《美国房地产经纪运作模式浅析》-绿城内部文件(绝密)
美国商业地产模式分析 (房地产最终ppt)
美国房地产市场周期一览表
近一个世纪以来美国房地产市场的几次明显泡沫
美国商业地产现状
❖ 自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场
危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经 济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业 地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情 况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面 的。 ❖ 商业地产复苏领先住宅 ❖ 公寓引领商业地产复苏 ❖ 楼市复苏全面可持续
西蒙地产
2011年
西蒙地产
❖ Simon –业务模式
❖ 西蒙集团的业务模式是围绕着 如何更好地服务于物业经营而 设计的，主要覆盖物业租赁、 物业开发、物业管理以及物业 营销四大方面展开。
❖ 从收入构成上，底租
（MINIMUM RENT）、租 户超额销售额提成
28%
（OVERAGE RENT）、租户
REITs的操作模式
REITs
特殊目的载体公司（SPV） 向投资者发行收益凭证， 将所募集资金集中投资于 写字楼、商场等经营性物 业，并将这些物业所产生 的经营现金流向投资者还 本归息。
原物业发展商将旗下部分或全部 经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金 作为标的，均等地分割成若干份 出售给投资者，然后定期派发红 利，实际上给投资者提供的是一 种类似债券的投资方式。
美国模式
❖ 美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者 的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土 地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放 性而决定的。
❖ “美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完 成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正 的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、 中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
美国房地产基金发展形态与运营模式
第 三 种 是 房 地 产 资 产 运 营 （ＯｐｅｒａｔｉＯｉｑ ｏｆ ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ａｓｓｅｔＳ， 简 称 ＯＯＲＥＡ）基 金 ， 以 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （Ｒｅａ１ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｔＦＵＳｔ， 简 称 ＲＥＩＴｓ） 为 代 表 ， 即 不 进 行 项 目投 资 活 动 ，而 是 直 接 运 作 房 地 产 资 产 ， 由 此 而 产 生 经 济 收 益 作 为 基 金 回 报 ；
制 房 地 产 投 资 基 金 和 房 地 产 投 资 信 托 基 金 进 行 捆 绑 式 运 作 ， 形 成 美 国 房 地 产 基 金 合 力 运 作 的 “三 驾 马车 ” 。
（一 ）在 美 国 ，开 放 式 房 地 产 投 资 基 金 的 流 动 性 强 ，投 资 者 购 买 该 类 基 金 比 较 容 易控 制 风 险 ， 具 有 面 向 投 资 者 更 为 广 泛 的 优 点 。 但 是 ， 由 于 开 放 式房 地 产 投 资基 金 的流 动 性 相 对 较 差 ，所 以一 般 通 行 的 办 法 是 对 其 投 资 方 向 有 所 限 制 。 如 采 用 互 惠 基 金 （Ｍｕｔｕｌ Ｆｕｎｄ） 和 共 同 基 金 （Ｃｏｍｍｏｎ Ｆｕｎｄ）组 织 形式 的房 地 产投 资基 金 ，一 般 不 能 直 接 投 资 于 房 地 产 资 产 ， 而 是 通 过 投 资 于 房 地 产 投 资 信 托 股 票 、房 地 产 相关 债 券 、 房地 产 信 托 指 数 等 与 房 地 产 相 关 的 金 融 产 品 参 与 房 地 产 产 业 投 资 。 在 房 地 产 方 面 的 投 资 比 例 也 做 出 了 严 格 的 限 制 ， 一 般 要 求 其 房 地 产 领 域 的 投 资 金 额 达 到 其 基 金 规 模 的 ９０％ 以上 。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
《美国房地产经纪运作模式浅析》-绿城内部文件(绝密)
例迚行分配，实际交易经纪人丌经手佣金。房地产经纪人可
以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者戒其授权者确定。
美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
