投资性房地产公允价值资产评估
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量是评估资产和负债的一种方法，它在投资性房地产中得到了广泛的应用。
投资性房地产有着不同于其他领域的特殊性质，因此公允价值计量在这一领域的应用也具有独特性。
本文将从投资性房地产的特点、公允价值计量的概念、计算方法、应用分析等几个方面，对其应用进行分析。
一、投资性房地产的特点投资性房地产主要指为了出租、升值或经营而持有的房地产，并非个人自住。
在其投资过程中，其收益主要来自于租金、房价升值和房地产的经营活动，且其周期性较长，流动性较低。
此外，其受地区、政策、市场等因素影响较大，风险较高。
二、公允价值计量的概念公允价值计量是指基于市场上的交易价格、可观察数据或其它合理方法，对资产或负债进行估价的一种方法。
它在衡量投资性房地产价值时具有重要的意义。
公允价值计量一般由专业人员进行，通过对市场数据、预期收益、需求等进行综合考虑，制定出相应的计算方法，获得一个较为准确的估值。
公允价值计量还能够防止财务报表中的价值过高或过低，保证了投资者的利益。
三、公允价值计量的计算方法1、市场法市场法是公允价值计量的常用方法之一。
它是基于市场交易价格的方法，通过分析相似房地产的市场交易价格来计算公允价值。
该方法主要适用于市场信息充分的情况。
2、收益法收益法也是公允价值计量的一种常用方法，它是基于投资性房地产潜在收益的方法。
该方法适用于市场信息不充分的情况下，通过收益与投资等数据的分析计算公允价值。
其主要核心是通过对未来现金流的预测计算资产净现值或折现现值，从而计算出公允价值。
3、成本法成本法是公允价值计量的一种补充方法。
该方法适用于投资性房地产的建筑物已完工且没有可比交易数据的情况。
它主要采用成本余值的概念，即资产减去已经使用的金额，再加上剩余的使用价值。
四、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量在投资性房地产中应用广泛，其主要有以下几个方面的作用。
1、对投资性房地产进行准确评估公允价值计量能够对投资性房地产进行准确评估，使投资者能够更好的掌握投资的风险和回报，并且能够在投资战略和房地产布局方面制定更准确的计划。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策随着市场经济的发展和国民经济的不断壮大，投资性房地产已成为许多投资者的首选，其风险和收益都相对较高。
在投资性房地产中，公允价值是一个重要的概念，它影响着投资者的决策和资产的评估。
本文将从公允价值在投资性房地产中的应用和对策方面进行探讨。
1. 公允价值的概念公允价值是指在市场上进行交易时，可以支付或收取的价格。
对于投资性房地产来说，公允价值是相对于市场上的买卖价格而言的，它可以受到影响而发生波动。
在投资性房地产中，公允价值通常是指物业的市价和折现值之间的差额。
在投资性房地产中，公允价值的评估方法非常重要。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是比较常用的一种方法，它通过对类似物业的市场交易价格进行比较，来确定公允价值。
收益法则是通过预期未来的现金流量来确定公允价值。
成本法是根据资产的历史成本和折旧情况来确定公允价值。
这些评估方法可以相互辅助，综合运用以确定投资性房地产的公允价值。
公允价值受多种因素的影响，包括市场供求关系、宏观经济政策、房地产政策等。
在市场供求关系上，公允价值受到市场需求和物业供给的影响，当市场需求旺盛时，公允价值可能上升；而当物业供给增加时，公允价值可能下降。
在宏观经济政策上，货币政策和财政政策的调控都会对公允价值产生一定的影响。
在房地产政策上，政府的调控措施也会对公允价值产生一定的影响。
1. 加强市场调研，及时了解市场变化在投资性房地产中，加强市场调研是非常重要的。
通过市场调研，投资者可以及时了解市场的供求状况，从而更准确地确定公允价值。
了解市场变化也可以帮助投资者制定合理的投资策略，以应对市场的波动。
2. 综合运用评估方法，确保公允价值的准确性在对投资性房地产进行公允价值评估时，投资者应该综合运用各种评估方法，以确保公允价值的准确性。
市场比较法、收益法和成本法可以相互印证，从而得出较为客观的公允价值。
3. 严格执行风险管理制度，规避市场风险投资性房地产市场风险较大，投资者需要建立健全的风险管理制度，以规避市场风险。
投资性房地产公允价值评估方法的对比分析
MARKETINGRESEARCH摘要:公允价值的估值方法主要包含了市场法、收益法以及成本法等,本文对投资性房地产和公允价值的相关内容进行分析,同时对投资性房地产公允价值评估方法的种类以及各种评估方法的对比进行探讨。
本文分析了相关的影响因素,并且提出了在不同环境下选择最佳评估方法的策略。
关键词:投资性房地产;公允价值;评估方法我国在颁布新的企业会计准则体系之后，进一步明确了投资性房地产的基本概念，其中明确规定了允许使用公允价值计量，自这一规定确定后，公允价值的确定方法也规定了市场法、收益法以及现代评估方法三种方法，对拥有投资性房地产的企业选择科学的评估方法具有重要意义。
一、投资性房地产公允价值的评估方法(一)市场法市场法是当前使用最广泛的方法，其基础主要是替代原理，其评估的结果主要是市场价值类型，使用这一方法能够得到最接近会计准则中要求的公允价值的结果。
在使用市场法的过程中，需要确定各自因素的差别以及比例，主要使用的方法是简单算术平均、加权算术平均等。
(二)收益法收益法主要使用的是预期原理，对于投资性房地产未来可能的收入以合理的折现率折现，从而可以计算其价值。
运用收益法需要考虑未来现金流、折现率以及收益时间。
收益选择比较复杂，所以可以使用直接资本化法以及报酬资本化法，一般会体现在未来现金流以及折现率的稳定变化中。
未来确定折现率可以使用资本化率、报酬率以及收益乘数。
(三)现代评估方法现代评估方法是一个总称，包含了近年来利用其他学科的研究成果以及大数据等对投资性房地产公允价值评估的方法。
