城市商业综合体策划书

城市综合体设计策划书

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城市商业综合体策划书目录

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1)区位格局

2)交通格局

3)区域环境

4)商业层次

（二）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

2）商业调研

(三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

（三）项目商业的功能定位

（四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位

（六）项目商业开发建议

第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

策划容

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1）区位格局

基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪

漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。

B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。

C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

2）交通格局

基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，

人车分流，避免影响。

总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重要的问题。避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。

3）区域环境

A、地质情况

基地现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。

B、气候条件

由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境的影响，形成了北温带大陆性气候。四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。年平均温度为9.5°C，一月平均-6.4°C，七月平均23°C。霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149—175天。年均降水量468.4毫米。由气候条件可以看出，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，很少会像北京，等大城市出现夏季灼热难耐的现象。

C、环境条件

基地所处区域属老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。这在后期需重点治理。

基地的自然环境相对理想。南面有五一广场的大型绿化带；五一路两侧的行道树均已成材；皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；纯阳宫路上有文赢公园，园树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区的一片绿洲。

4）商业层次

基地现有商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。商品档次较低，面向中低消费人群。

在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。

（三）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

基地及基地周围存在着众多重要的古建筑

A、五一大楼

五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为

“市百货公司二商场”。到1956年又按照规模大小改为“市百货公司第一商店”。直到1989年1月1日，才正式更名为‘市五一百货大楼’。

如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。

B、皇华馆

皇华馆位于皇华馆街上，是一座三层砖石建筑，古朴的风格，斑驳的砖墙都彰显着它久远的历史。

明清时期，因皇华馆离贡院不远，过文瀛子之间的状元桥便可直达，这儿成为主持科举考试的主考和副主考的招待所。清光绪年间，设提督学政（别称学台），会同督抚主管全省的教育、科举考试等事务，其衙门也在皇华馆。

因为街小，衙门和机构也密集，所以住在皇华馆的居民并不多。现在路北基本都盖成了宿舍楼，只有路南还保留着几幢老房子。皇华馆12号就是民国时期的四合院民居建筑，据说是一姓商人的私宅。宅保存基本完整，坐北朝南，有北房五间，南房为五间二层楼，前檐花罩雕法精湛，墙上砖雕栩栩如生，影壁工艺精美，这已是城里不可多得的老房子了。

皇华馆及氏民居历史比较悠久，建筑也较为精美，对于这类古建筑是很有必要保存的。但我们不能让他们就单纯作为一个古建筑而存在，在今后的设计中可结合整体风格及周边景观进行改造，使皇华馆经过加固改造后可作为高档会议中心等。