天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计
专项资产管理计划
专项资产管理计划资产证券化业务模式及专项资产管理计划主要结构，这些内容可能在操作过程中对比分析才有意义，大家可以作为参考手册学习，欢迎后台交流并转发分享。
计划规模、本息偿付安排与基础资产评估或预测的现金流状况匹配。
计划存续期根据基础资产的存续期限和收益偿付安排确定。
信用增级可以采用结构分层的内部信用增级方式，或者第三方担保的外部信用增级方式。
收益率和价格由计划管理人通过公开询价方式确定。
计划推广销售向特定的机构投资者发行。
最低认购金额不低于人民币100万元。
登记结算中国证券登记结算有限公司办理收益凭证的登记结算、发放投资收益。
流动性安排收益凭证在证券交易所转让。
信用评级计划存续期间，资信评级机构至少每年出具一次评级报告。
图表：专项资产管理计划交易结构图（二）基础资产的选择资产证券化基础资产应具备如下主要特征：一是稳定性：未来可以产生稳定的、可预测的现金流收入；二是同质性：资产池内的资产应具有标准化的合约文件，即具有很高的同质性；三是资产质量：原始权益人持有该资产已有一定期限，且现金流历史记录良好，相关数据容易获得。
若以收益权作为基础资产，收益权的应当符合法律、法规规定；收益权应当独立、真实、稳定的现金流量历史记录；未来现金流量保持稳定或稳定增长；未来现金流量能够合理预测和评估；收益权的转让在法律上实现真实出售、最大限度实现破产隔离。
若以债权作为基础资产，相关的交易行为应当真实、合法；预期收益金额能够基本确定；债权转让应当实现真实销售、破产隔离。
具体来说，基础资产可以分为以下几类：第一类：水电气资产，包括电厂及电网、自来水厂、污水处理厂、燃气公司等。
第二类：路桥收费和公共基础设施，包括高速公路、铁路机场、港口、大型公交公司等。
第三类：市政工程特别是正在回款期的BT项目，主要指由开发商垫资建设市政项目，建成后移交至政府，政府分期回款给开发商，开发商以对政府的应收回款做基础资产。
第四类：商业物业的租赁，但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外。
资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请书附表(共3个表格ABS01-ABS03
金流的稳定性
和可预测性
填报说明：
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2. 若信息披露要点涉及多个文件，请填写最主要的一个或多个文件名称，披露要点重复的文件名无需填写。
若需要填写多个文件名称，请自行添加一行，每行填写一个文件名称及相应页码。
3. 信息披露文件本身未全面、准确地覆盖信息披露要点的，请在补充说明中简述。
4. 若某条信息披露要点不适用于本专项计划，请在“信息披露文件名称”和“页码”栏中填写NA,并在“补充说明”一栏中说明理由。
第十届新财富中国最佳投行榜单
44 ■2017.03封面故事｜COVER STORY第十届新财富中国最佳投行2大众华驭第五期汽车抵押贷款证券化华驭五期中信证券39.80汽车贷款大众金融3农盈2016年第一期不良资产证券化项目农盈2016-1中信建投、华融证券、招商证券30.64不良贷款农业银行4鑫浦2016年第二期信贷资产证券化项目鑫浦2016-2华泰证券44.10企业贷款浦发银行5捷赢2016年第一期个人消费贷款资产支持证券捷赢一期国开证券、东方花旗13.07消费贷款捷信消费金融2中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划皖新传媒2016-1中信证券 5.55不动产投资信托REITs 皖新传媒3建投-华谊兄弟影院信托受益权资产支持专项计划华谊2016-1中信建投11.23信托受益权华宝信托4广发资管-民生银行安驰系列汇富资产支持专项计划民生安驰2016广发证券、广发资管80.84应收账款民生银行5申通资产地下通信空间收益权资产支持专项计划申通2016-1国泰君安3.36基础设施收费申通地铁资产经营本土最佳投行1中信证券2中信建投3国泰君安4海通证券5广发证券6华泰联合7招商证券8国信证券9中金公司10光大证券注：华泰联合的数据为华泰联合与华泰证券的合并数据。
海外市场能力最佳投行1中金公司2中信证券3华泰联合4海通证券5国泰君安最佳并购投行1中信证券2华泰联合3海通证券3广发证券4国信证券5中信建投TMT 行业最佳投行排名券商名称1国信证券2华泰联合3中信建投4中德证券4中信证券5广发证券资产证券化最佳投行排名券商名称1招商证券2中信证券3德邦证券4中信建投5国开证券5华泰证券医疗健康行业最佳投行排名券商名称1中信证券2广发证券3华泰联合4国金证券5中金公司进步最快投行排名券商名称1德邦证券2天风证券3广州证券4东兴证券5中山证券金融地产行业最佳投行排名券商名称1中信证券2国泰君安3中信建投4海通证券5华泰联合新三板（做市）最佳投行排名券商名称1申万宏源2九州证券3长江证券4广发证券5中信证券新三板（挂牌）最佳投行排名券商名称1申万宏源2中信建投3中泰证券4国信证券5安信证券中信证券2中信建投3国泰君安4华泰联合5海通证券6国信证券7广发证券8中金公司9中德证券10安信证券2中信证券3国泰君安4招商证券5海通证券6广发证券7华泰证券8中金公司9光大证券10平安证券注：华泰证券的数据为华泰联合与华泰证券的合并数据。
资产支持专项计划资产支持证券
资产支持专项计划资产支持证券信用评级方法东方金诚国际信用评估有限公司二〇一五年九月资产支持专项计划资产支持证券信用评级方法一、本评级方法适用评级对象本评级方法适用的评级对象为中国境内的证券公司、基金管理公司子公司等相关主体根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”），通过设立资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）开展资产证券化业务时，以符合《管理规定》的基础资产所产生的现金流为偿付支持发行的资产支持证券。
二、资产支持专项计划基本交易结构资产支持专项计划交易结构基本要素主要为：基础资产、交易结构、参与方（原始权益人特定原始权益人、计划管理人、托管银行监管银行、资产服务机构等）、增信措施等。
（一）基础资产根据《管理规定》，基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。
基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
基础资产实行负面清单管理，根据中国证券投资基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》规定，实行资产证券化的基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。
常见的基础资产类型包括但不限于：收益权类基础资产（包括但不限于：高路公路收费收益权、水务燃气供热电力等公用事业类收费收益权、商业物业租金收入收益权、门票受益凭证收益权等以及最终投资标的为上述资产的信托受益权等）、债权类基础资产（包括但不限于：信贷资产债权、租赁债权、应收账款债权、小额贷款债权、信托贷款债权等以及最终投资标的为上述资产的信托受益权等）。
（二）交易结构资产支持证券的还本付息依赖于基础资产产生的现金流，如何对现金流进行归集与分配直接关系到资产支持证券本息所获的保障程度。
.现金流归集专项计划现金流归集需要建立相对封闭、独立的基础资产现金流归集机制，以确保专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险。
红星美凯龙信托受益权ABS-评估报告
