我国保障性住房(三)精品PPT课件

（二）政府不当干预可能导致的 住房失衡问题——中国的特殊问题
首先是中国扭曲的经济发展结构反映到 了土地和住房问题上。
一是片面追求GDP的驱动使地方政府倾 向于多供工业用地、少供住宅用地，并 且试图用住宅用地的高价来贴补工业用 地的低价。
二是政府支出规模过大及大城市规模过度扩张。 城市拥有行政级别是中国特色，中国的直辖市 是副总理级，由此以下不同的城市（主要是依 据其规模）被定为副省级、地级、副地级、县 级、副县级、股级不等。这个体制使特大城市 和大城市在竞争政府资源中拥有绝对优势，而 中国政府恰恰又控制了大部分的资源，所以除 了个别特例，在同一区域内，级别越高的城市 获得的资源就越多，城市扩张就越快。
住房保障的经济学与政治学分析
一、住房的经济性质与特点
首先，住房必须依附于土地，所以土地的性质和特点 在很大程度上决定了住房的经济性质与特点。
土地属于稀缺资源。一方面，中国庞大的人口决定了 土地本身属于稀缺资源；另一方面，政府的行政干预 又从两个方面加剧了土地的稀缺性。一是政府对土地 用途和数量的管制人为地限制了土地的供应量，二是 政府将大量资源集中投入特大城市和大城市加剧了这 些城市的土地稀缺程度。政府行政干预所造成的土地 稀缺是局部性的。
从以上对住房（土地）的经济性质和特点的分析可以 看到，如果完全由市场配置住房（土地）资源，稀缺 资源的配置将首先满足效率最高的需求，用货币表示 就是愿意出价最高的需求，而由于住房的边际效用递 减效应较其他消费品要弱，要在完全满足富裕人群的 住房需求后再考虑相对不富裕人群就比较困难。所以， 市场配置资源可能导致低收入人群无法得到适当的住 房，这是市场配置资源所可能导致的一般性问题，世 界各国都可能发生。
第四，住房具有财富分配效应。
投资品一般都具有财富分配效应，如股 票持有者直接参与上市公司的财富分配， 而住房则通过土地间接参与社会财富分 配。
住房主要是通过土地吸收城市建设投入所形成 的外部性来参与社会财富分配的。例如，政府 投资50亿建设一条轨道交通，但其票款收入甚 至不能覆盖运营成本，其效益主要体现为沿线 的交通便利（还有污染减少等外部性），而交 通便利等外部性会被轨道交通各站点周边的土 地所吸收，转化为土地增值，这些土地上的住 房拥有者实际上分享了该轨道交通投入的大部 分效益，相当于从政府的基础设施投入中分得 了一杯羹。
第三，住房（土地）具有投资品的性质。
与一般商品需求曲线向下（即需求随价格上升 而下降）不同，投资品的需求曲线在某个区间 是上升的，也就是说，在价格上升的同时，投 资品的需求也有可能是上升的。住房兼有一般 商品和投资品两种属性，在快速城市化过程中， 投资品属性表现得更突出；而在快速城市化过 程结束后，住房的供求会形成新的均衡，到那 时，住房的投资品属性会下降而一般商品属性 会上升。
在资源稀缺的情况下，按照市场规律， 该资源必然是先满足出价更高的需求， 而住房的边际效用递减效应弱意味着出 价高的需求（富人的需求）较不容易被 满足，导致资源较难向低端需求配置。 市场均衡的结果也表明，在没有干预的 情况下，开发商的共识是大户型的市场 需求优于小户型。
二、住房失衡问题及其原因
（一）市场配置资源可能导致的住房失衡问题——一 般问题
土地有不可移动性。土地不可移动，所以不同 区域的土地没法挪用。由于这一特性，土地资 源的可替代性非常复杂。对于某地的政府或居 民来说，土地资源具有不可替代性，比如北京 的政府无法在河北的土地上建设项目，北京的 居民也无法去河南居住；但从市场的角度，土 地又有一定的可替代性，比如一个企业如果认 为北京的土地太贵，完全可以把工厂设在河南。
其次，住房是私人物品。
无论是从消费的竞争性还是度而言，土地属于私人物品，意 味着市场配置是最有效率的。当然，市场配置 带来效率的前提条件是排除不必要的政府管制， 包括对于住房所依附的土地的用途和数量的管 制。
而中国目前对于土地的管制非常严格， 不仅对土地利用的用途和数量进行行政 管制，还通过土地所有人的地位进行直 接的控制。这些管制措施对土地市场的 扭曲必然会通过住房市场反映出来，导 致了目前出现的种种问题。
土地存在级差地租。土地不同于其他资 源，不同区位的土地其价值是不同的， 这一属性来源于土地的不可移动性。土 地的级差地租意味着不同区位的土地其 稀缺程度是不一样的。
土地价值可以随周边情况的改变而改变。 一般地，在某块土地本身没有任何改变 的情况下，随着城市的扩张，一块土地 （房产）会从城市边缘逐步成为城市中 心，土地（房产）的价值会提高；随着 城市基础设施的增加，该地块的便利程 度会提高，土地（房产）价值也会提高。 也就是说，土地可以吸收城市建设投入 的外部性来增加自己的价值。
大城市规模的扩张会导致外来人口的集聚和土 地价格的上涨。
如果由市场来决定，当城市规模扩张所带来的 收益（市场集聚等）与增加的成本（土地价格 上升、交通成本上升等）相当时，城市规模会 达到均衡。但中国的体制特色决定了大城市不 会停下扩张的脚步。这样必须在城市寻找就业 机会的低收入群体就被迫承担更加难以获得住 房的后果。
反过来也可以说，在中国快速城市化阶 段和政府对城市基础设施投入巨大的情 况下，如果不拥有住房，就会失去从政 府庞大投资中受益的机会。所以，住房 的财富分配效应会激励当下的人们尽早、 尽多地购买住房。
第五，与其他消费品相比，住房的边际 效用递减效应比较弱。
从以上的示意图可以看出，人对于“吃”最容 易满足，在经济水平达到一定条件后，“吃” 的边际效用迅速降低；而相对于“吃”，对 “穿”的追求可以持续到更高水平，其效用才 会明显降低；再相对于“吃”和“穿”，对 “住”的需求更加持久，其满足点（效用迅速 降低的转折点）出现得更晚。从我们的日常生 活经验也可以知道，在生活达到温饱以后，人 们对“吃”的欲望就减弱了，而对于“穿”的 欲望可以持续到小康以上，但对于“住”的欲 望，对于绝大部分人来说穷其一辈子都不可能 满足。