商品房预售合同定金纠纷处理规则
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年完整版）为规范房地产交易秩序，维护房地产交易诚信，促进海南房地产市场平稳健康发展，针对海南商品房买卖纠纷出现的新情况、新问题，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释及相关政策规定，制定本指导意见。
一、关于逾期办证违约纠纷1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。
经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。
前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。
2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。
开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
商品房预售合同纠纷若干问题研究
二、 商 品房 预售 的过 程及容 易产 生纠 纷的环 节 （ 一） 商品房预 售 的大致过程
首 先 ， 开发 商 获得 《 商 品房 预 售许 可 证 》 等 五 证
两 书 。 然 后 开 发 商 将 其 经 批 准 可 以 预 售 的房 屋 进 行 宣传 （ 有 的 在 办 理 预 售 许 可 证 的 时 候 就 已 开 始 宣
定 暂 测 面 积 为 １ ５ １ ． ０ １平 方 米 ， 套 内 建 筑 面 积 为 ］ ２ ６ ． ９ ６平 方 米 ， 公用 分摊建 筑面 积 ２ ４ ． ０ ５平 方 米 。 房 屋单 价为 １ １ ］ ２ ５ ． ０ ９元 每 平 方 米 ， 总 价 为 ］ ６ ８万 元 。 ２ ０ ０ ７年 交 房 时 ， 房 屋 实 测 面 积 为 １ ５ ９ ． ０ ６平 方 米 ， 其
订《 商 品房预售 合 同》 之前 ， 容易产 生一 些 纠纷 ， 比如
开 发商 隐瞒 相关 政策 致 使 预购 方 造 成经 济 损 失 ， 预
购 方 没 有 能 力 支 付 全 款 又 不 能 办 理 按 揭 的 纠 纷 等
等 。
４ ． 签订 《 商 品房 预 售 合 同 》 之后 ， 容 易 产 生 纠 纷
方 米 闭。 开 发 商 以 建 筑 面 积 增 加 为 由 要 求 刘 小 姐 ， 朱
先生等 四人 补交购 房款 ５ ． ０ ４万 元 。两 次 所 付 给 开 发
商 的钱 合 起 来 为 １ ７ ３ ． ０ ４万 元 ， 也 就 是 刘 小 姐 、 朱 先 生等人 买此套 房子 共花 了 １ ７ ３ ． ０ ４万 元 。 后 来 买 受 人 觉得开 发商 不应 该这 样 ， 从 而 出现 了纠纷 ， 由 于 协 商 不 出结 果 ． 买 受人 最终提起 诉讼 。
预定金管理制度
预定金管理制度一、预定金管理制度的意义1. 降低交易风险。
预定金作为一种支付手段，可以在交易过程中起到担保作用，一定程度上降低买卖双方的风险。
买家支付一定金额的预定金后，如果因为买家原因而取消交易，卖家可以保留一部分预定金作为赔偿，避免因为购买方改变主意而导致的损失。
2. 保护买卖双方的权益。
通过预定金管理制度，可以规范交易行为，保护交易双方的利益。
对于卖家来说，预定金可以确保买家的诚意，避免恶意挑逗价格；对于买家来说，支付预定金可以确保自己的购买意向，避免因为卖家原因导致交易无法完成。
3. 规范市场秩序。
预定金管理制度的实施，有利于规范市场行为，减少虚假交易和欺诈行为的发生。
通过预定金支付，可以加强双方之间的协商和信任，提升市场的透明度和诚信度，促进良性竞争，净化市场环境。
4. 提升行业信誉。
建立健全的预定金管理制度，可以提升企业的品牌形象和市场声誉，增强消费者对企业的信任度。
在竞争激烈的市场环境中，通过建立良好的预定金管理制度，可以吸引更多消费者的关注和选择，提升企业的竞争力和市场份额。
二、预定金管理制度的内容1. 预定金支付方式。
预定金可以采取线上支付、线下支付等多种方式，支付方式通常以现金、转账、支付宝、微信等电子支付为主。
支付预定金时，双方需注意选择安全可靠的支付方式，避免支付风险。
2. 预定金金额和比例。
预定金金额和比例的设定应根据具体交易情况和合同约定进行，通常情况下，预定金金额为交易总金额的一定比例，比如10%或20%。
双方需在签订合同时明确预定金金额和比例，避免后期产生争议。
3. 预定金退还规定。
根据预定金管理制度，预定金的退还应符合一定的规定，通常情况下，只有在特定情况下才可以全额退还预定金，如合同违约、产品质量问题等。
在其他情况下，预定金退还可能会扣除一定比例作为违约金。
4. 预定金管理流程。
预定金管理流程包括支付预定金、确认订单、履行合同、交付商品/服务、结算支付等环节。
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》
广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》一、《认购书》中类似“购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条款，并同意完全按该样板调控签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”的特别约定如何处理？《认购书》是指将来签订《商品房买卖合同》的预约，在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章确认的情形下，该《认购书》是有效的。
对当事人具有约束力，认购人以合同条款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支持。
