实勘的技巧(房产经纪人培训)

合集下载

二手房经纪人勘查与带看

房屋勘察与带看
-------- 崔益铭
勘察的含义
对有意向出租或出售的房产进行实地核实、查看、评估的过程
勘察步骤
勘察前（研究和准备）
Байду номын сангаас
步
骤
勘查中（沟通、查看、评估）
勘查后（沟通、带看、钥匙）
勘察前
研究：对小区，和周边情况做详细了解，小区租售均价，物业、水电、停车等。
准备：勘察所需要的工具做准备，名片、卷尺、鞋套、照相机、委托、勘察表、指南针。
带看前
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
带看前
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！如果客户问您价格，您也不用看我就直接说....就可以。 B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，回来您下意向金我去给您谈，我也希望房东价格相对低一点，我们的目的是成交。要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。

房产经纪人超级实战宝典资料

《房产经纪人超级实战宝典》第一部分：销售精英培训内容(实用版)一、心理建设建立信心之方法：1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。

就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。

2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。

能顺利成单。

在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。

3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。

同样，对于房主出价要迅速杀价。

（1）客户在意房子的条件的是①需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，）。

②个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。

③房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。

（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。

（3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。

对于房主也是如此。

2 房产经纪人超级实战宝典①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。

让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。

而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。

（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。

②取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。

拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。

回答的语速要快，语句简洁明了。

比如：●怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等），房主：（您出的价这么高怎么卖出去？）●怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。

