房地产法练习题答案定稿版

房地产法练习题答案 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】房地产法练习题一参考答案一、填空题1、土地出让金2、事务管辖3、客体4、《》5、合法6、房改政策7、308、法律规定9、可以10、注销登记11、合并12、《中华人民共和国城市房地产管理法》13、房租二、单项选择1、A2、C3、A4、B5、D6、C7、A8、A9、D 10、A11、C 12、C 13、A三、多项选择1、ABCD2、ABCD3、ABC4、ABCD5、ABC6、ABCD7、ABCD8、ABCD9、ABCD 10、BCD11、ACD 12、ABCD 13、ABCD四、名词解释1、房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产和房地产他物权。

2、土地增值税是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。

3、房地产法是指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律关系的总称。

4、土地征收是指国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。

5、商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

6、房地产开发，根据《城市房地产管理法》规定，是指在依法取得国有的土地上，按照要求进行、房屋建设的行为。

7、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。

8、预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

9、房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。

10、房地产法的渊源是指房地产法律规范的表现形式。

11、出让土地使用权是指以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。

12、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

13、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利五、简答题1、土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点。

包括：1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

2、权利义务一同转移。

这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。

3、土地使用权的转让需办理变更登记。

我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。

2、房地产抵押权实现的条件房地产抵押权作为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，必须符合以下三个的条件，抵押权人才能行使之。

①、房地产抵押权的存在。

②、债权已届清偿期而未受清偿。

③、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。

3、房地产的法律特征表现在：第一、房地产是特定物。

不管是地产，还是房产，均属于特定物。

第二、房地产具有永久性。

土地和房屋区别于其他不动产的主要特点是其能够持久存在。

第三、房地产具有固定性和安全性。

房屋和土地是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能随意移动其位置。

正因为房地产的固定性，使房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿，也不能被偷盗。

第四、房地产具有必要性和供给有限性。

房地产是人类社会存在必须依赖的财产，是每个人生存必备财产。

人类生活、生产需要房屋和土地，而且土地被认为是一切财富之母，是一切生产和生活得以开展的前提。

但是土地的供给是有限的，因而，导致房屋供给的有限性。

第五、房地产具有资本价值。

由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要永恒性，房地产的价格通常会持续上扬，使房地产具有保值和增值性。

4、根据我国《物业管理条例》的规定，业主作为物业服务合同关系的委托方，在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面：（1）按照合同的约定，接受提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。

5、划拨土地使用权有以下特征：第一、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳。

第二、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

第三、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

第四、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

6、物业服务企业的权利如下：(1) 物业管理公司可以根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，建立具体管理制度;(2) 依照《物业管理条例》和物业管理合同对住宅小区实施管理;(3) 依照物业管理合同和有关规定收取物业服务报酬;(4) 有权制止违反业主公约及损害业主公共利益的行为;(5) 有权选骋专营公司，如保险公司、保安公司等承担专业管理业务;(6) 有权要求业主委会协助管理公共事务。

7、作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。

根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

”有上述情形之一的房屋不得用于出租，能够作为房屋租赁法律关系客体的房屋必须是有关法律、法规允许出租的。

8、房地产相邻关系的主要内容包括：①相邻土地使用关系。

对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

②因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

③权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

④权利人建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

⑤权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

⑥权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

⑦因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

9、我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。

其主要特点为:(1)登记的强制性。

(2)登记的不可推翻性。

(3)登记审核的实质性。

(4)登记的公信性。

(5)登记簿的编成采取物的编成主义。

(6)授予土地所有权、使用权证书。

(7)登记的动态性。

(8)土地登记不包括地上的建筑物和附着物。

10、房地产法律关系依房地产法律规范调整对象的不同可以分为：第一，房地产开发法律关系。

房地产开发法律关系是指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系。

如土地征收、征用法律关系、土地使用权转让法律关系等。

第二，房地产交易法律关系。

房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法所形成的权利义务关系。

如房地产转让法律关系、房地产租赁法律关系等。

房地产管理关系。

房地产管理关系是指房地产管理机关与房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权利义务关系。

如房地产项目审批法律关系。

第四，物业管理关系。

物业管理关系是指物业管理公司于业主之间在物业管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产修缮法律关系。

六、论述题1、依据我国有关法律的规定，房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面:1、依照合同约定向承租人收取租金。

2、在租赁合同有效期间，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。

3、在租赁合同期满时收回出租的房屋。

出租人在行使上述权利的同时，负有以下义务:1、按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。

不能按期交付使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。

2、保证出租房屋的安全使用，出租住房的自然损坏，合同约定由出租人修缮的，出租人负有及时修复的义务，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。

生产经营用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定。

3、不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。

4、依法缴纳有关税费。

(二) 承租人的权利和义务根据有关法规的规定，房屋租赁的承租人享有以下权利:1、在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。

2、在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。

3、在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。

4、在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。

承租人在享有上述权利的同时，负有以下义务:1、按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。

2、爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。

确需对承租房屋进行改动或增添的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。