法定代表人：杨学清 注册资本：12244.8980 万美元 类 型：有限责任公司（中外合作）
营业执照注册号：530100400005294 经营范围：提供商业项目的投资策划及咨询；商场设施设备的租赁； 物业管理及物业管理咨询；建材（钢铁水泥除外） 、厨房用品、五金配件、 照明器材、日用百货的批发零售，并提供相关售后服务；西山区 24 号片 区庄稼塘村二期“城中村”重建改造、开发及销售；房屋租赁。 截止评估基准日， 昆明红星美凯龙臵业有限公司实收资本 12,244.898 万美元，公司股东名称、出资额和出资比例如下：
中联资产评估集团有限公司
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红星美凯龙信托受益权资产证券化项目资产评估报告
红 星 美凯 龙 信托 受 益权 资 产证 券 化项 目
资产评估报告
中联评报字[2016]第 358 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受中航信托股份有限公司的委托，就 昆明红星美凯龙臵业有限公司所持的昆明爱琴海购物中心自评估基准日 起未来 18 年租金收益权的市场价值进行了评估，为红星美凯龙信托受益 权资产证券化提供价值参考依据。 评估对象为昆明红星美凯龙臵业有限公司所持的昆明爱琴海购物中 心自 2015 年 12 月 31 日起至 2033 年 12 月 30 日止共 18 年的租金收益权。 评估基准日为 2015 年 12 月 31 日。 本次评估的价值类型为市场价值。 本次评估的目的是预测昆明红星美凯龙臵业有限公司所持的昆明爱 琴海购物中心自评估基准日起未来 18 年收益权价值，为红星美凯龙信托 受益权资产证券化提供价值参考依据。 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、未来预测等评估程 序，得出如下评估结论： 于评估基准日 2015 年 12 月 31 日，昆明红星美凯龙臵业有限公司所 持的昆明爱琴海购物中心自 2015 年 12 月 31 日起至 2033 年 12 月 30 日 止共 18 年的租金收益权价值为 75,678.49 万元。 在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 中所载明的特殊事项以及期后重大事项。 本报告评估结果使用有效期一年，即自 2015 年 12 月 31 日至 2016
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分,目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据ABN模式以及项目资产支持计划模式.他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会.另外还存在一些民间模式,不受上述部门的监管,没有标准的业务规则,或许称之为类资产证券化业务更为合适,典型的例子是陆金所.本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍,涉及的内容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等.设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士.发展历程一、发展历程2004年10月21日,证监会发布证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知,标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点,当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务ii.企业资产证券化业务,最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体SPV,由证监会负责审批,在上海或者深圳交易所上市交易.2005年8月,中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划,标志着企业资产证券化业务正式开闸.随后,莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行.截止2006年底,共发行九只企业资产证券化产品,累计发行额度约为265亿元,基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等.之后美国爆发次贷危机,并引发了一场全球性金融危机,资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首.为了防范风险,我国监管部门叫停了资产证券化业务.直到2011年,金融危机基本结束之后,资产证券化业务才得以重启.但是在此之前的2009年,证监会颁布了证券公司企业资产证券化业务试点指引试行,从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规范. 2011年重启后发行的第一单企业资产证券化产品为11远东01-05,之后又发行了宁公控01-06、侨城01-06、13隧道01-03等27支产品,基础资产涉及融资租赁、污水处理收费、公园入园凭证、隧道专营收益权、小贷资产、铁路运营专线收费权、供热收费权等十多类资产.2014年2月15日,国务院下发国务院取消和下放一批行政审批项目的决定国发20145号,取消了证监会的专项投资行政审批权,专项资产管理计划因此无法继续获得批准,企业资产证券化业务也随之暂停.2014年11月19日,证监会发布了证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定及配套工作指引,将特殊目的载体由之前的专项资产管理计划变更为资产支持专项计划下文简称“专项计划”；取消事前行政审批,改为事前由交易所核查,事后在中国证券投资基金业协会以下简称“基金业协会”备案；实行基础资产负面清单管理,负面清单由基金业协会制定并负责定期更新；授予了基金子公司计划管理人资格；另外,增加了机构间私募产品报价与服务系统作为合格的挂牌、转让场所.之后,基金业协会和沪深交易所亦相继出台了相关的业务规则.2014年12月4日,中信证券作为计划管理人发行了备案制时代的首单企业资产证券化产品——中和农信2014年第一期公益小额贷款资产支持专项计划次级资产支持证券.自此,企业资产证券化业务正式进入备案制时代.交易结构企业资产证券化业务涉及到的相关各方主要包括原始权益人发起人、计划管理人、主承销商、资产服务机构、会计师事务所、律师事务所、评级公司、交易所、基金业协会、资产托管机构、资金监管机构、证券登记结算机构、计划推广人、财务顾问不一定有等.在基本的交易结构中,各方之间的关系如下图所示：其中各方的主要职责如下：1.原始权益人：原始权益人也即资产证券化业务的发起人,是指基础资产在证券化之前的所有权人.2.计划管理人：企业资产证券化业务以专项资产管理计划作为特殊目的载体,计划管理人为专项计划的发起人和管理人,目前只能由证券公司或者基金子公司来担任.3.主承销商：资产支持证券的牵头承销机构,一般由计划管理人来担任.4.资产服务机构：资产服务机构的职责是负责对基础资产的回款现金流进行催收和管理,并将扣除服务费后的现金按时划转到专项计划在托管银行的主账户.该职务原则上应该由计划管理人来担任,但是在实务中一般由原始权益人来担任,原因在于计划管理人一般不具备相关的服务能力或者成本太高.5.会计师事务所：负责对专项计划募集资金进行验资,并出具验资报告.6.律师事务所：负责整个业务过程中的法律咨询服务,并出具法律意见书.7.