老年公寓案例研究
老年建筑设计要点及案例分析系列5-12
老年建筑设计要点及案例分析系列五：日本日间照料中心的功能配置分析2011年3月1日，我国建设部颁布施行了《社区老年人日间照料中心建设标准》，提出加强社区老年人日间照料设施的建设。
日间照料设施服务于白天无人照护而居家生活有困难的老人，为他们提供膳食供应、日常护理、午间休息和交通接送等服务的设施。
日本的日间照料设施发展较为成熟，其丰富的实践经验可以对我国有所借鉴。
下面以一所功能配置具有典型性的小型日本老人日间照料中心为例进行介绍。
案例分析——日本富山市某日间照料中心1.设施基本情况这所日间照料中心由旧民居改造而来，由民间非营利组织开办，属于福利性质。
建筑地上一层，总面积约400㎡，可以接纳最多18位老人白天在这里活动，人均建筑面积约22㎡。
配有管理者1名、看护师2名、护理人员9名，共计12名职员。
2.功能配置分类1）老人活动空间，包括活动室（兼做餐厅）、午间休息室、阅览室、中庭、玄关、小活动室等； 2）辅助服务空间，包括厨房、洗衣间、浴室、无障碍卫生间、办公谈话室等（图1）。
3.可供借鉴特点1）进行动静分区。
动区以多功能活动室为中心，老人与护理员在此聚集，较为热闹（图2）；静区以午间休息室、阅览室为主，避免老人在休息和阅读时受到噪声干扰。
动静区域利用中庭和部分辅助服务空间进行分隔（图3）；2）老人活动空间开敞化设置。
如多功能活动室并未进行封闭，“消灭”了走廊空间，并通过灰空间与中庭交融在一起，空间利用集约、视线通透，便于老人集体活动和护理人员的照料；3）辅助服务空间集中布置。
如浴室、洗衣间临近，便于将老人洗浴时换洗的衣物就近处理，节省护理人员体力，提高服务效率。
图1平面图图2 多功能活动室是老人与护理员的主要使用空间图3中庭分隔动静区域，并丰富生活趣味这所日本的日间照料中心规模较小、功能紧凑，功能配置考虑的是最集约的使用方式。
如有条件，可配置更加全面、完善的功能设施。
功能配置可参考我国刚刚颁布的《社区老年人日间照料中心建设标准》。
马三立老年公寓
马三立老年公寓，曾经是天津市河东区新开路的标志性建筑。
它高达11层，紧邻天津站，占地8000多平方米。
但现在这个名字早已成为历史。
“那是三四年前的事了，我们已经很多年没涉足老年产业，也没有任何这方面的投资。
”文光集团一位工作人员告诉《中国企业家》。
而马三立先生之子，老年公寓的原总经理马志良，对此也三缄其口，以“那只是我现在办的马三立老人园的前身”一语带过。
谁都不愿去触碰过去的伤疤，尽管这一事件让政府、企业和马三立父子本人都感到尴尬。
该老年公寓源于相声大师马三立的一个心愿。
在亲眼目睹了许多旧社会艺人晚年悲惨凄凉的生活状况之后，马三立希望能通过自己的努力，让更多老人老有所为、老有所乐。
1995年，马老以天津市政协委员的身份提出了一份议案，呼吁热心公益的企业家为赡养老人出一份力。
他公开宣称：“谁愿意建一个老年公寓，可以无偿使用我的名字，我支持。
”这份提案得到了政府的高度关注，也引起了天津企业家高文光的注意。
不久，他与马三立达成协议，高文光投资4000万建设一家老年公寓，马老则无偿捐献出自己的名字。
而政府对此也相当支持，在政策、土地等方面给予了大幅度的优惠。
两年后，一栋11层的大楼拔地而起，马三立老年公寓的牌子正式挂出，但随后发生的事情让各方都尴尬不已。
“打从开业那天起，一直到现在也没有收进多少老人，最多的时候住进了6个人，然后就停滞不前了”，天津养老业一资深人士告诉《中国企业家》。
“马志良其实是被气走的，那是1990年代啊，入住的价格每人每月超过3000元，还不包括护理。
即使是现在，天津条件最好的养老院，包括护理每月也不超过2000元。
”这必然促使老年公寓的性质产生质变。
大楼建成后不久，文光集团便整体迁入其中，占据了最高的两层楼。
紧接着，一层层的房间相继被挪作他用，有搞培训的，有被当作证券公司办公地址的。
等到了2006年，马三立老年公寓的牌子正式寿终正寝，大厦底下九层全部租给了如家快捷酒店。
“早在1999年，马志良就被迫离开了。
老年公寓实例分析
潮湿区域使用了洁福防滑地 面材料：柏莱安全标准，R10 防滑等级的地板避免和减少 老年人和行动不便者摔倒的 风险。
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感谢您的观看！
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立面采用参 差不齐的设 计，并使用 型钢作为覆 面材料。混 凝土元素填 充在红色金 属立面之间， 楼层高的窗 户形成一种 连续、和谐 的整体。
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圣特蕾莎养老院扩建
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建筑师在已经存 在的建筑体量旁 边重新建造了一 个体量作为扩建 项目。原来的建 筑是一个三层高 的楼房，西侧是 一个连续的建筑 外立面正对着 Pica d’Estats 大街。
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所有的房间都 以一种简单且 合理的方式进 行布局，并且 以中间的一个 内部花园作为 核心进行分散 式的分布。