要注意现代评估方法的复杂性，尤其是许多方法要借助计算机才能完成，在大批量评估的过程中，数据对计算机提出了非常高的要求，尤其是需要在短时间内处理复杂的数据，因为这种方法的复杂性，所以还没有在大范围内普及使用。
现代评估方法主要包含了人工神经网络法、模糊逻辑法等方法[1]。
二、常用评估方法的概念及比较(一)市场法与加权算术平均法加权算术平均法属于市场法中选取可比案例计算基准价格的处理方法之一，主要根据可比案例和评估对象的相近程度，赋予了不同的权重，使得评估结果和评估对象的真实价值更加接近。
投资性房地产会计估值与披露要求
投资性房地产会计估值与披露要求投资性房地产是指企业购买或建造以获取租金或资本增值为目的的房地产，包括土地和已经建成或在建的房屋、厂房、商铺、写字楼等。
由于投资性房地产具有长期持有、租金收益和价值增长的特征，会计估值和披露要求成为投资者和各方关注的重要内容。
一、会计估值要求1. 公允价值计量投资性房地产的会计估值要求以公允价值为基准，即根据市场上可观察的交易价格确定资产的估值。
公允价值是指在健全和正常的市场环境下，买卖双方在交易中可以获得的价格。
2. 市场活跃性在进行投资性房地产的会计估值时，需要考虑房地产市场的活跃程度。
如果市场活跃，交易频繁，那么公允价值的确定相对容易；如果市场不活跃，缺乏可观察的交易数据，估值工作将更具挑战性。
3. 可比性投资性房地产的会计估值要求比较可比性，即参照类似性质和位置的房地产进行估值。
这可以使估值结果更具合理性和可信度，减少主观偏差。
二、披露要求1. 持有成本与公允价值信息企业需要在财务报表中披露投资性房地产的持有成本和公允价值信息。
持有成本信息反映企业购买或建造投资性房地产的成本，公允价值信息反映现有投资性房地产的市值。
2. 估值方法企业需要披露所采用的投资性房地产估值方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
披露估值方法有助于投资者了解估值的依据和准确性。
3. 市场风险和市场条件信息企业需要披露投资性房地产涉及的市场风险和市场条件信息，包括市场利率的变化、土地供应和政策调整等因素对房地产市场的影响。
这有助于投资者更好地评估投资性房地产的价值和风险。
4. 租金收入和租赁条款信息企业需要披露投资性房地产的租金收入和租赁条款信息，包括租赁合同的期限、租金支付方式和租金调整规定等。
这能够使投资者对租金收入的稳定性和持续性进行评估。
5. 投资性房地产比例和价值变动信息企业需要披露投资性房地产在总资产中的比例和价值的变动情况。
这可以帮助投资者评估企业的投资性房地产策略和相关风险。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型及其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日（一）本项目评估基准日为2013 年12 月31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据1、中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年10月27 日）；2、国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年11 月16 日）；3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年7 月18 日）；4、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年8 月25 日）；5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
论公允价值在投资性房地产的应用
论公允价值在投资性房地产的应用【摘要】本文主要探讨了公允价值在投资性房地产中的应用。
首先介绍了公允价值的基本概念，然后分析了公允价值在投资性房地产评估、交易、投资决策和监管中的作用。
通过对公允价值应用的研究，发现公允价值能够提高投资性房地产市场的透明度，帮助投资者更准确地评估房地产的价值，具有广泛的前景和价值。
公允价值在投资性房地产中的应用对于促进市场发展和提高投资效率具有重要意义。
【关键词】投资性房地产、公允价值、透明度、评估、交易、投资决策、监管1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产的价值评估是投资决策的重要依据，而公允价值则成为了一种重要的评估标准。
公允价值是指在市场参与者之间，在交易发生时能够合理达成的价格。
在投资性房地产中，公允价值的应用不仅能够帮助投资者更准确地评估资产的价值，还能够提高市场的透明度，促进交易的有效进行。
研究公允价值在投资性房地产中的应用具有重要的现实意义和实践价值。
通过深入探讨公允价值的概念和在投资性房地产中的具体应用，可以帮助投资者更加理性地进行投资决策，促进市场的健康发展和稳定运行。
1.2 研究意义研究显示，公允价值在投资性房地产中的应用能够提高市场的透明度，使投资者更容易获取准确和可靠的信息，进而更好地进行投资决策。
公允价值的应用可以帮助投资者更准确地评估投资性房地产的价值，降低投资风险，提高投资回报率。
研究公允价值在投资性房地产中的应用具有重要的理论和实际意义。
通过深入探讨公允价值在投资性房地产中的基本概念、评估方法、交易作用、投资决策重要性以及监管作用，可以为相关机构和投资者提供更多的参考和建议，促进投资性房地产市场的健康发展和稳定运行。
1.3 研究目的研究目的是通过深入探讨公允价值在投资性房地产领域的应用，揭示其在提高市场透明度、帮助投资者更准确评估资产价值、以及在投资决策和监管方面的重要性。
