房地产基础知识

总建筑面积： 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑
物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。 物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。
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容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（ 。（如 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在
10万平方米的土地上， 20万平方米的建筑总面积， 10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率 万平方米的土地上 万平方米的建筑总面积 :2.0） 为:2.0）
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二、房地产的特征
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1、房地产的自然特征Fra Baidu bibliotek
a b c d 位置的固定性； 位置的固定性； 使用的耐久性； 使用的耐久性； 资源的有限性； 资源的有限性； 物业的差异性。 物业的差异性。
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2、房地产的经济特征
a b c d e 生命周期 资金密集型 相互影响性 易受政策限制性 房地产的增值性
（增值：房地产价值在较长时间序列上呈不断上升 增值： 趋势的规律。主要归功于——土地） 土地） 趋势的规律。主要归功于 土地
得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
道路用地：道路用地是指路、小区路、居住区道、 道路用地：道路用地是指路、小区路、居住区道、组团路
及非公建配套的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 及非公建配套的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
准现房：是指房屋主体已基本封顶完工， 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设
施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然， 施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工 程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
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全额出资、部分出资） 可售、不可售） 集资房（全额出资、部分出资）、公房（可售、不可售）…
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四、房地产专业名词
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五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设
工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。 工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。
房 地 产 基 础 知 识
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一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的类型 四、房地产专业名词
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一、房地产的概念
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房地产的含义： 房地产的含义：
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物， 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物， 包括物质实体和依托于物质实体上的权益（所有权、 包括物质实体和依托于物质实体上的权益（所有权、管 理权、转让权等）。又称为不动产， ）。又称为不动产 理权、转让权等）。又称为不动产，是房产和地产的总 两者具有整体性和不可分割性。包括： 称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a b c 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权
建设用地面积（净用地面积）： 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划
行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
建筑面积： 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之
和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、 结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 结构牢固、层高2.2m以上（ 2.2m）的永久建筑。 2.2m以上
绿化覆盖率： 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面
积之和与建设用地面积的比率。 积之和与建设用地面积的比率。
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套内使用面积：指室内实际能使用的面积， 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙
柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定： 体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定： 1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有符合保温、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有符合保温、 隔热层、按复合层内皮尺寸计算； 隔热层、按复合层内皮尺寸计算； 2、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； 3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯） 用面积总和计入使用面积； 用面积总和计入使用面积； 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、 4、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、 过厅、过道、前室、储藏室等。 过厅、过道、前室、储藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+ 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定 应分摊公用建筑面积
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公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割一级外墙（包括山墙） 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割一级外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的50% 50%。 墙体水平投影面积的50%。
板楼：东西长、南北短。在平面图中长度明显大于宽度。 板楼：东西长、南北短。在平面图中长度明显大于宽度。通常
采用一梯两户布局。多为多层或小高层。 采用一梯两户布局。多为多层或小高层。 优点：南北通透、便于采光通风；得房率较高。 优点：南北通透、便于采光通风；得房率较高。 缺点：建筑密度低，造价较高；户型不易改造。 缺点：建筑密度低，造价较高；户型不易改造。
余额。 余额。
层高：指住宅高度以“ 为单位计量， 层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高
度国家在设计上有要求，这个高度即为层高。 度国家在设计上有要求，这个高度即为层高。通常包括下层 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
两书： 住宅质量保证书》 住宅使用说明书》 两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 房地产产权： 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋
所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的战友、 所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的战友、 使用、收益和依法处分的权利。 使用、收益和依法处分的权利。
塔楼：以电梯、楼梯为布局核心，在平面图中长宽大致相同。 塔楼：以电梯、楼梯为布局核心，在平面图中长宽大致相同。
通常为一梯或两梯多户。多为高层和超高层。 通常为一梯或两梯多户。多为高层和超高层。 优点：居高望远；节约土地资源，房价较低；空间灵活， 优点：居高望远；节约土地资源，房价较低；空间灵活，容 易改造。 易改造。 缺点：居住密度高，通风采光不能保证；面积使用率不高， 缺点：居住密度高，通风采光不能保证；面积使用率不高， 得房率较低。 得房率较低。
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三、房地产的类型
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1、按用途划分（土地使用年限） 、 土地使用年限）
居住房地产 （70年） 年 商业房地产 （40年） 年 旅游房地产 （40年） 年 工业房地产 （50年） 年 综合用地 （50年） 年
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按住宅层数划分
低层住宅——1-3层 1 低层住宅 多层住宅——4-6层 4 多层住宅 小高层住宅——7-10层 7 10层 小高层住宅 高层住宅——11-30层 11-30层 高层住宅 11 超高层住宅——30层以上（不包括30层） 30层以上（不包括30层 超高层住宅 30层以上 30
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谢
谢
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按产权划分
经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、 经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、 享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 （土地使用年限50年） 土地使用年限50年 50 商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司开发 商品房： 经营的住宅，价格由成本、税金、利润、代收费用以 经营的住宅，价格由成本、税金、利润、 及地段、层次、朝向、质量、 及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成
建筑覆盖率（建筑密度）： 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建
筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。（如 筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。（如：在10万平方米的 。（ 10万平方米的 土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8 0.8〈 土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑 密度为80% 80%〉 密度为80%〉）
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公共建筑面积： 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建
筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用， 筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使用，不可分割的 建筑面积。 建筑面积。可分为应公摊的公共建筑面积和不能分摊的公共 建筑面积。 建筑面积。
实用面积： 实用面积：指套内建筑面积扣除公共建筑面积后的
三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平：是水通、电通、路通、排水通、排污通、 七通一平：是水通、电通、路通、排水通、排污通、通
讯通、煤气通及场地平整。 讯通、煤气通及场地平整。
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总用地面积： 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地
范围内的土地面积。 范围内的土地面积。
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期房： 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地
产权大产证止，在这一期间的商品房称为期房。 产权大产证止，在这一期间的商品房称为期房。
现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。
在通常意义上指的是项目已经竣工的房屋。 在通常意义上指的是项目已经竣工的房屋。
绿化率： 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面
积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如 积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如： 。（ 10万平方米的土地上有 万平方米的绿化面积，其绿化率为30% 万平方米的土地上有3 30%） 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）