漕河泾养老院
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• 该案例是马 达思班建筑 事务所设计 的上海漕河 泾养老院。 该养老院外 观设计大气 而个性，内 部采用防滑 地板避免和 减少老年人 及行动不便 者摔倒的风 险。
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• 建筑师的目标是创 造一个单一的体量。 为了满足养老院的 功能设施要求，新 建成的建体量是原 来建筑的2倍。通 过外墙上的遮阳措 施部分的达到了统 一的效果，遮阳的 百叶解决了原来的 建筑存在的遮阳问 题。垂直铝制百叶 窗改善了室内的光
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法国米尔库养老院
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太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议
东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
本报告是严格保密的。
商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
本报告是严格保密的。
太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
本报告是严格保密的。
其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
老年公寓案例
老年公寓案例老年公寓是为了解决老年人居住和生活问题而设立的一种特殊居住形式。
随着我国人口老龄化进程的加快，老年公寓的建设和发展越来越受到人们的关注。
本文将以某老年公寓为案例，探讨老年公寓的特点、优势和发展前景。
首先，老年公寓的地理位置非常重要。
该老年公寓位于城市郊区，环境优美，空气清新，远离喧嚣，适合老年人居住。
公寓周边有医院、超市、公园等生活设施，方便老年人的日常生活。
此外，公寓内部的设计也非常人性化，设有无障碍电梯、扶手等设施，方便行动不便的老年人。
其次，老年公寓提供了全方位的服务。
公寓内设有健身房、图书室、游戏室等活动场所，老年人可以参加各种活动，丰富自己的生活。
同时，公寓还提供医疗护理服务，有专业护理人员24小时值班，为老年人提供全天候的健康监护。
此外，公寓还定期组织健康讲座、文艺演出等活动，丰富老年人的精神生活。
再者，老年公寓的管理和运营非常专业。
公寓拥有一支经验丰富的管理团队，能够及时有效地解决老年人的生活问题。
公寓还与当地医院、社区合作，建立了健康档案和应急救助机制，确保老年人在公寓内能够得到及时的医疗服务。
公寓还定期组织满意度调查，听取老年人的意见和建议，不断改进和提升服务质量。
最后，老年公寓的发展前景非常广阔。
随着我国老龄化社会的到来，老年公寓将迎来更大的市场需求。
未来，老年公寓可以加大对医疗、护理等服务的投入，提供更加全面、专业的养老服务。
同时，公寓还可以与社区、医院等机构合作，建立更加完善的养老服务体系，为老年人提供更好的生活保障。
综上所述，老年公寓作为一种新型的养老服务形式，具有地理位置优越、全方位的服务、专业的管理和运营以及广阔的发展前景。
相信随着社会的进步和老年人居住观念的改变，老年公寓将会迎来更加广阔的发展空间，为老年人提供更好的居住和生活环境。
欧美几个老年公寓案例
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil Hösbach老年寓1）项目概况Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。
由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。
热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游.这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。
项目于2008年10月24日开业,共三层，可供100个老人居住。
其中80套单人间,每套23平米，10套双人间,每套31平米.其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。
截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76％.在建筑设计上，大量采用了暖色调,并且有良好的采光功能。
除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。
另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。
