万达集团企业发展战略分析(1)
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– 漫漫长路，上下求索
• 在摸索中发展，不掩饰自己发展中的 失误，在纠正错误的过程中取得新的 成功。
• 王健林简历 • 出生年月：1954年10月 • 籍贯：四川 • 1970年12月 沈阳军区服兵役 • 1986年7月 西岗区人民政府办公室主任 • 1989年1月 西岗区住宅开发公司总经理 • 1992年8月 大连万达房地产集团公司总经理 • 1993年3月 大连万达集团股份有限公司董事长、
长 春
沈
吉
北阳
林
京
大
天
连
津
青
西 安
济 南
南
成 都
京 武 汉
岛 上 海
宁
波
昆 明
长 沙
南 宁
南 昌南
昌
商业 住宅 只有商业 只有住宅 兼有商业和住宅
-6-
大连万达集团
• 商业地产之于万达 – 发展商业地产是万达的战略性决策 • 住宅市场激烈的竞争,有限的消费次数,日益高涨的拿地成本促使万达 开辟住宅以外的市场 • 发展商业地产是万达经历长期摸索实践最终确定的. 在经历了办电梯厂，开连锁超市，投资红酒、药厂等多种尝试后， 万达认识到商业地产既可以提供长期稳定的现金流，又能使万达不脱 离主业,因此发展商业地产成为万达做大、做强的首选。 • 万达实行差异化战略,采用自己特有的发展商业地产模式,使自己从众 多发展商中脱颖而出,最大化的提升了企业形象.
-8-
大连万达集团
• 万达订单地产主要内容 – 第一、联合协议。租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款， 包括目标城市选择、面积要求、租金条件等等。 – 第二、平均租金。为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的 租户约定，全国除北京、上海外，其它所有城市采用平均租金，不再就 单个城市租金水平进行谈判。 – 第三、共同设计。万达根据租户需求量身定制。 – 第四、先租后建。主力店租户先签合同或确认书，然后万达才开工，约 定不论租户是否开业，建成后三个月开始计租。
整。
-3-
其第一 个商业 地产项 目长春 沃尔玛 建成。
在中国 房地产 界第一 家提出 做百年 企业。
新疆万 达小商 铺开始 实行只 租不售 模式。
开始投 资电影 院。
确立经 济型连 锁酒店 将成为 集团新 的支柱 产业。
将原来 三级管 理结构 调整为 两级扁 平化管 理结构。
成立商 业管理 公司。
总裁
• 1994年进军足坛，2000年退出足坛 • 关注慈善事业，投入资金超过8亿多元 • 成立钥宝斋，是中国著名的字画收藏社之一 • 投资兴建大连大学和十余所希望小学 • 2005CCTV年度经济人物
-4-
大连万达集团
• 万达商业地产发展历程
– 2000 年，万达集团召开了一个内部称之为“遵义会议”的重要会议，决定回归主业——房地 产业，剥离不相关业务，发展商业地产的规划在这次会议中首次被提出。
成立商 业规划研 究院。Baidu Nhomakorabea
发行 REITs失败。 发行 CMBS
大连万达集团
• 管理者——王健林
– 勇于开拓，敢于创新
• 从住宅，到商业、酒店、影院；从足 球到字画、学校；从大连到全国，永 远在不断开拓新的领域。
– 高调处事，善于宣传
• 进军足坛，发展商业，和世界500强 合作，他每件事情都做得名利双收。
– 2001 年，万达在开发第一个商业地产项目——长春万达购物广场时，计划引进美国沃尔玛超 市。双方签署了联合发展协议，万达的“订单地产”模式迈出了关键一步，万达“订单地产” 由此确立了基本模式。
– 2004 年，万达编写了商业地产开发管理制度，并且每年进行调整，从而将开发经验固化到流 程中。
– 2005 年末，万达进行了自成立以来最大的一次机构调整。将原来三级管理结构调整为两级扁 平化管理结构，以更好的调配资源，配合商业地产的发展。同时成立了万达商业管理公司，负 责购物中心的后期运营。
中国房地产企业发展战略分析
-1-
大连万达集团