本研究旨在对公允价值在投资性房地产中的作用进行全面分析，为相关领域的研究和实践提供理论支持和经验借鉴。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是一种计量资产和负债的方法，其目的是根据市场上可以获得的价格，合理地估计资产和负债的公允价值。
在投资性房地产领域，公允价值计量模式被广泛应用，以提供准确的资产估值和信息披露。
投资性房地产是指以获取出租收益和资本增值为主要目的而持有的房地产。
根据会计准则，投资性房地产应按公允价值计量模式进行估值，即根据市场上已成交的类似房地产的价格或市场上可获得的价格，估计该房地产的公允价值。
投资性房地产的公允价值计量模式要求定期评估房地产的公允价值，通常每年至少一次。
评估可由经过独立资产评估师进行，采用市场比较法、收益法或成本法等方法进行估值。
市场比较法是根据市场上已成交的类似房地产的交易价格，确定该房地产的公允价值。
收益法是通过对该房地产未来现金流量的预测和折现，计算出该房地产的净现值，从而确定公允价值。
成本法是计算重建成本，再根据经济折旧和市场折价等因素，确定该房地产的公允价值。
通过公允价值计量模式，可以提供更准确和可比较的资产估值信息，为投资者和利益相关方提供决策依据。
公允价值计量模式使投资性房地产的估值更具透明度和可靠性，有助于提高市场效率和资源配置效益。
公允价值计量模式还可以促进企业适应市场变化，及时调整投资性房地产的投资决策。
公允价值计量模式也带来了挑战和争议。
由于房地产市场的不稳定性和波动性，公允价值的估计可能存在一定的主观性和不确定性。
公允价值模式对企业的财务报表和相关指标产生影响，可能抬高或抑制企业的业绩。
如何合理运用公允价值计量模式，平衡其优势与劣势，需要企业和监管机构的共同努力。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用是一种理性和科学的方法，它可以提供准确的资产估值和信息披露，促进市场效率和资源配置效益，但也需要慎重应用，避免主观性和不确定性带来的潜在风险。
注评《资产评估》预习：资产评估在房地产评估中的应用
注评《资产评估》预习：资产评估在房地产评估中的应用知识点：资产评估在投资性房地产评估中的应用（一）投资性房地产与公允价值计量1.含义及构成投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.计量规定在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。
（二）投资性房地产评估中的评估对象1.投资性房地产的具体范围包括（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
2.下列不属于投资性房地产（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（2）自用房地产（3）作为存货的房地产【注意】在评估中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。
如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。
例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，其余楼层均为普通住宅，在这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。
公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产中的应用
公允价值在投资性房地产中的应用是指房地产投资者通过利用公允价值的概念，估算投资性房地产的价值。
公允价值的概念可以追溯到20世纪80年代,它是一种特殊的估值技术,旨在准确地测量一项资产的市场价值。
它结合了基于市场数据的技术与实物评估技术,考虑到当前和未来的经济因素,优化投资决策。
投资性房地产的公允价值应用主要体现在以下几个方面：
1、价格估算。
投资性房地产价格估算是根据当前市场行情及公允价值估算法，对投资房地产的价格进行估算。
2、价值比较。
通过公允价值估算，可以比较投资性房地产的价值水平，从而指导投资房地产的选择。
3、投资评估。
公允价值估算可以测算投资性房地产的价值，从而指导投资者进行投资决策，优化投资组合。
4、贷款审批。
投资性房地产的公允价值估算也可以用作贷款审批，以便正确评估贷款风险，保障贷款人的利益。
云南百大住宅开发有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书资产评估报告书
云南百大住宅开发有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书资产评估报告书目 录声 明 (1)资产评估报告书摘要 (2)资产评估报告书 (4)一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (4)二、评估目的 (4)三、评估对象和评估范围 (4)四、价值类型及其定义 (5)五、评估基准日 (5)六、评估依据 (5)七、评估方法 (7)八、评估程序实施过程和情况 (7)九、评估原则及评估假设 (9)十、评估结论 (10)十一、特别事项说明 (10)十二、评估报告使用限制说明 (11)十三、评估报告日 (12)附件目录 (13)云南百大住宅开发有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书声明声 明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司 2009年3月20日云南百大住宅开发有限公司确定投资性房地产公允价值项目资产评估报告书摘要中威正信评报字（2009）第1033号云南百大住宅开发有限公司：中威正信（北京）资产评估有限公司接受云南百大住宅开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为云南百大住宅开发有限公司确定投资性房地产公允价值事项所涉及的相关资产，提供价值参考依据。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策1. 公允价值的概念公允价值是指在市场参与者间出售某项资产或转移某项负债时能够取得的金额。