二、出卖人拒绝按照《认购书》订《商品房买卖合同》买受人起诉签约或者追究违约责任应如何处理？合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对当事人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持：出卖人拒绝签约已构成违约，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可以参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商业用房在10%以内。
买受人拒绝签约构成违约，不去别对待，作对等处理。
三、商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。
起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。
（1）审查所购房屋是否在《预售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或者是预售后再抵押，只要有《预售许可证》就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。
伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿责任。
四、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？买受人主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持，根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。
五、出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高？约定违约金标准为万分之五以内，（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。
定金相关法律规定
定金相关法律规定《担保法》第六章定金第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。
当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《担保法解释》六、关于定金部分的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。
第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。
对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
商品房销售纠纷预案
商品房销售纠纷预案一、定金纠纷要正确处理《认购书》中的定金纠纷，首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。
《认购书》没有定金条款的仅是购售双方交易意向的表述，购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。
但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言，为了保证双方能进一步接洽房屋买卖，即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前，不将房屋另售他人，开发商保证购房者能再来接洽购房事宜，并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。
由购房者向开发商支付一定的定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。
购房者交纳了定金，认购书的性质就由意向书变成了协议，购房者与开发商之间就有了权利义务，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。
否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。
了解了认购书的性质和定金担保的内容，处理纠纷依据：1、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金；2 、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金；3、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金；4 、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
5、出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。
二、未获得贷款引起的纠纷按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。
而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。
购房订金合同纠纷案由
购房订金合同纠纷案由一、案由概述本案涉及的是一起购房订金合同纠纷。
原告（购房者）与被告（开发商）就某房产项目签订了购房意向书，并支付了一定数额的订金。
在后续的交易过程中，双方发生了争议，导致无法完成房屋买卖合同的签订。
因此，原告要求返还已支付的订金，而被告则拒绝返还。
二、案件背景根据双方签订的购房意向书，原告向被告支付了一定数额的订金作为购房诚意金。
该订金在意向书中被明确为不可退还的款项。
在后续的交易过程中，双方对于房屋的具体交付时间、装修标准等问题产生了分歧。
经过多次协商无果后，原告决定放弃购买该房产，并要求被告返还已支付的订金。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：一是订金的性质和效力；二是双方对于购房意向书中条款的理解差异；三是原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果。