• 企业综述 – 大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批 股份制试点企业之一。 – 万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店 为四大支柱产业的大型企业集团。 – 公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17 年来，万达集团投入 公益事业的资金累计超过8亿元。 – 2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款 支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。
-9-
大连万达集团
推出订单地产模 式
成功
第一代 单店
第二代 组合店
引入多家主力店， 客户群多样化
成功
万达订单地产发展 阶段
第三代 城市综合体
- 10 -
引入多种物业提高投资 回报率，只租不售避免 了纠纷
成功
大连万达集团
• 万达“订单地产”的三个发展阶段 – 第一代购物广场——单店 • 开始时间及项目：从 2002 年开始，主要有长春万达购物广场、青岛 万达购物广场、南京万达购物广场等六个项目。 • 主要特点：向空中发展，一般是一个 5 万平方米 左右的单体楼，地下 为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居 广场或电影城。 • 成功之处：开启订单地产的先河 – 节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制， 绝无浪费 – 降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。
– 2006 年 8 月，万达成立了商业规划研究院。 – 至今万达在全国已有 21 个购物中心，其中开业 12 个，在建 9 个，商业地产成为万达的第一支
柱产业。 2006 年，万达集团总开发面积超过 400 万平方米，其中商业地产开发面积超过 200 万平方米。
-5-
万达商业和住宅城市分 布图
哈尔滨
-2-
大连万达集团
2006年
2005年
2004年
2002年
2001年
2000年
…
万达退
出足坛。
1994年 经历
确立商 业地产
1992年
了办电 和住宅 梯厂， 地产
1988年
改制为 万达集 团股份
万达进军 足坛
开连锁 超市， 投资红 酒、药
“两条 腿走路” 的重大 战略调
公司成立 有限公 司
厂等多 种尝试。
-7-
大连万达集团
• 商业地产之于万达 – 万达在实践中不断改进着自己商业地产的发展模式 万达各时期推出的商业地产产品，其独特创新赢得市场的同时也为其 带来了各种问题。万达的商业地产之路就是在不断解决问题的过程中成 长的。 从单店、组合店、城市综合体，到如今发展影院、酒店，无论是由主动 还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索。
• 在摸索中发展，不掩饰自己发展中的 失误，在纠正错误的过程中取得新的 成功。
• 王健林简历 • 出生年月：1954年10月 • 籍贯：四川 • 1970年12月 沈阳军区服兵役 • 1986年7月 西岗区人民政府办公室主任 • 1989年1月 西岗区住宅开发公司总经理 • 1992年8月 大连万达房地产集团公司总经理 • 1993年3月 大连万达集团股份有限公司董事长、
长 春
沈
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北阳
林
京
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津
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西 安
济 南
南
成 都
京 武 汉
岛 上 海
宁
波
昆 明
长 沙
南 宁
南 昌南
昌
商业 住宅 只有商业 只有住宅 兼有商业和住宅
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大连万达集团
• 商业地产之于万达 – 发展商业地产是万达的战略性决策 • 住宅市场激烈的竞争,有限的消费次数,日益高涨的拿地成本促使万达 开辟住宅以外的市场 • 发展商业地产是万达经历长期摸索实践最终确定的. 在经历了办电梯厂，开连锁超市，投资红酒、药厂等多种尝试后， 万达认识到商业地产既可以提供长期稳定的现金流，又能使万达不脱 离主业,因此发展商业地产成为万达做大、做强的首选。 • 万达实行差异化战略,采用自己特有的发展商业地产模式,使自己从众 多发展商中脱颖而出,最大化的提升了企业形象.