实勘分享

实勘分享什么叫实勘？为什么说实勘不就是简简单单得拍个照片？实勘得意义就是什么？实勘得步骤哪些？实勘实就是指实地,勘就是指勘察。

就如同在淘宝、京东上买东西,商品实拍图片得直观印象,直接决定了人们有无好感,成为就是否下单得关键。

咱们得房源实勘图也就是如此,实地勘察房源,用专业得拍摄手法、展示房源最佳得采光、室内环境、户型结构等。

清晰美观得图片,才能受到客户得好感。

实地得意思就就是您就是实实在在进到房子里面了,不就是从网上扒一个别人拍得照片就叫实勘。

咱这个行业有很多人,喜欢走捷径。

知道哪套房出租出售了,瞧行家拍照片了就下载下来,用软件把人家Logo去掉,传到系统或用于发布。

假装就是自己得实勘。

那么问题来了。

实勘得意义到底就是什么？就是有了房子得内部照片就叫实勘吗？实勘得意义,这里我举了三个例子。

房产公司上门实际瞧过房子。

对房子得相关情况更了解。

更能生动得描述房子得卖点。

使得房子更容易成交。

房产公司拍得实勘照片。

更专业更美观。

更有利于房源得推广与成交。

业主为什么会卖房子？可能就是因为买了新得房子。

付了首付。

等她把这套房子卖了付上家得房款或者就是孩子为了上学。

小孩儿考上国外得名牌大学急需要钱。

卖套房子作为孩子出国上学得学费。

或者就是业主移民到了国外。

继续要把国内得资产进行套现、或者就是。

外面得世界很大,我想去瞧瞧。

把卖房款作为就是周游世界得机票。

问题来了。

业主着急卖房。

那挂牌出来一个月成交与一年成交。

对业主来说,区别大不大？您没有实际得上门瞧过房源。

不能给客户进行生动得描述。

或者您拍得这个照片,黑呼呼得。

不能吸引买家得关注。

那么业主得房子能尽快得成交吗？能。

别人成交。

但前提就就是业主不能信任把房源只委托给您。

而委托给更多得公司与经纪人。

我一直在思考个问题。

为什么在美国都就是代理制？大部分业主只找一个经纪。

全权把房子委托给一个经纪来操作。

而国内大部分情况下都就是居间制。

经纪公司与经纪人都就是一手牵两家。

但然也有业主只把房子委托给一家公司得独家。

朗诗地产实测实量培训

朗诗地产实测实量培训1. 概述朗诗地产是一家知名的地产开发商。

为了提高公司员工的实测实量能力，朗诗地产决定进行实测实量培训。

本文档将介绍朗诗地产实测实量培训的内容、目标和方式。

2. 培训内容实测实量培训的内容包括以下几个方面：2.1 实测实量的基本知识培训将首先介绍实测实量的基本知识，包括测量工具的选择与使用、测量方法与技巧等。

参与培训的员工将学习如何正确测量房屋的面积、高度、周长等参数。

2.2 实测实量的现场操作为了让员工能够真正掌握实测实量的技巧，培训将安排现场操作的环节。

参与培训的员工将亲自进行实验，使用各种测量工具进行房屋实测实量，并进行数据记录与整理。

2.3 实测实量的数据处理与分析培训还将介绍实测实量数据的处理与分析方法。

通过使用计算机软件进行数据处理，员工将学会如何对实测实量数据进行统计、图表绘制和数据分析，以便更好地为地产开发工作提供支持。

3. 培训目标朗诗地产实测实量培训的目标主要有以下几点：3.1 提高员工的实测实量能力通过培训，帮助员工掌握实测实量的基本知识和技巧，提高他们的实测实量能力。

这将有助于提高地产开发工作的准确性和效率，减少测量误差。

3.2 提升地产开发工作的效率实测实量是地产开发工作的重要环节，准确的测量数据对于决策和规划具有重要意义。

通过培训，提升员工的实测实量能力，能够更快地获取准确的测量数据，从而提升地产开发工作的效率。

3.3 规范实测实量工作流程培训将介绍实测实量的标准工作流程，帮助员工建立规范的实测实量工作习惯。

这将有助于提高工作的一致性和标准化，减少潜在的错误和纠纷。

4. 培训方式朗诗地产实测实量培训将采取多种方式进行：4.1 理论课程培训将首先通过理论课程进行知识传授，包括讲解实测实量的基本知识和技巧。

理论课程将采用授课和讨论相结合的方式，让员工能够深入理解实测实量的原理和应用。

4.2 实践操作培训还将安排实践操作环节，让员工亲自进行实测实量，并进行数据记录和处理。

二手房经纪人勘查与带看

带看前
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客出租或出售的房产进行实地核实、查看、评估的过程
勘察步骤
勘察前（研究和准备）
步
骤
勘查中（沟通、查看、评估）
勘查后（沟通、带看、钥匙）
勘察前
研究：对小区，和周边情况做详细了解，小区租售均价，物业、水电、停车等。
准备：勘察所需要的工具做准备，名片、卷尺、鞋套、照相机、委托、勘察表、指南针。
带看后
D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户。 “您好，宜人易居，什么您想看看**房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，什么？房子您已经考虑好了，您想预定啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！
4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。 5.一直不给价的客户 A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价 B. 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价 C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价 6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，置业顾问要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。