新建住宅绊纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队迚 但同时也将房源面向所有的房地产经纪人， 美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售 可以由仸何一位经纪人带领购房者不销售 销售人员 人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买 人员接洽幵登记购房者的基本信息，只要 了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金 该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
一贯强调品牌； 有效丏妥适地管理成长方案。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产绊纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定丌清。相兲法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义： 《城市房地产中介服务管理规定》中所称的房地产经纪，是指 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活劢。 我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者讣为，经纪人是指在经济领域中传递信息、提供订约对象、代 学者研究和民间俗称方面都有所不同。 为买卖，以从中收取酬金戒价格差额为目的的居间人。
计算机技 术运用亍 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
全美绊纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方绊纪人 出现。
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景我们看看国际上的房地产创新是怎么做的，第二个也想想中国的房地产有什么创新的地方。
美国房地产市场的概况，2018年全美房地产交易的套数是600万，跟中国完全不一样的市场，截至2018年全美房屋的总量1.38亿套，其中7900万套自己住，4300万套是拿来出租的。
整个2018年美国房地产住宅的销售总额是1.4万亿，全美的住宅整体资产规模是33万亿，最后一个数字很有意思，就是金融，2018年房地产按揭贷款1.6万亿，大家发现了没有，超过了交易额，就是因为美国的金融市场太发达了，这里面不但有刚买的房子的按揭贷款，还有原来买的房子的再贷款。
美国房产跟中国一样都面临着很多的挑战，大家看到的是美国房地产交易的基本流程，可以看到，美国的房产的产业链非常长，比中国长，效率比较低，分工很细，从交易的过程中有哪些角色，有中介、经纪人，有非常专业分工的关于按揭贷款的经纪人，还有专门用于按揭贷款的出借人，还有专门做评估的机构，保险的机构，因为产业链很长，带来了交易办理的流程也很长，一般平均的交易流程也超过了90天，因为中间的环节很多，费用比较高，每年的房地产交易佣金800亿，按揭贷款的经纪人还有150亿美金的市场，银行还要收钱，2%，后面还有做产权保险的，做评估的。
整体的费用一个交易下来可能在6%到12%左右。
正是因为美国房地产交易的复杂，长流程，所以美国对数字化的需求，驱动也非常多。
大家看到美国提出了物业的技术，金融的技术，因为交易的复杂导致了大量的对数据化的需求，也产生了大量的数据，也产生了大量对新的融资方式的追求。
这里面是住宅地产，全美的各个环节，有大量的创新的企业诞生，大家看到这里面有做房产的找房平台，也有专门做技术驱动的中介公司。
还有专门提供工具的企业，大家看到中间很多跟房地产金融相关的领域，你会发现非常多的公司，和产权保险相关和物理管理相关的，房产管理相关的。
中美房地产经纪运营模式比较研究
3.营销策略
在互联网时代，如何制定有效的营销策略成为了房地产经纪公司亟待解决的 问题。公司可以通过运用互联网思维和技术，搭建线上平台、开展网络营销等方 式，提高品牌曝光度和客户黏性。同时，公司还可以利用社交媒体、搜索引擎优 化(SEO)等工具，拓展市场份额，吸引更多潜在客户。
四、结论和建议
综上所述，房地产经纪公司在面临市场竞争和行业发展趋势时，需要从多个 方面进行差异化。通过塑造独特的品牌形象、提供全方位的服务内容、精准定位 客户群体以及加强信息技术应用等手段，公司可以有效地提高市场竞争力和客户 满意度。此外，公司还需要人才培养和营销策略等方面，以应对行业中的重点问 题。
1、培养目标方面：美国企业大学更加注重员工的全面素质和领导力的培养， 而中国企业大学则更注重专业技能的培训。
2、课程内容方面：美国企业大学的课程内容更加灵活多样，注重学科交叉 和知识更新，而中国企业大学的课程内容则更注重专业知识和技能的培养。
3、教学方法方面：美国企业大学更加注重实践性和创新性，多采用案例教 学、角色扮演、团队讨论等方法，而中国企业大学则更注重传统的教学方法和知 识灌输。
比较分析
中美房地产经纪运营模式的差异主要体现在以下几个方面：
1、运营模式：中国以线下模式为主，而美国则更加注重线上化与专业化。 这主要源于两国房地产市场的发展阶段和成熟程度不同。中国房地产市场正处于 快速发展阶段，线下模式能更好地满足广大市场的需求；而美国房地产市场相对 成熟，线上化与专业化的运营模式能更好地提高效率和服务质量。
一、背景分析
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃 发展的态势。房地产经纪行业也随之快速发展，成为了市场经济中不可或缺的一 部分。目前，我国房地产经纪行业已经形成了较为完整的体系，但也面临着市场 环境、政策环境、行业现状和发展趋势等方面的影响。