每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具,还可以养宠物.（1）照料和护理⏹固定长期护理⏹短期护理⏹度假护理和残疾护理⏹老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施⏹床及床头柜⏹睡衣/内衣柜，带安全抽屉⏹桌子和椅子⏹餐具柜⏹吸顶灯、小夜灯⏹电视和电话⏹护士呼叫系统⏹单独的卫浴（3）户外区域⏹花园⏹露台⏹大阳台（4）公共区域⏹大厅⏹美发沙龙⏹诊疗室⏹餐馆⏹礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的）⏹另外每层还有大的公共休息室和厨房2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图庭院阳台2、汉堡高端养老别墅—-Kursana Villa Reinbek1）项目概况项目前身是由美国第二大养老连锁机构Sunrise公司开发经营的豪华养老住宅，于2009年1月1日关闭。
老年公寓案例分析及规划设计建议
公寓户型
东方太阳城畅销户型
四室两厅两卫 本报告是严格保密的。
三室两厅两卫
两室两厅一卫
排楼户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
独栋别墅户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
四合院户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套 及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
本报告是严格保密的。
太阳城公寓畅销户型
本报告是严格保密的。
一居室
太阳城外部装修标准
本报告是严格保密的。
结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
本报告是严格保密的。
序号
1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
楼、地面
墙面
顶棚 户门 内门 外窗及有关部件
部位
初装修标准
备注
卧室、起居室、内走道、 阳台
现浇砼楼地面基层及垫层找平
老龄化时代养老院建筑设计研究
老龄化时代养老院建筑设计研究一、研究背景和意义随着全球人口老龄化趋势日益严重，养老院作为老年人生活的重要场所，其建筑设计也面临着前所未有的挑战。
在这样的背景下，对养老院建筑设计进行深入研究，探讨如何提高养老院的居住环境质量、满足老年人多样化的居住需求以及提高养老院的社会效益具有重要的现实意义。
首先研究养老院建筑设计有助于解决当前养老院面临的空间布局不合理、功能分区不清等问题。
随着老年人口的增加，养老院的规模不断扩大，如何合理利用有限的空间资源，提高养老院的使用效率和居住舒适度成为亟待解决的问题。
通过对养老院建筑设计的研究，可以为养老院的空间规划提供科学的依据，使其更加符合老年人的生活需求。
其次研究养老院建筑设计有助于提高养老院的可持续发展能力。
传统的养老院建筑往往忽视了节能环保和绿色建筑的理念，导致能源消耗和环境污染问题突出。
通过对养老院建筑设计的研究，可以引入绿色建筑理念和技术，降低养老院的能耗，减少对环境的影响，实现养老院的可持续发展。
此外研究养老院建筑设计还有助于提高养老院的社会效益，一个好的养老院建筑不仅能为老年人提供优质的居住环境，还能促进老年人之间的交流与互动，提高他们的生活满意度。
通过对养老院建筑设计的研究，可以为养老院提供更加人性化的设计，使其成为老年人享受晚年生活的美好家园。
研究养老院建筑设计具有重要的现实意义，通过深入研究养老院建筑设计，可以为我国养老服务业的发展提供有力的支持，为老年人创造更加美好的生活环境。
1.老龄化时代养老院建设的必要性随着全球人口老龄化趋势日益严重，老龄化时代养老院建设的必要性愈发凸显。
首先老龄化时代的养老院可以满足老年人的居住需求，为他们提供一个舒适、安全、便利的生活环境。
在这样的环境中，老年人可以得到更好的照顾和关爱，提高他们的生活质量。
其次老龄化时代的养老院有助于缓解家庭养老压力，随着社会的发展，现代家庭结构越来越小，年轻人面临着工作、生活等多重压力，很难承担起照顾年迈父母的责任。
养老服务管理的最佳实践案例
养老服务管理的最佳实践案例近年来，随着我国人口老龄化进程的加快，养老服务管理成为了一个备受关注的话题。
如何提供高质量、个性化的养老服务，成为了社会各界共同关注的焦点。
在这个背景下，一些养老机构和社区开始探索并实践出一些行之有效的管理模式，为其他地区提供了宝贵的经验和借鉴。
本文将介绍一些养老服务管理的最佳实践案例，希望能够为养老服务行业的发展提供一些启示。
首先，我们来看看北京某老年公寓的管理模式。
该老年公寓通过与医疗机构合作，提供全天候的医疗服务。
公寓内设有医疗室，配备了专业的医生和护士，可以随时为老人提供紧急救治和日常健康管理。
此外，公寓还与社区合作，组织各种健康讲座和体检活动，提高老人们的健康意识和自我保健能力。
通过这种方式，老年公寓不仅提供了安全和便利的医疗服务，还促进了老人们的身心健康。
其次，上海某养老社区的管理模式也值得关注。
该社区注重为老人们创造一个温馨、舒适的居住环境。
社区内有大量的绿化植物和景观设施，为老人们提供了一个休闲娱乐的场所。
社区还建有图书馆、健身房和娱乐室等公共设施，满足老人们的多样化需求。