评级公司：负责对各个级别的资产支持证券进行评级,出具评级报告,如有必要,还会对基础资产的债务人如果是权益性资产,则为付费人进行影子评级iii.8.交易所：资产支持证券的挂牌、转让场所和信息披露场所,并负责在专项计划成立之前对其进行核查.9.基金业协会：专项计划计划成立后进行备案的场所.10.资产托管机构：负责对专项计划项下的财产进行托管,并定期出具托管报告,一般由商业银行来担任.11.资金监管机构：负责对流出和流入专项计划在托管银行开立的主账户的资金进行监管,一般由托管银行兼任.12.证券登记结算机构：负责为证券的发行和交易活动办理证券登记、存管、结算业务.在上交所发行的证券一般在中国证券登记结算有限责任公司中证登上海分公司办理登记结算；在深交所发行的证券一般在中证登深圳分公司办理登记结算.13.计划推广人：负责在发行前将资产支持证券向潜在投资者进行推介,一般由计划管理人或者其关联方来担任.14.财务顾问：提供交易结构设计等方面的咨询顾问服务.二、基础资产相比传统的企业类债券,资产支持证券弱化了发行主体的信用背书作用,而基础资产的质量成为影响证券能否成功发行的最重要的因素.原则上来说,一切能够产生稳定可预测现金流的资产都可以被证券化,据说华尔街流行一句名言——“只要有稳定的现金流,就把它证券化”,表达的就是这一层意思.但是在实务中,囿于可操作性、风险防范、法律限制、政策障碍等诸多方面的因素,“凡是能够产生稳定可预测现金流的资产都可以被证券化”的美好愿景是不可能实现的.1.实务中哪些基础资产可证券化证监会于2014年9月26日发布的证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定修订稿以下简称“规定”,从宏观上对适宜证券化的基础资产进行了规定,要求基础资产必须是“符合法律法规,权属明确,可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产”,“可以是单项财产权利或者财产,也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合”,另外针对财产权利或者财产作为基础资产,还特别规定“交易基础应当真实,交易对价应当公允”.具体来说,“基础资产可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利”.而基金业协会则是以负面清单的形式对不宜证券化的基础资产进行了规定.2014年12月24日,中国证券投资基金业协会下称“基金业协会”在其官网上发布了资产证券化业务基础资产负面清单指引征求意见稿,对不适宜进行证券化的基础资产进行了详细的说明具体内容将在下文的解读中列出.2.对规定的解读2.1“符合法律法规,权属明确,可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产”“符合法律法规”一条自无需多言.“权属明确”也不难理解.如果基础资产权属不明晰,比如因债务原因导致基础资产权属存在法律纠纷,并且诉讼未决,则不能将其进行证券化,否则原始权利人姑且这么称之与专项计划之间的资产买卖协议存在因前述诉讼败诉而被法院判定无效的可能,这必然给投资人造成损失.然而,基础资产必须“可以产生独立、可预测的现金流且可特定化”这一条则不易理解,有必要深入地分析.首先,基础资产的未来现金流可预测是基础资产价值可判定的前提条件,如果现金流无法预测,基础资产价值无法判定,则无法确定可以通过该基础资产发行多大规模的资产支持证券,交易结构亦无法设计,进而项目无法进行.其次,基础资产可特定化是指能够将其与其他资产明确地区分开来,否则基础资产无法单独转让,项目也无法进行.这一点,中信证券承做的欢乐谷主题公园入凭证资产证券化项目是一个典型的案例.该项目以欢乐谷主题公园入园凭证作为基础资产发行证券.但并非欢乐谷主题公园发行的所有入园凭证全部作为基础资产,而只是将其中一部分作为基础资产发行资产支持证券.那么就必须将作为基础资产的入园凭证与其他部分区分开来.计划管理人采取的措施是在作为基础资产的入园凭证上印上特殊的字样.正是这一措施使得原先不可特定化的入园凭证可特定化了.最后,这一条还要求基础资产必须可独立地产生现金流.如果基础资产必须与其他资产一起才能产生现金流,那么现金流的归属就会存在争议,至少有一部分不应当归属于基础资产,而基础资产已经转让给专项计划,但其他资产则仍然归原始权益人所有,这种情况必然会存在潜在风险.另外,规定还将基础资产定义为一种“财产权利或者财产”.笔者的理解是,财产指的是物理性资产,即看得见摸得着的实物,指各类动产和不动产,比如机械设备、汽车、厂房、办公楼等等；而财产权利是法律意义上的资产,是指可以变现获取现金流或者可以转变为财产的各类权利或者权益,比如收费权、应收账款、信贷资产、信托受益权等.不过在实务中,另外一种属性划分方法更加重要,即将基础资产划分为债权性资产和权益性资产.前者的法律概念为债权,会计概念为应收,比较常见的有企业应收账款、信贷资产等.以债权资产作为基础资产发行资产支持证券,原则上存在实现破产隔离和资产出表的可能性.而后者又可分为两类——收益权和实物资产.实物资产一般不能独立地稳定的现金流,不是合适的证券化资产.而收益权是指由相关权力部门授予的从一些特定项目中获取收益的权利,比如高速公路收费权、供电供热收费权、污水处理收费权、租赁收费权等,这类资产一般能够独立产生现金流,是较为常见的证券化资产.但是由于,一方面收益权自身的性质导致其无法出售,而只能以质押的形式让与给专项计划,另一方面收益权的未来现金流与原始权益人的经营状况密切相关,无法实现破产隔离,以收益权作为基础资产发行资产支持证券无法实现资产出表.2.2“交易基础应当真实,交易对价应当公允”所谓“交易”是指,原始权益人将基础资产让与给专项计划,这是资产证券化的起点.交易必须“真实”是指,不管是出售型还是质押型,必须按照相关法律法规完成所有的必备流程,并且不可以通过“抽屉协议”之类操作使让与行为成为纯粹的走过场.要求“交易对价应当公允”,实际上也是为了保证交易的“真实性”.因为原则上,进行了证券化的资产应当是实现了“破产隔离”的,如果原始权益人破产,专项计划项下资产不应当被列入原始权益人的清算财产.但是如果交易对价不公允,则该交易很可能被法院认定为非真实有效的交易行为,而是一种转移资产规避偿债责任的一种手段.这样,专项计划项下资产有可能被强制执行用于偿还第三方债权人,那么专项计划投资人必然遭受损失.3.对负面清单的解读3.1“以地方政府为直接或间接债务人的基础资产.但地方政府按照事先公开的收益约定规则,在政府与社会资本合作模式PPP下应当支付或承担的财政补贴除外.”这里所说的以地方政府为直接债务人的情形主要包括以下几种：第一,企事业单位举借债务并列入地方政府性债务的情形.如以学校、医院等事业单位的资产为标的通过售后回租的方式进行的融资租赁行为.这种债务是要列入地方政府性债务,因为融资租赁公司必定要求当地财政局出具还款承诺,并由当地人大出具同意具将该笔债务纳入财政预算的函.第二,地方政府融资平台或者其子公司以财政收入为偿债来源的债务.比如,政府回购的BT项目目前确定是不可以的.但是,不考虑其他因素,以平台公司自身经营性现金流作为还款来源的债权资产是否就可以进行证券化存疑,毕竟这类资产目前较为敏感,建议提前与协会沟通.而以地方政府作为间接债务人是指不以地方财政收入作为还款来源,但是由地方政府提供担保的情形.PPP项目例外,笔者认为有两方面的原因：一是中央政府目前正大力推行该类融资模式,协会要与其保持政策上的一致性；二是,PPP模式中,地方政府并不是主要的偿债责任人,因此不会显着加大地方政府的债务风险.但是,PPP模式目前尚不成熟,许多法律问题有待探讨,在这种情况,相信PPP项目短时间内还难以成为可操作的证券化资产.3.2“以地方融资平台公司为债务人的基础资产.