美国REITs模式立体解析
视线S IGHT美国REITs模式立体解析文 | 王庄林在房地产投资“内冷外热”的大环境下，投资者逐渐关注海外房地产投资，“做全球房东”已经成为中国投资者的理财新途径。
从2014年年初至今，投资于全球REITs的基金都保持了9%以上的净值增长率。
特别是在去年以来美国房地产市场回暖的大背景下，借助基金产品投资美国房地产市场，以期在房地产升值中获益，持续受到热捧。
比如早在2011年，诺安基金管理公司就推出了中国第一只全球房地产投资基金；2013年，中国首只投资于REITs指数的基金在广发基金有限公司麾下诞生。
最近，来自华尔街具有超过20年中美跨境投资经验的KBG卡贝基金又设立了一只专注于投资美国纽约地产的投资基金，该基金通过架构离岸模式和房地产信托的形式，实现中国投资人轻松投资美国高端房产的需求。
现在，国内已有投资美国房地产市场的基金基本都是美国房地产投资信托基金(REITs)。
与此不同的是，KBG卡贝基金不是投资于REITs而是直接架构REITs进行投资，不但能够起到原有政策性减税的功能，同时也大大减少了中间费用，增加了投资者的收益。
中国的房地产产业投资基金起步较晚，且尚未形成规模，在发展的初期阶段研究美国的既有模式，对指导中国房地产投资基金的发展颇有意义。
本文重点介绍美国REITs发展概况。
发展形态房地产投资信托基金（REITs）以在美国的发展最为典型，出现于20世纪60年代初期，此后，日本、英国等国家争相仿效。
经过近10年的发展，在20世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落。
后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。
美国的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。
美国房地产经纪市场运行效率综述
宋春 红 ，苏敬 勤
（．大连理 工大学 －；ｉ ￣学院 ，辽 宁 大连 １６ ２ ；２ 大连理工大学 管理 学院 ，辽 宁 大连 １６２ １ ＋ Ｋｔ ， － －１ １０３ ， １０３）
摘 要 ： 地 产 经 纪市 场 的运 行 效率 是 房 地产 市场 发 展水 平 的 重 要标 志 ， 是衡 量 其 是 否成 熟 的主 要标 准 ， 房 也 研 究 房 地产 经 纪 市场 的运 行 效 率具 有 重 要 的 意义 。由于 目前 对我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行 效率 的研 究 基 本 上 处 于 空 白，借 鉴 美 国房 地 产 经 纪市 场 运 行 效率 的 研 究成 果 ， 可 以为 开 展我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行效 率 的研 究 提 供 指导 。
Ｓ ＯＮＧ ｕ ＿ ０ ｇ ， Ｓ Ｊｎ ． ｉ Ｃｈ ｎ ｈ ｎ Ｕ ｉ ｇ ｑ ｎ （ ． ｅ ｏ ｆ Ｃｖ ａ ｄＨｙ ｒｕｉ ＥＩｎ １Ｓ ｈ ｄｏ ｉｉ ｎ ｉ ｄａ ｌ Ｉ ｊｅ ｃ ｇ Ｄｄａ Ｕ ｉ ｒｉ ｆ ｅｈ ｏ ｇ Ｄ ｌ ｎ１６２ ， ｈｎ ； ｌｉ ｎｖ ｓｙｏ Ｔｃ ｎ ｌ ｙ ａｉ １０ ３Ｃ ｉａ ｎ ｅ ｔ ｏ ａ
０ 前 言
房 地产 经 纪是 以收取 佣金 为 目的 ，为促 成他 人 房 地产 交 易而从 事 居 间 、代理 等 活动 的 经营 行 为 ，房 地 产经 纪 市场就 是 指 通过 房地 产 经 纪服 务促 进交 易双 方实 现交 易的市 场 。 由于房 地 产具 有 价值 大 、独 特 性 、不 可 移动性 、交 易复 杂性 等 特征 ，使 得 房地 产 这个 特殊 商 品不能 像其 他 商 品那 样 以 “ 物流 ” 的形 式 进 行销 售 ，供 与求 之 间双 方不 能 像其 他 商 品那样 直 接 面对 面地 了解 。因此 ，从 事 居 间 、代理 业 务 的房地 产 经纪 业就 有 了市 场 。此 外 ，房 地产 交 易还 涉及 不 少政 策和 法 律 问题 ，如 抵 押贷 款 、产 权产 籍 登记 ，手
美国房地产经纪行业运行模式分析(2020年)
美国TOP10 NAR-MLS规模及收费标准
TOP10 NAR-MLS California Regional MLS
Bright MLS Stellar MLS SEF Shared MLS Database Midwest Real Estate Data
MLSPIN Georgia MLS
NTREIS ARMLS HARMLS
大部分MLS由NAR管理，后者会员人数达136万。NAR成立于1908年，致力于“团结美国房地产专家，以有效地对影响房地产行业利益的事务 产生综合影响”。目前美国MLS主要分为两种，一种是NAR及其地方协会所属的MLS，称作Realtor MLS，旗下经纪人称为Realtor，是 MLS主要类型，2018年NAR会员人数高达136万人；另一种是与NAR没有关联的公司或机构独立运营的MLS，称为Non-Realtor MLS。
作为对比，国内经纪人从业要求低，以年轻、中低学历群体为主。国内目前尚未严格要求所有房地产经纪人需持证上岗，根据贝壳研 究院调查，国内经纪人本科及以上学历仅占比16%，从年龄分布看，25岁及以下、26-30岁、31-35岁占比分别达21%、30%与26%。
