房地产市场研究部工作

房地产市场研究部工作

引言

随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代,产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变,导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境,因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。

研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况;在写字楼方面,针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分,定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。

研究部除了立足于大连房地产市场,同时对全国房地产发展程度较高的其他城市(北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念,对房地产市场建立科学全面的监测系统。

研究部将坚持专业化的发展路线,坚持以科学、严谨的态度,吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用,不断为我司提供房地产市场信息服务。

一、研究部的职能

研究部是公司的信息中心，主要针对与地产市场密切相关的宏观经济、政策、经济发展战略规划进行时效性搜集分析。主要从事地产市场趋势研究、政策效应分析及其预

测。了解和掌握媒体与社会关心的热点地产问题。信息的收集、整理、汇编、提供诸如进入市场、开拓市场、监测市场等信息服务。

二、研究部的职责

1、政策分析

(1)收集和整理国家、地方出台的最新政策。

(2)深层次分析政府出台政策的目的和意义,进而分析政府的政策导向。

（3）分析政策、法规对房地产市场产生的影响。

２、市场调研

（1）组织执行调研计划的制定和实施。

（2)根据项目对区域市场进行重点调研。

(3）寻找同质素楼盘作为竞争对手，根据制定的竞争楼盘指标进行详尽的调研。

(4）对具有代表意义的典型个案进行调研。

3、媒体监测

(1）关注网站、媒体对市场热点问题的分析和评论。

(２)关注报纸、杂志刊登的地产广告形式和特点，及其发布周期和活跃规律。

（3)追踪竞争对手和典型个案的广告宣传。

4、数据整理

（1）将政策分类、整理并建立相应的数据库。

(２）对市场调研所得数据分析、整理,并作出调研报告。

(3）对竞争对手和典型个案建立详尽的档案系统。

三、研究部的人员架构

四、研究部的研究内容

1、房地产市场环境

(1）政治法律环境调查

①国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

②有关房地产开发经营的法律规定。

③有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

(2) 经济环境调查

①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

③一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

④国民经济产业结构和主导产业。

⑤居民收入水平、消费结构和消费水平。

2、房地产市场需求和消费行为调查

(1)消费者对某类房地产产品的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

(2）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。

（3)需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买的因素、消费者购买动机的类型等。

(4）购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为,消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

3、房地产产品调查

(1)房地产市场现有产品的数量、质量、结构、功能、市场生命周期。

(2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

(3)新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（４)建筑设计及施工企业的有关情况。

4、房地产价格调查

（1)影响房地产价格变化的因素,特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

(2)房地产市场供求情况的变化趋势。

(３）房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

(4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（５）国际、国内相关房地产市场的价格。

(6）开发个案所在城市及区域房地产市场价格水平。

5、房地产营销渠道调查

（１)房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（３)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

6、市场竞争情况调查

市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响,因此,企业在制定各种重要的市场营销决策之前,必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容：

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。

(2)竞争者的品牌形象、市场美誉度以及市场的接受程度。

（３)对竞争者的户型设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。（４）对竞争者商品房价格的调查和定价策略的研究。

（5）对竞争者广告的监测和广告费用、广告策略的研究。

（６）对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

（6）对未来竞争情况的分析与预测等。