融创集团项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考汇报精品PPT课件
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融创地产开发部前期及配套工作流程的思考共70页
性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
融创地产开发部前期及配套工作流程 的思考
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
融创地产开发部前期及配套工作流程 的思考
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
施工组织设计汇报 ppt课件
ppt课件
19
2.5. 施工进度管理 根据施工合同及业主要求，我施工目标工期为：一批： 2018年4月16日地下结构出±0.00，2018年6月15日主体结构 封顶，2019年5月1日工程达到竣工初验标准。 二批：2018年6月16日地下结构出±0.00，2018年8月1日主体 结构封顶，2019年5月1日工程达到竣工初验标准。 2.6.机械配置 根据现场情况，洋房每两栋楼设置一台QZT63塔吊进行水平及 垂直运输，别墅使用汽车吊进行水平及垂直运输。
±0.00标高=371.2至372.2m 3 建筑标高 及层数 建筑高度 洋房：22m 别墅： 9m
层数(地上/地下) 别墅：7/0 洋房：2/0
ppt课件
4
4
外檐装修
干挂石材、幕墙、门窗 楼地面 公用部分耐磨混凝土地面、水泥地面、防滑地砖地面等 水泥踢脚 踢脚
5
内装修
墙面
顶棚
设备机房吸音墙面其它为预留钢筋砼墙面
设备机房吸音顶棚，其它为二次设计
6
屋面工程
上人屋面：木格栅屋面、瓷砖屋面；不上人屋面：45500金属板坡屋面、草皮种植土 屋面 外墙 60mm厚挤塑聚苯保温板 50厚挤塑聚苯板 70mm厚挤塑聚苯板 喷涂50厚超细无机纤维保温。 地下室与土壤接触 墙 屋面 地下一层覆土顶板
7
保温工程
防水等级为一级，一道钢筋砼自防水外用两道 3+4 厚热熔型聚
ppt课件 21
2.8. 流水段划分 1、洋房施工时：各单体平行施工，不分批施工。每个单体按结构 划分流水段，每个单体划分为2个施工段进行施工。 2、别墅施工时：分两批施工，第一批单体施工时，第二批单体的 场地用做加工场；第一批主体封顶后，第二批单体再施工。
融创企业介绍ppt课件
2010年 10月7日于香港联交所成功上市，股票代码HK.1918
2012年 进驻上海，开始深耕以上海为中心的长三角区域 进驻杭州，开始深耕以杭州为中心的东南区域 形成“京、津、沪、渝、杭”五大核心城市的战略布局
2013年 融创成立十周年 提出“品质点亮价值”，坚持高端精品战略 获取并开始操作融创TOP系产品——北京壹号院 启动融创“创想家”战略性人才储备计划
2017年 受让乐视网、乐视致新、乐视影业部分股权 获得天津最大宗土地——星耀五洲，可开发地上计容建筑面积为约300万平方米 与万达战略性合作，受让万达旗下13个文旅项目
屡获殊荣，赢得权威机构一致认可
综合实力10强，综合发展10强
在《2017年中国房地产500强测评》中，融创中国继2016年之后再度名列“中国房地产开发企业10 强”，并荣获2017中国房地产开发企业综合实力10强、2017中国房地产开发企业综合发展10强
2016年 受让联想控股旗下房地产板块 形成北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南八大区域全国战略布局 10月，销售额首次突破千亿 全年销售业绩1553.1亿元，位列全国房企销售排名TOP7 连续两年获得“中国房地产最佳雇主企业”称号 连续六年保持天津市房企销售额排名第一 连续五年保持无锡市房企销售额排名第一 第二次荣获重庆市房企销售额排名第一
2007年 国际战略投资者雷曼、鼎晖及新天域成为融创股东 获得北京第一个项目，“中国式美好——禧福汇”，开始深耕北京 进驻苏南，以无锡为中心操作苏州、宜兴项目
2008年 获取并开始操作第一个“融创壹号院”系产品——北京西山壹号院
2009年 贝恩与德意志银行承继雷曼兄弟股份成为融创股东
连续6年荣获中国蓝筹地产企业大奖
2012年 进驻上海，开始深耕以上海为中心的长三角区域 进驻杭州，开始深耕以杭州为中心的东南区域 形成“京、津、沪、渝、杭”五大核心城市的战略布局
2013年 融创成立十周年 提出“品质点亮价值”，坚持高端精品战略 获取并开始操作融创TOP系产品——北京壹号院 启动融创“创想家”战略性人才储备计划