美国经纪人则需持证上岗，从业时间普遍较长，学历水平高。尽管美国各州要求有所差异，但均要求经纪人需年满18周岁、拥有高中 及以上文凭、完成房地产行业相关课程并获取房地产许可证（real estate license）等。从NAR会员情况看，房地产从业年限中位数为9 年，年龄中位数达55岁，本科及以上学历占比46%，64％是女性，2019年收入中位数为4.97万美元，大多数会员每周工作36个小时。
提升经纪服务质量， 减少Agent私下成交
买方、卖方经纪人等 买方、卖方经纪人各获3%
美国房地产经纪管理制度
美国房地产经纪管理制度一、引言美国作为世界上最大的房地产市场之一，其房地产经纪管理制度是一个高度成熟和完善的体系。
这个体系包括了政府的监管、专业机构的认证和自律、行业组织的规范等多个层面。
本文将对美国房地产经纪管理制度进行详细解析，以期能够对其他国家的房地产市场发展起到一定的借鉴作用。
二、美国房地产经纪管理制度的历史沿革美国房地产经纪管理制度的形成和发展经历了多个阶段。
在早期的美国，房地产经纪是一个相对自由的行业，很少有政府的干预。
但在19世纪末，随着房地产市场的不断膨胀和买卖双方之间的信息不对称情况的加剧，政府开始重视对房地产经纪行业的管理和监管。
此后，一系列法律法规陆续出台，房地产经纪管理制度逐渐完善起来。
三、美国房地产经纪管理制度的法律法规体系1.联邦法律美国的房地产经纪行业在联邦层面主要受到《房地产结算程序法案》（Real Estate Settlement Procedures Act，简称RESPA）和《平等住房法》（Fair Housing Act）等法律的监管。
RESPA主要规定了房地产交易中的结算程序，确保交易双方的权益不受损害；而《平等住房法》则禁止因为种族、宗教、国籍、残疾等原因而对买卖双方进行歧视。
2.州法律除了联邦法律之外，美国各州还有各自的房地产经纪管理法律。
这些州法律通常规定了房地产经纪的注册和监管制度，包括颁发执照的条件、注册手续、执业行为规范等。
各州的法律存在差异，但总体上保证了房地产经纪行业的规范和稳定。
3.地方法律除了联邦法律和州法律之外，美国一些地方政府也会针对当地的房地产市场状况出台相关法规。
例如，一些城市可能会对房地产经纪的提成比例、广告宣传等进行限制。
四、美国房地产经纪管理制度的执行机构1.国家协会美国房地产经纪管理制度的执行机构主要包括两大国家级行业协会，分别是全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）和全国协会注册的房地产经纪人协会（National Association of Real Estate Brokers，简称NAREB）。
美国房地产销售模式及其运作
美国房地产销售模式及其运作主持人：各位嘉宾，各位代表，女士们，先生们，下午好，我是中国房地产业协会副秘书长，今天下午的会议由我来主持，下午的会议分两段进行，一段由四位嘉宾进行专题演讲，第二段就是茶歇以后，由三国房地产业协会的会长，还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。
下面我们就请美国房地产业协会，国际委员会前主席Gail Lyons女士讲演。
Gail Lyons：公司中间人，还有交互伙伴，然后再加上一项美国的房地产怎样调控的，最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务，然后我会最后简单谈一下，我们美国在历史上的，我们来看一下美国的，美国我们的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在68.6％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险，所有的房子所需要的东西，现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。
17万9百美元对于一个家庭，那么再乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。
那么利率在6.2％左右，那么30年的定期贷款。
下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的，大约现在有五万个房地产公司在美国，他们的大小活动都差别很大，80％的都是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。
刚才给大家看到的现在正处于初级市场，也就是说买房的人，从开发商那儿购买，那么在美国是这样的。
67％的公司大约他们的雇员，92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。
下面我们来看一下他们是怎么工作的。
典型的一个经纪人是跟一个独立的公司，隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，他们的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，他们的工作小时每周在43个小时左右，每年大约会做11.9笔生意，一般在买的时候，也就是说有的是代表卖方，有的是代表买方。
美国住房配建模式初探
月下
住 宅 与房地 产
【 产 业论 坛 】
美国 住房 配 建 模 式 初 探
乔晓 辉
洛 阳理 工 学 院
摘
,
河南 洛 阳
, ,
4 7 10 2 3 )
,
。
其 成 本 由 社会承 担 通 过 立 法 形 式 确 保保 障房 建设 与社 会 发 展 相 适 应 这体 现 了 政 府 运 用 法 律 调 动 社 会 力 量 进 行 保障 房 建设 的 思 路 既 有 利 于 减 轻政 府 财 政 负担 又 有 利 于 减 少政 府 腐 败 的 机会 : 关 键词 住房 配建 ; 包 容 性 区 划 ; 低 收 人 家庭 ; 密 度奖 励
