评估资料清单-成本法
资产评估-成 本法
资产评估的成本法
4、经济贬值的测算 1 发生经济贬值的主要表现 ➢ 资产闲置 ➢ 开工率不足 ➢ 产品销售困难 2 经济贬值的主要后果——利润率下降 3 经济贬值的测算思路：两种
资产评估的成本法
➢ 思路一：测算经济贬值率并进一步测算经济 贬值额
适用：开工不足引起的经济贬值
资产评估的成本法
➢ 思路二：测算尚可使用年限内各年收益净损失 额并折现求和作为经济贬值额
该设备资产利用率：
该设备实际已使用年限：11×68%＝7.48年
资产评估的成本法
3、功能贬值的测算 1 功能贬值在经济方面的表现——主要 体现在被估资产与新资产相比在营运成本 方面形成增量 → 测算功能贬值的依据 2 测算思路：超额(增量)成本折现求和 3 测算程序 ➢ 确定年超额营运成本（假定生产能力不变） ➢ 计算年净超额营运成本
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
2、实体贬值的估算 （1）观察法 ——也称成新率法，由相关专业技术人员
对被估资产的各项主要实体部位进行实 地观测和必要的技术检验，在综合分析 被估资产使用、维护、修理、技术改造 和物理寿命等有关因素的基础上，判断 被估资产的成新率，进而估算被估资产 实体贬值的方法
求状况、政策、政治因素等）发生变化 所导致的资产本身价值的损失 成本法各项要素的测算 1、重置成本的估算 （1）重置核算法（ ） ——按照被估资产的成本项目构成，根据
资产评估的成本法
重新购建该资产所需支付的费用项目，按 现行价格逐项计算并汇总，以取得被估资 产重置成本的方法 ➢购买型资产：买价+运杂费+安装调试费+
评估中成本法定义-概述说明以及解释
评估中成本法定义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述引言是文章的开端，它引领读者了解文章主题并提供背景信息。
在本文中，引言部分将概述评估中成本法的定义以及该主题的重要性。
评估中成本法是一种非常常见和重要的评估方法，用于确定资产或项目的价值。
它是根据产生或获取该资产或项目所需的成本来估算价值。
成本法的基本原理是，在评价资产时应考虑其获得成本，包括购买资产的成本、建设资产的成本以及可能的附加成本。
成本法的定义涵盖了资产计价的核心概念，即以成本为基础得出的价值。
根据成本法，资产的价值取决于与其相关的各种成本，而不是基于市场需求或供应情况。
成本法在评估中的重要性不言而喻。
它为资产估值提供了一种可靠的方法，并且可以广泛应用于不同的领域，如房地产、公司财务等。
成本法能够提供可比较性和准确性，而且相对容易实施。
然而，成本法也有其局限性。
它假设市场处于正常运行的状态，没有发生不确定的情况。
它可能无法准确反映资产的真实价值，因为它无法考虑到市场供需的波动以及其他因素对资产价值的影响。
综上所述，评估中成本法的定义对于我们理解资产估值方法和其重要性至关重要。
尽管成本法有其优点和局限性，但它仍然是一种被广泛接受和使用的评估方法。
在接下来的章节中，我们将更详细地探讨成本法的优点和局限性，并对其未来的发展提出展望和建议。
1.2 文章结构文章结构部分的内容应该是对整篇文章的结构和内容安排进行介绍和概述。
下面是关于文章结构部分的一个参考文本：2. 正文2.1 成本法的定义成本法是一种评估方法，它根据资产的成本来确定其价值。
该方法将资产的购买成本或生产成本作为资产价值的基础，不考虑市场需求和供应等其他因素的影响。
成本法在评估企业资产价值时被广泛应用，尤其是在固定资产和投资物业的评估中。
2.2 成本法的优点和局限性成本法作为一种评估方法，具有其独特的优点和局限性。
首先，成本法基于资产的成本，能够提供相对准确的资产价值评估结果。
其次，成本法较为简单易懂，不需要依赖复杂的市场分析和经济预测。
收益法与成本法评估股权价值资料收集清单
收益法与成本法评估股权价值需提供资料清单1、企业法人营业执照等；2、公司章程；3、企业历史沿革、公司组织结构图4、主要业务资质证书；5、3年经营及财务分析报告（含基准日，最好审计后）；6、基准日评估申报明细表；成本法各类资产负债需提供的资料1.现金库存现金盘点表（每个现金存放单位均需写一张）2.银行存款：（每个账户必须）(1)含有评估基准日余额的银行对账单；若账面金额与银行对账单金额不一致时，应提供银行存款余额调节表，在存款余额调节表中注明其中长期未达账项和大额未达账项的内容，并说明原因；(2)如银行存款为定期存单，应提供存单复印件，并在存单复印件上说明存款起止期限、存款利率.3.其他货币资金需提供资料：同银行存款4、应收账款(1)“涉诉”的款项应提供法院判决书等有关法律文件；(2)欠款单位破产、关闭或资不抵债证明；(3)大额款项（账面值前五位）购销合同和结算单据；(4)应收账款询证函（由评估机构提供模板）；（5）对应收帐款中不能收回的项目，债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
