酒店式公寓课件

酒店式公寓发展历程
上世纪九十年代初
服务式公寓
产品市场沿革
酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。
2003年起
小户型公寓
小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。
2005年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。
富润物业公司 第一太平戴维斯 锦江（北方）管理 瑞士公寓 有限公司 新金山 均豪物业管理公司 远洋光华国际 仲量联行 国海广场（未开） 戴德梁行 西海2008（未开） 戴德梁行 伯朗峰（未开） 美国戴斯酒店
酒店式公寓-市场分析
产权年限分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 名称 产权年限（年） 万方国际 70 元大都 70 世奥国际中心 50 瑞海国际 50 燕莎CLASS 50 世界城 70 万科金阳 70 亚奥观典 70 金澳国际 50 健翔国际公寓 70 锦上国际公寓 70 方恒国际中心 50 瑞士公寓 70 新金山 70 远洋光华国际 70 国海广场（未开） 70 西海2008（未开） 未知 伯朗峰（未开） 未知
从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。
酒店式公寓-市场分析
装修情况分析
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 名称 万方国际 元大都 世奥国际中心 瑞海国际 燕莎CLASS 世界城 万科金阳 亚奥观典 金澳国际 健翔国际公寓 锦上国际公寓 方恒国际中心 瑞士公寓 新金山 远洋光华国际 波菲特公寓 装修标准 精装修 2000元/平米（含家电） 精装修2000元/平米（带部分家 电） 精装修3000元/平米 精装修 厨卫墙面精装修 精装修（送全套家具家电） 精装修（送部分家具家电） 毛坯/精装 精装修2500元/平米（送全套家具 家电） 精装修（送全套家具品牌家电） 精装修2000元/平米（送部分家 电，无家具） 精装修3000/平米（送全套家电， 无家具） 精装修4500元/平米 精装修2500元/平米（送全套家具 家电） 精装修 精装修3500元/平米（送全套家具 家电）
2006年起
产权式酒店
纯投资性产品，对于区域位臵、周遍高端商务人群、产品装 修标准、配套设臵有很高的要求，且对酒店公司的运营能力 有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。
酒店式公寓发展历程
北京酒店式公寓分布
亚奥区域
中关村区域
三元桥区域
北京
金融街区域 燕莎区域
CBD区域
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
酒店式公寓基本概念
分类-按“产权性质”划 分
只租不售的 “酒店式公寓” 商住产权的“酒店式公寓” • 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、税率与住宅 比较有不同。 住宅产权的“酒店式公寓”
酒店式公寓基本概念
定义
• “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店 设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 • 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以 上，这和酒店式公寓的地段位臵规划有直接 的关系，强调回报，不强调舒适性。
酒店式公寓-市场分析
建筑形式分析
序号 名称 建筑类型 1 万方国际 高层联体板楼 2 元大都 高层塔楼 3 世奥国际中心 高层塔楼 4 瑞海国际 高层塔楼 5 燕莎CLASS 小高层板楼 6 世界城 高层塔楼 7 万科金阳 高层塔楼 8 亚奥观典 高层塔楼 9 金澳国际 高层塔楼 10 健翔国际公寓 小高层板楼 11 锦上国际公寓 高层板楼 12 方恒国际中心 高层塔楼 13 瑞士公寓 高层塔楼 14 新金山 高层塔楼 15 远洋光华国际 高层塔楼 16 国海广场（未开） 高层塔楼 17 西海2008（未开） 高层塔楼 18 伯朗峰（未开） 高层塔楼
酒店式公寓-市场分析
市场供应及体量分析
26% 42%
5万平米以下 5-10万平米 10万平米以上
32%
从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘 项目，在售项目中74%以上的建面都在10万 平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括 了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场 总体可售面积在60万平米左右，且后期还 会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋 于激烈。
酒店式公寓基本概念
发展动因
酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济发 达程度。因为酒店式公寓的需求者和消 费者一般都是生活在这个城市高级商务 人士。这些消费者一般都能承受价格不 菲的租金。一个城市只有经济发展到一 定程度，高端住宅消费能力的消费者才 会形成一定的规模。在他们的需求中孕 育着良好的商机，此时适应他们生活模 式和生活需要的酒店式公寓就应运而生， 并且有良好的发展前景。
所有的酒店式 公寓项目都为 精装修
酒店式公寓的精装修应该是项目定位 的必要条件之一，对提升项目整体品 质和销售利润有很重要的作用。特别 是随着装修标准不断提高，越来越多 的项目是赠送全套家具家电，向着带 着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。
11 12 13 14 15 16
酒店式公寓-市场分析
物业管理情况分析
• 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的
• 这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”， 但由于其本质是“住宅” 产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说， 这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。
酒店式公寓-市场分析
容积率分析
10 北京市场在售 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
名称 万方国际 元大都 世奥国际中心 瑞海国际 燕莎CLASS 世界城 万科金阳 亚奥观典 金澳国际 健翔国际公寓 锦上国际公寓 方恒国际中心 瑞士公寓 新金山 波菲特公寓 远洋光华国际 国海广场（未开） 西海2008（未开）
酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
酒店式公寓基本概念
与传统酒店的区别
• 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道。 • 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业。
由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公 寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅， 其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
酒店式公寓基本概念
酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
特
点
酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
酒店式公寓专题
研究框架
酒 店 式 公 寓 基 本 概 念
发 展 历 程 及 现 状
北 京 酒 店 式 公 寓 市 场 分 析
酒 店 式 公 寓 个 案 研 究
潜 在 供 应 情 况 分 析
面 临 的 机 遇 与 挑 战
酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论
定义 酒店式公寓 基本概念
特点 分类 动因
从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到 一定阶段后长期存在的一种物业类型。
起源
酒店式公寓 发展历程
发展 现状
酒店式公寓发展历程
起源
• 酒店式公寓，最早源于欧洲， 是当时旅游区租给旅客供其 临时休息的物业，由专门管 理公司统一上门管理，既有 酒店的性质，又有相当于个 人 “临时住宅”的特色。
酒店式公寓发展历程
发展
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国 际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外 来商务人士选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱 比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于 1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也 成为纽约大量开发商的主打项目。 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九 十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层 长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居 所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租 用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在 建造之中），成为外交官员公寓。
无论是酒店式公寓还是产权 式酒店，一项重要指标便是 物业的服务管理水平。目前 北京的公寓物业虽然都宣称 为“酒店式”、“星级服务” 等等，但项目的物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级 标准的不在多数，但通过一 些知名物业管理公司的努力， 整体氛围的成熟，相信会有 很大的提高。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 名称 万方国际 元大都 世奥国际中心 瑞海国际 燕莎CLASS 世界城 万科金阳 亚奥观典 金澳国际 健翔国际公寓 锦上国际公寓 方恒国际中心 物业管理公司 北京万方新源物业 管理有限公司 国贸物业酒店管理 有限公司 高力国际 国宾酒店管理集团 美国宾至国际 第一太平戴维斯 万科物业管理公司 达文物业 戴德梁行 物业费（元/ 平方米〃月） 未定 2.6 5.9 无 8 7.9 4.2 2.98 未定 3.5 4.8 6.5 8 7.87 待定 5.85 5 待定