最新-西藏昌都地区建材市场项目8.8

西藏昌都地区建材市场项目市场研究与定位报告有限责任公司2012 年8 月8 日前言随着西藏昌都地区城市发展的要求及本地区的特殊地域环境，昌都地区政府本着提升该地区人民群众的生活品质、可持续发展、环保、合理使用土地等目的，特考虑统一规划管理本地区的建材经营，同时希望通过统一规划，能够最大限度的提升区域品质，成为引领区域规划的特色建筑，与周边项目形成联动效应，从而推动区域的跨越式发展。

此份市场研究与定位报告，分为分前言、地块分析篇、市场环境分析篇、土地综合评价篇、物业市场选型篇、方案分析等六大篇章，分别从区域环境、区域物业市场、整体经济环境、行业环境、项目机会定位等多个方面对项目进行了分析。

而我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述该项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给出一个准确而有价值的参考意见。

目录第一部分项目地块分析 (4)1、项目地块概述 (4)1.1 项目地块分析 (4)1.2 项目地块现状与建设指标 (4)1.3 项目区域综述 (5)1.4 总结 (5)2、项目地块SWOT 分析 (5)2.1 Strength（优势）分析 (5)2.2 Weakness（劣势）分析 (5)2.3 Opportunity（机会点）分析 (5)2.4 Threats（威胁点）分析 (6)2.5 S.W.O.T 分析小结 (6)第二部分项目市场环境分析 (7)1、宏观环境分析 (7)1.1 城市概览 (7)1.2 人口规模及构成变化 (7)1.3 城市经济环境分析 (7)1.4 城市规划分析 (7)1.5 城市交通分析 (8)1.6 城市产业状况 (8)1.7 城市未来预测以及分析 (8)2、房地产业分析 (8)2.1 行业整体数据分析 (8)2.2 各个细分物业市场分析 (8)2.3 行业政策环境 (9)2.4 土地出让状况以及预测 (9)2.5 行业预测分析 (9)第三部分项目土地综合评价 (10)1、项目地块固有价值评价 (10)1.1 项目用地现状分析 (10)1.2 区域地块升值潜力评价 (10)1.3 项目地块固有价值综合评价小结 (10)2、项目地块市场价值综合评价 (10)2.1 各种物业形态发展的市场可行性分析 (10)2.2 建材市场需求调研分析 (11)2.3 项目功能定位初步建议 (11)第四部分、项目方案综合评估 (12)1、项目分期开发的设定 (12)2、项目各期物业配置 (12)3、项目物业价格定位 (13)4、项目土地价格分析 (13)5、开发成本估算 (13)第一部分 项目地块分析1、项目地块概述1.1 项目地块分析本项目拟建于通夏村下段，该地块位于昌都主城区东北侧，距离主城区行车时间约为15分钟。

此行车时间对于建材市场商户及客户感受为舒适，从投资角度来说，属于时间上良好级别。

下图是该市场拟建位置与昌都主城区的位置对应关系：达野小区四川坝昌都坝云南坝人民街1 10000：0000000 1 10000：00001.2 项目地块现状与建设指标本项目地块上目前的物业由三部分组成，一：临时道路，二：部分牧地，三：原始山地，占地约7000平方米。

地块周边形象比较差，后期发展空间有限。

以下是周边环境概况：该地块总面积约7000 平方米，规划容积率暂时按照1考虑，地块形状呈梯形，沿道路距离偏小，进深长，难以形成市场内部环形交通设置，该地块形状对于进出货车较多商业形态来说，是比较困难的。

因此如何解决道路较窄，进深长，有效引导人流、关注和需求就成为了本项目定位以及规划设计时需要重点考虑的问题了。

1.3 项目区域综述本项目地块所处区域为功能复杂，地块分散，人口密度小，人员组织复杂的城市周边区。

1.4 总结项目区域比较适合传统意义上的建材交易积聚区，生活氛围淡薄，但随着以后主城区拆建及其他新建筑的兴建，未来将有较多商业人口导入。

就新家居建材市场而言，相对来说入住商户收入、素质较低，但由于其较大的体量，给区域带来的是人口的较多导入；随着城市和经济的发展，由于昌都地区的投资环境较差，使得一些城市中高层收入者有可能成为该建材市场商铺的购买人员。

成为其主力商铺购买群，这部分人为公务员、中小企业主等。

由于昌都地区的土地面积的限制，导致建设市场膨胀的可能性较小，如果交通能成为该市场的有力支撑，那么该市场有可能成为昌都以后的家居建材中心。

2、项目地块SWOT 分析备注：S WOT是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。

2.1 Strength（优势）分析本项目地块周边交通非常便利，临近城市主干道;本项目地块距离城市中心商业区约15分钟车程；本项目地块周边已经形成了具有一定规模积聚效应，而且正处于一个更新换代的历史机遇当中；昌都地区有比较多的住宅小区和拆建项目，潜在消费人口众多，这大有利于本项目商业的成熟和发展；昌都地区近年新型市场规划逐渐兴起，该市场可与这些商办项目将形成良好的互动效应，因此本项目在这些商办项目上市后、人们可逐渐改变对专业市场固有的印象，将更具有销售优势；开发商持有本项目地块上的部分物业，对区域熟悉，具有良好的客户资源和资源整合能力，这将对本项目的开发形成利好。