5、预付账款(1)对账龄超过一年的预付账款，应提供专项说明。
逐项说明长期挂账的原因、催(货)款情况及现状、该货物(款项)收回的可能性及金额；(2)“涉诉”的款项应提供法院判决书等有关法律文件；(3)大宗预付款合同协议复印件；(4)询证函；（5）对应收帐款中不能收回的项目，债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
6、其他应收款(1)金额较大的外部单位往来款的借款协议、收据复印件；(2) 对应收款项中不能收回的项目，债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
(3)询证函7、存货提供基准日盘点表，盘点人签字并盖公司章(1)存货—原材料大宗原材料及主要材料应提供评估基准日或者最后一次采购合同；评估基准日企业存货库存盘点表，帐面为负数的存货在评估基准日的实际库存数及说明负数产生的原因。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
资产评估-成本法
资产评估-成本法一、引言资产评估是市场经济中不可或缺的一环，其目的是估算某项资产在当前市场条件下的价值。
成本法是资产评估的常用方法之一，它通过估算资产的重置成本，并考虑资产的功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的现值。
本文将详细阐述成本法的适用范围、操作步骤、优势与局限性，以及与其他评估方法的比较，最后提出实际应用中的注意事项和结论。
二、成本法的适用范围成本法主要适用于那些市场条件稳定、可获取充足市场信息，且重置成本可准确计量的资产。
例如：建筑物、机器设备等固定资产。
当资产具有较新的状态或较少的使用磨损时，成本法能够提供一个相对准确的评估结果。
三、成本法的操作步骤确定重置成本：重置成本是指重新购置或建造全新资产的代价，包括物质成本、人工成本、税费等。
确定实体性贬值：实体性贬值是指资产在使用过程中因物理磨损导致的价值减少。
通过比较资产的新旧程度、使用状况等，可以估算实体性贬值。
确定功能性贬值：功能性贬值是指由于技术落后、功能不足等原因导致的资产价值减少。
这需要对资产的功能进行评估，并比较其与当前市场标准。
确定经济性贬值：经济性贬值是指由于外部因素如需求减少、政策变化等导致的资产价值减少。
这需要对外部环境进行深入分析，以准确评估经济性贬值。
计算评估价值：将重置成本减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，即可得到资产的评估价值。
四、成本法的优势与局限性优势：成本法基于资产的重置成本进行评估，具有客观性和可验证性；适用于大多数固定资产的评估；能提供详细的资产信息。
局限性：成本法无法考虑资产的所有潜在价值，如品牌价值、地理位置优势等；对于严重过时或技术落后的资产，重置成本可能无法准确计量；对于使用中的资产，功能性贬值和经济性贬值的估算可能存在较大不确定性。
五、与其他评估方法的比较与市场比较法比较：市场比较法通过比较类似资产的市场价格来评估资产价值。
成本法与市场比较法的区别在于前者基于资产的重置成本，而后者基于类似资产的市场价格。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述:资产评估是指对资产进行评估和估值的过程，其中成本法是一种评估资产价值的方法之一。
成本法是基于资产的历史成本来确定其价值，主要适合于固定资产和不动产的评估。
本文将详细介绍资产评估-成本法的概念、原理、应用范围、优缺点和实施步骤。
一、概念1.1 成本法是指根据资产的历史成本来确定其价值的一种评估方法。
1.2 在成本法中，资产的价值等于其历史成本减去折旧或者摊销的金额。
1.3 成本法适合于固定资产和不动产等长期资产的评估。
二、原理2.1 成本法的核心原理是资产的价值应该基于其历史成本，而不是市场价格或者收益能力。
2.2 根据成本法，资产的价值应该包括购置成本、改良费用和其他相关支出。
2.3 折旧和摊销是成本法中重要的概念，通过计算折旧和摊销金额来反映资产的价值变化。
三、应用范围3.1 成本法适合于固定资产和不动产等长期资产的评估。
3.2 成本法通常用于保险、会计和税务目的的资产评估。
3.3 成本法在资产转让、合并收购和破产清算等情况下也有广泛的应用。
四、优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，能够提供稳定的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的实际价值变动，可能导致资产价值与市场价值存在差异。
4.3 成本法需要准确记录资产的历史成本和相关支出，否则会影响评估结果的准确性。
