上海松江漕河泾商业街区项目策划案(PPT 74页)
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商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
第23页/共86页
五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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《商业街策划报告》PPT课件
中管网房地产频道
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
中管网房地产频道
4. 商铺之总体定位
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
中管网房地产频道
4. 商铺之总体定位
城市建筑商业项目计划书PPT模板课件
02
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汇报人：
ARCHITECTURE
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04
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某区商业街策划案PPT课件
xx商业现状
目前商业格局
一个核心商圈，十一条商业特色街
“一个核心商圈”是指武林广场商圈：
武林广场商圈经过近十年的发展，已成为xx市规模最大的市级综合性 商业中心，是目前xx商业氛围最浓的区域。武林广场容纳了xx的几家 顶尖商家，如xx大厦、银泰百货、xx百货等大型购物场所，2004年3 月即将开业的连卡佛也座落于此；白马大厦、华浙广场、同方财富大 厦等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落在此，商贸业发达， 商圈辐射能力强。武林广场商圈的商铺售价约为4万~8万元/平方米， 年租金最高可达7000元/平方米左右，平均回报率为6~8%左右。
性脱节，物业不能形成商业 业态结构落后，主流业态发展缓慢
xx市商业未来发展潜力
宏观经济环境有利于商业发展 1）市区扩大使xx商业发展能有一个更为坚实的需求基础。 2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使xx具有很大的消费潜力。 3）xx提出“构筑大都市、建设新天堂”战略目标，把商贸产业作为现 代服务业发展的重点之一加以大力扶持。
我们认为：武林广场商圈对本项目有重大影响
十一条商业特色街道
下城区———新华路丝绸步行街、武林路女装街； 上城区———清河坊历史街区、湖滨商业旅游特色街； 拱墅区———信义坊步行街； 江干区———四季青服装特色街； 西湖风景名胜区———梅家坞茶文化特色村落。 现正在打造——文三路电子信息街、延安路时尚购物街、解放路时代商
新中心形成比较上海xx张江高科技园区松江大学城钱江新城行政文化商务区陆家嘴金融商务区xx高科高教区人民广场行政文化商务区钱江世纪城金融商务区1可能产生的问题2高新高教产业经济的聚集力量不足第二部分xx商业格局发展及现状xx未来商业格局?根据2010年xx城市总体规划xx将形成一个市级商业中心两个市级商业副中心和五个新商圈?市级商业中心以延安路为轴以湖滨商贸旅游街区为核心以武林商圈吴山商圈为两翼的一轴两翼一中心的商贸区
主题商业街策划方案PPT幻灯片
2009 2010
2011
2012 2013
2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）
15,901 18,366 13,642
消 支9,费 出64倾 占67,13向903仅%10为，,85其3776,0次.394%为，交城通9市,、38消教5 费育热文1情0化,0偏，32低城，市1食消0,5品费24 习惯符合中小城市消费特点
北门片区：成熟居住区，但受 城市规划制约土地供应量少， 项目分散，定位档次不高，居 住品质一般。
房地产发展情况
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘 较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位 档次较高，未来数年前景较好。
2020/3/1
旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区 7
睿力.国际城 万丰国际商贸
城 笑哈哈国际商
贸物流城 盛世铭城
类型 底商
均价（元/ ㎡）
--
底商
--
底商
--
底商
--
底商 商贸城街铺 商贸城街铺
--
1000013000
5181
商城内商铺
3万一铺
11
2020/3/1
万和星城 义乌小商品市场
西南国际商贸城
天宏商城
义乌小商品市场
12
项目周边资源分析
小区 天都.锦绣天地
项目 立地
项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系
2020/3/1
15
铜仁“幸福里”生活时尚中心
项目策划思路
方案1
方案2
谢桥生活时尚街区（销售） 谢桥婚庆主题街区（销售）
《商业街开街方案》课件
开街中期预期效果
商家营业额增长
随着客流量的增加和品牌 知名度的提升，商业街内 各商家的营业额将会有所 增长。
消费者满意度提高
通过商业街的优化和改进 ，提高消费者的购物体验 和满意度，增强消费者的 忠诚度和复购率。
商家合作共赢
商业街内的商家之间通过 合作和交流，实现资源共 享和互利共赢，共同推动 商业街的发展。
客户需求分析
深入了解目标客户群体的消费习惯、喜好和需求，以便在商业街的经营业态和品牌选择 上进行精准定位。
商业街经营业态规划
经营业态
根据目标客户群体的需求和商业 街的定位，规划合理的经营业态 ，包括零售、餐饮、娱乐等，以 满足不同客户的需求。
商铺租赁策略
制定合理的商铺租赁策略，包括 租金水平、租期长短、优惠政策 等，吸引优质商户入驻。
在报纸、杂志等印刷媒体 上发布商业街广告，覆盖 更广泛的受众。
社交媒体营销策略
01
02
03
建立社交媒体账号
在各大社交媒体平台上建 立商业街的官方账号，与 用户互动。
内容营销
定期发布有关商业街的有 趣、实用的内容，吸引用 户关注和分享。
用户互动活动
举办线上活动，如抽奖、 问答等，鼓励用户参与并 分享给朋友。
商业街周边有多个大型商场、超 市、餐饮店等商业设施，形成浓
厚的商业氛围。
商业街周边有多个银行、医院等 公共服务设施，方便居民生活。
Part
02
商业街开街目标与定位
商业街目标客户群体
目标客户群体
根据商业街的地理位置、周边居民结构和消费水平等因素，确定商业街的目标客户群体 ，如年轻人、家庭主妇、白领上班族等。
开街宣传推广
通过各种渠道进行开街仪式的宣 传推广，吸引更多人参与。
商业街项目区域规划规律研究报告PPT课件( 57页)
国 蒙特利尔地下城 Montreal′s
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
15
上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