四、法律分析1. 订金的性质和效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，订金是当事人为确保合同履行而预先支付的一种担保方式。
如果双方未能就主要合同条款达成一致意见，导致合同无法成立，那么已支付的订金应当予以返还。
2. 双方对于购房意向书中条款的理解差异：在本案中，双方对于购房意向书中的某些条款存在不同的理解。
这可能导致合同条款的解释和适用产生争议。
因此，需要对相关条款进行详细审查，以确定其真实含义和法律效力。
3. 原告是否具有解除合同的权利以及相应的法律后果：如果原告认为购房意向书中的某些条款对其权益造成了损害，或者被告未按照约定履行义务，原告可以依法行使解除权。
解除权的行使需要符合法律规定的条件和程序，否则可能会导致不必要的法律风险。
五、结论与建议。
买房定金怎么退
买房定金怎么退买房定金指的是购房者在购房过程中为证明购买意愿而交纳的一定金额的钱。
在房地产交易中，定金是一笔非常重要的款项。
如果购房者在购房过程中决定放弃交易，那么买房定金通常需要退还。
但是，买房定金如何退还，需要遵守一定的法律规定和合同约定。
一、买房定金的退还方式1.协商退还购房者和房地产开发商或中介机构可以通过协商方式来达成退还定金的协议。
如果购房者提出放弃购买，那么开发商或中介机构可以协商将定金退还。
如果协商成功，开发商或中介机构可以直接将定金退还给购房者。
2.法院仲裁如果双方无法协商退还定金，购房者可以向有关部门申请仲裁或通过法院起诉进行诉讼。
在法律诉讼中，定金的退还会根据当地的相关法律规定来进行判决。
二、买房定金退还的法律规定在我国，购房者支付的定金有一定的退还保障，下面对几种情况进行说明：1.购房合同约定在购房合同中约定了买房定金会在某些情况下进行退还。
如果购房者根据合同规定履行了自己的义务，但是房地产开发商或中介机构未能履行合同义务，那么购房者有权要求退还定金。
2.无法履行合同在房地产交易中，如果购房者由于无法履行合同而决定放弃购买，那么房地产开发商或中介机构应当把定金退还给购房者。
例如，在购房合同中规定了按揭贷款的，如果购房者无法获得按揭贷款而不能履行合同，那么可以要求退还定金。
3.不当得利如果房地产开发商或中介机构在购房合同中履行了合同义务，但是购房者由于个人原因放弃购买，房地产开发商或中介机构有权扣留部分或全部定金。
但是，扣留的金额应该与房地产开发商或中介机构的损失相当，并且应当有明确的财产债务关系。
三、需要注意的问题1.购房合同的约定在签订购房合同时，一定要仔细阅读合同条款，了解购房定金的退还条款及具体规定，确保自己的权益。
2.定金的数额一般来说，购房者支付定金的金额是购房总价的一定比例，如两成、三成等。
因此在购房时，对于定金的数额一定要了解清楚。
3.签订合同前的咨询在签订购房合同之前，购房者可以咨询有关房地产中介机构或律师等专业人士，了解房地产交易的相关规定和合同条款，保护自己的合法权益。
订金的法律规定是怎样的
订金的法律规定是怎样的般情况下，交付订金的视作交付预付款。
另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内。
订金是合同约定的预付款，与定金有很大的区别，但是在现实生活中，很多人对于订金的相关规定不是很了解，造成很多认识误区。
小编将在下文为您介绍订金的法律规定的相关知识，帮助您了解这方面的法律知识。
一、订金的法律规定是怎样的根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。
一般情况下，交付订金的视作交付预付款。
另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”由此可见，订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。
二、订金与定金的区别1、从行为性质来看。
根据《担保法》的有关规定，定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
处理房屋买卖合同纠纷
处理房屋买卖合同纠纷处理房屋买卖合同纠纷1房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。
房屋买卖合同纠纷产生的原因房屋作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。
一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。
房屋买卖合同纠纷出现的司法难题第一，关于认购协议与定金的效力问题。
认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。
由于买受人在签订认购协议后，往往要先行支付几千元到几万元的定金，如果双方不能达成正式的商品房买卖合同，买受人更容易成为受损方，买受人索还定金则成为必然，从各个区县法院审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。
第二，关于办理房屋权属证书义务承担问题。
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。
那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。
现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
第三，政策调整后的税费分摊。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房买卖中的定金怎么处理？
商品房买卖中的定金怎么处理？1.区分定金与订金。
在购买商品房的过程中，买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。
但是，“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律1.区分定金与订金。