房产中介带看前中后之技巧～～～绝对成交

带看前,中,后之技巧～～～＂绝对成交＂带看,顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程,带看是连锁店工作流程中最重要的一环,也是我们对客户进行深入了解的最佳时机,这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否,带看把握得好,即使该次带看没有成功,也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解,对以后的工作会有很大的帮助.一、带看前：1.再次确认时间地点,约客户时间点,约房东时间段在20分钟左右,防止由于时间问题造成我们的被动局面,引起约看不顺.约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到,因为他同时还要考虑另外一套房屋,看完那套才能看这套,给房东造成紧迫感约客户：A.您一定要准时10点到,房东一会儿还有事情,要出去;B.我的其他同事还有客户要看,意向非常强,您要是迟到,恐怕就没了.C.今天看房的人很多,有客户和房东谈得很好了,有客户现在要求房东不让人看了,您赶紧来吧D.不管您是否最终购买该房屋,也一定来看一下,否则错过心仪的房屋很遗憾的2.提前与客户房东沟通,防止跳单.A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋,我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的,根据我的经验,您不要表现的太过于热情,否则客户会认为您着急卖房,借机压价,一切交给我,您就放心吧B.对客户：房东是我的好朋友,跟我关系非常好防止客户私下联系房东,您一会去就专心看房屋,其他事情交给我搞定,如果您对房屋满意,也不要多说话,恐怕房东会见风涨价,要是您对房屋不满意,也不要当面说太多,我再帮您找房子,我们还要做房东的生意,希望您能体谅.3.再次确认物业的详细信息包括面积,价格,楼层,装修情况,小区物业费等总结房屋的优缺点,提前准备说辞应对客户提问.4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事.5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套包括客户的6.针对房源的了解选择带看路线,尽量避开一些周边环境的脏乱差,避开中介密集的道路,选择能够突出房屋优点交通便利、配套齐全、环境优美的路线,增加印象分.7.约客户在小区附近标志性建筑见面,避免约在中介密集或者小区门口,防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫,为带看带来不必要的麻烦.8.提高对复看的重视程度,如果过多沉醉于初次带看的成功中,那么爆单的可能性就非常大了,所以一定要在复看的时候继续努力的作秀,传递紧张气氛,尽量不要马上答应客户,其他连锁店好像已经下了定金了,问问再给客户回话,让客户以为房子很抢手,也可要求客户带着定金来看房,促使下定.二、带看中：1.守时,一定要比客户早到.2.刚见客户时,假意联系房东时接到同事的电话,表示有意向客户复看.斥责对方,表示我方客户也有意向我方要先看.在看房前表示对客户的尊重性,是客户感到优越感.3.带看路上的沟通：A.要多问多听,所谓言多必失,我们可从中了解买方的家庭构成,找出核心人物.B.适当渗透定金概念与中介费收费标准,可引用其他客户的例子,不易直接提出,以免引起客户的反感.C.路上告诉他“其他同事还不知道这个房子,他们有好几个诚意客户想要这样的房子”,“别的店好像有客户看中了这套房子,正在考虑,我们一定要抓紧去看”拉近与客户的距离,传递紧迫感.4.讲房子：A.讲房子首先必须详细了解房屋的情况房型,结构,小区环境,物业公司,开发商及周边生活设施,未来规划,升值潜力,总结房屋的优缺点,根据客户的需求,针对性的进行介绍.B.赞美并放大房子的优点价格低,房型好等,引导客户发现一些不容易发现的优点认同有缺点,轻描淡写把缺点说出来,说这是“唯一的缺点”,对于客户指出的缺点不要过分掩盖,利用话题将其注意力引到房子的优点上,并指出房子是没有十全十美的.C.用比较法说房子,用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较；帮助其设计、装修,引导客户先入为主进行思考.造成先入为主的效果.D要有适当的提问,了解客户的感觉.5. 传递紧张气氛,造成促销局面以下内容会员跟帖回复才能看到==============================A.根据提前安排好的多组带看时间间隔,要保证彼此碰面,形成聚焦.B.当着客户的面,置业顾问的手机来电,假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了,准备付预定金,恭喜同事,表达自己的客户现在还在考虑,透露非常遗憾的态度.C.假装接到自己客户的电话,客户在电话中明确表示经过家人商量,已经准备预定这套房屋,询问相关后续事宜,耐心解答的同时,赞美客户的眼光,电话结束后,婉转表达意思,表示遗憾的态度,询问客户的意向.D.