五、实施步骤5.1 确定资产的历史成本，包括购置成本、改良费用和其他相关支出。
5.2 计算资产的折旧或者摊销金额，根据资产的使用寿命和残值确定折旧或者摊销率。
5.3 根据成本法的原理，计算资产的价值，包括历史成本减去折旧或者摊销的金额，得出最终的资产价值。
结论：成本法作为一种资产评估方法，在特定情况下具有一定的适合性和优势。
然而，也需要注意成本法的局限性，如忽略了资产的实际价值变动等。
在实际应用中，应根据具体情况综合考虑不同评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
企业整体评估需提供资料(成本法)
4.3
以下内容均按照评估基准日各项资产及负债审计后金额提供（如未审计提供账面数）
评估基准日：201 年 月日
资
料
负责人员
余额调节表中大额调整项 目的凭证
财务人员
提供方式 原件查看，提供复印件
询证函
评估人员发函，财务 人员配合
原件
外币的基准日汇率中间价 评估人员
其他货币资金
开户凭证
财务人员
记账原始凭证
1.2.5 1.3 1.3.1 1.3.2
1.3.3
2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.4 2.4.1 2.4.2 3 3.1
3.1.1
3.1.2 3.2
3.2.1
3.2.2 4 4.1
原件查看，提供复印件 原件查看，提供复印件
银行承兑汇票
财务人员
原件查看，提供复印件
大额承兑汇票对应的合同 、协议
财务人员
商业承兑汇票
原件查看，提供复印件
商业承兑汇票
财务人员
原件查看，提供复印件
大额承兑汇票对应的合同 、协议
财务人员
原件查看，提供复印件
应收股利（利润）
自投资日被投资单位历次 分红统计
财务人员、评估人员
如已背书或承兑，提 供相应的记账凭证、 原始凭证及票据复印 件
如已背书或承兑，提 供相应的记账凭证、 原始凭证及票据复印 件
共12页第2页
成本法需提供资料清单
资产占 有单 位：
序号
4.4
4.5 5 5.1 5.2 5.3
5.4
5.5 6 6.1
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述:房地产评估是对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法基于建筑物的成本和土地价值来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估的成本法，包括其基本原理、应用范围、具体步骤以及优缺点。
一、基本原理：1.1 建筑成本：房地产评估的成本法首先考虑建筑物的成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
这些成本对于评估房地产的价值至关重要。
1.2 土地价值：成本法还要考虑土地的价值，土地的价值通常通过市场比较法或收益法来确定。
土地的位置、规划用途以及周边环境等因素都会对土地价值产生影响。
1.3 折旧和折旧方法：成本法还要考虑建筑物的折旧，折旧是指建筑物价值随时间的推移而减少。
常用的折旧方法有直线法、余额递减法和工作量法。
二、应用范围：2.1 新建房地产项目：成本法在新建房地产项目中应用广泛。
通过评估建筑物的成本和土地价值，可以帮助开发商确定合理的销售价格和投资回报率。
2.2 旧建筑物改造：成本法也适用于旧建筑物改造项目。
通过评估改造成本和土地价值，可以帮助投资者决策是否进行改造以及改造后的预期回报。
2.3 房地产投资组合评估：成本法还可以用于评估整个房地产投资组合的价值。
通过对各个项目的成本和土地价值进行综合评估，可以帮助投资者优化投资组合配置。
三、具体步骤：3.1 收集数据：评估师需要收集建筑物成本、土地价值以及相关市场数据。
这些数据包括建筑材料价格、劳动力成本、土地市场价格等。
3.2 估算建筑成本：评估师根据建筑物的规模、用途和设计要求，通过建筑量清单和价格指数等方法估算建筑成本。
3.3 估算土地价值：评估师通过市场比较法或收益法等方法估算土地价值。
市场比较法是根据类似土地的交易价格进行估算，而收益法是根据土地的潜在收益进行估算。
3.4 计算折旧：评估师根据建筑物的使用年限和折旧方法计算折旧。
折旧计算的准确性对于评估结果的精确性至关重要。
3.5 综合评估：评估师将建筑成本、土地价值和折旧等因素综合考虑，得出最终的房地产评估价值。
资产评估-成本法
资产评估-成本法标题：资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对企业资产进行评估，确定其价值的过程。
在资产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
成本法是根据资产的历史成本来确定其价值，主要适合于固定资产和投资性房地产等资产的评估。
本文将详细介绍资产评估中的成本法，包括其定义、适合范围、评估步骤、优缺点以及实际应用。
