠充 分
法 院不
走廊
。
、
楼梯
、
消 防通 道
、
主 要梁柱
“
、
承 重 墙体
”
楼地
建筑
。
根据 《 中华 人 民共 和 国 民法 通 则 》第
法 院 审理 认 为
，
尽 管全 体 业 主 对 建 筑 物 的
，
心 重要 问题
。
往往 许 多 纠纷 就 是 围绕 着共 用 部 分 如何界定
。
、
如
也
外墙 立 面 享有 共 有权 建筑 物 中
，
但 并不排 除在 同
一
幢高 层
何使用 以及 收 益 如何处 分 等诸多方 面
称 之 为共 有 部 分
，
建 筑物 的共 用 部 分
不 可分 离的 状 态
。
，
处 于 事实 上
、
设备
、
设施
。
两 被告 对 该 部 分 外 墙 立 面 的使
，
共 用部分 通 常根 据 使用性 质 可 以 区分 为法 定共 用 部 分 与 约
定共 用部 分
，
用
，
为 其实 现 经 营 目的的需要
，
既 符合该房 屋 的
，
根 据 使用 对 象 可 以 区 分 为 全体 业 主 共 用 部 分与部
房屋外墙使用权的归属
房屋外墙使用权的归属对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，而合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也成了纠纷发生时争议的焦点。
探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。
根据物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。
区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将墙体归入共有部分；而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。
上述理论也成为界定外墙权属的依据，虽然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。
而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。
因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使方式有其特殊性。
按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。
”而《物业管理条例》也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
法律对阳台外空间使用权是如何规定的
法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的使⽤权是指所有⼈以⾃主的意思运⽤或利⽤其物的法律可能性。
使⽤权⼜划分为房屋使⽤权、⼟地使⽤权、集体⼟地使⽤权。
法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
法律对阳台外空间使⽤权是如何规定的双⽅争执的⼆楼阳台墙外空间利⽤权的问题，我国民事⽴法虽⽆明⽂规定，但⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间的利⽤权与⼆楼房屋所有权是密切联系在⼀起的，形成了⼀种事实上不可分离的状态，如果取得了⼆楼的所有权，应当认为对相应的⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间享有利⽤权。
审判实践中为调整⽬前⼤量存在的空间利⽤现象，法院可以公平合理的法律原则和社会⼤众所共同认可的准则进⾏评判。
⾼层建筑物是属于不同的所有权主体共有，其中⼀个所有权主体对墙外横向合理空间的利⽤总应遵守⼀个公共准则，才符合公共利益。
这就需要法官从当事⼈之间的利益冲突与所要调整的社会秩序之间寻求平衡点根据社会⼤众的⼀般观念，同⼀幢⾼层建筑物中的不同所有权主体，对各⾃墙外横向合理空间有优先利⽤的权利。
例如：⾃家空调室外机及晾⾐架的安装，⼀般只能安装在⾃家外墙的合理空间内，⽽不能任意安装到邻⼈的外墙上。
假如允许同⼀幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利⽤邻⼈的墙外空间，必然会导致空间利⽤的混乱局⾯，⼈为地引发纠纷，影响社会安定。
从⽣活实际来看，这也符合惯例和公平合理的精神。
被告所设置的⼴告牌虽未直接使⽤原告所购房屋⼆楼阳台的外墙，但对⼆楼阳台墙外横向空间进⾏利⽤时，显然妨碍了原告的正常使⽤，法院依照《民法典》的公平原则，⽀持了原告的诉讼请求，其裁判⽅向应属正确。
由于此类纠纷系由建筑物区分所有权⽽引发，故其理论和法律依据、权利性质、可利⽤空间的界定等等，仍须进⼀步探讨。
就本案⽽⾔，对相应的⼆楼阳台外侧的横向可利⽤空间利⽤权应强调“合理利⽤”，即此种空间的利⽤必须是符合法律、⾏政法规、规章的精神的，同时必须不违背全体业主的共同利益及社会公共利益。
修改购房合同外墙面使用权
尊敬的业主：您好！为了保障您的合法权益，提高物业管理的质量，现就购房合同中外墙面使用权的相关事宜进行如下说明和修改：一、原购房合同中外墙面使用权条款根据原购房合同，外墙面使用权归业主所有。