underground city，加拿大 上海南京路，中国 广州上下九商业街，中国 广州北京路，中国
……
着重分析以下几个
纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国
位于城市中心区，以城市居民消费为主 为城市中商业价值最高的地点之一 其成功经历了时间的考验 具有一定的规模
广州上下九商业街，中国
深圳东门商业街，中国
上海新天地，中国
第五大道
纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点
BergdorfGoodman 是最高档的商场，以名 贵 珠 宝 首 饰 著 名 Saks 百货公司、被称为“香 水化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。
Bergdorf Goodman百货
第五大道几乎拥有 全球所有最顶级的品牌 店 ， 如 LV 、 Dior 、 Tiffany 、 Cartier 、 Gucci 、 Versace 、 Chanel 、 Escada 等 ， 货品以齐全、更新速度 快著称。
APPLE店
LV旗舰店
ALDO店
15
上下九
东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。
东莞新世界花园街区：交通规划的失败
思维导图
商业街区典型失败案例 商业街区核心价值研究 知名商业街区规律总结 商业街区规划要点
商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素
广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商
业街区两侧，带动了街区的繁荣发展
主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。
XXXX年上海松江漕河泾商业街区项目策划案_74p.pptx
漕河泾（松江）概况
截止目前为止，园区共吸引国内 外企业200余家，其中约有65%左 右的企业拥有自主知识产权或研 发成果。
片区小区分析
初步统计核心商圈内，共有住宅套 数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。 在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套， 多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。
片区小区分析
片区小区分析
片区小区分析
片区小区分析
区域主要商业分布
典型商业调研
典型商业调研
典型商业调研
典型商业调研
典型商业调研
重点商业研习——绿地·金御广场
商业广场引进全球零售巨头家乐 福及娱乐龙头大光明影院两大主力店， 4万平米半开放式广场型商业布局。 1—3层超市卖场与商场无障碍贯通， 实现客流动线优化组合。
核心商圈内目前人口约13万人，未 来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模 可达15万人。
区域内别墅类住宅物业费大多在 1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在 1.2—1.4元/平米/月
本案
英郡雷丁
片区小区分析
该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈
本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30 个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。
➢ 位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭； ➢ 东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第 一站； ➢ 距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里； ➢ 距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米， 直通沪闵高架； ➢ 距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里； ➢ 距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里； ➢ 距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。
商业街经典策划案例幻灯片PPT
以酒吧、夜店、甜品店、题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
5
商业案例（民俗） 天津：大悲院商业街 台湾：行天宫 成都：锦里
6
成都-锦里
7
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
上海市创意产业的领头羊…… 国际公认的创意形态 文化产业的高端链条 艺术家工作的生态社区 上海特质的艺术消费区
页码 14
田子坊是上海近现代传统社区发展的一个缩影 ➢田子坊反映了近现代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工 厂社区的发展脉络。 ➢空间格局的历史演进出卢湾区生活与文化的积淀过程，呈现出不同 的特征、风貌，是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达。
商业街经典策划案例幻灯片PPT
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上海新天地：中国客厅“上海站”
2
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
3
成都：宽窄巷子
4
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充 分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”
情人墙、水上情人餐厅（餐饮功能）……
12
上海-田子坊
13
上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场
中国最佳创意产业园…… 1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻 2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究
编制了《田子坊创意产业概念规划》 举办了上海首次创意产业发展论坛 2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一 在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一 2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立 被评为2006年中国最佳创意产业园区