2017年 受让乐视网、乐视致新、乐视影业部分股权 获得天津最大宗土地——星耀五洲，可开发地上计容建筑面积为约300万平方米 与万达战略性合作，受让万达旗下13个文旅项目
屡获殊荣，赢得权威机构一致认可
综合实力10强，综合发展10强
在《2017年中国房地产500强测评》中，融创中国继2016年之后再度名列“中国房地产开发企业10 强”，并荣获2017中国房地产开发企业综合实力10强、2017中国房地产开发企业综合发展10强
2016年 受让联想控股旗下房地产板块 形成北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南八大区域全国战略布局 10月，销售额首次突破千亿 全年销售业绩1553.1亿元，位列全国房企销售排名TOP7 连续两年获得“中国房地产最佳雇主企业”称号 连续六年保持天津市房企销售额排名第一 连续五年保持无锡市房企销售额排名第一 第二次荣获重庆市房企销售额排名第一
2007年 国际战略投资者雷曼、鼎晖及新天域成为融创股东 获得北京第一个项目，“中国式美好——禧福汇”，开始深耕北京 进驻苏南，以无锡为中心操作苏州、宜兴项目
2008年 获取并开始操作第一个“融创壹号院”系产品——北京西山壹号院
2009年 贝恩与德意志银行承继雷曼兄弟股份成为融创股东
连续6年荣获中国蓝筹地产企业大奖
融创渠道模式专题研究PPT课件
融创奖励指标：每周一个项目有8-10万奖励，完成就有，完不成就没有，一共是17项； 融创给销售员的佣金也高：13年某项目销售员有4个上了一百万的收入，14年上半年有17个超过一百万收入的销售员。
提成是千分之三到千分之六。西山一号今年是56亿的指标，20个销售员，每个人2.8亿，平均销售员年薪都得上一百万。 所以融创希望销售员拿得多，但是一定是最好的销售员。
融绿之争
宋卫平 （做蓝城）
5月： 24%股份
孙宏斌
11月19日： 宋伟平反悔
前
案例回顾
宋卫平
24.288%的股权出， 取得管理权
绿城中国副董事长、执行主席寿 柏年，在将自己持有的绿城中国 全部股份——9.715%出售给中交 集团后，已彻底退休。
中交集团
收购宋伟平及关联人士持有 的绿城24.288%的股份。
12月23日： 60.13亿港元
宋卫平 后
12月29日： 62.07亿港元
孙宏斌
宋卫平重获 绿城管理权
结果
绿城销量
截止12月26：
销量：761亿元
融绿大战两个月，孙宏斌未放松绿城旗下项目的销售和回款，督促营销 人员拼到最后一刻；
孙宏斌在入主绿城后加速去库存，降负债，取得良好效果。
回款：711亿元
融创鸥麓： 别墅：10组有效/每月/人 高层：20组有效/每月/人
实际执行： 60-80人
3
有效客户：置业顾问现场 开有效客户单据
管理 方式
渠道定点
微信定点
所有的渠道人员定点拓客，为便于监控，渠道人员一律不得 擅自变动点位，擅离点位的做旷工处理；
组建自己拓客渠道团队，随时监控渠道人员位置及人数，如 遇到特殊情况，必须提前报备。报备接受后渠道人员不在点 位的，则做相应处罚（首次口头警告，第二次做罚款100元处 理）；
提成是千分之三到千分之六。西山一号今年是56亿的指标，20个销售员，每个人2.8亿，平均销售员年薪都得上一百万。 所以融创希望销售员拿得多，但是一定是最好的销售员。
融绿之争
宋卫平 （做蓝城）
5月： 24%股份
孙宏斌
11月19日： 宋伟平反悔
前
案例回顾
宋卫平
24.288%的股权出， 取得管理权
绿城中国副董事长、执行主席寿 柏年，在将自己持有的绿城中国 全部股份——9.715%出售给中交 集团后，已彻底退休。
中交集团
收购宋伟平及关联人士持有 的绿城24.288%的股份。
12月23日： 60.13亿港元
宋卫平 后
12月29日： 62.07亿港元
孙宏斌
宋卫平重获 绿城管理权
结果
绿城销量
截止12月26：
销量：761亿元
融绿大战两个月，孙宏斌未放松绿城旗下项目的销售和回款，督促营销 人员拼到最后一刻；
孙宏斌在入主绿城后加速去库存，降负债，取得良好效果。
回款：711亿元
融创鸥麓： 别墅：10组有效/每月/人 高层：20组有效/每月/人
实际执行： 60-80人
3
有效客户：置业顾问现场 开有效客户单据
管理 方式
渠道定点
微信定点
所有的渠道人员定点拓客，为便于监控，渠道人员一律不得 擅自变动点位，擅离点位的做旷工处理；
组建自己拓客渠道团队，随时监控渠道人员位置及人数，如 遇到特殊情况，必须提前报备。报备接受后渠道人员不在点 位的，则做相应处罚（首次口头警告，第二次做罚款100元处 理）；
融创集团房地产.项目决策流程
项目决策流程总则第一条为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势，整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项目研判结果的科学性、准确性，特制定本办法。