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大连万达集团
• 万达订单地产主要内容 – 第一、联合协议。租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款， 包括目标城市选择、面积要求、租金条件等等。 – 第二、平均租金。为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的 租户约定，全国除北京、上海外，其它所有城市采用平均租金，不再就 单个城市租金水平进行谈判。 – 第三、共同设计。万达根据租户需求量身定制。 – 第四、先租后建。主力店租户先签合同或确认书，然后万达才开工，约 定不论租户是否开业，建成后三个月开始计租。
整。
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其第一 个商业 地产项 目长春 沃尔玛 建成。
在中国 房地产 界第一 家提出 做百年 企业。
新疆万 达小商 铺开始 实行只 租不售 模式。
开始投 资电影 院。
确立经 济型连 锁酒店 将成为 集团新 的支柱 产业。
将原来 三级管 理结构 调整为 两级扁 平化管 理结构。
成立商 业管理 公司。
总裁
• 1994年进军足坛，2000年退出足坛 • 关注慈善事业，投入资金超过8亿多元 • 成立钥宝斋，是中国著名的字画收藏社之一 • 投资兴建大连大学和十余所希望小学 • 2005CCTV年度经济人物
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大连万达集团
• 万达商业地产发展历程
– 2000 年，万达集团召开了一个内部称之为“遵义会议”的重要会议，决定回归主业——房地 产业，剥离不相关业务，发展商业地产的规划在这次会议中首次被提出。
成立商 业规划研 究院。Baidu Nhomakorabea
发行 REITs失败。 发行 CMBS
大连万达集团
• 管理者——王健林
– 勇于开拓，敢于创新
• 从住宅，到商业、酒店、影院；从足 球到字画、学校；从大连到全国，永 远在不断开拓新的领域。
– 高调处事，善于宣传
• 进军足坛，发展商业，和世界500强 合作，他每件事情都做得名利双收。
– 2001 年，万达在开发第一个商业地产项目——长春万达购物广场时，计划引进美国沃尔玛超 市。双方签署了联合发展协议，万达的“订单地产”模式迈出了关键一步，万达“订单地产” 由此确立了基本模式。
– 2004 年，万达编写了商业地产开发管理制度，并且每年进行调整，从而将开发经验固化到流 程中。
– 2005 年末，万达进行了自成立以来最大的一次机构调整。将原来三级管理结构调整为两级扁 平化管理结构，以更好的调配资源，配合商业地产的发展。同时成立了万达商业管理公司，负 责购物中心的后期运营。
中国房地产企业发展战略分析
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大连万达集团
• 企业综述 – 大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批 股份制试点企业之一。 – 万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店 为四大支柱产业的大型企业集团。 – 公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17 年来，万达集团投入 公益事业的资金累计超过8亿元。 – 2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款 支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。
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大连万达集团
推出订单地产模 式
成功
第一代 单店
第二代 组合店
引入多家主力店， 客户群多样化
成功
万达订单地产发展 阶段
第三代 城市综合体
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引入多种物业提高投资 回报率，只租不售避免 了纠纷
成功
大连万达集团
• 万达“订单地产”的三个发展阶段 – 第一代购物广场——单店 • 开始时间及项目：从 2002 年开始，主要有长春万达购物广场、青岛 万达购物广场、南京万达购物广场等六个项目。 • 主要特点：向空中发展，一般是一个 5 万平方米 左右的单体楼，地下 为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居 广场或电影城。 • 成功之处：开启订单地产的先河 – 节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制， 绝无浪费 – 降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。
– 2006 年 8 月，万达成立了商业规划研究院。 – 至今万达在全国已有 21 个购物中心，其中开业 12 个，在建 9 个，商业地产成为万达的第一支
柱产业。 2006 年，万达集团总开发面积超过 400 万平方米，其中商业地产开发面积超过 200 万平方米。
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万达商业和住宅城市分 布图
哈尔滨
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大连万达集团
2006年
2005年
2004年
2002年
2001年
2000年
…
万达退
出足坛。
1994年 经历
确立商 业地产
1992年
了办电 和住宅 梯厂， 地产
1988年
改制为 万达集 团股份
万达进军 足坛
开连锁 超市， 投资红 酒、药
“两条 腿走路” 的重大 战略调
公司成立 有限公 司
厂等多 种尝试。
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大连万达集团
• 商业地产之于万达 – 万达在实践中不断改进着自己商业地产的发展模式 万达各时期推出的商业地产产品，其独特创新赢得市场的同时也为其 带来了各种问题。万达的商业地产之路就是在不断解决问题的过程中成 长的。 从单店、组合店、城市综合体，到如今发展影院、酒店，无论是由主动 还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索。