《城市总规中“四区”的划定方法》分析

城市总体规划中“四区”的划定方法研究彭小雷苏洁琼焦怡雪王磊徐超平中国城市规划设计研究院TU984.11【摘要】在分析总结国内外有关建设区域和限制建设区域的研究进展、城市规划编制案例和城市管理实践的基础上，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》及城乡规划相关法律法规，提出现阶段各城市“四区”划定和空间管制工作具有长期性、地区差异性和时效性三大特征，确定“四区”划定应重点在城乡规划体系中的城市总体规划编制阶段，最后提出该阶段“四区”划定的原则、方法、限制性要素及分区、成果要求，为城市总体规划编制工作提供技术借鉴。

【关键词】禁止建设区，限制建设区；适宜建设区；已经建设区。

1 研究背景随着城镇化进程的推进，非农经济对土地的巨大需求使得农地农用，自然资源合理利用，生态环境保护成为土地利用的重要目标，许多国家已建立空间管制制度来引导开发建设行为，虽然各国政治制度、经济发展水平和自然资源状况等条件不同，空间管制的实施范围，强度和作用也各具特点，但多数国家和地区均经历了从仅管制城市建设用地转向管制区域用地①，城市建设区从严格的指标管理转向战略性和鼓励性管理②，非城市建设区从保护个体资源转向保护整体性生态环境③，实施手段从严格的法律法规控制转向法律法规为主和经济杠杆引导④的制度演变历程。

中国正处在快速城镇化时期，到2020年将新增2.2－2.5亿左右城镇人口（建设部，2006），城镇人口的快速增长将引发对建设用地的巨大需求。

但中国也是一个资源相对不足，生态环境脆弱的国家，城镇周边的优质农田，生态敏感地区不应该也不可能完全转化为建设用地。

在此背景下通过城乡规划来划分建设用地和非建设用地，保护农田和自然资源，保障公共安全、引导开发建设，是一个迫切的、重要的研究课题。

2002年建设部颁布实施的《城市规划强制性内容暂行规定》明确将“省域内必须控制开发的区域”和“市域内必须控制开发的区域”作为省域城镇体系规划和城市总体规划的强制性内容，建设部于2006年4月1日实施《城市规划编制办法》要求中心城区“划定禁止建设区、限制建设区、适宜建设区和已经建设区”（以下简称“四区”，2008年实施的《中华人民共和国城乡规划法》，要求城市总体规划和镇总体规划中要明确“禁止、限制和适宜建设的地域范围”，目前，“四区”划定已成为城市总体规划编制的重要工作内。

近年来各地编制城市规划在“四区”划定方面进行了大师有益的探索，如《北京市城市总体规划（2004－2020）》提出了“禁止建设区，限制建设区和适宜建设区”概念，在城市总体规划编制中开创了建设限制分区实践的先河，深圳市于2005年11月颁布《深圳市基本生态控制线管理规定》，对非建设区进行全面严格规划管理制度，北京市编制了《北京市限建区规划（2006－2020）》，在详细规划层面进一步细化空间管制地区和管制要求。

但由于现行法律法规的规定较为原则，在规划编制中存在诸多争论，特别在“四区”的定义，管制要求，划定的空间层次，划定的标准等方面。

为保证城乡规划编制的科学合理性，有序引导城乡建设，本文在上述研究基础上⑤，探索和建立城市总体规划编制中“四区”划定的技术方法。

2 适用范围和划定原则2.1 规划层次和适用范围依据《城乡规划法》和《城市规划编制办法》相关条文要求，在法定城乡规划体系中，省域城镇体系规划必须明确禁止建设区。

城市规划中的总体规划阶段应是“四区”划定的重点阶段，详细规划、分区规划、近期建设规划阶段应落实“四区”。

镇总体规划中“四区”划定可参照城市总体规划执行，有条件编制的乡规划和村庄规划，宜落实“四区”。

其中，“城市”指按国家行政建制设立的市、县人民政府所在地镇的总体规划编制中“四区”划定可参照执行。

2.2 基本认识2.2.1 工作的长期性首先，“四区”本质上是土地开发权的管制，涉及到多方面利益博弈，实际操作中是长期艰难的，以具有立法权和较高城市管理水平的深圳市为例，从“全市应保留1100k㎡左右非建设用地”的概念提出，到“清退现状一级水源保护区内违法建设”的操作试点花了近5年时间，而管理目标却是逐步收缩⑥，折射出实际操作中的艰巨。

其次，国内“四区”工作开展时间短，管理经验较为薄弱。

《珠江三角洲经济区城市群规划（1995－2010）》是国内较早提出土地分区发展的规划，至今不过10多年时间，目前国内能在较大比例尺（如北京限建区规划以1：500比例尺制图，得到近30万个斑块）甚至地理坐标上（如深圳市基本生态控制线）清晰界定“四区”的城市为数不多，而能正式进入规划管理操作的城市更少。

2.2.2 地域的差异性我国各城市的资源禀赋，辖区面积，中心城市辐射带动能力，城乡联系程度，基础资料完备程度等千差万别，在已有案例中，市域面积从1952k㎡（深圳），2475k ㎡（淮南）到15285k㎡（玉溪），城乡建设用地占市域面积比例从不到5%（包头）到38%（深圳），城市管理水平从精细（深圳市每3个月进行一次遥感监测用地变化）到粗放（玉溪市的自然保护区无法确定界线）等，城市的差异决定了“四区”划定空间深度的可能性和必要性不同。

2.2.3 界线的时效性“四区”是城市建设管理的前提和依据，但“四区”界线不是永久不变的，作为城市总体规划编制内容之一，其时限应与城市总体规划的规划期限一致，在实际管理中要处理好长期性与时效性的关系。

