2016新版商品房买卖合同范本解读分析

6
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 关键条文：
第九条商品房交付条件 该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件： 1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2. 该商品房已取得房屋测绘报告；
对比解读：
目前
1、取得《竣工验收报告》
新版
1、竣工验收备案表 2、房屋测绘报告
1、新版范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件 ，交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。 2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的 交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。
2016新版商品房买卖合同范本解读
1
目
录
一、合同范本的现状概述
二、新旧范本的对比分析 三、范本实施对标的行动建议
2
part1
合同范本的现状
33
一、2000年 上一版本颁布的时间是2000年 二、各地的应用情况 目前与上一版本较一致的为广东地区 其中成都的要求比较严格 昆明、西安的应用条款较为宽松 长沙现版要求注明公共配套的竣工时间
对比解读： 目前
1、不表述公共配套设施 2、业主一般以规划及彩平图作为维 权依据
新版
1、绿地率、规划车位、医疗机
构、学校等配套设施明确交付使 用时间节点，如未达使用条件有 相应的赔偿额度。
10
三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式
主要风险： 1wk.baidu.com将以往忽视的公共配套透明化，纳入交付条件，增加客
处置建议：
1、合理节点，刚性执行。根据该范 本的实施情况，预留办理测绘报告的 时间。 3、不利因素公示，客户书面签字认 可。
2、城郊项目提前了解政府部门的 规划时间，并预留缓冲期限，确 保相关市政配套的齐全。如因政
府原因需提前向政府申请出示相
关证明文件或者去公证处公证， 以降低我司风险
9
三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式 关键条文：
处置建议：
七、要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况 关键条文：
附件十 出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、 柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）
对比解读：
目前
1、无此要求
新版
1、新增要求，一些品牌开发商已有
目前
1、赔偿金额一般为10%或20%
新版
1、赔偿金额最高可达一倍房款
2、同期活期存款利率
2、不低于同期贷款基准利率
主要风险：
合同无法备案
注：旧改项目的风险与难度将更大
房屋无法办证或逾期
处置建议：
1、准时获证，避免草签后长期等候 2、如期备案合同、办理房产证
3、避免对土地、房产的二次抵押
4、谨慎选择旧改项目
第十一条交付时间和手续 年 月 日前向买受人交付该商品房。 （二） 该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期 届满前日（不少于10日） 将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当 携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同 约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付 手续的地点。
1、我司交楼标准并没有明确此类指标的约定，特别是带装 修房屋的空气质量一般难以达标，将对我司设计、采招、施 工提出更高要求。 2、附件六明确规定了装修的主要材料的品牌、产地、规格 、数量等内容（见截图），对带装修房屋的设计要求更高。
主要风险：
1、多部门联动。项目开工前，由设 计、营销、采招、成本等部门召开专 项研讨会议，确定相关装修材料的品 牌、规格、产地、数量等内容，各专 业部门在后续工作（材料表、买卖合 同、采招合同、施工合同等）中执行， 后期谨慎变更 19 2、毛坯交付为先。对于确须带装 修交付的，应以毛坯交付作为业主 的验房点，再进行装修施工。
7
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 关键条文：
第十条商品房相关设施设备交付条件 （一） 基础设施设备 1. 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网 连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，； 2. 供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，； 3. 供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集 中供热管网，； 4. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供 应，； 5. 电话通信：交付时线路敷设到户； 6. 有线电视：交付时线路敷设到户； 7. 宽带网络：交付时线路敷设到户。 （1） 以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照 本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5-7项未按时达到交付使用条件的， 出卖人按日向买受人支付 元的违约金；
处置建议：
加合同违约等风险。
2、将整个项目的公共配套的节点纳 入关键节点，并且知会各业务部门， 并在各期的销售合同中分别注明。
相关面积、位置、移交情况等重
点了解。在项目销售培训时重点 提出，统一销售口径，避免在销 售过程中出现不当承诺。 11
典型案例：
“山顶公园”
12
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付 关键条文： （一） 出卖人应当在
目前
对比解读：
1、一般只约定规划变更须通知买 受人
新版
1、设计变更与规划变更要求一 致，须在变更确定之日起10天 内将书面通知送达买受人，否则， 买受人有权解除合同。 16
五、规划变更、设计变更明确列入合同
主要风险：
1、设计变更在开发商来说是很频繁，极少开发商能按规定 时限书面通知买受人，存在较大的违约风险。
房、沙盘等对外宣传资料——销售 风险检查等变更应对流程
17
六、空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同 关键条文：