电话斥责同事：“已经与你说过了,我带老客户先看,怎么你又带客户看了,怎么能这么没有信用呢”既做了辛苦度,让客户感觉受到重视,又传递了紧迫感.E.带看过程中接到同事电话,询问钥匙,假装同事的客户现在正在路上,带钱复看,准备下定,借机逼迫客户.F.带看结束后,同事适时出现,焦急的拿过房屋钥匙,兴奋的告知,他的客户马上带钱来复看,基本上没有问题就要下定了,借机逼迫客户.G.偶遇同事,同事激动的表示,房子确实很不错,客户第一眼看上了,现在让他算款费了,如果没有太大问题就考虑下定了,借机给客户造成紧迫感.6.在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房东在家,尽量在意向强时当面议价,我们可以帮助客户向房东杀价格,以便摸其心理价格,获得好感,并尽力在第一时间议价,逼定.7.防止跳单：A.带看确认书一定要客户填写,保障我们的权益.B.看房时盯紧双方,避免客户和房东有过多的交流,永远出现在客户与房东中间.C.虚拟之前自行成交案例,向买卖双方讲解,讲危害性夸大.三、带看后：1、根据客户反应,判断客户意向,询问客户价格.一般情况下,如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修,家具摆放发表建议,打电话询问家人意见,主动询问价格浮动以及过户贷款问题,如果客户具备以上诸多行为其中之一,我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向.2、如果客户有意向,立刻拉回店谈.大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动,如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢最好的办法就是拉回店内,不要让客户独自离开,否则不仅意向会随时间变淡,而且可能收到其他方面的影响,对房屋产生不好的影响.3、其他同事配合推荐该房屋,打动客户.客户回到店内,一定事先告知店内同事,做好准备,利用团队的优势打击客户心理,通常使用的是赞美,虚拟,辛苦度几项,也可以考虑使用假电话.A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错,您如果对这套房屋感兴趣,证明您是对二手房市场比较了解,懂行的,这套房屋不仅价格低,而且房质好,是最近难得一出的好房子.您的眼光确实独到.B:虚拟：您对这套房屋感兴趣这可怎么办,我的客户也对这套房屋非常感兴趣,但是他最近很忙,要周末才能看房,要我为他保留,没想到您先看上了,我只有再给他找一套了,唉现在出这样一套房子太不容易了C:辛苦度：先生您是不知道,我们同事为了给您找这套房子,付出了很多的努力,他专门为您量身收集的房源,不仅如此,还事先和房东议价,说他的老客户诚心买房,房东缠不过他,才勉强答应以这个价格出售D:店内接到咨询同套房屋的电话,造成促销,借机逼迫客户.“您好,宜人易居,什么您想看看房子,对,报纸上打的广告,好的,您什么时候有时间”“哦,是李先生,您好,什么房子您已经考虑好了,您想预定啊,好的,您一会过来面谈是么好的”4.针对带看过的顾客,运用比较法,对比以前带看过的房子,突出优点,掩饰大缺点.5.一直不给价的客户A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向,争取客户出价B. 通过询问付款方式,算贷款,了解顾客心里价位,争取客户出价C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意,我帮你约下房东,砍砍价”,争取出价6.如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后,置业顾问要控制自己的情绪,千万不能表现出很兴奋的样子,也不要透露意向价格肯定谈得下来,更要坚持做辛苦度,表示这个价格只能表示去谈一下,争取一下,房东态度十分的坚决,难度会比较大.7. 针对出价低的客户A.坚决的说房东不可能同意.早有人出这个价了,要是这个价的话,房子早卖出去了,还不知道卖了多少回呢你出的价格肯定买不到房子您还是重新考虑一下吧B.看房后还价太低还想看第二次,直接拒绝不用看,房东知道您的报价了,根本不考虑把房子卖给您了,给你另外推荐一套吧.要拒绝客户,让自己占主动C.如果客户还价始终很低,并且坚决不涨,就直接告诉他房子卖了,他确实喜欢的话,他会很失落的,推荐其他房子,下次再看房子,会很配合的.或者再编个话说房子由于什么原因还在.他应当会有失而复得的感觉,会很冲动8.如果客户不满意此房又有意向买房,我们可以说：“现在跟我们回店,我们可以帮你算下费用,目的了解其经济实力,我们内网上有千条房源,我们可以在网上查下其它房源等,主要目的让他跟我们回店,再配房子.9.买卖双方约到店内,请他们互相确定价格,打消他们对我们的不信任的感觉.10.如果客户坚决不回店内,则一定要讲客户远送走,既通过路上沟通判断意向,而且防止客户回去跟房东私下联络,如果客户主动提出要置业顾问先走,我们可以回答：“我一会儿还有一个客户要来看这套房子,我等他”,断绝客户跳单的机会.==============================。