此外，社区还开展各类文化活动和兴趣小组，让老人们能够参与到社区生活中，增强归属感和幸福感。
通过这种方式，养老社区不仅提供了基本的生活保障，还为老人们创造了一个有温度的家。
再次，广州某养老院的管理模式也具有一定的创新性。
该养老院注重个性化服务，为每位老人制定了专属的护理方案。
养老院配备了专业的护理人员和康复师，为老人们提供个性化的生活护理和康复训练。
此外，养老院还开展了一系列的文化活动和技能培训，让老人们能够充实自己的生活和提升自己的技能。
通过这种方式，养老院不仅提供了全面的护理服务，还为老人们提供了持续学习和自我发展的机会。
最后，我们来看看深圳某养老社区的管理模式。
该社区注重社会融合，鼓励老人们参与社区建设和社会志愿服务。
社区为老人们提供了各类社会活动和志愿者机会，让他们能够积极参与社会生活。
老年公寓案例研究演示文稿
第22页，共95页。
北京曜阳国际老年公寓
是一种将养老和度假旅游完美 结合的一项全新产品。它以基 地连锁的扩张形式来完成整体 运作，以统一的经营模式、全
江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连 包式的服务，高性价比的度假
锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。 养老产品赢得客户，与其他度
在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往 往处于闲置状态，城里老年人只要花费正 常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地
第12页，共95页。
我国现有养老地产模式评析
度假基地连锁养老模式
代表案例
典型特征
模式评析
北京金港家苑
江苏生态农庄 养老连锁
以北京为中心，把对老人的服务模式推向
全国，在经济较发达的沿海城市，风景优
美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成 都、桂林等地设立分部，届时入住老人可 在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假 养老。
其他服务设施：餐饮、接待酒店、小商场、邮电所、银行、洗衣房、职工宿舍、停车场等
第17页，共95页。
户型与居住方式
以日本老年公寓为例
单身家庭户型一般为1K（一室一厨房,使用面积为30㎡左右)或1DK（一室一厅兼厨房,使用面积 为30~50㎡左右），夫妇家庭户型一般为1DK（一室一厅兼厨房,使用面积为30~50㎡左右）或2DK 二室一厅兼厨房（使用面积为50㎡以上）。这种户型整体上可以最低限度的满足居住着对使用 功能方面的需求，但存在的主要问题是：面积标准偏低的户型，满足不了住户的需求。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
国际养老社区案例
美国太阳城养老社区一、太阳城简介1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区.它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园,White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆.太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺.它处于Phoenix —Mesa-Scottsdale区域，占地37。
8km2（14。
6mi2)，其中陆地37.6 km2（14。
5mi2），水域0。
2 km2 (0。
1mi2）。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜,决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设,经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造SunCity Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式-—建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施—-也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
老年人活动中心设计案例分析报告
•易识别的台阶面 为避免台阶面产生阴 影，应考虑采光不照 明的情冴，改变台阶 的颜色和材质，可便 于识别。
•踏步的防滑措 施 台阶面使用防滑 材料，台阶面边 沿设置防滑条， 要和台阶面保持 在同一平面。
•楼梯的宽度充 足 考虑楼梯可幵 行通过使用拐 杖的老人和搀 扶人，宽度约 1200mm。
•坡度平缓的楼梯 为尽可能缩短万一跌落下来的距离， 可采用带平台的折跑楼梯。踏面高 度丌应大于150mm，踏面宽度丌应 小于300mm。
1 莱布尼兹老年之家 Leibnitz Austria
小型老人院，拥有19 个单人间。整个建筑由两 个体块极成，一纵一横， 在平面上近似正方形。
