中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业

中山电大《资产评估》第2次形成性考核作业单项选择题：第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年限为( )。

A、40年B、50年C、70年D、80年答案：C第2题:下列成新率计算式中，不正确的是( )。

A、A.成新率=设备的尚可使用年际÷(设备的已使用年限＋设备的尚可使用年限)B、成新率=(设备的总使用年限－设备的己使用年限)÷设备的总使用年限×C、成新率=设备的已使用年限÷(设备的己使用年限＋设备的尚可使用年限)×D、成新率=1－有形损耗率答案：C第3题:基础设施配套“三通一平”是指( )。

A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面答案：A第4题:某宗土地1000㎡，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中哪个可行( )。

A、建筑物地面－原建筑面积为800㎡，总建筑面积为4000㎡B、建筑物地面－原建筑面积为500㎡，总建筑面积为6000㎡C、建筑物地面－原建筑面积为600㎡，总建筑面积为4800㎡D、建筑物地面－原建筑面积为400㎡，总建筑面积为1200㎡答案：C第5题:某被评估资产1993年购建，账面价值为50万元，2002年进行评估，己知1993年与2002年该类资产的定基物价指数分别为120%与170%，则被评估资产重置全价为( )。

A、50万元B、85万元C、35.29万元D、70.83万元答案：D第6题:某待评估企业未来3年的预期收益分别为10万元、25万元和32万元，根据企业实际情况推断，从第4年开始，企业的年预期收益额将在第3年的水平上以3%的增长率保持增长，假定折现率为11%，则该企业的评估值最接近于( )万元。

A、345.17B、372.5C、384.7D、395.6答案：A第7题:某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、6答案：B第8题:由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，是( ).A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、非评估考虑因素答案：C第9题:某宗地取得费用和开发费用300元/㎡,当时银行一年期贷款利率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资1/2，第二、三年投资各占投资1/4，则该土地每平方米应负担利息为( ).A、51.75元B、30.75元C、99元D、71.25元答案：A第10题:某砖混结构住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米，建筑物的年纯收益为（）A、8600B、8800C、9000D、12000答案：B判断题：第1题:如果评估对象的的用途不合理，且又无改选的价值，应按拆除重新利用为评估前提。

（对）第2题:地产在市场交易中实际成交的价格称为交易底价。

（错）第3题:由现行市场价法估价得到的价格称为比准价格。

（对）第4题:路线估价法适用于单个宗地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。

（错）第5题:对于大型、价高的建筑物的评估，一般可采用价格指数调整法。

（错）第6题:对建筑物进行评估时，只有存在未来收益的建筑物才能采用残余估价法。

（对）第7题:模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。

（错）第8题:市场类比法的前提条件是具有健全的产权产易市场和较广泛的可供参考企业整体资产交易资料。

（对）第9题:对负债的评估主要是防止企业高估债务。

（错）第10题:某企业拥有一栋房产，即可用于公寓，又可用于办公楼。

若由于该房产位于某大学附近，用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。

（错）多项选择题：第1题:设备成新率的估测通常采用( )进行.A、使用年限法B、修复法C、观测法D、功能价值法E、统计分析法答案：ABC第2题:对住宅用地价格有影响的主要区域因素是( )。

A、建筑高度B、位置C、公共设施高度D、土地形状E、规模答案：BC第3题:成本法的优点是( )。

A、比较充分考虑资产的损耗B、工作量较小C、有利于单项资产和特定用途资产的评估D、有利于企业投资资产保值E、便于计算经济性贬值答案：ACD第4题:运用现行市价法评估地上建筑物时，选择的参照物应该有( )方面与待估资产大致相同。

A、外观B、结构C、用途D、坐落位置E、建造时间答案：BC第5题:价格指数法适用于( )设备重置成本的估测。

A、无账面原值的B、无现行购置价的C、无财务核算资料的D、无参照物的E、无维护费用资料的答案：BD第6题:下面公式中，正确的是( ).A、楼面地价=土地总价格÷容积率B、楼面地价=土地单价÷容积率C、容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100%D、容积率=建筑物面积×建筑占地面积×100%E、建筑物面积=建筑物占地面积×容积率答案：BCE第7题:引起建筑物功能性贬值的因素主要有( ).A、政策变化B、使用强度不够C、市场不景气D、用途不合理E、商业环境变化答案：BD第8题:构成折现率的因素包括( )。