一、成本法的定义1.1 成本法是一种资产评估方法，根据资产的历史成本来确定其价值。
1.2 成本法认为资产的价值等于其历史成本，不考虑市场价格或者未来现金流量。
1.3 成本法适合于固定资产、投资性房地产等资产，特殊是在没有市场价格或者现金流量数据的情况下。
二、成本法的适合范围2.1 固定资产：成本法适合于对固定资产进行评估，如土地、建造物、机器设备等。
2.2 投资性房地产：成本法适合于对投资性房地产进行评估，如商业地产、住宅楼宇等。
2.3 无市场价格或者现金流量数据的资产：成本法适合于那些没有明确市场价格或者现金流量数据的资产。
三、成本法的评估步骤3.1 确定资产的历史成本：首先需要确定资产的历史成本，包括购置成本、改良成本等。
3.2 考虑资产的折旧和摊销：根据资产的使用寿命和折旧方法，计算资产的净值。
3.3 考虑资产的残值：确定资产的残值，即资产在使用寿命结束时的价值。
四、成本法的优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，适合于没有市场价格或者现金流量数据的资产。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的市场价格和未来现金流量，可能导致资产价值被低估或者高估。
4.3 成本法容易受到通货膨胀、技术进步等因素的影响，评估结果可能不许确。
五、成本法的实际应用5.1 固定资产减值测试：企业在进行固定资产减值测试时，可以采用成本法来确定资产的净值。
5.2 投资性房地产评估：房地产开辟商和投资者可以使用成本法来评估投资性房地产的价值。
5.3 保险理赔：在资产发生损失或者损坏时，保险公司可以采用成本法来确定赔偿金额。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评估的过程。
成本法是资产评估中常用的一种方法。
本文将从四个方面详细阐述成本法的原理和应用。
一、成本法的原理1.1 资产成本的定义：资产成本是指获取、建造或者开辟特定资产所发生的直接和间接费用。
1.2 成本法的基本原理：成本法认为资产的价值等于其获取或者建造所需的成本。
1.3 成本法的适合范围：成本法适合于无市场交易的资产或者市场交易不充分的资产。
二、成本法的应用2.1 资产获取成本的评估：通过考虑资产的购买成本、运输费用和安装费用等，评估资产的获取成本。
2.2 资产建造成本的评估：通过考虑资产的建造材料、劳动力成本和建设期间的利息等，评估资产的建造成本。
2.3 资产开辟成本的评估：通过考虑资产的开辟费用、研发费用和专利费用等，评估资产的开辟成本。
三、成本法的优缺点3.1 优点：成本法相对简单易行，适合于无市场交易或者市场交易不充分的资产；可以提供一个相对稳定和可靠的资产价值估计。
3.2 缺点：成本法容易忽略资产的折旧、磨损和降值等因素，可能导致资产价值的高估；不适合于已存在市场交易的资产。
四、成本法的应用案例4.1 房地产评估：成本法可用于评估房地产项目的获取成本、建造成本和开辟成本，为房地产投资提供决策依据。
4.2 机械设备评估：成本法可用于评估机械设备的购买成本、运输费用和安装费用，为设备投资提供估值参考。
4.3 知识产权评估：成本法可用于评估知识产权的研发费用、专利费用和商标费用等，为知识产权交易提供定价依据。
结论：成本法作为资产评估的一种方法，通过考虑资产的获取成本、建造成本和开辟成本等因素，对资产的价值进行估算。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，我们应该结合其他评估方法，综合考虑资产的各个方面，以获得更准确和全面的资产估值结果。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是一种确定资产价值的方法，成本法是其中一种常用的评估方法。
本文将详细介绍资产评估-成本法的概念、原理以及应用场景。
一、概念1.1 成本法的定义成本法是一种资产评估方法，它基于资产的历史成本来确定其价值。
该方法假设资产的价值等于其取得成本减去已经发生的折旧或损耗。
1.2 成本法的原理成本法的核心原理是根据资产的历史成本来确定其价值。
根据会计准则，资产的成本包括购买或建造资产所支付的直接和间接费用。
而折旧或损耗是指资产的价值随着使用时间的增加而减少。
1.3 成本法的优势和局限性成本法的优势在于其简单易懂，适用于那些没有市场交易或没有足够可比数据的资产评估。
然而，该方法忽略了市场变化和资产的未来价值，因此在某些情况下可能会产生不准确的结果。
二、应用场景2.1 固定资产评估成本法在固定资产评估中得到广泛应用。
对于企业的固定资产，可以通过计算其购买或建造成本，减去已经发生的折旧或损耗，来确定其当前价值。
2.2 不动产评估在不动产评估中，成本法也是一种常用的方法。
通过计算不动产的建造成本，减去已经发生的折旧或损耗，可以确定其评估价值。