第二条集团战略发展部为集团实现增长战略的责任人，直接负责所有新进城市的土地拓展工作；城市公司在集团战略发展部的专业指导下，在已进入的重点城市推动符合集团战略的宗地拓展，报由集团统一审批后决定是否获取。
第一章目标宗地初步研判第三条已布局城市由各城市公司发展部负责对目标宗地进行实地勘察，落实宗地背景，形成对宗地及周边市场的基本判断，并向集团战略发展部提交《XX宗地初步判断分析》。
第四条新拓展城市由集团战略发展部负责对目标宗地所在城市房地产市场的系统研究与实地勘察，落实宗地背景，形成《XX城市理解分析报告》和《XX宗地初步判断分析报告》，完成对该城市及目标宗地的基本判断。
具体内容参见《XX城市理解分析报告》《XX宗地初步判断分析报告》模板。
第五条集团战略发展部主管领导对《XX宗地初步判断分析报告》进行初审。
第六条《宗地初步判断分析报告》初审表见附表一。
第七条初审通过的《XX宗地初步判断分析报告》，在集团战略发展部进行项目备案，进入集团项目储备库。
已布局城市由城市公司发展部负责形成《XX 宗地研究报告》并上报集团战略发展部，同时集团战略发展部组织人员对宗地进行实地考察。
新拓展城市由集团战略发展部负责形成《XX 宗地研究报告》。
集团战略发展部统一对《XX 宗地研究报告》进行备案。
具体内容参见《XX 宗地研究报告》模板。
第八条 初审意见为放弃的《XX 宗地初步判断分析报告》，终止目标宗地跟踪。
第九条 初审意见为要求修正的《XX 宗地初步判断分析报告》，针对初审意见，已布局城市由城市公司发展部负责对《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正；新拓展城市由集团战略发展部负责对《XX 城市理解分析报告》和《XX 宗地初步判断分析报告》进行修正，并于5个工作日内重新申报。
融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT
初步设计
扩初 报建
扩初成果
景观施工图
施工图
卖场建筑/景观施工图
天津融创置地有限公司
31
2、方案组织设计要点
（1）设计任务书——准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；
天津融创置地有限公司
32
2、方案组织设计要点
在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿 态的个性社区，以利于持续发展
提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性
天津融创置地有限公司
36
海逸规划序列变化图
1
2 天津融创置地有限公3司
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四、技术实施（施工图）
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
天津融创置地有限公司
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三、方案组织
1、方案组织流程简图
详规 报审
景观概念方案
项目设计任务书 总体规划 详规
建筑方案设计
单体方案
与销售部的沟通
与销售部的沟通 售楼处设计方案 样板间设计方案
景观初步设计
（1）设计任务书——准确传达项目意图
设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及 产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实
总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文 地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经 济指标
项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、 客户定位等
融创地产集团 运营管理 项目总 区域总 房地产开发流程及计划运营管理
房地产开发及计划运营管理 2020
© Copyright BRC 2013
• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
融创中国华中区域公司
Page 1
第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
融创中国华中区域公司
Page 18
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