由多种功能集中
于主要建筑中。前部主要 包括行政办公，厨房和公 共活动区域。后部包括治 疗设施和休息房间。
老年人中 心选址于环境 优美的树林中， 周围树木从生。 东面和北面的 窗外视线开阔， 活劢场地集中 在东南侧使得 老年人可以在 此享受阳光。 老年人喜欢散 步，因此周围 还设置有可供 散步的小径。
扩建后建筑扩
大了近乎两倍，充分 满足了养老院的功能 和空间需求。扩建部 分采用最少的体量变 化，以保证新旧的自 然过渡。
新旧的融合还是 通过使用保护性太阳 能板系统实现的，垂 直的百叶窗铝制板面 将新旧完美统一；这 些板面同时还可调节 室内的光照情冴。
建筑的室内设计更是十 分简约，试图让老人在其中 感受到宁静不安和。
•防滑地面 使用浸水后也能防 滑的地面材料。
•无突出的墙壁 灭火器、留言板等 应设置在丌妨碍走 廊通行的位置上。
•无台阶地面 取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的 台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。
针对老年人状况的建筑解决方案
Resolution of the Elderly People‘s Home
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
现代老年公寓功能研究报告
养老公寓的功能研究摘要：伴随我国步入老龄化社会，应对老龄化已成为社会各界研究的重要课题。
本文以养老公寓的功能为研究对象，结合国内外养老公寓的成功案例，通过对老年人心理需求、生理条件、活动X围、家属对老人的照看方式等方面的研究，确定养老公寓的居住类型、商业购物、医疗保健、健身娱乐、文化教育、延年度假、物流仓储等方面的设置方式与设置内容。
关键词：养老公寓老年人居住模式老年人活动分布圈1研究背景：截至2014年，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%，这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。
去年全国老龄委预计，未来20年中国将进入老龄化顶峰，2020年将到达2.43亿，2025年将突破3亿，到2050年左右，老年人口将到达全国人口的三分之一。
中国老龄化业已到来，并将会长期持续，现有养老机构应对当前养老需求尚且乏力，面对未来巨大的养老缺口，扩大养老机构愈发任重道远。
养老公寓作为一种新兴的养老形态，是传统养老院、福利院的有效补充。
同时，作为一种新兴养老形态，它的运营模式、功能组成、布局构造、交通组织、建筑设计、环境营造等均亟需结合我国实际情况进展探索。
本文仅从城市规划角度研究养老公寓的功能组成，使其科学合理，扬长避短，充分满足老年人的空间需求。
2养老公寓的定义及开展历史：2.1定义老年公寓作为新型养老机构不同于以往我们所接触的老年福利院、养老院等国家筹办的养老机构，是由社会各界募资建立为不同身体状况，不同经济状况和不同年龄构造的老年人提供全方位专项效劳的具有企业法人性质的现代化养老机构。
入住的老年人可以根据自己的经济条件和XX状况选择住房和效劳的档次。
2.2开展历史：养老公寓在兴旺国家及地区已经流行多年，具有代表性的有美国的太阳城、日本的银座老人公寓、XX的长庚养生文化村等。
与国内老年人多数不愿入住养老机构不同，当地众多老年人争相入驻，非常希望能在养老公寓安度晚年。
养老公寓在我国刚刚处于起步阶段，资金、管理、效劳等尚不完善，加之老年人已习惯原有居住环境、怕人说子女不孝等观念因素，以及无力支付养老本钱的经济因素，我国养老公寓开展缓慢。
养老地产案例：中国太平“梧桐人家”
• 入住需缴纳保证金。
• 每月需另缴纳月费（含租赁费和养老服务费），费用为 9000-15000元/人/月，可用返还的年金冲抵。标准服务不 收费，个性化服务另行收费。
小结
业务范畴
项目区位 盈利模式 客户群体 服务内容
居家养老 + 社区养老 + 机 构养老
保险捆绑/会员费/押金 + 月费 社区养老 + 机构养老
1、会员费 + 年/月费； 2、月费
社区养老 + 机构养老
1. 均为医养结合模式；2. 经营模式为自营或与有资质、有经验的运营方合作
房产企业
保险公司
专业养老机构
老年住宅 + 老年公寓 + 全 托中心 + 社区嵌入中心 +
康复医院
老年公寓 + 全托中心 + 社区 嵌入中心 + 康复医院
老年公寓 + 全托中心 + 社 区嵌入中心 + 康复医院
1.依托周边自然资源、旅游资源；2.依托周边医学产业资源；3.紧邻大城市，交通便利
1.住宅销售；2. 使用权出 让+月费；3.长租+月费
功能规划
项目分为ABC三个地块： • A地块为金枫区（健康活力区）：包括14幢独立生活公寓，
1幢中心会所。共设有独立生活公寓1572套。 • B地块为银杏区（护理康复区）：建设一般护理公寓、失
忆照护公寓和专业护理公寓，共817套。 • C地块梧桐国际，用于提供健康管理的配套商办产品。
盈利模式：保险捆绑 + 保证金 + 月费
养老服务监管案例分享
以下是一个养老服务监管案例分享：某市老年公寓的监管案例背景：某市老年公寓是一家为老年人提供住宿和服务的机构。