2.3 无形资产评估成本法可以用于评估无形资产的价值，如专利、商标等。
通过计算无形资产的取得成本，减去已经发生的折旧或损耗，可以确定其评估价值。
三、评估过程3.1 收集资产信息在进行成本法评估时，首先需要收集资产的相关信息，包括购买或建造成本、折旧或损耗情况等。
3.2 计算资产价值根据收集到的资产信息，计算资产的当前价值。
这包括将购买或建造成本减去已经发生的折旧或损耗。
3.3 评估报告最后，将计算出的资产价值整理成评估报告，详细说明资产的评估方法、原理和结果，以便于相关方了解资产的价值。
四、案例分析4.1 企业固定资产评估案例以一家制造业企业为例，通过成本法评估其固定资产的价值。
根据资产的购买成本和已经发生的折旧情况，计算出固定资产的当前价值。
资产评估-成本法
资产评估-成本法标题：资产评估-成本法引言概述：资产评估是对企业资产进行评估和估值的过程，以确定其真实价值。
成本法是资产评估中常用的一种方法，通过计算资产的成本来确定其价值。
本文将详细介绍资产评估-成本法的原理和应用。
一、成本法的原理1.1 成本法是一种确定资产价值的方法，根据资产的历史成本来确定其当前价值。
1.2 成本法认为资产的价值等于其历史成本减去折旧和摊销的金额。
1.3 成本法适用于固定资产等长期资产的评估，可以提供相对准确的资产价值。
二、成本法的应用范围2.1 成本法适用于固定资产的评估，如房地产、设备等长期资产。
2.2 成本法也适用于无形资产的评估，如专利、商标等。
2.3 成本法在企业重组、并购等情况下也常用于确定资产价值。
三、成本法的计算方法3.1 首先确定资产的历史成本，包括购入成本、改良成本等。
3.2 然后计算资产的折旧和摊销金额，根据资产的使用寿命和折旧方法确定。
3.3 最后将历史成本减去折旧和摊销金额，即可得出资产的当前价值。
四、成本法的优缺点4.1 优点：成本法相对简单易懂，可以提供相对准确的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的市场价值和未来现金流量，可能导致资产价值的低估或高估。
4.3 成本法在通货膨胀等因素影响下，可能导致资产价值的失真。
五、成本法的应用案例5.1 企业A使用成本法对其固定资产进行评估，确定其总价值为1000万元。
5.2 一家房地产公司使用成本法对其房产进行评估，确定其总价值为5000万元。
5.3 一家科技公司使用成本法对其专利进行评估，确定其价值为500万元。
结语：成本法是资产评估中常用的一种方法，通过计算资产的历史成本来确定其当前价值。
在实际应用中，需要注意成本法的局限性，并结合其他方法来综合评估资产的价值。
希望本文能对读者对资产评估-成本法有更深入的了解。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建造物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部份。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开辟或者改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
普通来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建造物成本2.1 建造物重建成本：建造物重建成本是指将房屋彻底重建所需的费用，包括建造材料、劳动力和建造工程费用等。
评估建造物重建成本需要考虑建造物的类型、规模和建造材料的价格等因素。
2.2 建造物折旧：建造物折旧是指建造物价值随时间的流逝而减少的情况。
建造物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部份组成。
物理折旧是指建造物的物质磨损和老化，功能折旧是指建造物的功能降低或者过时。
2.3 建造物修复成本：建造物修复成本是指对建造物进行维修和修复所需的费用。
评估建造物修复成本需要考虑建造物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
成本法—资产评估项目前期资料准备
资产评估项目前期准备工作资料陕西中嘉资产评估有限责任公司目录委托方与被评估单位简介 (3)资产评估所需资料清单 (4)一、资产评估总体所需资料 (4)二、流动资产评估所需资料 (5)三、长期投资评估所需资料 (8)四、房屋建筑物评估所需资料 (9)五、机器设备评估所需资料 (10)六、在建工程评估所需资料 (11)七、负债评估所需资料 (12)八、无形资产及整体评估所需资料 (14)资产评估申报明细表填表说明 (17)一、房屋建筑物 (17)二、机器设备 (18)三、在建工程 (19)《关于资产评估有关事项的说明》 (20)资产评估委托方承诺函 (24)被评估单位承诺函 (25)委托方与被评估单位简介内容概要一、应较为详细地分别介绍委托方、被评估单位（两者合一的可作为被评估单位介绍）的情况，主要包括：1、名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；2、企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业政策。