商业街项目策划设计方案PPT
威胁
对项目所面临的威胁进行总结，包 括竞争对手、市场风险等，以了解 项目的挑战和风险。
03
商业街项目策划
项目定位
01
目标客户群体
根据商业街的地理位置和周边环境，确定目标客户群体，如年龄段、
消费习惯等。
02
商业街主题
为商业街设定一个独特主题，如复古风、海滨风情等，使商业街在市
场上具有鲜明的特色。
03
项目投资计划
投资预算
商业街项目应制定详细的投资预算，包括建设、设备、人力等方面的投入， 并根据项目实际情况进行调整和优化。
投资回报预期
在制定投资计划时，需要考虑项目的投资回报预期，以确保项目的经济效益 和市场竞争力。
项目人力资源计划
人员配备
商业街项目应根据项目实施需要，确定所需的人员配备，包括管理人员、技术人 员、施工队伍等。
建筑风格
采用现代与传统元素相结合的建筑风格，以彰显 商业街的独特魅力。
建筑功能
根据商业街定位，合理规划商铺、餐饮、娱乐等 功能分区，提高整体商业价值。
建筑特色
在建筑设计中融入地域文化元素，提升商业街的 文化内涵和特色吸引力。
景观方案设计
景观规划
根据商业街地理位置和周边环 境，制定合理的景观规划方案
商业街项目策划设计方案
xx年xx月xx日
目录
• 引言 • 商业街项目分析 • 商业街项目策划 • 商业街项目设计方案 • 商业街项目实施计划 • 商业街项目预期效益分析 • 商业街项目风险评估及应对措施 • 商业街项目总结与展望
01
引言
项目背景
1 2
城市经济发展需求
随着城市经济的快速发展，商业街建设成为城 市发展的重要支撑。
漕河泾街道292街坊商办楼项目楼宇自控系统介绍
> 使用众多IT标准保证网络的安全、简单和开放 > 支持客户端、网页、手机/平板APP等方式直接获取
系统运行数据及报警信息。针对不同管理者定制不同信息页 面。
> 支持项目定制APP，满足不同客户的需求。
房间服务 厨房
清洁人员
客人 大堂员工
运营经理
23
独特的硬件设计
> 专利两段式(底座+模块)设计
> 安装时可先安装底座 > 控制器模块可在办公室编程完后发送到现场，即插
优点
缺点 改进方法
定静压控制
稳定风管静压（最不利点），减小 末端间干扰
变静压控制
最大化风门开度 最大程度减小能耗
总风量控制
建立风管模型，通过总需求风量确定风 机频率
差
好
一般
简单
困难
容易产生误差
20~30
5~8
不宜少于10~15个
低
高
中
当风道管网较复杂时，风管静压设 定值及静压测量点难以确定
由于变静压控制多变量、强耦合、 非线性、时变等特性使系统难以稳
漕河泾街道292街坊商办楼项目楼宇自控系统
1
设计特点
> 易用的、人性化的、精美的操作界面，操作人员无需繁杂的培训即可上手使用的同时，
能够提高企业的形象 > 便捷快速的数据接入方式，实时了解设备运行数据 > 提前预警设备故障，避免重要设备停止工作造成的损失；延长设备的运行寿命 > 强大的硬件负载和软件处理能力，使调试和使用过程更加稳定 > 能较快地进行故障诊断与排除，有较高的调试效率和较短的调试时间，降低人工
> 从独立应用到联网应用，乃至通过企业级服务器ES管理全球企业，AS为 用户带来全新的定制、扩展、升级体验
系统运行数据及报警信息。针对不同管理者定制不同信息页 面。
> 支持项目定制APP，满足不同客户的需求。
房间服务 厨房
清洁人员
客人 大堂员工
运营经理
23
独特的硬件设计
> 专利两段式(底座+模块)设计
> 安装时可先安装底座 > 控制器模块可在办公室编程完后发送到现场，即插
优点
缺点 改进方法
定静压控制
稳定风管静压（最不利点），减小 末端间干扰
变静压控制
最大化风门开度 最大程度减小能耗
总风量控制
建立风管模型，通过总需求风量确定风 机频率
差
好
一般
简单
困难
容易产生误差
20~30
5~8
不宜少于10~15个
低
高
中
当风道管网较复杂时，风管静压设 定值及静压测量点难以确定
由于变静压控制多变量、强耦合、 非线性、时变等特性使系统难以稳
漕河泾街道292街坊商办楼项目楼宇自控系统
1
设计特点
> 易用的、人性化的、精美的操作界面，操作人员无需繁杂的培训即可上手使用的同时，
能够提高企业的形象 > 便捷快速的数据接入方式，实时了解设备运行数据 > 提前预警设备故障，避免重要设备停止工作造成的损失；延长设备的运行寿命 > 强大的硬件负载和软件处理能力，使调试和使用过程更加稳定 > 能较快地进行故障诊断与排除，有较高的调试效率和较短的调试时间，降低人工
> 从独立应用到联网应用，乃至通过企业级服务器ES管理全球企业，AS为 用户带来全新的定制、扩展、升级体验
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周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势 、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争
主力餐饮店、休闲娱乐
沿街配套餐饮
主力餐饮店、休闲娱乐
四楼大型美食广场，对入 驻商家品牌要求较高、影 院、KTV一应俱全
英郡雷丁商业街，十多家 餐饮店，包括一家中式主 力店
美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮， 消费层次较高，影院、娱乐一应俱全
步发展，已形成 总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆 续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡 纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。
最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向 综合地产开发运营（商业地产、文
项目SWOT分析
高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。
亚乐城科学前瞻的规划对本项产 生较大的负面影响；
英郡雷丁的大比例餐饮，将有效 分流消费群体。
劣势（WEEKNESS）
2 项目定位
住宅案例
长沙托斯卡纳
长沙托斯卡纳占地400亩
是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的 优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划 整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯 卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市 别墅经典生活版本。
住宅案例
2F特色餐馆
重点商业研习——绿地·金御广场
3F娱乐/餐饮
重点商业研习——绿地·金御广场
4F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通
资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流
项目西面为景 观河，正在建 桥，建好后的 桥将西部产业 园的人流源源 不断导向本项 目
项目东面为沪昆高速，沪昆 高速将本项目和亚洲最大别 墅区分割开来。