融创中国华中区域公司
Page 5
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
融创中国华中区域公司
Page 6
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
融创中国华中区域公司
地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
融创中国华中区域公司
© Copyright BRC 2013
• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
融创中国华中区域公司
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第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
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地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
融创中国华中区域公司
融创渠道管控分析 ppt课件
3. 每日渠道推荐客户资料在销管报备，以便确认客户到访时效等情况； 4. 成交后，由销售经理及营销负责人审批确认、并由销管核实全款到账
情况； 5. 由渠道专职人员在所推荐客户全款到账后填写成交客户确认单统一计
算奖励报公司审批。
以下情况一律不以确认： 客户首次到访，未带访也未提前报备的中间人所推荐的客户； 所推荐客户一个月内到访过项目（以接待纪录为准）； 推荐成交客户再次购买，或推荐朋友购买但未报备客户资料。
责权下放，营销动作下移。
渠道小组拓客动作比较灵活机动，无需向上汇报可灵活选择电开、拦截、外展等动作，小组长有临机处 置权。人员管理权利也下放到小组长，不合格组员即时调整。
ppt课件
10
融创渠道为何外人学不来？
融创是自销，便于统一指挥； 融创有一大批坚实的腰部力量；（渠道主管，渠道专
员） 融创有独特的洗脑文化，狼性十足； 融创扁平化管理，流程直接，说干就干。
一方面来自于孙宏斌的土地价值判断能力和项目整体运作能力， 另一方面源自于融创超强的营销能力，而融创营销能力主要体现为渠 道拓展能力。
ppt课件
2
解读融创模式
ppt课件
3
融创模式
融创，从来不做线上推广，从刚需盘到高端盘，玩的就是线下渠道。
老孙曾说，营销的本质之一就是“所有的人知道我们客户是谁，在哪里，如何能够找出 来， 然后成交”。“所有的动作都应该指向这些根本问题，所有的奖励都应该直指解决 这些根本问题的效果。很多所谓的调研、策划、文䅁、活动、广告、培训都因远离这些 根本问题而莫名其妙”。
ppt课件
13
中介拓客对接流程
1. 被推荐客户首次到访必须由中介人员带访； 2. 客户首次到访由渠道人员对接，并由销售经理分配轮值接待的销售员、并由
情况； 5. 由渠道专职人员在所推荐客户全款到账后填写成交客户确认单统一计
算奖励报公司审批。
以下情况一律不以确认： 客户首次到访，未带访也未提前报备的中间人所推荐的客户； 所推荐客户一个月内到访过项目（以接待纪录为准）； 推荐成交客户再次购买，或推荐朋友购买但未报备客户资料。
责权下放，营销动作下移。
渠道小组拓客动作比较灵活机动，无需向上汇报可灵活选择电开、拦截、外展等动作，小组长有临机处 置权。人员管理权利也下放到小组长，不合格组员即时调整。
ppt课件
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融创渠道为何外人学不来？
融创是自销，便于统一指挥； 融创有一大批坚实的腰部力量；（渠道主管，渠道专
员） 融创有独特的洗脑文化，狼性十足； 融创扁平化管理，流程直接，说干就干。
一方面来自于孙宏斌的土地价值判断能力和项目整体运作能力， 另一方面源自于融创超强的营销能力，而融创营销能力主要体现为渠 道拓展能力。
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解读融创模式
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3
融创模式
融创，从来不做线上推广，从刚需盘到高端盘，玩的就是线下渠道。
老孙曾说，营销的本质之一就是“所有的人知道我们客户是谁，在哪里，如何能够找出 来， 然后成交”。“所有的动作都应该指向这些根本问题，所有的奖励都应该直指解决 这些根本问题的效果。很多所谓的调研、策划、文䅁、活动、广告、培训都因远离这些 根本问题而莫名其妙”。