本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件规定,由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,承担政府投资项目融资功能,并拥有独立法人资格的经济实体.”虽然给出了融资平台的定义,但是由于各种类平台公司数量繁多,而作用大同小异,我们无法仅通过该定义就将地方融资平台全部明确地区分出来,目前只能是根据43号文,并参考银监会版的融资平台名单进行大致地区分.而具体到业务,则建议直接跟协会沟通.3.3“矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产.”上文已经提及,基础资产必须是“权属明确,可以产生独立、可预测的现金流且可特定化”的资产.虽然,矿产资源开采收益权和土地出让收益权的取得只要合法合规并且程序完备,原则上是可以实现权属明晰的.但是难以满足“产生独立、可预测的现金流”的要求.对于矿产资源来说,首先矿产存量往往难以精确探明,其次矿产价格变化波动较大,所能产生的现金流必定不稳定并且不可预测；土地出让收益权同样如此,未来的出让收益是无法预测的,并且为一次性收入,显然不适合作为资产证券化的基础资产.另外需要注意的是,本条中还有一个“等”字,说明矿产开采权和土地出让收益权仅仅是两个例子,类似的现金流难以预测的收益权都是不可以作为基础资产进行证券化的.3.4“有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：1、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权.当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外.”不管什么原因也不管什么资产,只要不能产生稳定现金流即现金流不可预测,就不适合作为证券化的基础资产,不动产租金债权自然不能例外.“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权”不能作为基础资产还是因为现金流的问题.因为如果完工比例不高,该资产可能需要等待较长时间之后才能产生现金流,风险就比较高,现金流的稳定性和可预测性就会大幅下降.另外需要注意的是,虽然10%是一个精确的比例,但不动产建设进度是无法精确量化的.如果定义为资金投入比例,虽然投入量是可确定的,但是项目总投入只能预测,而不能确定,因为它受原材料价格波动、人力成本变化、工期以及其他诸多难以预测的因素的影响；而如果简单地定义为完工面积占总建筑面积的比例也是不合适的,因为随着工程的进行建设难度可能会不断增加,而且不是线性地增加,很可能是指数级的增加——想象一下上海中心大厦,其第110层的施工难度与第10层的施工难度差距会有多大——因此这也不是一个好的测度完工程度的指标.所以,10%的比例只能是从主观上进行把握.3.5“不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产.如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证.”这类资产的现金流虽然是可预测的,但是只能产生一次性现金流,显然不是合适的基础资产.3.6“法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合,如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产.”这一点要求主要是处于项目操作和管理上的考虑.其实这一条不能算是负面资产,因为只要分开做就可以了.3.7“违反相关法律法规或政策规定的资产.”所有基础资产都必须符合相关法律法规.3.8“最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产.”信托受益权可以作为证券化基础资产,但是不得通过嫁接信托的方式将负面清单所禁止的资产进行证券化.即对基础资产采取“穿透原则”进行追本溯源,源头资产亦必须符合负面清单的规定.其实,目前一般的信托资产都是不可以通过专项计划进行证券化的,这一条只是为了给银行信贷资产通过专项计划进行证券化预留空间.由于分业监管及部门竞争等方面的原因,银监会要求银行信贷资产只能通过信托计划作为SPV进行证券化,在这种情况下可以考虑采用双SPV结构,信托计划作为第一层SPV,再以专项计划作为第二层SPV,将银行信贷资产证券化在交易所市场发行资产支持证券.说到这里,不得不提平安银行1号小额消费贷款证券化信托资产支持证券,该资产支持证券由平安银行发起,以其小额消费信贷资产作为基础资产,由华能贵诚信托设立信托计划作为SPV,由国泰君安证券主承,在上交所发行.这是首单在交易所发行的银行信贷资产证券化产品,其发行过程可谓一波三折,因为在目前的监管环境下银行信贷资产支持证券只能在银行间市场发行,这只产品突破了这层限制,相信这是由证监会和交易所推动的银行信贷资产支持证券在交易所发行的试点行为.如果顺利的话可能下一步就会直接以专项资产作为SPV,对接银行信贷资产发行资产支持证券.但事实是很不顺利,因此才为信托资产作为专项计划的基础资产预留了空间.三、发起动机资产支持证券发起人的动机主要有两种：融资和出表.融资动机,即通过发行资产支持证券来满足融资需求,这与发行普通债券产品相同,是一种较为普遍的动机,任何类型的发起人都有可能因为融资需求而发行资产支持证券.第二种动机是为了实现资产出表.具有这种动机的发起人主要是银行、小额贷款公司、融资租赁公司、金融租赁等金融类企业,这类机构受净资本管理办法或者资本充足率之类的业务指标约束.比如对于商业银行,巴塞尔协议要求资本充足不得低于8%、核心资本充足率不得低于4%；融资租赁和小额贷款公司杠杆一般不得超过10倍；而对于金融租赁公司,监管部门则是设置了资本充足率和信贷规模的双重指标.这类机构,待表内资产达到一定规模后,由于净资本或者净资产规模难以提高,业务就无法继续开展.而将表内资产移出表外,是金融机构常用的规避上述约束指标的措施之一.而通过将表内资产让与专项计划,以此为基础发行资产支持证券原则上存在实现资产出表的可能,这使得出表成为部分机构通过专项计划发起资产支持证券的一个重要目的.四、增信措施在发行债务融资工具时,为了提高信用水平以吸引投资者,发行人往往会设置各种增信措施.总体来说,增信措施分为两大类：内部增信措施和外部增信措施.资产支持证券也不例外. 1.内部增信措施发行资产支持证券常用的内部增信措施主要包括结构分层、超额抵押、超额利差、现金担保、资产追索权等.结构分层是指,将发行的资产支持证券分为优先级和劣后级也称次级或者权益级.优先级在还本付息方面具有优先权,只有在优先级本息得以全额支付后,劣后级才可以获得分配,即证券的风险首先由劣后级来承担,劣后级持有人为优先级持有人提供信用保护.优先级只能获得固定收益在损失未侵蚀优先级的情况下,可以看作是债权人；而劣后级的收益是不固定的,基础资产产生的所有现金流,扣除相关的费用以及优先级的本息分配后全部归其所有,可以看作是权益人.超额抵押是指,发起人让与给SPV的基础资产的价值大于SPV发行的资产支持证券的额度.超额部分原则上归属于资产支持证券的权益级持有人往往是发起人自己,但是需要在债权人优先级投资人本息获得全额分配之后才能得以分配.可见,超额抵押虽然是一种非常强力的增信水平,在发起人持有权益级的情况下,成本也却不是很高.但是,交易结构设计者不可过分追求超额抵押,原因将在下文中说明,在此不赘述.超额利差是指,基础资产产生的收益减去资产支持证券应支付的利息、必要的服务费和违约等因素造成的坏账损失后的部分.设置超额利差,即在设计交易结构时,选取的基础资产可以产生的预期收益大于优先级持有人的预期收益.超额利差是承担基础资产损失的第一道防线.与超额抵押相同,超额利差在优先级持有人获得本息全额分配后归属于权益级持有人.现金担保是指,在资产支持证券发行前,发起人以自有资金或者私募发行的方式募集一定量的资金存入一个现金担保账户,现金担保账户中的资金平时可以投资于低风险的资产,在基础资产发生损失并且超额利差不足以承担时,计划管理人可以将现金担保账户中的资产变现用于对优先级持有人进行本息支付.。
