百年豪景第三次策划简报模板

百年豪景第三次策

划简报

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泰州恒通房地产有限公司

百年豪景

销售策划方案第三次简报

．2．27

目录

、春节前后销售状况分析

、现阶段所面临的问题

、三月至四月的企划方案

附件一（强销期媒体计划表）附件二（媒体费用预估）附件三（策划推广方案）附件四（软文搭配）

现阶段销售状况分析

春节期间( 28/1—27/2)

共计来人33组, 来电6组, 成交18户, 成交比为 1.8:1 1、来人状况分析

★来人区域分析

口岸镇: 共来人18 组占总来人比的54%

刁铺镇: 共来人 5 组占总来人比的12%

滨江区: 共来人0 组占总来人比的0%

泰州市区: 共来人 6 组占总来人比的18%

其它: 共来人 4 组占总来人比的16%

★来人职业分析

上班族: 共来人18 组占总来人比的55%

自营商: 共来人7 组占总来人比的21%

政府机关: 共来人 1 组占总来人比的3%

农民: 共来人7 组占总来人比的21%

★购房用途分析

首购: 共来人12 组占总来人比的36%

二次购房: 共来人17 组占总来人比的51%

拆迁户: 共来人 2 组占总来人比的6%

投资户: 共来人 2 组占总来人比的6%

★年龄层次分析

30岁以下: 共来人14组占总来人比的42%

30—40岁: 共来人12组占总来人比的36%

2、媒体状况分析

★夹报（共计0份）

★派报（共计0份）

★ CF （泰州电视台、 高港电视台持续一个月） ★车身广告（四辆） ★户外宣传演出（共计3场）

口岸2场 位于口岸镇政府广场 刁铺1场位于刁铺影剧院东门

40 — 50岁：共来人5

组

占总来人比的15% 50 — 60岁:共来人2组 占总来人比的7%

口岸镇：共派发1份

占总份数的60%

刁铺镇：共派发8000份

占总份数的40%

口岸镇：共派发10000份 占总份数的50% 刁铺镇：共派发10000份

占总份数的50%

3、售状况分析A总体销售状况

B、格局去化分析

1、户型去化分析

2、多层楼层去化分析

3、多层平面去化分析

C、未购原因分析

现阶段所面临的问题

（一）周边竞争楼盘：

1、对面”鸿翔御景”楼盘价格过低（成交价基本上是1200-

1400元/平方米）造成现场准客户流失。

2、高港周围各楼盘价格持续走低，纷纷打起价格战，造成当地房地产市场

的恶性竞争。

3、别墅施工进度与客户预期时间相冲突, 而且暂没有实物相参照。府后人

家样板房已开始展示。

（二）当地客观环境影响:

4、当地购买力不足, 客户群的不稳定, 收入低, 也同时影响楼盘的去化进

程。

5、当地人气不足, 商业气氛淡薄, 门面房空置率高, 造成楼盘门面房至今

无人问津。

6、别墅客户群较小, 总价高, 没有实物参照。

7、拆迁户热衷于购买二手房或买地盖房。

8、地域狭窄, 关系网复杂, 造成退户问题严重。

9、国家宏观调控, 银行紧缩银根, 贷款利率增加, 当地按揭程序繁琐, 造成

客户对付款方式的不认同。

（三）泰州市区情况:

10、媒体投放量局限, 市区暂不能形成良好的口碑效应。

解决方案:

一、策划主题: 开发新客户, 抓稳老客户; 持续推广高品质人居住宅.

二、策划目的:

1、与前一阶段的广告宣传一脉相承, 形成持续的宣传效应加大销售量;

2、为二期楼盘的销售打好宣传基础。

三、解决方式:

（一）、在高港和周边地区切入深层次客户:

1、对销售现场要求:

（ a）专案: 对销售人员进行专业培训, 严格要求, 提高销售人员专业素质; 指导销售人员对周边楼盘有充分地认识, 知己知彼, 能够游刃有余地应对客户的各种问题;

（ b）销售员: 区分我案与其它楼盘之间关于质量、施工建设、景观、小区规划以及物业管理的明显差异, 强调百年豪景的优越性; 加快签约及付款进程来遏止退户问题的蔓延。

2、对开发商建议:

A 与销售人员的现场努力相互配合, 尽量加大退房阻力;

B 加大对市区媒体的宣传力度, 增加来人

C 泰州设立接待处有效的把握客户资源

3、宣传活动:

（a）针对扬子江药业月底返乡的销售人员, 寄送DM 时搭配礼品或者销售人员亲自携带礼品拜访宣传;

（ b ）在高港周边地区进行SP 活动市内接待处的设立（参见附录3）

（二）、对泰州市区进行强力媒体宣传

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1、媒体执行计划（参见附件1）

2、收集有关报导高港未来城市建设，招商引资项目的报纸、书

刊材料，并把报纸槁和介绍楼盘软文相结合。

3、与开发商确定样板房时间，在这之前根据户型制作一些室内装饰图

片，增加现场销售道具，增强客户空间想象力。

4、布置市区接待处，布置特色简洁直观，尽量突出百年豪景的优秀品

质。（详见附件四）

媒体执行计划7/3—3/4）

附件一