由于老年人的身体状况和心理特点，需要特殊照顾和监管，以确保他们的安全和福利。
然而，过去一段时间内，该机构存在一些监管问题，如服务质量不高、管理不规范等。
为了改善这种情况，该市相关部门对该老年公寓进行了监管。
监管过程：1. 制定监管计划：相关部门对该老年公寓进行了全面调查，了解了其运营情况和服务质量，并制定了详细的监管计划。
计划包括定期检查、随机抽查、员工培训等方面。
2. 实施监管措施：监管人员对该老年公寓进行了实地检查，对服务人员的服务态度、服务质量、安全措施等方面进行了评估。
同时，监管人员还对老年公寓的管理制度、员工培训等方面进行了检查，以确保其符合相关法规和标准。
3. 反馈和整改：监管人员将检查结果反馈给老年公寓的管理层，指出存在的问题和不足，并提出整改意见。
老年公寓管理层根据反馈意见进行整改，加强了管理制度和员工培训，提高了服务质量。
结果：1. 服务质量提高：经过监管人员的检查和整改，老年公寓的服务质量得到了明显提高。
服务人员更加关注老年人的需求，服务质量得到了提高。
2. 安全管理加强：监管人员对老年公寓的安全管理进行了检查，发现了一些安全隐患，并提出了整改意见。
老年公寓加强了安全措施，确保老年人的安全和福利。
3. 合作共赢：相关部门与老年公寓建立了良好的合作关系，共同推动养老服务事业的发展。
双方加强了沟通和合作，共同为老年人提供更好的服务。
总结：这个案例展示了养老服务监管的重要性，通过制定监管计划、实施监管措施和反馈整改，可以提高服务质量、加强安全管理并促进合作共赢。
对于其他养老服务机构来说，应该重视监管工作，加强管理制度和员工培训，以提高服务质量和安全水平。
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商业配套 为入住及参会老人提供常规商业服务及产品的机构。
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老年公寓的其它配套设施
娱乐设施：多功能厅、活动室、俱乐部、老年之家、健身房、会客室等 康体保健设施：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所、SPA、足浴等 文化教育设施：老年大学、图书阅览室、书画协会等 其他服务设施：餐饮、接待酒店、小商场、邮电所、银行、洗衣房、职工宿舍、停车场
浅析老年公寓
？ 老年公寓（apartment for the aged），是专供老 年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年 住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服 务体系，是综合管理的住宅类型。
老年公寓、福利院、敬老院、养老院的区别
名称
老年公寓
费用来源
自费
性质
服务对象
具有商业服务性质的养老 机构，由政府和社会兴建， 可买卖、租用的独立单元 房
中国地产商在解决专业化和综合化矛盾的时候，必须采取符合中国国情的新思路：专 业化地设计好与老年人相关的设施、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、 两套关联户型搭配销售或就近居住的模式，让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服 务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得 以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年 人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。
北京曜阳国际老年公寓
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北京曜阳国际老年公寓
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北京曜阳国际老年公寓样板房
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北京曜阳国际老年公寓样板房
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北京曜阳国际老年公寓户型
公寓户型
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北京曜阳国际老年公寓户型
公寓户型
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北京曜阳国际老年公寓户型
公寓户型
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户型对住户的居住方式有直接的、决定性的作用。通过研究发现：单身家庭在1K 户型中，基本是别无选择的将寝居集中于一室,在1DK户型中，有可能把食寝居有关的 行为分离在居室和厅这两个地方，形成一种主要在厅就餐的“食与寝居的别室分离 型”，另一种食不在厅就餐的“食寝居的同室集中型”。