不动产资产证券化的创新和趋势
1467.6100.0%96100.0%二、不动产证券化产品的创新趋势目前，不动产证券化市场向着多元化方向快速业费权利为基础资产产品的问世，物业费产品除在交易所市场出现，也开始登录银行间市场，而购房尾款类产品集中于上交所，保理类ABS主要在深交所发行。
三个市场上涌现的创新概况如下：第一，交易所市场创新迭出。
在交易所市场，多只“首单”产品获批：首单文化创意园区ABS“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”、首单培育型不动产REITs“招商创融-福晟集团资产支持专项计划”、首单公寓行业ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、首次成功在同类产品中引入保险投资者的地产ABS“金融街(一期)资产支持专项计划”、首单银行系投资性物业ABS“中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划”等。
此外，交易所市场还研发了供应链金融保理ABS产品。
自2017年以来，以保理公司为渠道发行供应链金融ABS产品的大型不动产企业越来越多，使得保理ABS产品的发行量大增。
第二，银行间市场不动产类ABN产品快速成长。
2017年4月25日，银行间市场首单商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目注册成功，规模65亿元，是自2016年信托型ABN推出以来单笔规模最大的产品，并实现了银行间首单双SPV交易结构设计、增信方式多样化两个维度的创新。
此外，兴业国际信托发行“兴业皖新阅嘉一期不动产投资信托基金（REIT）资产支持证券”，规模5.5亿元，为银行间市场首单公募REITs。
截至目前CMBN共注册5单。
与CMBS相比，CMBN采用注册制，可以在银行间市场公募发行，流动性较强。
第三，私募ABS市场是不动产证券化产品创新力度最大的板块。
一些主体为了加快产品推动的进程，或者部分主体信用相对较弱、不易被公开市场认可的不动产证券化产品纷纷通过私募途径寻找市场定位，涌现出了大量的新主体、新产品。
【原创干货】资产证券化监管规则、制度大全及典型案例分析[11页]
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作者：ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途【原创干货】资产证券化监管规则、制度大全及典型案例分析作者金融监管研究院资深研究院专栏作者，欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号和网站转载本文目次一、企业资产证券化业务的相关定义及主要参与主体介绍二、企业资产证券化业务的监管规则变迁（一）试点阶段（2004年-2006年）暂停受理（2006年9月-2009年4月）重启试点（2009年5月-2013年2月）（二）由试点业务转为常规业务但须审批阶段（2013年3月-2014年2月）（三）备案制负面清单管理阶段（2014年11月-至今）三、现行企业资产证券化业务监管规则一览及核心法规解读四、企业资产证券化与公司债券的区别及资产证券化的优势五、合格投资者制度六、备案制实施后的发行情况七、典型资产证券化案例分析（一）租赁债权类：宝信租赁一期租赁资产支持专项计划案（二）工商企业应收账款类：五矿发展应收账款资产支持专项计划案（三）小额贷款债权类：银河金汇-瀚华小额贷款1号资产支持专项计划案（四）基础设施收费类：嘉兴天然气收费收益权资产支持专项计划案（五）证券公司股票质押式回购债权类：中信华夏股票质押债权一期资产支持专项计划案（六）不动产财产及财产权利类：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划案文档来自于网络搜索一、企业资产证券化业务的相关定义及主要参与主体介绍本法规《管理规定》第1、2、4条规定了资产证券化的定义，即系由证券公司、基金管理公司子公司等相关主体开展的，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
本法规的适用范围为证券公司、基金管理公司子公司等相关主体开展的资产证券化业务。
业务性质为证券发行活动、投融资活动、新型的固定收益类产品。
下图基本勾勒出了企业资产证券化业务的参与主体（原始权益人、专项计划管理人、专项计划托管人、资产支持证券持有人、律师、会计师、评估机构、担保机构、评级机构等）及其职责以及彼此间的关系：文档来自于网络搜索1、基础资产根据《管理规定》第3、5、24、26条对基础资产的相关规定，基础资产的必备要点包括：其一，基础资产的主要资产类型为企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及证监会认定的其他财产或财产权利，此处需要关注基金业协会发布的《负面清单指引》；其二，要求权属清晰明确；其三，必须是可以产生独立、可预测的，持续且稳定的现金流；其四，可特定化，并能独立于资产证券化业务相关参与人（原始权益人、管理人、托管人等）的固有资产；其五，根据《管理规定》第24条规定，在基础资产实现转移前不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制；其六，根据《管理规定》第26条规定，基础资产的规模和存续期限应当与资产支持证券的规模、存续期限相匹配。
REITs最全解读
▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
资产支持证券(ABS)产品数据列表
2016/6/21 2016/5/24 2016一期资产支 持专项计划 镇江红星置业安置房信托受益权资产支持专 项计划 京东金融-华泰资管1号京东白条应收账款债 权资产支持专项计划 国金-易鑫租赁二期资产支持专项计划 博时资本-平安银行橙鑫橙e1号资产支持专项 计划 锦源2016年第一期信贷资产支持证券 智诚一期信托受益权资产支持专项计划 华泰资管-江苏银行融元1号资产支持专项计 划 龙元2016年第一期信贷资产支持证券 长城证券-康景物业资产支持专项计划1号 速利银丰中国2016年第一期汽车贷款资产支 持证券 德邦证券先锋租赁二期资产支持专项计划 贵州省凯里市公共交通总公司公交经营收费 收益权资产支持专项计划 嘉实渝信信托受益权资产支持专项计划 惠金2016年第一期信贷资产支持证券 东方汇智诚泰租赁一期资产支持专项计划 狮桥三期资产支持专项计划 融聚·齐鲁资管-悦达租赁1号资产支持专项 计 广划 发恒进-康富租赁1期资产支持专项计划 博时资本-增城碧桂园购房尾款资产支持专项 计 信划 融2016年第一期个人住房抵押贷款资产支 持证券 开元2016年第一期信贷资产支持证券 湖州公积金2016年第一期个人住房贷款资产 支持证券 杭州公积金2016年第一期个人住房贷款资产 支持证券 国金-金光林权收益权一期资产支持专项计划 东证融汇先锋太盟一期资产支持专项计划 华中租赁一期资产支持专项计划 武汉公积金2016年第一期个人住房贷款资产 支持证券 广汇物业信托受益权资产支持专项计划 万家共赢云城租赁一期资产支持专项计划 国金-先锋太盟三期资产支持专项计划 广发恒进-德润租赁2期资产支持专项计划 旺世租赁一期资产支持专项计划
2016/5/18 2018/12/26 2016/5/13 2019/1/15 2016/5/13