二、须写明委托方和被评估单位之间的隶属关系或经济关系，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；三、如被评估单位为多家企业，须逐一介绍。
资产评估所需资料清单一、资产评估总体所需资料1、有关经济行为文件：（１）股份制、合资、联营、兼并、破产等经济行为的政府或上级主管部门批件；（２）有关资产变动的其他文件，如资产重组方案、董事会决议等；2、被评估企业前三年及评估基准日会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）3、委托方与被评估单位营业执照复印件；4、产权证明文件复印件（国有资产产权登记证、房产证、土地证）；5、委托方、被评估单位的承诺函；6、重要合同；7、其他文件。
二、流动资产评估所需资料1、货币资金♦银行对账单、银行存款余额调节表♦对银行余额调节表中三个月以上的未达账项出具文字说明（签名、盖章）♦根据评估人员的要求提供相关银行的函证地址、邮编等资料2、短期投资♦对无法变现的有价证券出具文字说明（签名、盖章）♦短期投资各项目（如：债券、股票等）复印件3、应收票据♦应收票据复印件♦对可能和已经坏账的应收票据出具坏账原因、坏账金额、及有关坏账依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。
(1)评估资料清单-成本法
兰州电机厂财务处：本次评估需提供的资料清单附后，请务必于标注日期之前提供。
北京中科华资产评估有限公司2010年11月5日上午资产评估需提供资料清单1、综合性资料1.1被评估单位设立和历史沿革资料（2010年11月8日前）①被评估单位简介或被评估资产简介；②复印委托方及被评估单位年检后的营业执照件、组织机构代码证、税务登记证；③公司最近一期章程、财务制度；④公司设立及历次变更的验资报告；⑤最近一年会计报表审计报告、最近三年经审计的财务报表、最近一次评估报告；⑥被评估单位如涉及特殊行业，请提供生产经营许可证书、资质等级证书、安全生产许可证等；1.2评估行为依据（2010年11月8日前）①实施该行为的董事会、股东会决议或纪要，没有记录和决议可作一说明；②合资合作或收购意向中外合作协议、股份制改造批文；③评估业务约定书④其他相关文件；1.3企业荣誉和技术资料（2010年11月8日前）①复印被评估单位的各种荣誉证书、技术鉴定证书等；②专利技术资料；a 已获批准的专利技术清单及专利技术证书；b 正申请的专利技术清单；c待申请的专利技术清单；③专有技术资料（不构成专利但对公司生产有重大影响的专有技术）1.4本次评估其他综合资料（详见模板）①关于进行资产评估有关事项的说明；（另行确定）②委托方、产权持有单位（或被评估单位）承诺函。
（2010年11月10日前）2、提供评估申报表（2010年11月8日前）2.1按确定的评估基准日已审资产负债表填写，做到账表一致，内容明确，与提供给审计的基础数据一致；2.2具体如何填报详见申报表填写说明（表样另附）。
3、被评估单位产权和相关资料（2010年11月8日前）3.1固定资产-房屋类①房产证（全部），并与资产评估申报表中相对应的房产进行核实，对有差异并无法更改的，需提供差异说明；②属自建房的需提供征地协议、建筑规划许可证、建筑施工许可证、竣工验收证明等有关文件；③未办房产证的需提供购买协议书及付款凭证；④主要房产的概（预）算、竣工决算资料，竣工验收报告；⑤当地建筑安装定额标准（协助提供），取费、调差文件及当地建筑材料价格；⑥被评估单位现行区域平面图和地下管线图；⑦提供主要房屋建筑物图纸资料3.2固定资产-土地类①按土地评估资料清单提供②土地证（全部），并与资产评估申报表中相对应的土地信息进北京中科华资产评估有限公司客户须知之资料提供清单行核实，对有差异并无法更改的，需提供差异说明；无土地使用证的须准备其他替代性文件。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对资产进行全面评估，确定其价值和潜在收益的过程。
其中，成本法是一种常用的资产评估方法。
本文将从五个大点来阐述成本法的原理和应用，包括资产成本的计算、成本法的优势和限制、适合范围、实际案例以及成本法的发展趋势。
正文内容：1. 资产成本的计算1.1 资产成本的定义和构成：资产成本包括直接成本和间接成本，直接成本包括购买资产的价格、运输费用等，间接成本包括维护费用、保险费用等。
1.2 资产折旧的计算：折旧是资产价值逐渐减少的过程，可以通过直线法、加速折旧法等方法进行计算。
