房地产基础知识

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公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割一级外墙（包括山墙） 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割一级外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的50% 50%。 墙体水平投影面积的50%。
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公共建筑面积： 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建
筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用， 筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用，不可分割的 建筑面积。 建筑面积。可分为应公摊的公共建筑面积和不能分摊的公共 建筑面积。 建筑面积。
实用面积： 实用面积：指套内建筑面积扣除公共建筑面积后的
得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
道路用地：道路用地是指路、小区路、居住区道、 道路用地：道路用地是指路、小区路、居住区道、组团路
及非公建配套的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 及非公建配套的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
板楼：东西长、南北短。在平面图中长度明显大于宽度。 板楼：东西长、南北短。在平面图中长度明显大于宽度。通常
采用一梯两户布局。多为多层或小高层。 采用一梯两户布局。多为多层或小高层。 优点：南北通透、便于采光通风；得房率较高。 优点：南北通透、便于采光通风；得房率较高。 缺点：建筑密度低，造价较高；户型不易改造。 缺点：建筑密度低，造价较高；户型不易改造。
房 地 产 基 础 知 识
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一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的类型 四、房地产专业名词
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一、房地产的概念
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房地产的含义： 房地产的含义：
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物， 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物， 包括物质实体和依托于物质实体上的权益（所有权、 包括物质实体和依托于物质实体上的权益（所有权、管 理权、转让权等）。又称为不动产， ）。又称为不动产 理权、转让权等）。又称为不动产，是房产和地产的总 两者具有整体性和不可分割性。包括： 称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a b c 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权
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期房： 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地
产权大产证止，在这一期间的商品房称为期房。 产权大产证止，在这一期间的商品房称为期房。
现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。
在通常意义上指的是项目已经竣工的房屋。 在通常意义上指的是项目已经竣工的房屋。
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二、房地产的特征
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1、房地产的自然特征
a b c d 位置的固定性； 位置的固定性； 使用的耐久性； 使用的耐久性； 资源的有限性； 资源的有限性； 物业的差异性。 物业的差异性。
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2、房地产的经济特征
a b c d e 生命周期 资金密集型 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性
（增值：房地产价值在较长时间序列上呈不断上升 增值： 趋势的规律。主要归功于——土地） 土地） 趋势的规律。主要归功于 土地
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三、房地产的类型
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1、按用途划分（土地使用年限） 、 土地使用年限）
居住房地产 （70年） 年 商业房地产 （40年） 年 旅游房地产 （40年） 年 工业房地产 （50年） 年 综合用地 （50年） 年
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按住宅层数划分
低层住宅——1-3层 1 低层住宅 多层住宅——4-6层 4 多层住宅 小高层住宅——7-10层 7 10层 小高层住宅 高层住宅——11-30层 11-30层 高层住宅 11 超高层住宅——30层以上（不包括30层） 30层以上（不包括30层 超高层住宅 30层以上 30
全额出资、部分出资） 可售、不可售） 集资房（全额出资、部分出资）、公房（可售、不可售）…
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四、房地产专业名词
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五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设
工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。 工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。
三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平：是水通、电通、路通、排水通、排污通、 七通一平：是水通、电通、路通、排水通、排污通、通
讯通、煤气通及场地平整。 讯通、煤气通及场地平整。
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总用地面积： 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地
范围内的土地面积。 范围内的土地面积。
两书： 住宅质量保证书》 住宅使用说明书》 两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 房地产产权： 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋
所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的战友、 所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的战友、 使用、收益和依法处分的权利。 使用、收益和依法处分的权利。
准现房：是指房屋主体已基本封顶完工， 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设
施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然， 施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工 程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
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绿化覆盖率： 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面
积之和与建设用地面积的比率。 积之和与建设用地面积的比率。
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套内使用面积：指室内实际能使用的面积， 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙
柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定： 体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定： 1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有符合保温、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有符合保温、 隔热层、按复合层内皮尺寸计算； 隔热层、按复合层内皮尺寸计算； 2、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯） 用面积总和计入使用面积； 用面积总和计入使用面积； 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、 4、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、 过厅、过道、前室、储藏室等。 过厅、过道、前室、储藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+ 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定 应分摊公用建筑面积
塔楼：以电梯、楼梯为布局核心，在平面图中长宽大致相同。 塔楼：以电梯、楼梯为布局核心，在平面图中长宽大致相同。
通常为一梯或两梯多户。多为高层和超高层。 通常为一梯或两梯多户。多为高层和超高层。 优点：居高望远；节约土地资源，房价较低；空间灵活， 优点：居高望远；节约土地资源，房价较低；空间灵活，容 易改造。 易改造。 缺点：居住密度高，通风采光不能保证；面积使用率不高， 缺点：居住密度高，通风采光不能保证；面积使用率不高， 得房率较低。 得房率较低。
建设用地面积（净用地面积）： 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划
行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
建筑面积： 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之
和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、 结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 结构牢固、层高2.2m以上（ 2.2m）的永久建筑。 2.2m以上
余额。 余额。
层高：指住宅高度以“ 为单位计量， 层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高
度国家在设计上有要求，这个高度即为层高。 度国家在设计上有要求，这个高度即为层高。通常包括下层 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
绿化率： 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面
积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如 积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如： 。（ 10万平方米的土地上有 万平方米的绿化面积，其绿化率为30% 万平方米的土地上有3 30%） 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
总建筑面积： 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑
物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。 物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。
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容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（ 。（如 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在
10万平方米的土地上， 20万平方米的建筑总面积， 10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率 万平方米的土地上 万平方米的建筑总面积 :2.0） 为:2.0）
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按产权划分
经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、 经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、 享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 （土地使用年限50年） 土地使用年限50年 50 商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司开发 商品房： 经营的住宅，价格由成本、税金、利润、代收费用以 经营的住宅，价格由成本、税金、利润、 及地段、层次、朝向、质量、 及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成