2016/5/13 2022/9/26
资产证券化（ABS）通俗理解
资产证券化（ABS）通俗理解图⽚来源于⽹络【⽬前我国资产证券化有三种形式，包括央⾏和银监会主管的⾦融机构信贷资产证券化、证监会主管的企业资产证券化以及交易商协会主管的资产⽀持票据。
我们今天主要说说证监会监管的资产证券化，全称资产⽀持专项计划。
⼤家都知道就是将资产打包为结构化证券产品进⾏销售，实现融资。
主要由2014年证监会[2014]49号公布的《证券公司及基⾦管理公司⼦公司资产证券化业务管理规定》进⾏规范。
】⼀、通俗理解⼏个概念（⼀）成⽴⼀个专项计划，英⽂名SPV，特殊⽬的载体，你可以理解成公司，只是没有法⼈地位。
⼀个公司要有资产、有股本，专项计划也⼀样，资产由融资⼈（原始权益⼈）的资产（应收账款、租赁收益权等）出售给这个专项计划，股本就是投资⼈购买这个专项计划份额的投⼊的资⾦（类似股东），投资⼈分为优先级和次级，相当于我们所说的优先股和普通股，优先级投资⼈享有固定收益，次级投资⼈享有剩余收益（次级投资⼈⼀般为原始权益⼈，相当于分蛋糕的最后拿）。
（⼆）专项计划管理⼈。
公司要有⼈管理，专项计划更是如此，那么管理⼈由券商承担，相当于⼀个公司的管理层，代表SPV从原始权益⼈⼿中购买基础资产，帮助投资⼈维护SPV资产的完整性以及给投资⼈分配收益。
（三）专项计划资⾦托管⼈。
筹得的资⾦也是要有专⼈托管的，这个托管⼈就是银⾏，负责资⾦的监管，防⽌原始权益⼈违规动⽤。
（四）基础资产可以产⽣独⽴、可预测现⾦流，可以是单项也可以是组合。
企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利都可以作为基础资产。
基础资产出售给SPV后，便独⽴了出来，主要体现在：1、不再属于原始权益⼈的责任财产，不受其债权⼈追偿；2、不属于原始权益⼈、管理⼈、托管⼈及其他业务参与⼈的清算财产；3、专项计划投资⼈，不得追讨原始权益⼈的其他收益。
底层资产是现⾦流的直接/终极来源，基础资产要么是底层资产，要么是底层资产基础上的技术性构造。
绿色资产证券化信用增级的困境与突破探究
绿色资产证券化信用增级的困境与突破探究佚名【摘要】绿色资产证券化信用增级的实质是对信用风险的“担保”,助力于提升绿色资产支持证券的信用等级,此外还具有降低发行费用、对冲风险、优化信用分布、提高生态效益的作用.然而,现行法律法规如《担保法》《破产法》的滞后性给绿色资产证券化信用增级造成了法律障碍,现行信用体系、监管机制、信息披露机制的不完善也制约着绿色资产证券化信用增级机制的有效实施.因此,通过立法层面保证政府信用担保的合法性、构建规范的信用体系、加强多主体监管以及推进全面信息公开披露,将有助于信用增级机制落地,促进绿色资产证券化发展,真正实现金融行业的生态效益与经济效益并轨的发展要求.【期刊名称】《西南金融》【年(卷),期】2019(000)006【总页数】8页(P13-20)【关键词】绿色金融;绿色债券;资产支持证券;绿色资产证券化;信用增级;信用评级;信用风险;信息披露;金融创新;投资者保护;金融市场监管【正文语种】中文【中图分类】F832;F830.8绿色资产证券化是一种新型资产证券化模式，其特殊性在于基础资产承载着环境保护的功能。
绿色资产证券化通过将环境保护的理念融入到金融发展之中，一方面拓宽了企业融资渠道，另外一方面资产证券化的收益可支持绿色产业的建设。
绿色资产证券化业务开展的关键在于对金融风险的防控，信用增级既有助于提升资产支持证券的信用评级，也有助于加强对投资者权益的保护。
一、绿色资产证券化信用增级的理论基础绿色金融概念始于《联合国气候变化框架公约》及《京都议定书》推出的碳排放交易机制，旨在通过金融手段减少温室气体排放以实现环境治理之目的。
之后，《里约环境与发展宣言》和《21世纪议程》进一步推动了世界范围环境经济政策的施行。
由此，在金融领域注重生态环境保护，坚持以可持续发展观为核心的绿色金融理念最终形成。
（一）绿色资产证券化信用增级的界定由于绿色资产证券化基础资产的预期现金流量不稳定且存在较大不确定性，加之“风险隔离”机制造成了证券持有人无法对原始资产所有人进行违约债务的追偿，使得资产证券化存在信用风险，阻碍投资者的投资热情，甚至损害投资者的基本权益。
资产支持专项计划法律意见书
关于XX证券股份有限公司拟设立XX-XX1期资产支持专项计划的法律意见书XX（顾）字[2018]第XXX【XX】号XXXX律师事务所XX市XX区XXXX路XX号XX大厦D座XX层电话：传真：致：XX证券股份有限公司XXXX律师事务所（以下简称“本所”）依法接受国XX券股份有限公司（以下简称“XX证券”）的委托，依据相关法律法规，就XX证券拟设立“XX-XX1期资产支持专项计划”（以下简称“专项计划”）及发行资产支持证券的相关事宜出具本法律意见书。
本所出具本法律意见书主要依据以下法律、法规、规章及规定：1、《中华人民共和国公司法》；2、《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）；3、《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）；4、《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）；5、《中华人民共和国证券法》；6、《中华人民共和国担保法》（以下简称“担保法”）；7、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”）；8、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》（以下简称“《尽职调查工作指引》”）；9、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》（以下简称“《信息披露指引》”）；10、《资产支持专项计划备案管理办法》（以下简称“《备案管理办法》”）；11、《资产证券化业务基础资产负面清单指引》（以下简称“《负面清单指引》”）；12、《资产证券化业务风险控制指引》。
本所声明事项如下：1、本所系依法成立并合法执业的专业法律服务机构，本所律师依据截至本法律意见书出具之日已经发生或存在的事实以及其适用的中国现行有效的有关法律、行政法规、规章及规定发表法律意见；2、本所律师查阅了专项计划文件、交易各方及基础资产相关的其他必要的法律文件，并就通过设立专项计划发售资产支持证券的相关问题向专项计划所涉各方的有关人员作了必要的询问和讨论；本所律师就基础资产及相关主体的尽职调查采取非现场核查方式，对本法律意见书所涉及有关事实的了解和判断，依赖于XX证券、专项计划所涉各方及各中介机构向本所提供的文件、资料及所作的说明，以及其在专项计划文件中所作出的陈述和保证的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性；3、对本法律意见书至关重要而又无法得到独立的证据支持的事实，本所在假设政府有关部门、本法律意见书所涉各方或者其他有关机构出具的证明文件、所提供的文件资料、相关业务人员的陈述或说明以及各方在专项计划文件中所作出的陈述和保证是真实、准确、完整、有效的，且不存在隐瞒、虚假、误导和重大遗漏的基础上发表意见；4、本所仅就本法律意见书中所述的专项计划及资产支持证券发行的有关法律问题发表法律意见，并不对有关会计、审计、税收、信用评级等专业事项发表评论；在本法律意见书中涉及会计、审计、税收、信用评级等内容时，均为对有关机构出具的专业报告的引述，并不意味着本所对这些内容的真实性和准确性做出任何明示或默示的评价、意见和保证；5、本所仅对专项计划及资产支持证券发行的合法有效性发表意见，不保证专项计划设立及发行成功，也不对专项计划所涉各方适当、持续地遵守和履行专项计划文件作出任何保证。
详解信托受益权资产证券化及典型案例