在购买商品房的过程中，买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。
但是，“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律性质不同可以有多种分类，—是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金;二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定余;三为成约定金，指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金;四是解约定金，指作为保留解除权的定金;五为违约定金，指作为合同履行担保的定金。
我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式。
在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，具有担保合同履行的性质。
定金适用的基本规则是：《担保法》第89条：当事人可以约定—方向对方给付定金作为合同的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。
给付定金的—方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定令的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
所以，定金的作用通常有两种：(1)合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;(2) 合同不履行时，适用定余罚则：即交付方违约的，无权收回;按受方违约的，应双倍返还。
一般情况下,订金视作预付款。
出现违约事项时，也不能适用订金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。
对于订金的约定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
商品房买卖纠纷的裁判要点
商品房买卖纠纷的裁判要点
以下是 9 条商品房买卖纠纷的裁判要点：
1. 合同约定是否明确可太重要啦！比如说，合同里写清楚房子的具体情况了吗？就像王大哥买那房子，合同上对面积啥的都模模糊糊，这能不出纠纷嘛！
2. 开发商的资格得好好查查呀！你想想，要是碰到个不靠谱的开发商，那不是找坑嘛，小李就碰上过没资质的开发商，房子都差点没了。
3. 房子质量问题不能忽视啊！难道你能容忍花那么多钱买个到处是毛病的房子？张姐收房时就发现墙面裂缝，这多闹心啊！
4. 交房时间可得明确好呀！不然一直等啊等，啥时候是个头？小王就因为开发商延期交房，计划全被打乱了。
5. 虚假宣传也是个大问题呢！开发商说的和实际的差别太大，这不就是骗人吗？就像赵先生被宣传的豪华配套吸引，结果啥都没有。
6. 定金和订金要分清啊！可别小瞧这一字之差，里面的差别大着呢，好多人就是在这上面吃了亏。
7. 配套设施是不是都齐全？要是没有当初承诺的那些，那不就感觉被坑了嘛，像孙女士冲着学校买的房子，结果学校没影了。
8. 违约责任得明确清楚啊，不然出了事谁负责？这可不是闹着玩的，要是开发商违约了还没啥说法，你能咽下这口气？
9. 变更规划这事也得注意呀！原本好好的规划突然变了，那能行？陈先生就遇到小区绿化面积突然减少的情况。
我的观点结论：商品房买卖可得瞪大眼，每一个要点都不能马虎，不然纠纷一来，麻烦可就大咯！。
民法典怎样退房屋购房定金会退回
民法典怎样退房屋购房定⾦会退回购买房屋时，开发商⼀般会要求购房者交纳定⾦的，交纳定⾦后，适⽤定⾦否则，购房者如果不购买房屋的，开发没不会退还定⾦的，那么民法典如何退房屋购房定⾦才会退回的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典怎样退房屋购房定⾦会退回民法典规定，如果双⽅协商⼀致解除合同的，购房定⾦会退回。
或者开发商违约，造成合同⽆法履⾏的，购房者可以要求双倍退还定⾦。
《中华⼈民共和国民法典》第五百六⼗⼆条【合同约定解除】当事⼈协商⼀致，可以解除合同。
当事⼈可以约定⼀⽅解除合同的事由。
解除合同的事由发⽣时，解除权⼈可以解除合同。
第五百⼋⼗七条【定⾦罚则】债务⼈履⾏债务的，定⾦应当抵作价款或者收回。
给付定⾦的⼀⽅不履⾏债务或者履⾏债务不符合约定，致使不能实现合同⽬的的，⽆权请求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏债务或者履⾏债务不符合约定，致使不能实现合同⽬的的，应当双倍返还定⾦。
⼆、购房交定⾦要不要签协议事实上，所谓签订书⾯定⾦合同，主要⽬的是避免定⾦合同纠纷发⽣，并且有利于纠纷发⽣后作为提供区分责任的依据，以有效地维护双⽅的合法权益。
因此，如果确定买房，对⽅要求给购房定⾦的，就要及时签好购房协议。
交定⾦时⼀定要和开发商签订定⾦协议或购房协议书，不能只在⼝头上承诺，交了就算交了定⾦了。
如果没有协议，定⾦就没有法律效⼒。
同时，在签订定⾦合同的时候，需要注意下⾯⼏个问题：1、先审查购房合同的效⼒。
实际中，定⾦合同是主合同的从合同，主合同⽆效，则定⾦合同⽆效。
因此在签订定⾦合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定⾦合同有效。
2、合同签订的开发商要⼀致定⾦合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持⼀致，因定⾦合同是主合同的从合同，主体不⼀致，定⾦合同则⽆法起到担保的作⽤。
3、定⾦合同以书⾯的形式签订定⾦应当以书⾯形式约定，就是不能⼝头约定，不能只交钱就⾏。
4、在合同中明确约定交付的期限合同当事⼈应在定⾦合同签订之⽇起⼀定期限内交付定⾦，因此在约定交付定⾦的期限时，必须明确、具体。
定金和违约金的适用规则
定金和违约金的适用规则定金和违约金是在许多合同中常见的概念，本文将对定金和违约金的适用规则进行探讨。