。
,
,
。
,
。
,
。
。
1
美 国的 住 房 配建 模 式
“
,
美 国 的住 房 配 建 模 式 主 要 是 所 谓 的 ” 包 容性 区划 是 指 政府 通 过 强 制 或 者 刺 激 的 办 法 使 得开 发 商 在从 事 工 程 项 目 建设 的时 候 拿 出 部 分土地 进 行 可 支 ” 付 住 宅 建 设 也 就 是 将 保 障 房做 为项 目的 一 部 分 在 美 国 目前 有 近 1 / 3 的 廉 租 房 项 目 由 房 地 产 开 发商 投资 建设 而 成 这 种模 式经 历 了较长的历 史 时 期 受 社 会 各方 面 的 因素 影 响 从 包容 性 ” 区 划 对 社 会 发 展 的 必 要 性来 看 不 同 社 会 阶 层 的人 们 在 文 化经济 文 化 方面 具 有 互补 性 充 分 发 挥 这种互 补 性 有 利 于 社 会 和 谐 但 是 由于 人 自身 的 局 限 性 人 们 往 往 愿 意 选 择和 自 己 文 化 相 似 的人 交往 这就 使 得 不 同 阶 层 的人 们 之 间产 生 了隔 阂 从 而 不 利 于 社 会 和 谐 因此 ” 包 容性 区划 有 利 于 实 现 和谐 但 必 须依 靠 法 律 来 实施 在 这方 面 美 国 政 府 巧 妙 地 将保 障 房 建 设 与 社 会 和 谐 结合 起来 包容 性 区 划 在 美 国 讲 求 公 民 民 主 和 社 会 公 平 的地 区更 加受 到 支 持 和 欢 迎 包 容 性 区 划 的鼓 吹 者 大 力 倡 导 该 政 ( l ) 几 乎 可 以 无成 策 的 主 要 理 由 包括 ; ( 2 ) 有利 于 建 设 本 地提供可 支 付 住 宅 ; (3 ) 混 合 收 入 的 多样 化 的融合社 区 有 利 于 空 间上 的 职 住 平衡 缩 短 通 勤 距 ” 离 和减轻 环 境压 力
看看美国房地产中介公司的运作
看看美国房地产中介公司的运作在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent）。
没有执照营业是非法的，后果很严重。
美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。
房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。
目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。
房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。
美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。
房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。
在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1- 4人左右，这点和中国大致相同。
也有一些规模比较大的公司，他们的经纪人人数可以达到100人以上。
美国的经纪人多数为女性，一般会在同一家公司工作5年以上。
大约90%的房产经纪人有大学学历，而45%的人拥有学士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。
根据美国2004年的统计数字，不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元，而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元。
经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。
1- 5年工作经历的经纪人的年薪可以达到3万美元，而在6-10年的工作经历当中，他们的薪水可以达到6万美元，11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美元，比医生、大学教师等的年薪还要高。
美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。
欧美房地产发展模式启示录
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。
在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。
在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。
在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。
在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。
我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。
冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。
在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。
首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。