二手房培训之带看逼定篇

带看中对于客户的四个教育
1.行情教育：进行二手房市场分析。 2.意向金教育：意向金的好处。 3.佣金教育：我们的服务是有偿的。 3.促销教育：加强购买方的购买意向。 4.卡位教育：价格卡死下限
带看五大内容
1大的社区环境介绍 2小区环境的介绍 3户型介绍 4灵活处理客户的异议 5逼价
大的社区环境介绍
• E.带看过程中接到同事电话，询问钥匙，假装同事的客户现在正在路上，带钱复看，准备下定，借机逼迫客户。 F.带看结束后，同事适时出现，焦急的拿过房屋钥匙，兴奋的告知，他的客户马上带钱来复看，基本上没有问题就要下定了，借机逼迫客户。 G.偶遇同事，同事激动的表示，房子确实很不错，客户第一眼看上了，现在让他算款费了，如果没有太大问题就考虑下定了，借机给客户造成紧迫感。 6.在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房东在家，尽量在意向强时当面议价，我们可以帮助客户向房东杀价格，以便摸其心理价格，获得好感，并尽力在第一时间议价，逼定。
4.对客户问题有把握回答时，语气应重，音量要高，但当对问题不是较清楚时，语调、音量应中等。要注意技巧，不能太过正面回答 5.不要让买卖双方私下沟通或交流以防跳单，如果买方人很多而卖方只一个人那我们就跟住卖方。 6.合适的带看程序，房源不宜太多，以2-3套为宜，以免混乱了客户的选择，反而适得其反。以差—中---好为带看原则，就是先看差的房源，好的房源最后看，让客户自己对比，感觉越来越好
7.“说一分、听二分、想三分”多看、多听、多想，做适当的回应。不要喋喋不休，让客户感觉到你在推销，比如说：陈先生，这个小区的绿化环境还不错，你觉得呢？刺探客户的反应，加深客户对房子的理解 . 8. 要在合适的时机中切入意向金概念。（如果对感兴趣的话，交点意向金，房东就比较好谈了。）客户感兴趣的时候会：询问具体问题，当面打电话或者与同行的人语言和眼光交流，提出细节问题，对于房间家具的摆放设想。询问产权细节，询问价格底线。等等 9. 提前给客户打预防针，不要让客户觉得他出的价格就一定能买到房子，不要对客户打保票，否则很容易被动。

房地产现场勘察的方法与要求

房地产现场勘察的方法与要求全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房地产现场勘察是购房者必不可少的一项工作，是确认房产真实情况、了解周边环境以及判断是否符合自身需求的重要步骤。

在进行现场勘察时，需要注意一些方法与要求，以保证勘察的有效性和准确性。

本文将从勘察前的准备、现场勘察的步骤、以及勘察后的总结与分析等方面，详细介绍房地产现场勘察的方法与要求。

一、勘察前的准备1. 获取勘察目的和要求：在进行勘察前，购房者需要明确自己的勘察目的和要求，确定勘察的重点，比如需要了解房产的户型、面积、以及周边配套设施等情况。

2. 查阅资料：购房者可以在进行勘察前，查阅相关的资料，比如房产的产权证、规划图等，以便对房产有一个初步的了解。

3. 准备必要的工具：在进行现场勘察时，购房者需要准备必要的工具，比如测量工具、相机、笔记本、以及录音笔等，以记录现场情况。

二、现场勘察的步骤1. 外观勘察：购房者首先需要对房产的外观进行勘察，包括建筑结构、外墙、窗户、门等情况，以及周边的环境、道路、和周边建筑物等。

2. 内部勘察：接着，购房者需要进入房产内部进行勘察，包括各个房间的户型、面积、采光情况、装修情况等，还需要查看水电设施、通风情况、以及是否存在漏水、裂缝等问题。