如目前已划定的基本农田保护区多是到2010年或2020年，但部分省市的城市总体规划是以2030年为规划目标年，某些限制要素是由城市规划划定的，应随规划修编而调整，如城镇绿化隔离地区。

2.3 划定原则依法划定：“四区”涉及到多方面利益博弈，具体地域范围的划定应慎重，特别是禁止建设区管制严格，范围应依据相关法律法规划定。

科学编制：限制建设区和适宜建设区关系到城镇建设用地选择，宜通过空间增长边界研究来确定具体范围，必须强调规划编制的科学性和合理性。

因地制宜：在确定“四区”划定的基本要求时，鼓励有条件的城市因地制宜地调整“四区”划定的深度和广度。

3 “四区”定义和管制要求根据现行法律法规要求，“四区”重点管制城镇建设行为，其具有一定规模，对生态环境，历史文化、公共安全的影响程度大，应在城乡规划指导下进行。

而单个建设行为应依据法律法规、规划或者环境影响评价等来决定是否建设⑦。

在上述认识的基础上，笔者对“四区”作出如下定义。

3.1 禁止建设区禁止建设区是范围依法确定，区内严格禁止城镇建设及与限建要素无关的建设行为的地区。

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的，以划拔方式提供国有土地使用仅的建设项目，确实无法避开禁止建设区的，必须经法定程序批准，必须服从国家相关法律法规的规定与要求。

禁止建设区有3方面内涵，一是范围依法划定；二是区内严格禁止与限建要素无关的建设行为，如自然保护区缓冲区内禁止与科学研究观测无关的建设行为；三是特殊的建设行为需要经过法定程序批准，并服从法律法规的规定与要求。

其中特殊的建设行为包括交通、市政、军事设施等，但不应包括村庄住宅建设，禁止建设区内的农村居民点应择期搬迁。

3.2 限制建设区限制建设区是范围依法或由城乡规划确定，区内原则上禁止城镇建设的地区。

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目在控制规模，强度下经审查和论证后方可进行。

限制建设区也有3方面内涵：一是范围依法或由城乡规划确定，如城镇组团隔离地带和区域绿地划为限制建设区，而其范围是根据城乡规划确定的；二是区内原则上禁止城镇建设，城镇建设应在适宜建设区内进行；三是必要的建设行为在控制规模，强度下经审查和论证后方可进行，如交通、市政、军事设施的农村住宅等应经过一定程序方可进行，如必须有建设部门的选址意见书和乡村建设规划许可证、土地部门的国有土地使用证等。

3.3 适宜建设区适宜建设区是范围应城乡规划确定的空间增长边界或规划建设用地内、城镇建设应依照城乡规划进行的地区，建设用地总量必须严格执行土地利用规划要求，贯彻保护耕地的国策。

适宜建设区的内涵包括：应是可以进行城镇建设地区，应位于城市、镇、乡及村庄规划确定的空间增长边界或者规划建设用地范围内，在保持建设用地总量不变的情况下，可设立一定程序来调整具体的建设用地边界，或者采用空间增长边界与土地利用规划协调，增加规划弹性。

3.4 已经建设区已经建设区是已有的城镇建设用地地区。

4 划定方法在城市总体规划中，“四区”划定应与用地布局方案同时划定，互为前提。

因为“四区”中，禁止建设区应是客观前提，但限制建设区，适宜建设区都与用地布局方案密切相关。

如限制建设区内的城镇组团隔离绿地是由用地布局结构决定，适宜建设区是根据空间增长边界或规划建设用地决定。

城市总体规划编制中“四区”划定工作宜按下列程序进行（图1）⑴收集分析相关基础资料⑵根据现状城镇建设用地图识别并划定已经建设区 ⑶根据相关法律法规划定禁止建设区⑷根据相关法律法规，用地评价等划定部分限制建设区⑸研究空间增长边界，确定城市建设用地，并据此划定适宜建设区和限制建设区，在保持建设用地总量不变的情况下，可设立一定程序调整建设用地边界。

5 限制要素及分区5.1 相关法律法规要求整理我国现有法律体系，限制城镇建设地域的法律法规有18项法律和8项法规规章⑧。

对于大部分城镇建设限制地域，现有法律法规已有明确范围界定要求和相应管制措施，但在实际操作过程中：第一，限于技术实力和管理水平，各城市基本不可能有现成的，所有的界线来供城市总体规划直接使用，需要规划人员与相关行政主管部门综合确定；第二，各行政主管部门多从本专业角度提出限制建设行为的范围和措施，从城市发展角度来看，可能出现范围矛盾，管制措施过严或过粗等；第三，现有法律法规留给各城市较大的行政裁量权，具体建设行为各城市甚至同一城市同类事件管制程度不一，显待协调。

因此，城市规划最根本的是发挥综合协调作用，在充分与各行政主管部门协商的基础上，搭建统一平台，依据城市总体规划布局方案整合现有范围和措施，形成统一空间管制体系，并力争上升到地方行政法规或者规章，从而推进“四区”划定和空间管制发挥实际管理作用。

5.2 限制性要素及分区城市总体规划编制中“四区”划定的限制性要素可以表1为基础，结合地方相关法律法规来划定。

6 成果要求在目前已有的规划成果中，“四区”划定的空间层次争议很大，关键是用地全覆盖且用图纸表达的“四区”，应在哪一空间层次划定？有在市域划定的，如淮南，有在规划区划定的，如北京、深圳、合肥、中山、温岭、连云港、苏州、安阳，有在中心城区划定的，如包头、襄阳。

依据《城市规划编制办法》，市域城镇体系规划应当确定生态环境，土地和水资源、能源、自然和历史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，提出空间管制原则和措施，中心城区规划应当划定“四区”。