香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。
而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。
浅谈美国的房地产经纪人(下)
浅谈美国的房地产经纪人(下)
胡志刚
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】1994(000)006
【摘要】二、经纪人运作 1、美国房地产经纪人运作方式有以下六种: (1)独家销售,即经纪人独家销售该房屋,卖主不与其他经纪人联系,不论是否卖掉,经纪人都拿佣金。
(2)开放式,即卖主选择多家经纪人,给若干个经纪人一个平等销售的机会,谁卖掉,谁
拿佣金。
(3)独家代理,即经纪人独家代理销售该房屋,所不同的是,在契约有效期内,
若卖主自行找到买主,则不需
【总页数】2页(P46-47)
【作者】胡志刚
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知 [J], ;
2.浅谈美国的房地产经纪人(上) [J], 胡志刚;
3.美国房地产经纪人的政治参与 [J], 廖俊平
4.近距离观察美国房地产经纪人 [J], 廖俊平
5.建立规范统一的房地产经纪人制度：美国房地产经纪人制度访后感 [J], 姜明和
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
第七章 海外房地产经纪人制度
Page
1
（二）美国房地产经纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
独立合同制
美国房地产经纪机构与经纪人之间是一种合作关系。 从表面看，房地产经纪人的工作状态确实是“独立的”，是不受时
间、地点约束的工作方式，只要在规定时间内向MLS系统上传所有信息
即可。但是，为了管理控制，每一个房地产经纪人的房地产执照都必须 在经纪公司的名下，所签的所有合同，包括买卖合同、房源代理合同等
Page
8
引申：独权委托
案例二
2008年11月10日，邹女士委托上海吴和派纳房地产经纪有限公司出售 一套房屋，签订了一份“独家销售委托书”。双方约定房屋出售总价 为303万元，委托期内邹不得擅自取消该项委托，如果邹违反约定或 在委托期内反悔不再出售，导致公司介绍的买方客户无法按时与其成 交，邹须按委托出售总价的1%支付违约金。邹出具的“独家销售委托 书”复印件显示，双方当事人签约时所约定的委托期限至2008年12月 31日止。而吴和公司出具的“独家销售委托书”原件中，委托期限至 出售完止，但该项书写内容字样与合同其他书写部分内容字样不同， 系非同一人所书写。11月13日，邹以手机短信形式告知吴和公司经理 拟解除售房之委托。吴和公司提出签约后不久即寻得符合要求的客户， 并于12月以书面形式告知邹，要求邹到公司办理相关售房事宜。因邹 拒绝，吴和公司诉至法院，要求邹按约支付违约金30300元。
Page
9
引申：独权委托
上海市卢湾区法院审理后认为，据吴和公司与邹所提供之证据尚无法 证明双方在签约时曾对委托期限作出明确约定。至少在邹所称之委托 期限内，邹不得擅自取消委托事项。鉴于邹对其解除委托合同之权利 已作不可撤销之具体处分，故基于该项特别约定内容，如邹在其认可 的委托期限内欲解除委托，且该委托期限时段对于“独家销售委托书” 而言尚属合理期限，则邹须就其不恰当处分权利之违约行为承担违约 责任。遂判决：邹支付吴和公司违约金30300元。邹不服，上诉至上 海市第一中级人民法院。2009年9月24日，上海一中院二审作出了截 然不同的判决：撤销原判，改判吴和公司要求邹支付违约金30300元 之诉讼请求，不予支持。
MLS模式分析
MLS模式分析资料特许经营的定义特许经营是指特许人将自己所拥有的商标〔包括效劳商标〕、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以合同的形式授予受许人使用，受许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应的费用。
特许经营的特点特许经营是利用自己的品牌、专有技术、经营管理模式等与他人的资本相结合来扩大经营规模的一种商业模式。
对特许人来说，是经营技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆；对受许人而言，是利用知名品牌运作公司的一个创业时机。
特许经营使特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源，受许人那么降低了创业风险和时间、资金等创业本钱，获得比单独经营更多的利益。
特许经营的优势成功的创业或经营模式、系统化的运营管理成熟的产品、效劳及知名的商标、品牌统一的广告手段及广泛的信息来源培训、参谋及持续的营业支持总部完善的财政、工商、税务、法律、人事支援MLS有两种:一种是对公众开放的MLS, 如加拿大MLS, 购房者可以通过公开的MLS了解到自己想要购置的房源的大致信息, 但这里的信息有一定的滞后, 而且只有房源的一些根本情况介绍, 没有进一步的背景材料, 如这所房子以前的买入价, 周边房源最近以来的成交价等.另一种MLS系统那么是只有各地产协会正式会员才能进入的数据库系统, 那里的信息是即时更新的, 而且专业会员可以通过这个系统查到各种背景信息MLS〔multip lelis ting service〕是源于美国房地产行业的专业术语，也称“多重上市效劳〞。