1.3 资产维护费用的估算：资产维护费用是指为保持资产正常运转所需的费用，可以通过历史数据和专业估算进行计算。
2. 成本法的优势和限制2.1 优势：成本法相对简单易懂，适合于大部份资产评估场景；成本法可以提供一个相对准确的资产价值估算，有利于决策者做出合理的决策。
2.2 限制：成本法忽略了资产的市场价值和潜在收益，不能全面反映资产的真实价值；成本法对于独特性和无法替代的资产评估较为难点。
3. 成本法的适合范围3.1 固定资产评估：成本法适合于对固定资产进行评估，如房地产、机械设备等。
3.2 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，匡助决策者判断项目的可行性。
3.3 企业估值：成本法可以作为企业估值的一种方法，对企业的资产进行评估，为投资者提供决策依据。
4. 实际案例4.1 房地产评估：成本法可以通过计算房屋的建造成本、土地成本等来评估房地产的价值。
4.2 机械设备评估：成本法可以通过计算设备的购买成本、维护费用等来评估机械设备的价值。
4.3 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，匡助决策者判断项目的可行性。
5. 成本法的发展趋势5.1 数据分析技术的应用：随着大数据和人工智能的发展，成本法可以借助数据分析技术提高评估的准确性和效率。
5.2 跨学科研究的融合：成本法可以与经济学、会计学等学科进行融合，提高评估的综合性和可靠性。
第五讲 资产评估基本方法-成本法
物 价 变 动 指 数
评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
（其中an表示第n年环比价格指数）
物价指数法的特点
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动 因素，因而确定的是复原重置成本 ； • 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚 至全部资产的物价变动水平上 ； • 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高 。
泛运用成本法的现实是否相适应？
2.运用成本法评估时，使用成新率计算出
来的评估值与运用各种贬值计算出来的评 估值是否会一致？ 3.成新率与会计中的折旧是否相同？
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长位移等。
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
（二）基本公式
资产实体 性贬值 资产评估值＝
被评估 资产重 — 置成本
资产功能 性贬值
资产经济 性贬值
或
被评估 ＝ 资产重 置成本
×
成新率
（三）基本原理 资产的价值取决于资产的成本
即在条件允许的情况下，任何一个潜在的
投资者在决定投资某项资产时，他所愿意 支付的价格不会超过购建该项资产的现行 购建成本。
取得和建造资 产的管理费用、 设计制图等费 用
思考：重置核算法估算的重置成本是哪种重置成本？
2、物价指数
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
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存货:存货管理制度；基准日及最近一次存货盘点表；异地存货函证；反映存货残次冷背得技术性能指标、鉴定资料及公司处理意见;主要材料采购、原材料、低值易耗品、库存商品近期采购合同、发票，主要供货商联系电话与地址；原材料计划成本定额及修订资料;材料成本差异结转分配资料；产成品销售报表、实际执行销售价目表、发票等;发出商品已签订得销售合同、出库单;在产品成本核算资料；
3
工程施工合同等重大合同,施工变更补充合同、设备采购合同、到货记录；
4
工程价款结算情况。
（五）
其她无形资产(开发支出)
1
无形资产种类(商标、专利权、专有技术、软件、商誉、特许经营权等）、名称、形成过程(受让取得无形资产得受让合同,自创无形资产得内部立项、研发记录）、发生成本等资料；
２
无形资产权利证明（已取得得专利证书、商标注册证、著作权登记证书、特许经营权合同,尚未取得证书得权利部门受理通知书）;专利权最近一次续费凭证,即将到期商标续展申请；
企业价值评估资料清单——成本法
序号
所需资料
应否提供
索引号
(一)
流动资产及负债
1
货币资金:现金盘点表;银行存款各账户对账单、余额调节表、询证函；大额存单或协议；基准日人民银行出具得企业信用报告
2
交易性金融资产(可供出售金融资产、持有至到期投资）：股票、债券、基金、理财产品开户证明、投资购买协议、权证;投资收益分回资料；在外保管得股票、债券投资证明及函证；利息单（红利）;交割单;
３