具体条款如下：1. 业主享有对外墙面的使用权，包括但不限于悬挂、张贴、涂写、安装等。
2. 业主在使用外墙面时，应遵守国家相关法律法规和物业管理规定，不得影响其他业主的合法权益。
3. 业主在使用外墙面时，如需改变外墙面原有设计或结构，应提前向物业管理处申请，经批准后方可进行。
4. 业主在使用外墙面时，应承担因使用外墙面而产生的相关费用。
二、修改后的购房合同中外墙面使用权条款鉴于原购房合同中外墙面使用权条款存在以下问题：1. 未明确外墙面使用权的具体范围，可能导致业主在使用过程中产生纠纷。
2. 对业主在使用外墙面时的行为规范不够具体，可能影响物业管理工作的顺利进行。
3. 未对业主改变外墙面原有设计或结构的审批程序进行详细规定。
现对原购房合同中外墙面使用权条款进行如下修改：1. 明确外墙面使用权范围：业主享有对外墙面的使用权，包括但不限于悬挂、张贴、涂写、安装等，但不得改变外墙面原有设计或结构。
2. 业主在使用外墙面时，应遵守以下行为规范：（1）不得擅自改变外墙面原有设计或结构；（2）不得影响其他业主的合法权益；（3）不得在外墙面上进行违法活动；（4）不得在外墙面上的物品损坏或脱落，造成他人损失。
3. 业主改变外墙面原有设计或结构的审批程序：（1）业主需提前向物业管理处提出申请，并提交相关设计图纸和方案；（2）物业管理处将组织专业人员对申请进行审核，确保设计符合相关规定和要求；（3）经审核通过后，业主方可进行施工。
三、修改后的购房合同中外墙面使用权条款实施时间自本说明发布之日起，修改后的购房合同中外墙面使用权条款正式实施。
四、注意事项1. 业主在使用外墙面时，应自觉遵守国家相关法律法规和物业管理规定，共同维护小区环境。
楼宇外墙面使用涉及什么法律问题
楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题建筑物外墙的所有权和使⽤权的归属问题是建筑物区分所有权中争议较⼤的问题。
楼宇外墙⾯应属业主共有，对外墙⾯的使⽤权应定性为对共有部分的专有使⽤权。
楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题？如果有相关的法律知识不了解的，不知道怎么做的时候，以下就是店铺⼩编整理的相关内容，听听店铺⼩编给出的具体意见。
楼宇外墙⾯使⽤涉及什么法律问题业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履⾏义务。
⼀般认为，业主对建筑物共有部分享有的权利主要包括对共有部分的使⽤、收益和处分三项权利。
按照共有财产之性质对共有财产进⾏使⽤是建筑物区分所有权⼈作为共有⼈之⼀项基本权利，如对楼宇之电梯、⾛廊等共有部分的使⽤。
对于共有部分的使⽤，各国⽴法均⼀致规定，区分所有权⼈依共⽤部分之⽤法或使⽤需要予以进⾏，⽽⾮依各区分所有权⼈对共⽤部分之应有份额予以使⽤。
楼宇外墙⾯既属于业主共有财产，共有⼈亦应当有权对其进⾏使⽤。
但由于楼宇外墙的特殊性，对楼宇外墙的使⽤通常是⽤于发布⼴告或安置招牌、灯箱等，只要其中有业主对外墙进⾏使⽤，势必在⼀定时间内对其他业主产⽣排他性。
这与业主对电梯、⾛廊等共有部分的使⽤有着不同的特点。
收益权主要是指业主依约定或对专有部分占建筑物⽐例对因共有部分所⽣利益进⾏分享的权利。
如将外墙⾯对外出租，每个区分所有权⼈均可按照其专有部分在建筑物中所占⽐例获得租⾦。
处分权是指业主有权对区分所有建筑物的共有部分进⾏处分，包括事实上的处分和法律上的处分。
在处分时不得损害建筑物的安全和完整。
业主有权依法将外墙⾯的使⽤权进⾏处分。
在享有上述三个权利的同时，建筑物区分所有权⼈还应当承担如下三个义务。
第⼀，按照共有部分的本来⽤途使⽤共⽤部分 业主在使⽤共有部分时，不得改变其性质和⽤途，如不得利⽤⾛廊堆放煤炭或杂物，不得在外墙上悬挂有碍观瞻的物体等。
第⼆，分担共同费⽤和负担共有部分所有⼈对共有财产进⾏管理、修缮和清洁必定要发⽣费⽤，共有⼈应当对这些费⽤进⾏分摊。
购房合同外墙_法律定义
一、定义购房合同外墙，是指在购房合同中，关于房屋外墙的归属、使用、维护等方面的约定。
外墙是指房屋主体结构以外的外围墙，包括房屋的立面、门窗等。
二、法律依据1. 《中华人民共和国民法典》根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，房地产开发企业应当按照规划要求，对房屋进行设计、施工、验收、交付使用。
房屋的附属设施、配套设施和公共设施，应当符合规划要求，并按照合同约定交付使用。
3. 《中华人民共和国建筑法》根据《中华人民共和国建筑法》第三十九条的规定，建筑物的设计、施工、验收应当符合国家标准。
建筑物外墙的设计、施工应当符合国家有关建筑节能、环保的要求。
三、外墙法律定义的具体内容1. 外墙归属购房合同中，外墙的归属一般有以下几种情况：（1）归开发商所有：在房屋销售过程中，开发商负责外墙的设计、施工、维护等，外墙的产权归开发商所有。
（2）归业主所有：在房屋销售过程中，开发商与业主协商一致，约定外墙的产权归业主所有。
（3）归共有：外墙的产权归业主共有，业主按照各自拥有的份额享有外墙的使用权。
2. 外墙使用（1）外墙的使用应当符合城市规划、建筑规范等相关法律法规的要求。
（2）业主在使用外墙时，不得擅自改变外墙的结构、外观，不得擅自在外墙上设置广告、标语等。