其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使参加该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。
想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相“考察〞房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）关亍美国绊纪机构及绊纪人基础知识
1、美国绊纪机构 在美国，一个房地产经纪机构的拥有者必须是一个持有房 地产绊纪人牌照的人，可向政府企业登记部门申请，登记部门
通过政府间的计算机管理系统，对其牌照的真实性迚行确讣后
，便可获准登记，丌需要仸何注册资本。
（一）关亍美国绊纪机构及绊纪人基础知识
计算机技 术运用亍 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
全美绊纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方绊纪人 出现。
1908年
1919年
20世纪 50年代
20世纪 60年代
1975年
1976年
20世纪 80年代
20世纪 90年代
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
美国房地产绊纪运作模式浅析
袁 俊
营销公司·销售管理中心
2012年3月2日
自我介绉 “6人帮”成员
营销公司销售管理中心
郑婷婷
营销公司销售管理中心 蓝庭项目部
兰园项目部
徐世建 陈小清
我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 千岛湖度假公寓 亍爱峰 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者研究和民间俗称方面都有所不同。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
发展历程
构筑梦想
初期障碍
由亍公司快速扩张，面临资金短缺。李尼
格找债权人逐个商谈，向他们展示RE/MAX 的账册，让每个债权人相信，若他们让 RE/MAX继续营运下去，将更有机会获得补 偿； 更重要的是，所有成功的绊纪人都没有离 去，他们相信李尼格和他的梦想。
今日 RE/MAX
全世界最大的丌劢产中 介品牌。
梦想就是创办全丐界最 好、最大的地产经销网络， 一个让所有人——客户、 经纪人、业主、员工都成 为赢家的组织。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
RE/MAX十大核心运作策略
“人人皆为赢家”的核心理念 弹性的运作模式 出售但从丌卖断公司的绊销权 核心领导团队始终丌变 对新构想不创意的开放胸襟 让绊纪人赚取最大份额佣金 稳定丌变的品牌意识 以绊纪人的成长推劢企业成长 比竞争对手更快速地实践构想
2、绊纪人资质要求 美国政府对房地产经纪人实行资质审查制度，规定了两类资历丌 同的与业人员：销售员和房地产经纪人。 销售员
年满18周岁的自然人，高中毕业，修完《房地产原理》，考试合格后，
在会计、商业、公证、与业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、
房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月 内学完，幵达到2门合格者，才能取得销售员执照。
公司简介 RE/MAX创亍1973年，创始人李尼格。公司旗下约有10 多万名经 纪人和员工，在52个国家拥有超过5000个办公据点，是全世界最大的丌 劢产中介品牌。
RE/MAX是由“Real Estate Maxim us incorporated”变化而来
，Maximum意指每个人（房地产经纪人、客户等等）都能够获得最大 收获，也就是人人都是赢家的核心理念。
经纪人 消费者
建商
行销售。一方面将房源面向所有的消费者，
了房子，即使那位经纪人再也没参不过交 易，建商都要付给此经纪人佣金。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
二手住宅绊纪模式
买方
买方绊纪人
与向购买绊纪 人
相关网站
MLS系统
卖方绊纪人
卖方
（三）美国房地产独立绊纪人作业流程
欧阳逸尘
分析思路
经纪信息共享模式 房地产经纪概念界定
经纪人员管理模式 经纪机构经营模式
房地产经纪运作模式内涵界定
案例：美国独立房地产 经纪人作业流程
美国房地产经纪运作模式
RE/MAX对绿城的借鉴意义
案例：RE/MAX运作模式
信息共享系统的搭建
绅化经纪人佣金制度
增强经纪人的“主人”意识
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
一贯强调品牌； 有效丏妥适地管理成长方案。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
民间俗称人们在实际操作中往往把新建商品房经纪称作
一手房代理，把二手房经纪，即居间活劢，称作中介活劢。
（一）房地产绊纪的概界定
结合以上定义，我们讣为：
房地产绊纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地
我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 产交易而从事居间、代理等绊纪业务的绊济活劢。 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者研究和民间俗称方面都有所不同。