A、超额收益率B、无风险利率C、通货膨胀率D、风险报酬率E、答案：BCD第9题:设备的功能性贬值通常表现为( )。

A、超额投资成本B、超额营运成本C、超额重置成本D、超额更新成本E、超额维护成本答案：AB第10题:用重置成本法评估地价时，包括的因素有( )。

A、土地取得费用B、土地开发费C、利润D、利息E、土地收益答案：ABCD第11题:适用于收益现值法评估的不动产有( ).A、商场B、写字楼C、旅馆D、政府机关大楼E、公寓答案：ABCE第12题:难以运用现行市价法评估的不动产有( ).A、图书馆B、体育馆C、学校教学用地D、公寓用地E、写字楼用地答案：ABC第13题:房地产分离评估、综合计价的原因是（）。

A、房产与地产价格的性质不同B、土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题C、房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题D、土地主要受其建筑质量和环境因素的影响E、土地主要受市场供求因素及位置、面积、形状的影响答案：ADE第14题:由政府直接制定并公布的地价为（）。

A、基准地价B、标定地价C、交易底价D、市场交易价E、课税价格答案：AE第15题:建筑物重置成本的估计方法有（）。

A、重编预算法B、预决算调整C、路线估价法D、价格指数调整法E、预期开发法答案：ABD案例分析题：第1题:某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益(现金流量)为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。

该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。

要求:(1)什么是收益现值法?其适用的条件是什么?(9分)(2)评估该地产现时价值。

(6分)(F/P,2% ,35) =1.9999;（P/F,10%,35) =0.0356答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产资产价值的一种资产评估方法。

其使用条件是：1、被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产都不能采用收益现值法评估；2、被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示；3、影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在折现率和资本化率中。

（2）评估价值=20/（10%-2%）*[1-（F/P,2%,35）/（P/F,10%,35）]=232.21万元第2题:某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000㎡，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001年8月1日。

经评估人员调查分析和根据规划要求，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容积率7设计，建筑面积7000㎡，14层，每层500㎡，1～2层为商铺，3～14层为住宅。

预计建设期为2年，第一年投入总建筑费用的60%，第二年投入40%的总建筑费用。

总建筑费用预计500万元，全部从银行借入，利息率为10%。

专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。

假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/㎡，住宅2000㎡，折现率为10%。

注：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%要求:(1)房地产的评估为什么要用房地分评、综合计价?有什么依据?（4分）(2)若采用折现方法时,向银行借款的利息应否计入评估价格,为什么?（3分）(3运用折现方法,以预期开发法对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值.（16分）(4)若某企业与甲企业均同意以评估结果确认土地价值,请分别为这两个企业编制会计分录.(设某企业原土地使用权账面价值为300万元.)（2分）提示:第一年投入,视为年中投入,故n=0.5；第二年投入，视为年中投入，故n=1.5。

答：（1）1、房产和地产价格的性质不同，房屋价格是房屋这种商品价格的货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格；2、房屋会折旧，甚至毁损，价格越来越低，而土地则不存在折旧问题，反而会随着社会经济的发展而升值；3、影响房产的地产评估价格的因素不尽相同，土地受市场供求因素及位置、面积、形状的影响较大，而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。

这些都导致了评估房产和地产是须采取不同的方法和程序，因此，二者要分离评估。

综合计价是因为地价是房价的基础，是构成房价的重要因素，最终通过房价来实现。

（2）若采用折现方法时，向银行借款的利息不用计入评估价格，这是因为确定折现率时已考虑利息因素，不能重复计算。

（3）预期开发法进行评估总收入=4000*1000*[1/（1+10%）^2]+2000*6000*[1/(1+10%)^2]=13224000元总建筑费用=5000000*60%*[1/（1+10%）^0.5]+5000000*40%*[1/(1+10%)^1.5]=4593956.11元专业费用=4593956.11*6%=275637.37元租金费用及税金=13224000*5%=661200元投资利润=（地价+总建筑费+专业费用）*20%=地价*20%+（4593956.11+275637.37）*20%=地价*20%+973918.70地价=（13224000-4593956.11-275637.37-661200-973918.70）/（1+20%）=5599406.52元土地单价=5599406.52/1000=5599.41元楼面地价=5599.41/7=799.92元（4）某企业会计分录借：长期股权投资 3000000贷：无形资产——土地使用权 3000000甲企业会计分录借：无形资产——土地使用权 5599406.52 贷：实收资本 5599406.52。