3. 问卷调查：购房者可以在勘察时与业主进行交流，了解房产的实际使用情况、存在的问题及解决方法、周边邻居、物业管理等信息。

三、勘察后的总结与分析1. 记录情况：在现场勘察结束后，购房者需要及时整理记录现场的情况，包括拍摄照片、制作平面图、以及填写勘察记录表等。

2. 分析评估：购房者需要对勘察到的信息进行分析评估，结合自己的需求和预算，确定是否符合自己的购房标准，以及存在的问题是否可以接受。

3. 咨询专业人士：如果购房者对房产情况存在疑问或需要专业意见，可以咨询房产中介、装修公司、建筑师等专业人士，以便能够做出更加明智的决定。

房地产现场勘察是一项复杂的任务，购房者需要在进行勘察时，认真细致地进行每一个步骤，以确保获取准确、全面的信息，从而做出明智的购房决定。

二手房经纪人实战技巧培训

二手房经纪人实战技巧培训在进行二手房交易中，经纪人扮演着重要的角色。

他们在买卖双方之间起到桥梁作用，帮助买家找到理想的房屋，同时为卖家提供专业的市场营销服务。

为了提高经纪人的实战技巧，以下是一些培训指南。

1. 深入了解房地产市场：经纪人应该时刻关注房地产市场的动态，包括行业新闻和政策变化。

他们应该对不同地区的房价和供需状况有清晰的了解，以便能够给予客户准确的建议。

2. 提供详细的房屋信息：经纪人应该对每个房屋的细节有深入的了解，包括房屋的面积、户型、年限、装修情况等。

这样他们才能准确地回答客户的问题，并向他们提供有关房屋的详细信息。

3. 了解客户需求：经纪人应该与客户进行深入的交流，了解他们的需求和预算。

他们应该详细记录客户的要求，并与市场上的可用房源进行对比，以找到最符合客户需求的房屋。

4. 建立良好的客户关系：经纪人应该通过积极有效的沟通建立良好的客户关系。

他们应该始终保持专业和友好态度，并及时回复客户的信息和查询。

经纪人还可以通过向客户提供有价值的房地产市场信息来建立信任。

5. 技巧妥善处理价格谈判：经纪人应该具备妥善处理价格谈判的技巧。

他们应该了解市场的价格水平，并根据房屋的实际价值提供建议。

经纪人还应该学会如何与买卖双方进行协商，以满足各方的期望。

6. 充分利用营销渠道：经纪人应该广泛利用各种营销渠道，包括房地产平台、社交媒体和个人网络。

他们应该在合适的平台上发布房屋信息，并通过图片和文字来吸引潜在买家的注意。

7. 注重细节和文件整理：经纪人应该注重细节，并能够妥善整理和管理相关文件，如房产证、土地证等。

他们应该确保与交易相关的所有文件都得到准确填写和存档，以保证交易的合法性。

经纪人扮演着关键的角色，能够有效地帮助买家和卖家完成二手房交易。

通过参与专业的实战技巧培训，并不断学习和提高自己的专业知识，经纪人可以更好地满足客户的需求，并取得更好的业绩。

为了进一步提高二手房经纪人的实战技巧，以下是一些相关内容：8. 学习营销技巧：经纪人应该学习和掌握不同的营销技巧，以吸引更多的买家和卖家。

实堪

（2）实勘后一周（建议时间）：
“您好！我是xxx房产公司的小刘，这几天我的客户看了这小区其他跟您户型差不多的房子，虽然客户还最终没有做决定，目前还在谈价过程，我跟他们积极推荐过您的房子，他们也想看看您的房子，您看您什么时候方便呢？”（这一步只是试探业主心理，并不一定真正带看。）