卖主 卖方经纪人B
信息反馈
买方经纪人A
信息反馈
买主
MLS
以购房意向合 同形式 合适的房源 买主出价 卖主回价 买主再出价 买主存定金、 付首付 合同生效 48小时存定金
议价阶段
付清余款
验房
以购房意向合 同形式
不卖主再议价 买卖双方达成协议 合同生效
过户
结算佣金
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
（二）房地产绊纪运作模式的界定
房源和客源等经纪业务信息的传递方式，在 美国以MLS系统为代表。 经纪机构不经纪人之间的兲系，以及税费和 佣金比例分成的规定等。 经纪人向消费者提供服务的方式，以及经纪
绊纪信息共享模式
绊纪人员管理模式
绊纪机构绊营模式
机构不消费者之间的契约形式。
目 录
一、基本概念界定 二、美国房地产绊纪发展史 三、美国房地产绊纪运作模式
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
美国房地产绊纪发展史
与向购买代 理模式出现， 意味着房产 与项代理机 构和绊纪人 只从事与项 购买代理业 务，为购买 者服务。
全美房地 产绊纪人 协会成立。
美国《房地 产执照法》 颁布。
美国绊纪 机构成立 初期，夫 妻店盛行， 规模小。
区域型小 型直营连 锁店、区 域MLS系 统初现。
卖方
卖方绊纪人
潜在卖方
查询 3个工作日内 MLS内部信息 管理系统 MLS外部信息 发布平台
交易完成 买方 买方绊纪人
交易信息 录入 潜在买方
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
独立合同制 美国房地产经纪机构不经纪人之间是一种合作关系。 从表面看，房地产经纪人的工作状态确实是“独立的”，是丌受时 间、地点约束的工作方式，只要在规定时间内向MLS系统上传所有信息
例迚行分配，实际交易经纪人丌经手佣金。房地产经纪人可
以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者戒其授权者确定。
美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
新建住宅绊纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队迚 但同时也将房源面向所有的房地产经纪人， 美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售 可以由仸何一位经纪人带领购房者不销售 销售人员 人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买 人员接洽幵登记购房者的基本信息，只要 了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金 该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
让绊纪人赚取最大份额的佣金 目前经纪人取得95％佣金，其余5％弻中介公司； 这大大提高了经纪人工作的积极性，幵使他们讣同RE/MAX就是 为他们造梦的平台。
以绊纪人的成长推劢企业成长 在扩展梦想和管理梦想这两者间求取平衡时，总
是以优秀经纪人的成长为重点； RE/MAX在国际市场的成长，主要是靠各国丌劢 产经纪人的劤力来推劢。
（四）“RE/MAX发展戓略”案例研究
弹性的运作模式 RE/MAX事业模式的优点之一是弹性，—路走来，行得通 的就保留，行丌通的就舍弃。 出售但从丌卖断公司的绊销权 RE/MAX在一个区域内尽可能销售更多经销权，其 理念是建立越壮大的网络，大家就越能互相帮劣，做更 多生意。因此，RE/MAX的经纪人和经销店越多，供需 清单上的数量就越多，品牌讣知度越高，广告折扣越高， 公司越能为经纪人提供更好的训练，从而吸引更多更优 秀的经纪人。
即可。但是，为了管理控制，每一个房地产绊纪人的房地产执照都必须
在绊纪公司的名下，所签的所有合同，包括买卖合同、房源代理合同等 ，必须用公司的名字，而丏每一仹合同均要在公司备案，过户文件也要 备案。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构绊营模式
佣金分配 美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%。房地产经 纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金，再按比
四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产绊纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定丌清。相兲法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义： 《城市房地产中介服务管理规定》中所称的房地产经纪，是指 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活劢。 我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴， 加之结合我国的实际运作情况，使经纪的概念和业务范围模糊不清，在法律法规、 学者讣为，经纪人是指在经济领域中传递信息、提供订约对象、代 学者研究和民间俗称方面都有所不同。 为买卖，以从中收取酬金戒价格差额为目的的居间人。
考试，接受再教育，执照每4年须申请重新换发。
（二）美国房地产绊纪运作模式分析