商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程

《商业项目市场调研报告》纲要

一、城市经济环境的分析和生活结构研究

◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等

◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆消费品零售总额

◆商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

二、区域经济结构调查与城市发展规划调查

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆区域性质与功能特点

◆各项城区的机能

◆城市规划

三、城市商业发展规划及政策研究

◆商铺发展现状及布局情况

◆商铺发展规划

◆城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

◆区域商铺分布及经营业态详图

◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

◆地区间的销售动向

◆大型主力店的动向

五、典型性竞争性项目调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

◆地理细分调查分析

◆购买人群细分调查

◆年龄细分调查分析

◆经济状况细分调查分析

◆消费者交通和出行方式

◆购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

◆道路类别及交通状况

◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区

◆周边环境和公建设施

◆项目周围经济条件分析

◆项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

◆商圈的范围的确定

◆商圈的构成及顾客来源

《商业项目定位报告》纲要

一、项目竞争分析

➢主要物业品种设定

➢各物业品种的竞争分析

➢各物业品种的竞争策略

➢各物业品种的核心竞争力提炼

➢项目的竞争定位

二、项目主题定位

➢项目主题描述

➢主题的支撑点概述

➢项目主题的适应性分析

➢项目主题的差异性分析

➢项目主题的产品表现形式

➢项目主题的广告表现形式

三、项目产品定位

➢项目功能定位

➢项目业态选择

➢项目商业物业规划要点

➢项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位

➢购买商铺的目标客户群分析

➢租赁使用商铺的目标群分析

➢购买客户群的市场细分

➢购买客户群的目标市场设定

➢购买商铺的客户定位

➢目标客户群的培育计划要点

五、商铺的经营定位

➢经营项目分析

➢经营项目定位

➢经营项目特色设计

➢主力店选择条件

六、价格定位

➢项目租金参数分析

➢项目售价参数分析

➢项目售价加权分析

➢各物业品种价格定位

《商业项目商业规划设计建议报告》纲要

一、整体规划设计方案综述

二、项目业态规划及功能分区建议

三、商铺铺型与铺位分割方案建议

四、外围交通组织流向建议

五、各平面层内部商业动线设计建议

六、单体通道及层高设置建议

七、建筑风格与立面效果设计方案建议

八、景观设计建议

九、公共配套功能设施建议

十、通道及公共共享空间装饰标准建议十一、交铺装修标准建议

《商业项目营销策划报告》纲要

一、项目主题设计

➢候选主题的选择和优化

➢主题的差异性分析

➢主题的适应性分析

➢主题的表现建议

二、项目整体营销流程设计

➢开发流程的重要时间节点

➢销售工作的阶段性节点设定

➢各商铺销售片区的优先推广次序

➢工程形象进度和销售进度的配合

➢招商工作进度和销售进度的配合

三、入市阶段整体营销规划方案建议

➢营销方式建议

➢营销渠道建议

➢营销策略建议

➢营销计划安排建议

➢促销策略建议

四、价格策略执行计划建议

➢整体均价建议

➢分期均价建议

➢层差和朝向差分析

➢价目表建议

➢价格特别调整方式建议

➢付款方式建议

五、招商工作的对接建议

六、广告宣传策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准➢户外广告策略建议

➢报刊广告策略建议

➢电视广告策略建议

➢新闻炒作策略建议

➢其他广告和炒作策略建议

七、营销活动策划建议

以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准➢开工仪式建议

➢开盘仪式建议

➢新闻发布会建议

➢封顶仪式建议

➢竣工仪式建议

➢展销会及论坛活动建议➢客商联宜活动建议

八、项目形象及卖场包装

九、整体营销费用预算