3. 外墙维护（1）开发商负责外墙的维护工作，确保外墙的完好。
（2）业主在使用外墙过程中，应当爱护外墙，不得损坏外墙。
四、外墙法律定义的效力购房合同中外墙的法律定义具有以下效力：1. 具有法律约束力：购房合同中外墙的法律定义对合同双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行义务。
2. 具有优先效力：购房合同中外墙的法律定义在处理相关纠纷时，具有优先于其他法律规定的效力。
3. 具有公示效力：购房合同中外墙的法律定义对外墙的归属、使用、维护等方面具有公示效力，他人不得侵犯。
物权法关于物业管理规定
第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条以下事项由业主共同决定：〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；〔四〕选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人；〔五〕筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；〔七〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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房屋外墙使用权的归属
对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，而合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也成了纠纷发生时争议的焦点。
探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。
根据物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。
区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将墙体归入共有部分；而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。
上述理论也成为界定外墙权属的依据，虽然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。
而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。
因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使方式有其特殊性。
按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。
”而《物业管理条例》也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
”
我们知道，在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。
实际上根据《商品房销售公摊规则》本
幢楼购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼“区分所有权人全体”因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。
那么，购房合同中如果将外墙面的使用权约定属于非所有权人，只有“区分所有权人全体”才是有权出让主体。
实际上在发生纠纷时，争议就在于开发商认为每个购房人均签署了约定条款，即说明是“各所有权人一致同意”对外墙面使用权的处分，而购房人却不认可这种说法。
笔者认为，在出让房屋的法律行为中，外墙作为房屋结构不可分部分，出让人开发商必须而且已经对外墙进行了转让，按照物权法定原理，目前法律中还没有关于保留外墙面使用权或收益权的房屋转让规定，所以外墙面使用权作为所有权的一项权能也已经转让。
如果在同一合同中又对外墙面使用权约定归属于非所有权人，显然开发商此时不可能是出让人，“区分所有权人全体”才是有权的出让人，而“个别的区分所有权人”也不享有对外墙面的“单独”处分权利，因此购房人与开发商签署的该约定条款，是无处分权的“个别区分所有权人”对属于“区分所有权人全体”的共有的外墙面使用权进行了处分。
按照合同法，这样的条款属于效力待定条款，是无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认该合同始为有效。
从逻辑上讲，每个区分所有权人同开发商签署的都是效力待定条款，其全部集合也不能说明就是“各所有权人一致同意”。
如果开发商要主张该条款有效，则其应该能够证明每个区分所有权人与之签署该条款的“单独”处分行为系经过“区分所有权人全体”授权或者为“区分所有权人全体”行使处分权方式或者得到“区分所有权人全体”的追认。
因此，在房屋买卖合同签署时，购房人应该针对相关权利作出限制性约定，比如可以补充约定对外墙面的使用收益归属于全体业主。
而考虑到整个楼宇的外观和防止乱搭乱建，开发商提出将外墙面使用权归属于自己或物业公司等也是可以理解的，只是在约定时应该完善好相应的法律手续，以避免事后的尴尬。