详解信托受益权资产证券化及典型案例近年来，相比较银行间市场资产证券化的严格要求，交易所资产证券化成为ABS创新阵地，基础资产类型不断扩展，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，信托受益权首次被明文列为合格基础资产，开启了信托受益权资产证券化的序幕。
信托受益权资产证券化实践初探“信托受益权资产证券化”就是以信托受益权为基础资产，以其所产生的稳定现金流为偿付支持，通过结构化的方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的活动。
自2014年海印股份信托受益权专项资产管理计划发行以来，已有10多个信托受益权ABS项目在交易所公开发行，总规模超过100亿元。
列举6个信托受益权资产证券化项目。
从基础资产看，除星美国际影院项目为集合资金信托受益权，其他信托受益权项目均为单一资金信托，这有利于避免多个原始信托受益权人的协商成本。
此种情况下，也可以通过信托受益权转让盘活存量资产，诸如畅行资产支持专项计划之前就经过了多次受益权转让，相比较而言，信托受益权资产证券化能够将基础资产分割为小规模标准份额，更易于募集资金，但是其相关设立和承销成本也较高。
另外一个特点是，上述6个项目都是针对某一个信托项目开展的，这种模式较为简单，现金流预测和匹配较为简易，但是造成了基础资产的单一性和风险集中性，未能充分发挥基础资产池的多样性和风险分散性的优势。
同时，信托项目本身已经进行了较为充分的增信措施，因而相对应的信托受益权资产证券化相关增信措施较为简单，诸如畅行资产支持专项计划增信措施主要是分层机制。
信托受益权资产证券化案例分析以星美国际影院信托受益权资产支持专项计划为例，该ABS规模13.5亿元，其中优先级12.5亿元，由合格投资者认购，次级1亿元，由北京星美汇餐饮管理有限公司全额认购；项目期限分为1-5年期五个档次，到期一次还本付息。
该ABS主要涉及信托受托人、原始权益人、合格投资者、保管银行、评级机构、审计机构、资产评估机构、法律机构、专项计划管理人、承销机构、登记托管机构等。
信托业首支类REITs产品发行中航信托作为原始权益人开创行业先河
信托业首支类REITs产品发行中航信托作为原始权益人开创行业先河日前，中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”。
产品总规模14亿元。
该产品是中国资本市场首家以信托公司作为原始权益人的类REITs 产品，标志着资产证券化成为盘活存量非标产品的有效渠道，也拓宽了可证券化产品的基础资产范围，填补了商业地产资产证券化的市场空白，为信托机构在行业转型探索过程中提供了较好的金融创新示范。
兼具原始权益人与受托人双重身份中航信托通过实际控制信托受益权的底层资产商业物业，并代表信托计划作为原始权益人，发起设立该资产证券化产品；同时，在项目运作过程中，中航信托资产证券化团队主导了中介选取、产品设计、项目协调等主要金融服务，展示出信托公司在资产证券化框架内的核心地位和作用。
创新开发信托类REITs产品作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。
我国有巨量的商业物业资产亟待盘活，但社会资金因缺乏稳健投资渠道，无法参与到这一领域，共享商业物业发展带来的丰厚收益。
中航信托联合战略合作伙伴红星美凯龙将其商业物业资产以证券的形式拆分、标准化，大幅改善商业物业资产的流动性，盘活存量资产，是嫁接商业物业和社会资金的媒介，对整个经济和金融体系都有重要意义。
坚定“资产证券化”为公司转型方向之一在经历了传统资产管理业务的白热化竞争后，资产证券化近年来已成我国金融业一大热点。
信托公司作为我国资产证券化业务中SPV （特殊目的载体）最合适的参与者，是行业转型的最佳方向之一及新的业务蓝海。
中航信托于2015年9月获得资产证券化业务资格，前期已着手开展资产证券化业务的各项准备工作，引入了资产证券化专业人才，储备了多个资产证券化项目并始终将目光瞄准证券化产品前沿，注重发挥信托公司的制度优势，以受托人、计划管理人和发行人等角色，在资产证券化产品中拥有自主权，以此进一步提升公司的专业化能力，促进金融创新。
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第一届证券行业案例大赛参赛案例2016年10月（案例完成时间）第一作者姓名洪浩其余作者姓名杨旭山高瑞瑶颜冰天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划——一个首单以信托作为原始权益人的类REITs项目1一、背景介绍1.1资产证券化概述资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产通过集中打包组成资产池，并使用结构化金融技术进行现金流重组，将其转化为可以在金融市场上出售和流通的证券。
因此，简单来说，资产证券化就是将可以产生稳定现金流的资产转化为证券的过程。
这种以特定资产现金流为基础发行的证券，被称为资产支持证券或证券化产品；资产支持证券所对应的资产池也可称为“基础资产”、“资产包”、“原始资产”、“资产组合”等。
资产支持证券主要有如下三个特征：（1）它是一种生息证券，可供投资者在二级市场进行交易。
（2）资产支持证券的信用基础是一个由多项资产组成的资产池，而不是发起人的主体信用。
（3）通过破产隔离技术，使资产池免受发起人破产风险的影响。
1.1.1 资产证券化分类按照美国市场划分方法，从基础资产种类来划分，证券化产品主要分为资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）和住房抵押贷款（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。
MBS可进一步细化为个人住房抵押贷款证券化（RMBS）和商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；ABS又分为狭义ABS和CDO（债务担保凭证）。
1本案例根据企业调研和公开发表资料编写。
案例仅作为教学和研究资料使用，不代表对本案例所含相关内容的认可，不作为原始数据的来源，亦不暗示某种管理方法或策略一定有效或一定无效。
资产证券化在我仅有10余年左右的历史，实行分业监管模式，即中国人民银行和中国银行业监督管理委员会主管的信贷资产证券化、中国证券业监督管理委员会主管的企业资产证券化、中国银行间市场交易商协会主管的资产支持票据（Asset-Backed Notes，简称ABN）和中国保险监督管理委员会主管的资产支持计划4种模式。
目前最常见的为信贷资产证券化和企业资产证券化两种。
1.1.2 资产证券化的意义（1）资产证券化对我国资本市场的意义表现在以下三个方面：一、符合我国资本市场发展的整体战略。
“国九条”明确提出“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供替代型证券投资品种。
积极探索并开发资产证券化品种。
”资产证券化的发展对实现我国资本市场发展的整体战略，完善市场结构，具有重要意义；二、资产证券化产品为机构投资者提供了中、短期储蓄替代型证券投资品种，有利于满足投资者对风险低、收益稳定的投资产品需求，也有利于存款资金进入资本市场；三、有利于支持资本市场中介机构，尤其是证券公司的创新业务。
（2）资产证券化对企业的意义体现在以下四个方面：一、降低财务成本，提高经营效率。
企业可以通过资产证券化以较低的财务成本在很短的期限内达到融资目标，可以较好地改善财务结构，提高经营效率；二、扩充融资渠道。
资产证券化为企业建立股权、债务融资之外的第三条融资渠道；企业的商业应收账款、设备租赁合同及商业地产租赁等可以作为基础资产，发行资产证券化产品，具有较大的灵活性；三、优化财务指标。