应收票据：备Байду номын сангаас登记簿,背书转让情况，应收票据复印件，尚未背书转让票据盘点资料
4
应收账款、其她应收款：询证函,主要债务人地址、邮编、联系电话；大额销售合同、发票、协议;基准日大额债权期后收款凭证；债权最近一次催收记录,债权发生呆坏账、不能收回得证明性文件（如对方破产、死亡、清算、吊销、经营持续亏损丧失偿债能力得资料，最近一次债权债务重组资料）
(1）土地红线图、土地规划指标；
(2）房屋、建筑物（包括各种地下管线及地沟）建成年代、结构、楼层、层高、面积（体积、长度)、跨度等；
(３）自建房产得施工装修合同、竣工决算资料;
（４）当地建筑安装前期规费文件、定额标准，调差文件及当地建筑材料价格。
4
被评估得房产（正、侧面)照片（此项可在资产评估时进行)；
１2
应付票据:票据清单、票据复印件及函证，与承兑银行签订得银行承兑汇票协议；
13
应付债券（交易性金融负债）:债券发行得批准文件，询证函;相关合同协议
14
应付税费：最近一次国税、地税税收稽查资料，企业所得税等汇算资料,大额进口货物报关单复印件，出口退税证明文件;评估基准日所在月份得各税种纳税申报表等；询证函
9
长期股权投资：被投资单位得合同、章程、协议、营业执照、验资报告、董事会得有关决议等；被投资企业前三年及评估基准日得审计报告;被投资单位近年得利润分配情况及财务报表等。
1０
短期借款、长期借款：借款合同、抵押质押担保合同、抵押物清单及抵押登记资料、抵押资产评估报告;银行借款及利息函证；
11
应付账款、预收账款、其她应付款：主要债务人地址、邮编、联系电话;大额采购合同、发票、协议;基准日大额债务期后付款凭证；涉及预提性质款项费用计提依据及期后实际支付情况;无需支付负债得证明性文件,涉及有关债务方面得函件
15
应付职工薪酬：参保人数、参保基数数据,基准日所在月份缴款凭证；上年五险一金汇算资料；
16
应付利润:重要得合同协议、决议、利润分配方案等资料,股东会股利分配决议,股利支付原始凭证;
17
专项应付款:补贴拨款政策文件、原始凭证;
（二）
房地产（含土地使用权)
1
产权证明文件：
（1）土地使用证、土地出（转）让合同、出让金（或转让价款）及契税缴纳凭证、涉及招商引资有出让价款优惠、出让金返回、补贴等得相关协议；
3
专利权说明书、权利要求书，专有技术形成得图纸、配方、经验、采取得有效保密措施等书面资料;关于技术所处阶段（实验室阶段、产业化阶段）、新颖性、创造性、适用性、技术成熟度、技术寿命周期得书面分析,技术查新资料（行业内或与企业原有技术间替代性、竞争性比较分析）;
5
已出租房地产租赁台账、租赁合同及租金收款凭证；
6
工程地质状况资料；
７
相关权利部门对年久失修危房鉴定资料，公司处理意见；
8
企业对土地进行二次开发（即达到宗地内“七通一平”（道路、电力、电讯、自来水、污水、煤气、热力、地坪)历史投入成本及相关合同、结算资料。
（三）
设备
1
生产工艺流程图及说明;
2
国产及进口大型设备合同、发票,进口设备得商检局检验证明;车辆、船舶等运输设备产权证明、年检证明;
6
长期闲置、待修复设备修复可能性及预计费用;
７
大型设备设计安装合同、竣工决算书、概算书、财务决算书；
8
融资租入设备合同及付款凭证；
９
车辆行驶里程、大修记录；
１0
被评估得主要设备照片(此项可在评估时进行).
(四）
在建工程
1
工程项目可行性研究报告、立项批文；
2
项目用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程设计图纸,在建工程项目预算以及有关能反映工程形象进度得有关资料（如工程监理报表,进度报表）;
3
大型、精密、价高等重点设备得说明书、技术参数；
４
反映主要生产用机器设备与储备资产得各项技术经济或性能指标得有关资料,如设备设计产能、利用率、完好率、新度系数,大修理周期、保养更换维护记录、材料质保书、化验单、入库检验报告、消耗定额、损耗系数；
５
反映资产性质、质量等状况得证件，报废设备批件、特种设备许可证、计量测试仪器及压力容器得年检合格证、专用设备得技术说明书、图纸，劳动部门对压力容器得完损等级鉴定、对电梯得年检报告等;
5
预付账款：大额采购合同、付款凭证;属于待摊性质得预付款原始支付凭证、受益期资料；债权最近一次催收记录,债权发生呆坏账、不能收回得证明性文件（如对方破产、死亡、清算、吊销、经营持续亏损丧失偿债能力得资料，最近一次债权债务重组资料）
6
应收利息:相关协议、合同,利息单
7
应收股利：投资单位股利分配决议及发放凭据
(２）房屋所有权证、已建好无证房屋情况及产权承诺函;
（３)未办证自建房屋需提供报建文件(如立项报告、立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程概(预）算书、工程决算书、工程竣工验收报告等)；
（4)外购房产需提供购房合同及付款凭证。
２
投资性房地产:关于持有目得得董事会决议；
３
参数资料: