订立租赁合同的法律风险及防范

订立租赁合同的法律风险及防范

租赁合同以特定的动产或不动产为标的物，在订立和履行中也存在一定的风险，特别是长期的租赁，风险更大。如何防范其中风险是值得认真对待的。

一、租赁合同的概念和特征

(一)租赁合同的概念

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。

(二)租赁合同的特征

1．租赁合同是转让财产使用权的合同，承租人并不享有对租赁物的处分权

租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。

2．租赁合同为有偿合同

租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。

3．租赁合同为诺成合同

租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。

4．租赁合同具有临时性

租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。我国《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

二、租赁合同常见风险

1．对合同主体资格审查不够

在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。

2．代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同

在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授

权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。

3．租赁合同内容中易出现的风险

具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。

4．租赁合同履行中出现的风险

具体包括出租人不按合同规定交付租赁物，实践中主要是迟延履行；出租人不履行合同规定的维修和保养义务；承租人不按合同支付租金，主要是迟延交付；承租人擅自改变租赁物的现状；承租人擅自将租赁物转租他人；承租人逾期不返还租赁物。

5．承租人被出租人利用租赁物套取押金的风险

在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额“购买”了并不想购买的物品。

三、如何预防租赁合同的风险

(一)租赁合同签订中的风险防范

1．当事人主体资格方面的风险防范

(1)租赁合同当事人的主体资格及确认。租赁合同的主体主要有法人以及个体工商户、农村承包经营户等。合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。如果合同的对方当事人是企业，可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。

(2)租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认。对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。如果对方具有履约能力，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范

围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。

(3)代订租赁合同的代理人资格方面的问题及防范。代订租赁合同应其备以下三个条件：

①代理人必须事先取得委托单位的委托证明。《民法通则》第六十五条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”②代理人必须在委托人授权的范围内签订租赁合同，如超出此范围，需经委托人追认，否则，将由代理人自行承担责任。③代理人必须以被代理人的名义签订合同，否则，就不可能对委托人产生法律效力。

2.租赁合同双方当事人意思表示方面的风险防范

意思表示是把内心旨在发生一定效果的意愿对外表示出来的行为。合同双方当事人在订立租赁合同时，其意思表示一定要真实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下，内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的租赁合同无效。实践中，如果一方当事人发现自己签订合同时对合同的主要事实有重大误解，这种误解将导致自己在合同中的利益受到极大损害，当事人应及时提请法院或仲裁机关对此合同予以撤销，这是维护自已正当利益的有效方法之一。但是，法律关于某些民事行为可以撤销的规定并不能被当事人滥用。当事人对应当知道或根据各种情况推断其已经了解的事实不能声称有误解，由此签订的合同无权要求有关机关予以撤销。

3．租赁合同内容合法性方面的风险防范

要使租赁合同成立并生效，合同的内容必须合法。合同内容合法是指租赁合同的全部条款都符合法律规定。根据最高人民法院的司法解释，审查合同内容是否合法，主要审查以下几个方面：

(1)审查合同的标的是否属于法律、法规、政策禁止生产经营的范围。例如，租赁合同不能以国家禁止的流通物为标的，如果将国有重要矿藏出租，显然是内容不合法。

(2)审查合同中有关标的数量、质量、价款和违约责任等规定是否违反国家法律、法规和政策。

(3)审查合同的内容是否违反国家利益或社会公共利益，有无规避法律的行为。

租赁合同某些重要条款无效将导致整个合同无效。例如，标的不合法，该租赁合同无效。另外一些条款无效，只导致部分无效，将无效条款取消或改为有效后，租赁合同仍可履行。

4．租赁合同形式方面的风险防范

租赁合同应以书面形式签订。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形