中国房地产上市公司TOP 研究报告

1．研究背景与目的

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析

中国房地产上市公司整体发展状况分析

“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为亿元，同比增长%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为亿元，同比增长%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为亿元，同比增长%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为亿元，增速降至%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降、、个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至%和%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为元和元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。

2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为亿元，同比降低近30%；而大陆在

港上市房地产公司的EVA均值为亿元，同比增长%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值

2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为%，较上年分别上升、个百分点，达到近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为%和%，较上年上升、个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。

受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至元、元，现金流压力持续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。。（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下

跌%和%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下

挫。截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为亿元，同比下降%；大陆在

港上市房地产公司平均市值为亿元，同比下降%。

由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加

之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行

情值得期待。

2014中国房地产上市公司TOP10研究结果

（1）综合实力TOP10

2014沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2014中

国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10

2014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1万科A1恒大地产

中国海外发2保利地产2

展

3招商地产3华润置地4金地集团4碧桂园5金融街5龙湖地产6华夏幸福6世茂房地产7金隅股份7绿城中国8荣盛发展8富力地产9滨江集团9雅居乐地产10首开股份10方兴地产

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为亿

元和亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的倍

和倍，综合经营绩效优异。

万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了

高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现%、%、%的增长，推动综合实力稳步提升。

（2）财富创造能力TOP10

2014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10

2014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称

1

万科A 1

中国海外

发展

2保利地产2恒大地产3招商地产3龙湖地产4金地集团4碧桂园