在夫妇家庭中，由于2DK的户型而形成两种居住方式。一种是“食与寝居的别室 分离型”；还有一种是比较特殊的“食寝居的同室集中型”，在2DK户型中由于有可 能把与食寝居有关的环境行为分离在两个居室和DK，形成夫妇各自的房间，使居住方 式中食寝居的关系变得多样化。
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中国养老地产现状的解决思路
纵观中国现有的养老地产项目，大多都处于前期规划时专业化期望很高，在项目中设 计众多老人住宅的元素，而真正投入运营时却发现受制于中国老人普遍经济水平不高、观 念传统、政府政策支持力度不够等现实因素，不得不向盈利低头，改变专业化初衷，改向 大量注入综合化元素，以求拓宽客户群体，增加销售。这种矛盾起源于养老地产本质中所 包含的专业化与综合化矛盾，这个问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡 关系。
假产品不同，它的特点是针对 老年人养老需求的，是高品质 的度假养老，前景将十分广阔。
一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老
人们就可以回城和家人团聚。
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我国现有养老地产模式评析
分时度假式养老——浙江城仙居
经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他 们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所 有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众 公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居” 的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期 或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。
北京曜阳国际老年公寓户型
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在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟
从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。
老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但 在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起， 目前仍处于幼稚期。
养老地 产
养老院
院，春秋回到家中
新加坡华人、北 炎夏和寒冬住到养老 美的购屋旅游团 院，春秋回到家中
“异地养老”是我国目前正在探索 的新型養老模式。它体现了老人养 老能力的增强、养老观念的更新和 养老需求的多样化。从国内外经验 看，“异地养老”应该遵循经济规 律，实施政府扶持、市场化运作的 发展模式。“异地养老”是一个复 杂的社会工程，不仅包括为老人提 供集中养老的居住环境，还包括一 系列的配套服务，如老年人保险、 房产转让抵押、养老信息中介等， 所以，它的完善成熟需要一个漫长 的过程。
养老别墅 多为想兼得社会养老和家庭养老的自住型客户准备，供其与家人共同居住。
养老公寓 多为获取社会养老的长期稳定的租住型客户准备。
养老酒店 多为获取社会养老的短期零星租住型客户或其他客户家属准备。
护理中心 多为半失能老人提供健护训练，为失能老人提供特护照料的场所。
养老会所 为入住及参会老人提供特定老年活动及服务的集中场所。
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我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应
成本型 老年地产
康复型 老年地产
交流型 老年地产
“社区+医院+ 地俱 乐部模式
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以房养老模式
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异地养老模式
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度假基地连锁模 式
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分时度假式养老 模式
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富豪型 老年地产
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休闲型 老年地产
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老年公寓的各功能配套体系
市面上现有的老年公寓品质层次较低。