（3）实勘后两周或更长（建议时间）：
如果业主价格依然没有松动的迹象，经纪人可通过店长购买新电话卡，以其他公司的名义给业主打电话。“您好，张先生，我是xxx房产公司的，听说你的房子正在考虑出售，目前是什么价位呢？……您这价位有些高了，如果客户对您的房子满意，有浮动的可能吗？”
举例：带看万达华府98平、105万、无钥匙
（8）经纪人——表完成了，非常感谢您的支持，请您（房主或者代理人）签字确认？
业主——这表为什么还要我签字？
答：恩，您的房子确认要出售，您不签谁签也没用啊（先缓和气氛）。其实签字也是为您着想，前面跟您说了，我们公司的业务系统要求十分严格，必须业主签字才能录入详细信息，便于检索，推广。公司也要检查我们的工作，检查我们的服务质量，要求业主签字确认我的服务质量，还有可能给您打电话，所以呀，大哥（大姐）您一定要支持我的工作，跟我们的领导说点好话哦。真有客户在交意向金时持疑问态度时，我可以拿出我的表做个证明。所以，这都是为了让您的房产出售能够更快、为您服务更好，请您理解！
4、拿钥匙话术
（1）“大哥，一般客户看到业主在屋子里都不好意思看太长时间，都是马马虎虎看一下，房子看不仔细，不多看几遍是找不到购买感觉的；但房子如果有钥匙那看房时间就会比较长，看个半小时一小时的房子卖出去的概率就会变大好几倍。”
（2）“大哥，一般早晨和晚上出来看房子的客户特别有诚意，特别准。这个时候你过来不方便，那还不如把钥匙放我们这里。”

《做客户的眼睛——空看、实勘和钥匙》（链家地产）

7
租户的弹性需求如：不同价位，一些物品的配置及付款方式可调整。
10/60
空看的意义、重点、形式及注意事项——空看的重点买卖看什么——空看 22 问
空看22问物业地址朝向面积价格房屋性质售房原因家电家具是否赠送装修时间装修费用看房时间是否有贷款房屋状态腾房时间是否有车位
2.拍摄环境及对象
1.室内光线：拍摄之前将住宅内的照明设备全部打开； 2.室内布局：拍摄之前对整个室内坏境要有大概的了解。
注：天气因素（避免阴雨天或是其他比较光线不好的天气）：拍摄实勘照片最好选择在天气很好的阳光明媚的日子。如遇到实在需要拍摄但是又避不开坏天气，就尽量避开光线过于暗淡的时间段进行拍摄。
样，可以节省客户和业主双方的时间。
26/60
如何提升实勘质量——获取实勘
如何争取实勘？
告知实勘对业主的优势
1. 实地拍照后，照片会上传到公一、避免过多的看房打扰业主；司的内部系统中，整个北京市的链家运营员工都可以详细地了解二、帮助业主筛选客户，让客户先看照片再看房，节省业主/客户时间；三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；房屋详细情况，增加宣传覆盖面。 2.在各大网站、橱窗、派报上呈
图片质量决定因素
光线不足，开灯补光，如果灯比较漂亮，开灯效果更好。
屋内收拾干净整洁
拍摄时站的位置：选择不背光的拍摄角度，且拉远距离，斜对角拍摄。
34/60
如何提升实勘质量
机位，角度示意图
35/60
如何提升实勘质量
机位，角度示意图
36/60
如何提升实勘质量
镜头仰视俯视平视
• 减少客户无效看房