具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 （四） 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号： __________________。 该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号：__________________。 该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改， 整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。同时，出卖人须按照 %（不低 于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。经检测不符合标准的， 检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导 致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。 2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的， 出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损 失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。
对比解读： 目前
1、一般只约定交付前通知
新版
1、交付通知发送的提前量不得 少于10日。
13
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提，修复后再交付
（三） 查验房屋 办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税 关键条文： 1. 费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 2. 买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的， 由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复，并 承担修复费用，修复后再行交付。 （1） 屋面、墙面、地面渗漏或开裂等； （2） 管道堵塞； （3） 门窗翘裂、五金件损坏； （4） 灯具、电器等电气设备不能正常使用； 3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房 未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理： （1） ； （2） 。
新版
目前
对比解读：
1、仅成都的合同明确列明空气 质量检测报告作为交房文件 2、装修材料约定含糊
将装修材料的明细明确约定，还要 求将空气质量、建筑隔声、节能措 施三项内容明确披露在合同中，而 且前两项如果整改后还不达标的， 购房者有权退房。而这三项措施， 是开发商比较不重视的内容。 18
六、空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同
户拒收、赔付的诉求点； 2、对于较大面积的地块，历史操作中存在公共配套位置改 变、建设时间推移等情况，并将加大交付难度。
1、对规划设计提出了更高要求。即
一般应在首批开工阶段，相关的公共 配套设施及用房的位置就应固定下来， 否则后期的规划调整操作困难，将增
3、口径培训，合理承诺。要求营
销对前期的产品策划及产品筹备 阶段，深入了解项目的相关公共 配套的详细信息，对公共配套的
对比解读： 目前
1、不表述或仅表述“达到使用条件” 2、对弱电类不约定
新版
1、要求更高：与市政管网连接， 供应 2、约定弱电类逾期“按天”支 付违约金 8
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 1、城郊或新区项目居多。我司项目较多处于市政配 主要风险： 套不全的边郊，根据这几年的交房实践，交房时一般 是水、电、暖、气达到使用条件，市政配套的接通时 间我司难以控制，此项要求对我司后期的投资、开发 建设及交付影响较大。 2、按过往经验，交付前备案表获取困难，房屋测绘 报告绝大部分是交付以后才能获取。
第九条商品房交付条件 （二） 公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） 1. 小区内绿地率： 年 月 日 达 到 ； 2. 小区内非市政道路： 年月日达到 ； 3. 规划的车位、车库/4. 物业服务用房/5. 医疗卫生机构/6. 幼儿园/7. 学校…… 以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： 1. 小区内绿地率未达到上述约定条件的， 。 2. 小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。 ……
4
part2
新旧合同范本的对比分析
55
一、最高拿到双倍的总房价款 关键条文：
第五条：要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和 限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备 案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。
对比解读：
2、我司相关变更未有书面通知买受人的经验，此项工作须 改变我司以往的工作习惯。
1、审慎变更。项目在设计变更、
2、制定变更应对规范。规范：制 定统一口径——在规定时限内书面
处置建议：
规划变更前应组织城市公司各部
门召开专项协调会议，梳理变更
后可能存在的风险，提出应对预 案，以降低法律风险。
通知买受人——统一变更营销、板
3、明确质量问题修复后再交付， 质量问题修复需承担逾期 责任，对开发商的产品质量及观感提出了更高要求。
1、提升我司房屋工程的质量、观感
2、提高维修效率与水平。关于 房屋质量瑕疵问题维修，严格执 行对施工单位及第三方规定的维 修时限，并且验收维修效果，确 保房屋交付率。
处置建议：
效果。严格执行“实测实量”、“模
拟验收”，启动工地开放日，提升交
付范围效果；并通过优化收楼流程， 营造良好的收楼体验，引导客户收楼。
15
五、规划变更、设计变更明确列入合同 关键条文： （一） 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件
第十四条规划变更
建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容 积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主 管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。 出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 第十五条设计变更 （一） 双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉 及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立 之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受 人有权解除合同。 1. 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； 2. 供热、采暖方式； 3. 。 买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下： 。
对比解读： 目前
1、未说明查验交付是否有前提 2、未在合同明确修复时间 3、未明确修复后再交付
新版
1、明确验房不得设置前提 2、须在合同约定修复时间 3、明确修复后再行交付 14
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付
主要风险：
1、与现行交楼流程不一致，将降低费用收缴率、收楼率； 2、现行维修完成时效不高；