在投资性房地产市场中，公允价值可以理解为市场上愿意支付的价格或市场上愿意接受的价格。
公允价值的确定需要考虑市场的供求关系、资产的收益能力、资产的地理位置和目前市场的价格水平等因素。
公允价值在投资性房地产中的应用体现在如下几个方面：（1）评估资产和交易定价：投资性房地产的买卖交易都需要以公允价值作为交易定价的基础。
卖方可以通过评估资产的公允价值来确定挂牌价，买方也可以参考资产的公允价值来决定是否接受购买。
（2）估算资产价值变动：投资性房地产市场的价格是不断波动的，公允价值可以作为估算资产价值变动的重要依据。
投资者可以通过评估资产的公允价值来判断其投资的盈利情况和资产的增值潜力。
（3）财务报表的编制：投资性房地产企业在编制财务报表时，需要按照公允价值对资产进行评估。
这样可以更准确地反映企业的经营状况和财务状况。
1. 加强市场调研在确定投资性房地产的公允价值时，必须充分了解市场的供求关系、价格水平和资产的特点。
投资者需要加强市场调研，关注市场动态，及时掌握市场信息，分析市场走势，以便更准确地评估资产的公允价值。
2. 提高评估能力投资性房地产的公允价值评估需要专业的知识和技能，因此投资者需要提高自己的评估能力。
可以通过参加评估师的培训课程或者请专业评估机构的帮助，学习评估方法和技巧，提高评估的准确性和专业性。
3. 保持公允原则在进行投资性房地产交易时，投资者需要遵循公允原则，不得采取不正当手段来操纵资产的公允价值。
要积极主动地公开和透明地披露资产的相关信息，以确保市场价格的公正、公平和透明。
4. 风险控制投资性房地产市场存在一定的风险，可能会导致资产的公允价值受到影响。
投资者需要采取有效的风险控制措施，以降低风险对资产公允价值的影响。
采取多元化投资、控制杠杆比例、做好市场监测等措施。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策一、公允价值的应用1. 公允价值的定义公允价值是指在市场参与者之间进行交易时，能够在交易的基础上确定的价格，是一种基于市场的评估方法。
在投资性房地产领域中，公允价值通常通过市场比较法、收益法和成本法等方法来进行评估。
2. 公允价值的应用在投资性房地产的管理和运作中，公允价值通常用于评估资产的价值、确定资产的折旧和摊销、衡量资产的价值变动、进行资产重估以及进行投资决策等方面。
公允价值可以帮助投资者准确评估投资性房地产的价值。
通过市场比较法和收益法等方法，可以对投资性房地产的价值进行估算，为投资者提供决策依据。
公允价值可以帮助投资者进行资产的折旧和摊销。
通过合理评估资产的公允价值，可以正确确定资产的折旧和摊销，避免因过高或过低估计而导致财务信息失真。
公允价值可以衡量资产的价值变动。
随着市场的波动和投资性房地产的变化，资产的价值会不断发生变动，通过公允价值的评估，可以及时反映这些变动，为投资者提供灵活的投资决策。
公允价值可以进行资产重估和投资决策。
通过定期对投资性房地产进行公允价值评估，可以及时发现资产价值的变化，为投资者提供决策参考，同时也有利于投资者及时调整投资组合，降低投资风险。
二、公允价值应用中的挑战尽管公允价值在投资性房地产中的应用具有重要意义，但也存在一些挑战和问题。
1. 公允价值的确定难度投资性房地产的价值受到多种因素的影响，包括市场供需关系、宏观经济环境、政策法规变化等，这些因素的复杂性使得公允价值的确定具有一定的难度，容易受到主观因素的影响，导致价值评估的不准确性。
2. 公允价值的周期性变动投资性房地产市场的价格具有一定的周期性，随着市场的变化，资产的价值也会发生周期性变动，这就要求投资者需要密切关注市场的变化，并及时调整公允价值的评估方法，以反映市场的实际情况。
3. 公允价值的资讯不对称投资性房地产市场的信息不对称性较大，投资者往往难以获取完整的市场信息和资产信息，这就给公允价值的评估带来了困难，容易产生偏差和误差。
投资性房地产公允价值的评估分析
一、引言我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。
在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量;对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性。
新准则的这些新的变化和规定,就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求。
二、企业中投资性房地产范围的界定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。
因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
这里自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产,比如企业生产经营用的厂房和办公楼、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产。
而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
根据企业会计准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。
按照国家国土资源部1999年发布的《闲置土地处理办法》的规定认定为闲置土地的则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
浅谈投资性房地产公允价值的计量
浅谈投资性房地产公允价值的计量