一.定金的适用规则定金是指买卖合同中，买方或卖方在合同签订时预付的一定金额的钱，作为合同的保证金。
定金往往是约定在合同中的，其作用在于保障买卖双方的利益，防止出现违约行为。
定金的适用规则包括以下几种：1.定金的退还定金的退还由多种因素决定，其中主要的两种情况是：（1）买卖双方协商解除合同时，如果双方利益都没有受到损失，则定金应全额退还。
（2）出现一方违约的情况下，如果违约方单方面终止了合同，则定金不应退还给该方；如果是卖方违约，则应退还双倍定金，如果是买方违约，则定金不予退还。
2.定金的抵押卖方收到定金后，应将相关凭证、证件等与买方约定的银行保管，并签订相关协议，协议规定了当买方违约时，卖方是否可以将其作为成交保障金来执行。
二.违约金的适用规则违约金是在一定的合同条件下，出现合同一方发生违约行为时，另一方需要承受的支付给违约方的违约金。
其作用是可以强制合同履行，减少合同违约的发生。
违约金的适用规则包括以下几种：1.违约金的起动合同一方实际发生了违约行为时，违约金的起动是由违约方支付给非违约方一定金额的违约金。
如何判断违约行为有直接关系的因素是违约行为的严重程度，以及合同条款的约定。
2.违约金的计算违约金的计算是由合同双方约定的，也可以由法律、法规规定。
违约金的约定一般是按照合同价款的一定比例给予，而本利和的计算是按照国家法律规定的相关程序来执行的。
3.违约金的金额违约金的金额不应超过合同中约定的合理范围并不能损害违约方的利益。
如果违约金数额过高，就会违反合同法规定，合同效力不予承认。
结论：通过以上的探讨，我们可以知道定金和违约金都是可以约定在合同条款中的重要内容，其适用规则对于维护合同的有效性具有很大的作用。
因此，在签订合同时，需要对定金和违约金的适用规则进行充分的了解，确保合同的合法性。
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题
试论商品房买卖定金合同纠纷疑难问题作者：梁传斌隋毅来源：《中国学术研究》2013年第09期近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。
该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。
本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题逐一探讨。
一、商品房认购书性质的认定由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。
笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。
其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。
从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。
通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。
从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。
二、商品房认购书所涉定金性质的认定根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。
笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。
首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。
定金收取管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为规范定金收取行为，保障交易安全，维护市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本地区范围内各类经济主体在交易过程中收取定金的行为。
第三条定金收取应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第四条各级市场监管部门负责本规定实施的监督管理工作。
第二章定金的概念与性质第五条定金是指当事人为确保合同的履行，在合同成立前或者履行前，由一方当事人向另一方当事人支付的具有担保性质的货币。
第六条定金具有以下性质：（一）担保性质：定金是合同履行的一种担保方式，具有担保合同履行的功能。
（二）预付款性质：定金是合同履行的一部分，具有预付款的性质。
（三）损害赔偿性质：当事人违约时，定金可以用来赔偿对方的损失。
第三章定金收取的基本原则第七条定金收取应当符合以下基本原则：（一）自愿原则：当事人双方应当自愿达成定金协议，不得强迫对方支付定金。
（二）平等原则：当事人双方在定金收取过程中地位平等，不得有欺诈、胁迫等行为。
（三）公平原则：定金数额应当与合同金额相当，不得过高或者过低。
（四）诚实信用原则：当事人应当遵守合同约定，不得以任何理由擅自改变定金数额或者抵扣定金。
第四章定金数额与支付第八条定金数额由当事人双方协商确定，但不得超过合同标的额的百分之二十。
第九条定金支付应当在合同签订后，履行前进行。
第十条定金支付方式可以采用以下形式：（一）现金支付；（二）银行转账；（三）其他约定的支付方式。
第十一条定金支付应当有书面凭证，并注明定金数额、支付时间、支付方式等。
第五章定金退还与抵扣第十二条合同履行完毕后，定金应当退还或者抵扣。
第十三条有下列情形之一的，定金应当退还：（一）合同解除的；（二）合同被确认无效的；（三）合同被撤销的；（四）当事人一方违约的，违约方应当承担退还定金的责任。
第十四条有下列情形之一的，定金可以抵扣：（一）合同履行过程中，因不可抗力等原因导致合同不能履行的；（二）合同履行过程中，因一方违约导致合同不能履行的；（三）其他依法可以抵扣定金的情形。
购房预售合同退定金条款
一、定金支付1. 双方在签订本合同后，购房者应向开发商支付定金人民币______元整，作为购房意向的保证金。