项目南面正对面目前 还是一片荒芜，而在 西南侧则是规划996 户的高档别墅群，同 时规划有英伦风格商 业街！
项目分析
英郡雷丁商业街分析
英郡雷丁
商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天
重庆人文别墅
重庆人文别墅占地500亩
经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑 常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。 亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水 岸漫步生活即将悠然呈现。
极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建
材家居、花鸟古玩等一应俱全。
项目分析
本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别 墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。
定位方向
餐饮、休闲等业态与周边大型综 合体高度重合，且项目对面已经 有多家餐饮店，运营一般
招商的难度较高
主要消费群体集中在项目以东，以休 闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城 将成为他们理想消费场所。
消费可持续性较低
本项目不适宜 美食休闲广场
定位方向
松江目 前小商品市 场发展较为 繁荣，但是 地处松闵交 界处的漕河 泾开发区域 却存在巨大 的市场空白 ，这为本项 目的定位提 供了强力的 支撑。
定位方向 产品建议 业态规划
定位方向
适合做集中商业的业态类型：
专业市场 美食休闲
购物中心 小商品
定位方向
定位方向
排除法确定项目 可行性定位方向
美食休闲综合体
（酒店、餐饮、休闲、娱乐）
小商品精品馆
（小商品批零为主，生活配套为辅）
定位方向
地块开发规划方向讨论
地块定位研究方向：美食休闲综合体
园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、 创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。
目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地 837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。
漕河泾（松江）概况
漕河泾（松江）概况
截止目前为止，园区共吸引国内 外企业200余家，其中约有65%左 右的企业拥有自主知识产权或研 发成果。
片区小区分析
初步统计核心商圈内，共有住宅套 数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。 在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套， 多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。
地块开发规划方向讨论
上海九洲小商品市场
本项目
洞泾小商品市场
亚洲最大 别墅群
砖桥贸易城小商品 市场
长桥街小商品市场
九洲小商品街 车墩小商品市场
定位方向
地块定位研究方向：小商品精品馆
地块开发规划方向讨论
周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟 ，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费
人车分流，下设地下车库，为消 费者提供最便捷的享受环境
每个单元可以实现灵活组合，配 套设施齐备，可塑性强，为商家量身 定制。
商场三个入口，主入口位于新南 路，中央广场达2000平米，为休闲演 示区，也可做商业促销活动
重点商业研习——绿地·金御广场
1F美食/零售
重点商业研习——绿地·金御广场
重点商业研习——绿地·金御广场
商品——走精品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉 开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；
运营——只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、 统一管理，确保精品城持续旺场；
产品建议
1 品质 属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。
2 建筑规划 柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m； 层高：统一为4米；
定位方向
项目的产品布局、周边强大的刚 性需求、开发商的统一运营、统 一管理都是保证招商成功的前提
招商的难度较低
直接可导致项目西部十多万人群的刚 性导入，与项目所处产业园区规划数 百家企业员工的强烈消费支撑，保证 市场迅速做旺
消费可持续性较高
本项目适宜 精品小商品城
定位方向
漕河泾——打造上海的“义乌”
核心商圈内目前人口约13万人，未 来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模 可达15万人。
区域内别墅类住宅物业费大多在 1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在 1.2—1.4元/平米/月
本案
英郡雷丁
片区小区分析
该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈
本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30 个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。
片区调研总结
周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且
租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活
广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域
化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目 有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长 沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田 园”、“长沙·四季田园”等。 公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享 有盛誉。
• 核心商圈12万人口 • 消费观念成熟理性 • 购买力强，追求消费品质 与档次。
项目分析