投资性房地产公允价值的计量，是指根据市场活动和资产特征，对投资性房地产进行公允价值的估计。
投资性房地产是指为了长期
出租、增值或实现资本增值而持有的不动产，它们通常是商业性质的，如办公楼、购物中心、酒店等。
投资性房地产的公允价值，是由专业的房地产估价师根据市场
需求、建筑物特征、租金收入、竞争情况、未来市场预期等多个因
素综合考虑估算出来的。
公允价值计量通常采用市场比较法、收益
法和成本法等方法。
其中，市场比较法是根据同类型投资性物业的
成交价格和特征，对目标物业进行估值。
收益法和成本法则是基于
预期收益或替代成本等信息估算公允价值。
需要注意的是，投资性房地产的公允价值计量应当遵循公正、
可靠、可验证等原则，尽可能地避免主观性和误差。
同时，公允价
值应该及时更新，以反映市场变化和资产特征的调整。
投资性房地产公允价值的计量，对于评估其价值、制定投资策略、决定购买或出售的决策等都有重要作用。
因此，在投资性房地
产领域，公允价值计量是一个至关重要的问题。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，投资性房地产已经成为了许多投资者的选择。
这一领域的发展也伴随着各种风险和挑战。
在这种情况下，公允价值模式成为了投资性房地产领域中的重要工具之一。
本文将从公允价值模式的概念、特点及应用等方面进行分析，并探讨在投资性房地产中的应用情况。
一、公允价值模式的概念和特点公允价值是指在交易市场上参与者之间可以达成的价格，即一种资产或负债的公允价值是指按市场意向进行交易时的市场价格或者其他公认的评估价值。
公允价值模式是一种评估资产和负债的方法，它允许重新评估其他可变化的市场条件下的剩余价值。
公允价值模式的特点主要有以下几点：公允价值模式是一种市场导向的评估方法，它将市场价格视为最终的评估准则；公允价值模式是一种全面的评估方法，它不仅仅包括了可变市场条件下的资产价值，还包括了一些其他的评估要素；公允价值模式是一种灵活的评估方法，它能够根据市场条件的变化而对资产和负债进行动态调整。
1. 在投资性房地产的评估中，公允价值模式是一种重要的评估方法。
投资性房地产是指为了投资而持有的房地产，其主要目的是产生租金收入或资本增值。
在这种情况下，投资者就需要对投资性房地产进行评估，以便确定其投资价值。
而公允价值模式就是一种重要的评估方法，它能够根据市场条件的变化来评估投资性房地产的价值，从而为投资者提供参考。
2. 公允价值模式在投资性房地产的交易中也具有重要作用。
投资性房地产的交易常常受到市场条件的影响，而公允价值模式能够根据市场条件来评估房地产的价值，从而为投资者提供参考。
公允价值模式也能够根据市场条件的变化来进行动态调整，从而更好地反映房地产的真实价值。
1. 与传统的成本模式相比，公允价值模式能够更好地反映市场条件下的价值。
传统的成本模式是一种基于成本的评估方法，它主要以已发生的成本来评估资产的价值。
而公允价值模式则是一种市场导向的评估方法，它主要以市场价格来评估资产的价值。
新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探资料
笔者认为，市场法评估得出的投资性房地产公允价值较为直观。我国的新会计准则已经规定,投资性房地产采用公允价值模式计量时，应当满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。这两个条件即为价值评估中采用市场法的条件。因此，在评估确定投资性房地产的公允价值时，市场法可以作为首选的评估方法。至于收益法与成本法通常含有较多的假设，使用时更需要慎重。
目前我国也按照国际惯例建立了社会化的专业价值评估服务的机制和专业价值评估人员执业的准入制度。合格的资产评估师掌握了房地产交易市场资料和扎实的价值评估理论知识。同时，行业管理部门开通了有关评估机构和评估师信用档案的网上公示系统，已将评估机构和评估师置于社会公众的监督之下。因此，笔者认为，我国的上市公司和审计师也需要每年聘请独立的资产评估师对投资性房地产进行评估，这样在年报中披露的资产信息才能更真实和更可靠。
新会计准则中投资性房地产的公允价值评估初探
我国新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑；但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
根据该会计准则的规定,在进行投资性房地产后续计量中，可以采用公允价值模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型及其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日（一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）；2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日）；3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日）；4、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年 8 月 25 日）；5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
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投资性房地产公允价值资产评估
号）；
8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211 号）；
10、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）
11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协…2012‟248 号）；