企业通过开展资产证券化，实现资产真实出售，将非流动性资产转化成现金资产，优化资产负债结构；如果资产出售价格高于资产账面价值，还可以为企业实现较大的当期利润。
1.1.3 我国资产证券化发展历程及现状（1）资产证券化业务试点阶段2004年10月，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》；2005年4月，人民银行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》标志着我国资产证券化试点正式拉开帷幕。
（2）资产证券化业务常态发展阶段2011年9月，证监会开始重启对企业资产证券化项目的审批，2012年5月，央行、银监会和财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，标志着在经历了美国次贷危机之后，我国资产证券化业务重新启动，进入第二轮试点阶段，试点额度500亿。
2012年8月银行间交易商协会发布《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》，至此我国主要的资产证券化产品类型全部推出。
（3）资产证券化业务启用备案制，进入快速发展阶段2014年底，我国资产证券化业务监管发生了重要转折，完成了从过去的逐笔审批制向备案制的转变。
通过完善制度、简化程序、加强信息披露和风险管理，促进市场良性快速发展。
目前信贷资产证券化实施备案制+注册制，企业资产证券化实施备案制+负面清单管理。
资产证券化也于2014年起进入了飞速发展状态。
2014年资产证券化发行95只产品，3228.59亿元，主要为信贷资产证券化。
进入2015年，企业资产证券化也迎来蓬勃发展，年全年发行211单企业资产证券化产品，发行总规模为2039.01亿元，分别为2014年的4.77倍。
截止2016年上半年，共发行197单资产证券化产品，金额总计2980.70亿元。
表1：2012年～2016年二季度中国ABS 发行规模单位：亿元、单数据来源：Wind1.2 REITs 概述REITs ，房地产信托投资基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。
对于物业所有者而言，REITs 是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。
对于投资者而言，REITs 一方面降低了人们投资商业物业的门槛，另一方面，REITs 通常持有多个物业，因此也有效的分散风险；同时，作为一个主要的另类投资标的，REITs 长期收益较高，收益稳定，与其他主流投资品种相关性501001502002503003500.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.0012345信贷资产证券化（亿元）企业资产证券化（亿元）总发行单数(单)较低，能够提高投资组合的风险收益比。
1.2.1 REITs产品特征REITs的具体特点是：（1）收益主要来源于租金和房产升值。
REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建物业的投资。
因此REITs产品的投资收益也就来源于物业运营产生的租金收入以及物业出售实现的物业增值。
（2）绝大部分收益将用于分红。
美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%以上的应税收入分配给投资者，以提供稳定的分红收入。
类似的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳，收入分配比例可能有所差异。
（3）REITs的长期回报率相对稳定，与股市、债市的相关性较低，可以有效帮助投资者降低整个资产组合的风险。
1.2.2 国外REITs发展现状全球第一只房地产信托投资基金诞生于美国。
1960年，美国政府第一次出台了《REITs法案》，在免征所得税和资本利得税的政策下，第一只REITs（Bradley REITs）成立，不过其并不上市交易、认购门槛也较高，可视为具有封闭期的私募资产管理计划；随后1965年，Continental Mortgage REITs成为第一只在纽约证券交易所（New York Stock Exchange，简称NYSE）上市交易的REITs产品。
1969-1974年期间，抵押贷款型REITs迅速发展，数量和规模急剧增长。
这些REITs为房地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，一定程度上推动了美国房地产建设的热潮。
在此期间，REITs资产规模从10亿美元上升至210亿美元。
之后随着房地产增值明显，因此可以获得物业增值的权益型REITs迎来大发展，也逐渐占据了市场的主流。
70年代中叶，美国颁布《REITs简化修正案》，允许REITs在原来商业信托的基础行以公司的形势出现，从而标志着美国从传统REIT s走向现代REITs。
80年代中期至2000年，REITs的发展进入了高速扩张的状态。
进入二十一世纪，伴随着REITs被纳入S&P500指数等事件，REITs产品市场认可度进一步提升，行业发展进入了另一个高速发展期。
2007-2008年，REITs数量和规模均受到了房地产市场衰退的影响，但2009年以来REITs市场又迅速恢复，并达到了新的高度。
截至2016年8月底，在美国纽交所交易的REITs共189只，总市值已经由1965年左右的10亿美元飙升至9860亿美元。
从首只REITs推出至今的50年中市场规模实现了年化14.47%的高增长。
在亚洲，日本最先尝试REITs产品，2000年11月日本修改了投资信托法，准许投资信托资金进入房地产业。
2001年3月东京证券交易所（Tokyo Stock Exchange，简称TSE）公布REITs挂牌标准，上市门槛50亿日元；同年9月，首只房地产投资信托基金上市，随后更多亚洲国家及地区推出REITs相关法律法规并发行REITs产品，目前，新加坡、马来西亚、香港等地区都形成了成熟的REITs发行和交易市场。
截至2015年底，全球有43个国家和地区创建了REIT s或类REITs市场体系，全球上市REITs市值已经达到14,590亿美元。
1.2.3 我国REITs发展简史虽然我国尚未出台正式的REITs规范，但对于REITs 的讨论和尝试可以追溯至本世纪之初。
十余年间，我国政府层面和业界层面关于REITs的讨论层出不穷，也出现了赴海外发行的标准REITs 产品及国内市场发行的类REITs产品。
我国REITs发展的进程大致可分为探索期、政策推动期和发行提速期。
（1）探索期（2001年-2006年）：REITs信托层面制度基础建立，国内首次出现了官方层面的REITs研究。
产品方面，我国出现了具有REITs色彩的信托产品及海外发行的标准REITs 产品。
但在这一时期，监管机构对房地产信贷的收紧也客观上使得REITs发展相对缓慢。
（2）政策推动期（2007年-2013年）：各部门大力推动REITs试点，海外发行持续进行。
央行、银监会、证监会、住建部及各地区开始研究房地产投资基金并推出相关政策进行试点。
2013年，开元酒店地产基金作为内地首个酒店地产基金在香港上市。
（3）发行提速期（2014年至今）：各种类型的类REIT s 产品在国内市场发行。
2014年5月，我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。
该产品以位于北京和深圳的两栋中信证券大厦为标的资产，融资52.1亿元。
2015年6月，鹏华前海万科REITs封闭式基金作为国内首单投资于物业的公募产品成功发行，并于9月30日登陆深交所开始交易。