2. 定金支付方式：购房者应将定金汇入以下账户：账户名称：________开户银行：________账号：________3. 定金支付期限：购房者应在签订本合同之日起______日内支付定金。
二、定金退还1. 在以下情况下，购房者有权要求退还定金：（1）开发商未按合同约定时间提供商品房的；（2）商品房存在质量问题，经双方协商后，开发商未能及时修复的；（3）商品房不符合国家规定的预售条件的；（4）因不可抗力因素导致合同无法履行的；（5）购房者因个人原因，无法继续履行合同，并经开发商同意的。
2. 在以下情况下，开发商有权要求购房者承担违约责任，并扣除定金：（1）购房者未按合同约定时间支付购房款的；（2）购房者单方面解除合同，且无正当理由的；（3）购房者违反合同约定，造成开发商损失的。
3. 定金退还方式：（1）如购房者符合本条款第一项所述情况，开发商应在接到购房者书面申请之日起______日内退还定金。
（2）如购房者符合本条款第一项所述情况，但存在本条款第二项所述违约行为的，开发商有权扣除相应违约金后退还定金。
4. 定金退还金额：（1）如购房者符合本条款第一项所述情况，开发商应全额退还定金。
（2）如购房者存在本条款第二项所述违约行为，开发商有权扣除相应违约金后退还定金。
三、其他约定1. 本合同定金条款未尽事宜，双方可另行协商解决。
2. 本合同定金条款的修改和补充，应以书面形式进行，经双方签字盖章后生效。
3. 本合同定金条款的签订和履行，应遵循诚实信用原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
4. 本合同定金条款自双方签字盖章之日起生效。
四、争议解决1. 双方在履行本合同过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
2. 争议解决过程中，双方应继续履行本合同。
商品房买卖合同管理办法
商品房买卖合同管理办法商品房买卖合同管理办法一、引言商品房买卖合同管理办法是为了规范商品房交易行为，保护买卖双方的合法权益而制定的。
本办法适用于中华人民共和国境内商品房的买卖活动。
二、合同签订2.1 合同主体商品房买卖合同应明确买卖双方的主体身份和合同权利义务。
2.2 合同内容商品房买卖合同应包括以下内容：商品房的基本情况，包括房屋面积、房屋位置等；商品房的价格及支付方式；商品房的交付时间和交付方式；买卖双方的违约责任约定；其他双方约定的内容。
2.3 合同形式商品房买卖合同可以以书面形式或者口头形式订立。
但口头形式订立的合同需要在合同书面化前进行确认。
三、权益保护3.1 定金支付买房人支付的定金不得超过商品房总价的百分之二。
买房人在合同有效期内如实履约，则定金作为商品房总价的一部分支付，违约的一方无权要求退还定金。
3.2 交付验收买房人在收到商品房后，应当及时进行验收。
若发现商品房存在质量问题，买房人有权向卖房人提出整改要求。
3.3 合同解除和赔偿在以下情况下，买卖双方可以协商解除合同：商品房无法交付的；商品房存在重大质量问题的；商品房的产权纠纷无法解决的。
买卖双方解除合同时，应当返还对方已支付的款项，并根据实际情况支付违约金。
3.4 公证为了保证买卖双方的权益，商品房买卖合同可以进行公证。
公证可以证明合同的真实性和合法性，为双方提供法律保障。
四、违约处理4.1 买方违约若买方违约未支付全部款项，卖方有权要求违约金，并可以解除合同。
买房人应按约定支付违约金，并承担违约责任。
4.2 卖方违约若卖方违约未履行交付义务，买方有权要求履行义务，并可以请求返还已支付的全部款项。
4.3 违约的处罚买方和卖方违约的，应当支付违约金。
违约金的计算方式根据合同的具体约定进行。
五、争议解决商品房买卖合同争议可以通过协商解决，也可以提请人民法院进行诉讼解决。
六、附则6.1 本办法自发布之日起生效。
6.2 与本办法相抵触的其他规定自本办法生效之日起废止。
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商品房预售合同定金纠纷处理规则
目前商品房买卖的习惯性做法是：出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前,就有关事宜进行初步确认并先行签订认购书或者房号保留协议等预售合同,然后再收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。
实践中，由于各种原因,当事人双方期后未能订立商品房买卖合同，从而引发了大量的定金纠纷。
关于商品房预售合同定金纠纷处理规则的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第４条作出了明确的规定，该条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
”
在学理上，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、履约定金和解约定金五种类型。
由于出卖人通过预售方式向买受人收取定金的目的，是为了双方后续签订正式商品房买卖合同的一种担保，买受人可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或者筹措资金,出卖人可以锁定买受人，有利于按计划售房,故《商品房买卖合同司法解释》第4条所称“定金”在性质上为立约定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》)第11８条规定,“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
”依此,我们认为，在商品房预售合同或者出卖人出具的收款凭据中,仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼,并不能将其一概认定为法律意义上的定金，除非出卖人与买受人之间有关于定金性质的明确约定。