项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商 业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路 之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布， 商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产 品规划
项目分析
商业体北面为产业园区，项目与 产业园区无缝对接
项目分析
优势（STRENGTH）
背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 高科技园规划体量大，进驻企业 西侧景观河增加项目附加值； 多，便于本项目未来的发展； 只租不售，便于统一招商 临近密集的住宅小区群；
威胁（THREATEN）
机会（OPPORTUNITY）
重点商业研习——亚繁·亚乐城
1F美食/零售
重点商业研习——亚繁·亚乐城
2F数码/服饰
重点商业研习——亚繁·亚乐城
3F儿童服饰/用品
重点商业研习——亚繁·亚乐城
4F美食广场
重点商业研习——亚繁·亚乐城
5F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
-1— -2F超市/停车场
亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度
商业的快速增长
商品流
购买载体
购买力
知名度 美誉度
精品差 大型的功能 人口、收入
异化
齐全的商业平台
标志性商业
大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发 展
定位方向
差异化是项目制胜的关键
产品——盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大 的聚集效应；
主力餐饮店、休闲娱乐
沿街配套餐饮
主力餐饮店、休闲娱乐
四楼大型美食广场，对入 驻商家品牌要求较高、影 院、KTV一应俱全
英郡雷丁商业街，十多家 餐饮店，包括一家中式主 力店
美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮， 消费层次较高，影院、娱乐一应俱全
步发展，已形成 总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆 续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡 纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。
最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向 综合地产开发运营（商业地产、文
项目SWOT分析
高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入； 项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应； 周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。
亚乐城科学前瞻的规划对本项产 生较大的负面影响；
英郡雷丁的大比例餐饮，将有效 分流消费群体。
劣势（WEEKNESS）
2 项目定位
住宅案例
长沙托斯卡纳
长沙托斯卡纳占地400亩
是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的 优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划 整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯 卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市 别墅经典生活版本。
住宅案例
2F特色餐馆
重点商业研习——绿地·金御广场
3F娱乐/餐饮
重点商业研习——绿地·金御广场
4F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
自持物业 统一经营（只租不售） 闵行中心 位置优越 周边成熟 人口稠密 消费力强 受地方政府重视 坐享充足公共交通
资源 商业面积大 业态丰富 玻璃幕墙设计 风尚潮流 超大地下车位 一站式购物 乐天玛特旗舰店入驻 奠定稳定客流
项目西面为景 观河，正在建 桥，建好后的 桥将西部产业 园的人流源源 不断导向本项 目
项目东面为沪昆高速，沪昆 高速将本项目和亚洲最大别 墅区分割开来。
项目南面正对面目前 还是一片荒芜，而在 西南侧则是规划996 户的高档别墅群，同 时规划有英伦风格商 业街！
项目分析
英郡雷丁商业街分析
英郡雷丁
商业空置率达50% 在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65% 商业街以2层为主，局部3层 项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天 1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天
重庆人文别墅
重庆人文别墅占地500亩
经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑 常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。 亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水 岸漫步生活即将悠然呈现。
极具影响力的商业综合体； 区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建
材家居、花鸟古玩等一应俱全。
项目分析
本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别 墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社 区林立，只是不便于外出消费购物。 区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消 费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚 繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。
定位方向
餐饮、休闲等业态与周边大型综 合体高度重合，且项目对面已经 有多家餐饮店，运营一般
招商的难度较高
主要消费群体集中在项目以东，以休 闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城 将成为他们理想消费场所。
消费可持续性较低
本项目不适宜 美食休闲广场
定位方向
松江目 前小商品市 场发展较为 繁荣，但是 地处松闵交 界处的漕河 泾开发区域 却存在巨大 的市场空白 ，这为本项 目的定位提 供了强力的 支撑。
定位方向 产品建议 业态规划
定位方向
适合做集中商业的业态类型：
专业市场 美食休闲
购物中心 小商品
定位方向
定位方向
排除法确定项目 可行性定位方向
美食休闲综合体