2.2 Weakness（劣势）分析昌都地区目前还没专业的集合度较高的专业市场，且该拟建地址形象较差，商户导入时间较长，大约需要２－３年时间，这就意味着商业生活氛围的更加成熟需更长的时间；政府对于区域的规划虽然有非常良好的前景，但是到目前为止，缺少必要的细节和具体的时间表，因此对于项目的开发具有比较大的不确定性；如何解决临道路较窄，进深长，有效引导人流、关注和需求就成为了本项目定位以及规划设计时需要重点考虑的问题了；2.3 Opportunity（机会点）分析项目地处近郊区，且依附一主要交通要道，而市政府大力发展经济和建设新城，为项目的发展带来了更多的发展空间；昌都整体房地产市场环境较好，市场处于稳定的发展阶段；随着昌都城市规模的扩大和市区人口的增多，城市向外围区域扩展和商业中心外移为项目区域整体发展提供了潜在可能性，使本项目的发展具有其合理性和必然性；专业市场空白明显，昌都地区建设数量巨大，消费潜力可观，只要定位合适，完全可以引导市场，创造奇迹；2.4 Threats（威胁点）分析昌都地区目前已经存在较多的建材小商业，由于其先期进入占领市场，其商业部分尤其会对本项目的商业发展构成有利的威胁，形成强有力的竞争；今年银行进行信贷紧缩，贷款难度加大，商业地块的贷款额度较高，拉高了购房门槛，使购买客源减少；昌都目前还未有成熟的专业市场，该项目的社会认知还有一个较长过程；2.5 S.W.O.T 分析小结以上我们从各个方面，对本项目地块进行了分析，从中可以看出：项目周边区域未来消费潜力较大，但该建材市场商业形态单一，商业空白比较明显，这些都为项目的发展提供了巨大的机遇和风险；另外本项目地块周边现有的规划和配置，不能形成该市场的有力支撑，对该市场的成熟和发展带来一定的弊端。

本项目商业体量较大，昌都建设市场运作健康良好，只要项目商业定位准确，设计合理，营造商业氛围得力，推广、引导有效，还是有较好的发展空间的。

且该类专业市场在国内其他城市还是比较受欢迎的，类似产品一经推出往往都能够较快去化，而且本区域内外地建材商较多，应该对此类产品还是有投资偏好的。

此外，面对项目地块自身存在的劣势和面对的外在威胁，亦需采取合理的措施进行规避或化解，面对同类项目的竞争威胁，在定位时应采取差异化定位，瞄准市场空白点，后期进行错位经营，从而化不利为有利。

第二部分项目市场环境分析1、宏观环境分析1.1城市概览昌都位于西藏东部，地处横断山脉和三江（金沙江、澜沧江、怒江）流域。

以昌都镇为中心，东与四川省相望，东南面与缅甸及云南接壤，西南面与西藏林芝地区毗邻，西北与西藏那曲地区相连，北面与青海省交界，西望西藏自治区首府拉萨，处在商贸往来的枢纽地位。

1.2 人口规模及构成变化2011年底，昌都总人口约12万人，其中农牧业人口约为6万人。

藏族占总人口的92%，其他还居住着汉、回、苗、蒙古、洛巴、门巴等21个兄弟民族。

城市人口逐年增长，城镇化进程较快，建设市场发展空间大。

全县地域面积为10654平方公里，其中有草场面积963.9万亩，耕地面积8.1万亩，森林面积495万亩。

地域广阔，人口密度小，每平方公里平均均为11.87人。

1.3 城市经济环境分析西藏自治区设1个地级市（拉萨市）、6个地区（昌都地区、林芝地区、山南地区、日喀则地区、那曲地区、阿里地区）和73个县(市区)。

昌都地区在西藏经济体系中地位显著，仅次于拉萨。

2009实现地区生产总值(GDP)57.9亿元，可比价格计算，比上年增长12.2%。

人均GDP达到9099元，增长10.9%。

全年完成地方财政收入27883万元，比上年增长20.76％。

属于增长较快级别。

1.4 城市规划分析以下是摘自昌都镇新一轮城市规划与城镇化建设情况通报会：罗布顿珠指出，区党委、政府对昌都工作十分重视，决定召开昌都工作会议，昌都面临难得的历史机遇。

全地区一定要进一步解放思想、开拓创新，抢占发展先机，缩小与全区发展的差距，在全面建设小康社会进程中不拖后腿。

开展新一轮城市规划修编和实施旧城改造，是推进城镇化进程的重要一步，是改善人居环境、提高生活质量的需要，是改善发展环境、提升城市竞争力的需要，也是解决土地等瓶颈制约的需要。

罗布顿珠强调，城市建设一定要规划先行。

城市规划要有超前意识，因地制宜，盘活资源，突出人文关怀，体现建筑灵魂、地域特色、文化品味，大幅改善经济社会、商贸文化、人居生活环境。

要高起点规划、高标准设计、高品位建设、高效益经营、高质量管理，力争用3年时间基本完成旧城改造工作。

罗布顿珠表示，旧城改造与开发建设要尊重群众意愿、尊重昌都实际、尊重国家法律法规。

在此基础上，总结经验，引进新法，立足改善民生、和谐稳定、完善城市功能、提升城市品位、推进城镇化进程的目标，政府主导、市场运作，统筹规划、分步实施。

在加快旧城改造、建设美好家园中，采用国家支持、社会参与、地方投资、援藏帮助等方式，大力实施城镇基础设施和公益事业建设，大幅改善民生。

该会议精神，明确了城市规划改造的目的，意义，时间，概念，方向等。

为该建材市场建设的有力支撑。

1.5 城市交通分析目前，昌都地区交通，主要依靠个人用车，大多为越野车。

公共交通发展一般，运输业发达，道路通行质量较差。

城区内交通较为便利，为该建材市场一有力支撑。

1.6 城市产业状况第一产业：农、林、牧、及主要依赖第一产业的较小规模的加工工业；属于规模大，技术含量较低。

第二产业：采矿业，制造业，电力、建筑业；其中采矿业规模大，技术含量高，但惠及面较小。