（四）权属依据
1、房地产权证；
2、上海市国有建设用地土地核验合格证明；
3、建设工程规划许可证；
4、上海市建设工程竣工规划验收合格证；
5、其他产权证明文件等。
（五）取价依据
1、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；
2、国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》
（计办价格[2002]1153 号）；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
4、《中国人民银行贷款利率表》（2012 年 07 月06 日起执行）；
5、被评估单位填报的房屋建筑物、土地使用权调查表；
6、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
7、被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关资料；
8、评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
9、XX有限公司房屋租赁合同
10、其他取价依据等。
七、评估方法
作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。
该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。
附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。
房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。
同时，XX
有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。
该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。
根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的相关通知，选择的评估方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
综上，对于委估房地产采用收益现值法，其评估价值为房地合一价值。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现值时价值，得出评估值。
评估模型如下：
式中：P：评估值；
Ri：未来第 i 年净收益；
R:未来第 i 年以后每年等额净收益；；
r：采用的折现率；
m:评估基准日后资产尚可使用年限;
n:净收益有变化的期限。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估工作分为四个阶段。
（一）资产评估前期准备工作阶段
本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点制订资产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产评估工作的需要，向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表，协助委托方及被评估单位进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产权调查核实，具体步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关财务记录数据进行核对，对
发现的问题进行了解，并请企业进行修改；
3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；
5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场调查；
7、对企业资产进行评估，计算评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经评估公司三级审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）宏观及外部环境的假设
1、假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、假设被评估单位所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
3、假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
4、假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
（二）特定假设
1、国家现行的宏观经济不发生重大变化；
2、XX有限公司所处地的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、青浦区关于西虹桥商务区规划建设能顺利并如期进行，期间相关政策不发生重大变化；
4、XX有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营；
5、XX有限公司未来的经营策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态，不发生较大变化；
6、XX有限公司提供的历年财务资料所执行会计政策的重要方面在预测期不发生重大调整；
7、在可预见时间内，未考虑公司租赁业务可能
发生的非经常性损益；
8、本次评估基于基准日企业租赁业务现有的经营情况，不考虑XX有限公司未来进行扩大性的资本性支出。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。