（酒店、餐饮、休闲、娱乐）
小商品精品馆
（小商品批零为主，生活配套为辅）
定位方向
地块开发规划方向讨论
地块定位研究方向：美食休闲综合体
园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、 创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。
目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地 837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。
漕河泾（松江）概况
漕河泾（松江）概况
截止目前为止，园区共吸引国内 外企业200余家，其中约有65%左 右的企业拥有自主知识产权或研 发成果。
片区小区分析
初步统计核心商圈内，共有住宅套 数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。 在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套， 多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。
地块开发规划方向讨论
上海九洲小商品市场
本项目
洞泾小商品市场
亚洲最大 别墅群
砖桥贸易城小商品 市场
长桥街小商品市场
九洲小商品街 车墩小商品市场
定位方向
地块定位研究方向：小商品精品馆
地块开发规划方向讨论
周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟 ，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费
人车分流，下设地下车库，为消 费者提供最便捷的享受环境
每个单元可以实现灵活组合，配 套设施齐备，可塑性强，为商家量身 定制。
商场三个入口，主入口位于新南 路，中央广场达2000平米，为休闲演 示区，也可做商业促销活动
重点商业研习——绿地·金御广场
1F美食/零售
重点商业研习——绿地·金御广场
重点商业研习——绿地·金御广场
商品——走精品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉 开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；
运营——只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、 统一管理，确保精品城持续旺场；
产品建议
1 品质 属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。
2 建筑规划 柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m； 层高：统一为4米；
定位方向
项目的产品布局、周边强大的刚 性需求、开发商的统一运营、统 一管理都是保证招商成功的前提
招商的难度较低
直接可导致项目西部十多万人群的刚 性导入，与项目所处产业园区规划数 百家企业员工的强烈消费支撑，保证 市场迅速做旺
消费可持续性较高
本项目适宜 精品小商品城
定位方向
漕河泾——打造上海的“义乌”
核心商圈内目前人口约13万人，未 来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模 可达15万人。
区域内别墅类住宅物业费大多在 1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在 1.2—1.4元/平米/月
本案
英郡雷丁
片区小区分析
该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈
本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30 个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。
片区调研总结
周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力； 莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且
租金也逐渐上升； 目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活
广场、亚乐城等； 绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域
化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目 有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长 沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田 园”、“长沙·四季田园”等。 公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享 有盛誉。
• 核心商圈12万人口 • 消费观念成熟理性 • 购买力强，追求消费品质 与档次。
项目分析
项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商 业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路 之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布， 商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产 品规划
项目分析
商业体北面为产业园区，项目与 产业园区无缝对接
项目分析
优势（STRENGTH）
背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑； 产品布局优于对面的英郡雷丁商业街； 高科技园规划体量大，进驻企业 西侧景观河增加项目附加值； 多，便于本项目未来的发展； 只租不售，便于统一招商 临近密集的住宅小区群；
威胁（THREATEN）
机会（OPPORTUNITY）
重点商业研习——亚繁·亚乐城
1F美食/零售
重点商业研习——亚繁·亚乐城
2F数码/服饰
重点商业研习——亚繁·亚乐城
3F儿童服饰/用品
重点商业研习——亚繁·亚乐城
4F美食广场
重点商业研习——亚繁·亚乐城
5F影音/休闲
重点商业研习——亚繁·亚乐城
-1— -2F超市/停车场
亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度
商业的快速增长
商品流
购买载体
购买力
知名度 美誉度
精品差 大型的功能 人口、收入
异化
齐全的商业平台
标志性商业
大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发 展
定位方向
差异化是项目制胜的关键
产品——盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大 的聚集效应；