04《卓有成效的实地勘房》

（二）站位技巧及拍摄角度（精装房为例）
1、视野包括五面墙（天、地、中墙，及两侧墙面）； 2、取准角度，上下墙面边线平行，取客厅对角线； 3、人立正站好，镜头放于皮带扣位置； 4、餐厅拍摄必须包含餐桌，若餐厅较小，可以尝试俯拍； 5、有床必含床，有窗必含窗； 6、卫生间必须包含马桶、淋浴间、洗手台等。
实习员工七天作业指导手册
02 约勘标准说辞
④无钥匙+约业主亲戚朋友开门/约租客开门的房源
约勘标准说辞：
▲XX女士您好，我是到家了地产的小胡，打扰您了，您现在有空吗？ ▲看您在我们公司有挂牌一套房源准备出售，目前我有位客户，很希望可以买到这个类型/这个户型的房子，我们也在为客户找合适的房子，正好看到您的房子在挂牌销售，基础情况很符合要求，就是不知道房子的实际装修情况/实际情况如何，今天给您来电是想跟您确认一下，我们可以去您的房子内部进行一个实地勘察吗？ ▲好的，您看能帮忙确认下我们什么时候前来房屋实勘方便呢？ ▲好的，感谢您，我们将带好实勘工具前来实勘，实勘后的照片视频这些我们可以第一时间反馈给客户，也能尽快为您做销售宣传，尽快把房子为您销售出去，如果看房时有什么问题，可能还要麻烦您一下，您看可以吗？ ▲好的，下午6：00，我们准时带好鞋套、照相机等等，来您位于XX地的房屋进行实地勘房，进行拍照，勘房后我们将为您编写详细的房屋推荐说明、进行宣传销售。 ▲打扰您了，下午6点，我们准时到您房子门口，谢谢您，再见！
实习员工七天作业指导手册
03 实地勘房步骤重点解析
实习员工七天作业指导手册
03 勘房前重点步骤详解
● 重点步骤1：新人目标房源的选择
前
两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ室
销售量小，价值较小新人操作难度低
三居室

实勘及实勘技巧

实勘及实勘技巧
一、实勘的含义和作用
实勘：泛指通过经纪人实地勘察房屋后获得的信息，特指经纪人实地勘察房屋所拍摄的照片实勘是了解房源信息不可缺少的一步，通过实勘，经纪人可以更好地了解业主性格，租房原因及房屋的基本概况，其意义及作用大致可分为以下三个方面： 1、了解房屋的基本情况 2、与业主形成面对面地交流，更容易议价及拉近与业主之间的距离 3、外网呈现
三、实勘过程中的主要事项
2、实勘过程中，每个功能区都需要拍摄，切记漏拍少拍，争取一张照片体现一个功能区，切忌拍摄房屋内巷道及各个功能区的交汇。
三、实勘过程中的主要事项
3、拍摄卫生间时，要注意礼仪，坐便器一定要把盖放下来，细节决定成败。
一、实勘的含义和作用
3、外网呈现外网呈现，即端口发帖。通过我们的统计，多图优图房源的点击量会大大超越无图劣图的点击量。实勘就是评定多图优图的标准。客户点击帖子希望看见更多的房屋信息，从而优化客户的选择。谁能揣摩到客户的心理，谁就把握住了客户。
二、实勘的拍摄技巧
1、实勘拍摄时，请选用像素超过1600万以上的相机，这样像素的相机可以达到较好的拍摄效果，拍摄出来的照片需要修饰，请将实勘照片调至800*600，统一选用横版照片，具体比例为4:3，不要照出来的照片横的横，竖的竖。
一、实勘的含义和作用
1、了解房屋的基本情况通过实勘，经纪人能更好地掌握房屋属性，达到未带先看的效果。在向客户介绍的过程中，可以显得更加从容和专业。
一、实勘的含义和作用
2、与业主形成面对面地交流，更容易议价及拉近与业主之间的距离实践证明，人与人之间的沟通程度的好坏与沟通方式的不同会产生不同的效果，其中最佳的沟通方式莫过于面对面的交流，而实勘就是争取与业主面对面交流的机会，在这样的场合下，与业主议价，谈付款方式不容易引起业主的反感。