常德房地产项目投资分析报告精修订

常德房地产项目投资分

析报告

集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#

湖南常德

王国能于湖南常德

第一部分常德城市条件

常德概况

１）地理位置

常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。市境东西极宽公里，南北极长公里。

常德区域图表一

２）区域面积

常德地域土地总面积万亩，占全省土地总面积的%，人均亩，低于全省人均亩、全国人均13亩的水平。地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积万亩，占全市土地总面积的%，平原面积万亩，占总面积的%，水面万亩，占%，丘陵岗地853万亩，占总面积的%。全市现有耕地面积万亩，占土地总面积%，占全省耕地面积的15%。

３）人口状况

全市面积平方公里，人口万。其中城区面积平方公里，人口41万。全市有街道10个，镇104个，乡106个。其中鼎城区有万,德山万。常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。

4）交通优势

常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。常德素有“湘西门户，黔川咽喉”的美誉，交通位置十分重要。常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一(湖南省仅有长沙、常德、衡阳)，有6条高速公路在此交汇，公路通行能力强，走常长(常德—长沙)高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路，届时，到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。全市有公路通车里程13000km，每百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。公路通达程度深，国道319横贯东西，可连接京广，207线纵穿南北，可连接闽川，8条省道四周贯通，县乡公路交织成网。水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系，直入长江领域。常德同时拥有公路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳

铁路贯穿市境，长沙至张家界、宜昌、襄樊；广州至张家界、襄樊均在常德火车站停靠，而从广州至常德有直达列车）、航空（湖南常德桃花源机场位于常德市西南方西家桥附近，距市区公里，目前已开通至北京、上海、广州、深圳、海口五条航线）、管道五种交通运输方式，已形成公、水、铁、空、管衔接、场站港配套、江海贯通、空港相连、路管联运的立体交通网络，交通发展水平在全省处于领先位置。

５）城市建设

基本形成了100平方公里城市路网骨架，建成区面积由58平方公里扩大到70平方公里，人口由58万增加到70万。石门县城获全国文明县城称号，安乡县城、桃源县城获国家卫生县城称号，武陵区成为全国和谐社区建设示范城区。城镇化率由%提高到%。农村生产生活条件大为改善。累计投入新农村建设资金85亿元，重点加强农村水、电、路、气等基础设施建设。整治病险水库221座，培修加固一线防洪大堤55公里，配套改造大中型灌区8处，疏浚渠道2万多公里，改造中低产田85万亩，新建沼气池12万个，完成了第一、二轮电网改造，农业机械装备水平全省领先。交通、能源、通信等基础设施建设大为加强。常张、常吉高速建成通车，新建改造国省干线公路490公里，汉寿沅水大桥、安乡夹夹大桥等桥梁工程竣工；建成了皂市水利枢纽主体工程和石门电厂二期、长常天然气管线等工程，完成数字电视建设，配套提升了通信网络。

金融体制改革步伐加快，引进银行机构实现零的突破，交通银行、长沙银行、兴业银行落户常德。在全省率先完成文化行政管理体制改革任务。财政省直管县体制、交通体制、城市管理体制、国有资产监管体制等改革顺利实施。对内对外开放取得新的成绩。累计到位外资亿美元，年均增长%，引进内资929亿元，年均增长%，引进新上投资过亿元工业项目241个。与6个国内外城市缔结了友好城市关系。我市成为国家中西部地区加工贸易梯度转移重点承接地。

第二部分常德经济环境分析及建设

１）常德城市经济

城镇居民人均可支配收入达到15600元，农民人均纯收入达到5600元，分别是2005年的倍和倍。城镇居民人均住房面积由平方米提高到平方米。累计投入资金110亿元，连续五年为群众办实事，解决了一批就业、就学、就医、出行、住房等民生问题。五年新增城镇就业30万人，帮助下岗失业人员再就业万人次。社会保险参保人数由万人次增加到333万人次，累计支付社会保险金132亿元。企业退休人员月人均养老金1045元。

2009年全市完成地区生产总值亿元，比上年增长%。其中，第一产业完成增加值亿元，增长%,对地区生产总值增长的贡献率为%；第二产业完成增加值亿元，增长%，对地区生产总值增长的贡献率为%；第三产业完成增加值亿元，增长%,对地区生产总值增长的贡献率为%。人均地区生产总值达到22496元（按常住人口计算）,增长%。三次产业结构由上年的：：调整为：：，结构有所调整。

全市完成财政总收入亿元，比上年增长%。地方财政一般预算收入亿元，增长%；其中税收收入亿元，增长%。财政总支出亿元，增长%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出亿元，增长%；教育支出亿元，增长%，增速较快的项目是环境保护支出2亿元，增长%，农林水事务支出亿元，增长%，医疗卫生支出亿元，增长%。

2009年，全市社会消费品零售总额亿元，增长%。分地域看，城市社会消费品零售额亿元，增长%；县及县以下社会消费品零售额亿元，增长%。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长%；住宿和餐饮业零售额亿元，增长%；其他行业零售额亿元，增长%。

2009年，金融机构存款稳步增长，本外币年末各项存款余额为亿元，比年初增长%，其中企事业单位年末存款余额为亿元，增长%；城乡居民储蓄存款亿元，增长%。金融