在时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷一案中,最高人民法院(2003)民一终字第82号二审民事判决书指出:“担保法及担保法若干问题解释中规定了定金和保证金的界定标准,即当事人主张保证金为定金的前提是双方有明确约定。
”《最高人民法院公报》2008年第4期刊载的仲某诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案中,关于原告仲某向被告金轩大邸公司缴付的２000元意向金是否属于定金的问题,法院认为：“本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲某的200０元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是‘仲某未在约定期限内认购的,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。
如仲某前来认购单元的,则购房意向金自行转为认购金的一部分。
’
从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此,被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。
”
针对未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷,我们认为,具体可区分三种情形处理:
1.因当事人一方原因
即在能够认定当事人一方存在过错,导致商品房买卖合同未能签订的情形下,除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”的规定处理。
2.因不可归责于当事人双方的事由
所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为,是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
例如,双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后,因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形(《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第１条第2款规定）。
在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。
《最高人民法院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。
后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。
以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第４条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’,开发商应当将收取的定金返还给购房者。
”
3.因当事人双方均存在过错
即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下,宜作如下处理：①不适用第1种情形的定金罚则；②对已交付的定金,比照第2种情形处理;③根据各自过错程度承担相应的违约责任。
关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题,我们认为,在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下,若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。
这一规则已在地方司法实践中得以大量适用，如《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第1条第3款规定,“因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的,应
当按照法律关于定金的规定处理。
例如，在签订认购、订购、预订等协议后,买受人反悔,为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。
如果无法确认是否一方当事人故意，则适用‘因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人’之规定，返还定金。
”在上海旭和置业有限公司与范征建、吴晓琴定金合同纠纷中，上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第22２9号二审民事判决书认为,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。
据二审审理查明，范某、吴某在签订预售合同之前,已就付款方式与旭和公司达成一致意见。
依据诚实信用原则，范某、吴某应当按照之前约定的付款方式签订预售合同并履行。
虽然范某、吴某在二审中提出因签约及付款顺序发生争议是双方未能签订预售合同的另一主要原因,本院就此认为，具体付款方式应在预售合同中明确载明,而在双方就付款方式不能协商一致的情况下，范某、吴某要求旭和公司将预售合同打印并出示,显然属于恶意磋商，理应依定金罚则承担相应责任。
”
同时,我们认为，在恶意进行磋商的情形下,如果商品房预售合同未约定定金条款,或者证据证明买受人所受实际损失明显高于定金处罚数额的，出卖人应承担买受人所受实际损失的赔偿责任。
对于“买受人所受实际损失”的酌定，我们认为，仍应限于商品房买卖合同即本约的“缔约过失责任的赔偿范围”，该等赔偿范围可参照笔者另一拙作《商品房预售合同被确认无效后损失承担规则》的相关观点。
不过,就举证责任的承担来说,依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第９1条规定,买受人对于其所受实际损失明显高于定金处罚数额的主张应负有举证责任。