一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小， 配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划， 户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。
即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的 经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。 而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行 深入的管理。
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国内老年公寓的案例
——北京曜阳国际老年公寓 ——上海亲和源老年公寓 ——北京东方太阳城老年公寓 ——北京太阳城国际公寓 ——北京燕都世界名园公寓
案例一：北京曜阳国际老年公寓
北京曜阳国际老年公寓
➢ 地理位置：北京密云县城西北 ➢ 自然环境：东邻密云水库，三面环山，
一面临水。 ➢ 建筑类型： 花园洋房、联排、独栋 ➢ 物业类型：公寓、别墅
长庚养生文化村入住流程
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我国现有养老地产模式评析
会员制的养老俱乐部 ——北京太申祥和山庄
典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建 成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医 疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推 行会员制新型养老模式的国际敬老院。
模式评价： 是全国首家推行会员制新型养老模式的国际 敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭 新模式； 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创 立了中医药健康养生新模式； 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。
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我国现有养老地产模式评析
异地养老模式
异地模式
代表案例
典型特征
模式评析
异地购房
“候鸟式”养 老
“季节性”养 老
海外华人回国 养老
海南、大连、青 岛等地部分楼盘、
北京银龄公司
以养老为目的的异地 购房
大连的互动式异 地养老服务中心
不同城市老年公寓之 间的置换式异地度假
养老
天津的泰达国际 炎夏和寒冬住到养老
A区：为3-4层花园洋房产品， 以一居及二居产品为主； B区：为退台及跃层产品，以二 居、三居为主，有部分四居； C区：为2层类联排产品，以一 居及二居为主； D区：为独栋别墅，以四居、 五居为主；
会所建筑面积11659平米，共 计8层(地上6层、地下2层)。集 餐饮，休闲，娱乐，商务为一 体。(游泳馆、桑拿、温泉SPA 足浴、中医按摩、商务会议、 餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、 网球馆、篮球、门球、棋牌室、 老年大学、书画室、小型电影 院(音乐厅)、超市等)。
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居家养老有困难的老人
国内养老地产行业的现状分析及解决思路
在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟
从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。
我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段， 北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还 未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。
缺乏子女、亲属照顾的 老人
社会福利院
政府
社会福利院 国家、社会、农村 集体经济组织
福利救济型的养老机构 福利救济型的养老机构
城镇的丧失劳动能力、无 依无靠、无生活来源的孤 老、孤儿、弃婴和残疾儿 童
农村乡镇的的’五保老 人”(衣、食、住、医、 葬)
养老院
自费
具有商业服务性质的养老 机构，大多是民办，只能 租用、集体食宿
连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自 己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城 仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。