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中介拓客对接流程
1. 被推荐客户首次到访必须由中介人员带访； 2. 客户首次到访由渠道人员对接，并由销售经理分配轮值接待的销售员、并由
融创集团品牌培训课件
1. 由融创集团（“融创集团”为全部体系内公司的合称）单独投资且由融创集团管控、操盘的项目， 项目案名及营销推广中必须包括“融创”商标。
2. 由融创集团与其他方共同投资且由融创集团管控、操盘的合作项目，项目案名及营销推广中可以 包含“融创”商标，具体项目案名与合作方协商后确定。
3. 由融创集团投资但非由融创集团管控、操盘的项目，一事一议，视项目和合作方情况决定是否使 用融创品牌。
1. 集团战略、经营相关数据等； 2. 与其他公司的合资、并购、兼并、资产重组、重要业务合作信息等； 3. 与集团品牌相关的数据、形象、口号等； 4. 转发的第三方稿件（媒体宣传稿等）
建议宣传的内容
从客户需求角度出发，注重客户体验，打动客户内心，柔化企业品牌，与客户 产生共鸣，重点宣传“品质”、“服务” 、“客户体验”，“臻生活落地”等 内容。
3.4四大业主品牌活动LOGO的使用标准
1. 各区域公司及项目须使用融创四大业主品牌活动标准LOGO，不允许私自对其进行更改。 2. 各区域公司自行组织开展的各项品牌活动属于融创四大业主品牌活动的子品牌，对外推
广时须以融创四大业主品牌活动为前提。
3.5臻生活LOGO的使用标准
各区域公司可基于臻生活高端生活价值体系，结合自身实际情况进行延展。但在宣传时 须对臻生活的理念进行植入，在logo使用时，要求符合“臻生活”的logo使用规范， 建议以“融创臻生活”作为前缀，例如：
融创集团品牌工作培训
集团品牌部 2017年7月
1.2017融创品牌工作方向
2017年度宣传主题：臻生活，心精彩
融创品牌宣传规范
各区域公司及项目对外宣传形象应按照集团2017年品牌宣传要求，与集团的标 准及相关要求保持一致，保证所有对外宣传文案、物料的对融创品牌形象准确 的诠释。
2. 由融创集团与其他方共同投资且由融创集团管控、操盘的合作项目，项目案名及营销推广中可以 包含“融创”商标，具体项目案名与合作方协商后确定。
3. 由融创集团投资但非由融创集团管控、操盘的项目，一事一议，视项目和合作方情况决定是否使 用融创品牌。
1. 集团战略、经营相关数据等； 2. 与其他公司的合资、并购、兼并、资产重组、重要业务合作信息等； 3. 与集团品牌相关的数据、形象、口号等； 4. 转发的第三方稿件（媒体宣传稿等）
建议宣传的内容
从客户需求角度出发，注重客户体验，打动客户内心，柔化企业品牌，与客户 产生共鸣，重点宣传“品质”、“服务” 、“客户体验”，“臻生活落地”等 内容。
3.4四大业主品牌活动LOGO的使用标准
1. 各区域公司及项目须使用融创四大业主品牌活动标准LOGO，不允许私自对其进行更改。 2. 各区域公司自行组织开展的各项品牌活动属于融创四大业主品牌活动的子品牌，对外推
广时须以融创四大业主品牌活动为前提。
3.5臻生活LOGO的使用标准
各区域公司可基于臻生活高端生活价值体系，结合自身实际情况进行延展。但在宣传时 须对臻生活的理念进行植入，在logo使用时，要求符合“臻生活”的logo使用规范， 建议以“融创臻生活”作为前缀，例如：
融创集团品牌工作培训
集团品牌部 2017年7月
1.2017融创品牌工作方向
2017年度宣传主题：臻生活，心精彩
融创品牌宣传规范
各区域公司及项目对外宣传形象应按照集团2017年品牌宣传要求，与集团的标 准及相关要求保持一致，保证所有对外宣传文案、物料的对融创品牌形象准确 的诠释。
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考
（五）办理项目建设投资计划 【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】1、申请年度投资计划的报告
2、土地出让协议/国有土地使用证 3、规划成果通知书/规划详图 4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积投资的35% 5、供热及大配套证明 6、网上录入项目情况 【取得材料】《项目建设年度投资计划》 【备 注】 银行出具投资额证明的公式：所报建筑面积×2000元×35%
（十二）报项目建筑设计方案
【办理单位】 规划局建管处 【所需材料】 1. 设计方案申报表 2. 1/500现势地形图2份 3. 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方 式提交选址意见书。 4. 编制修建性详细规划或总平面方案的，需提交审定的规划设计方案或平面方案。 5. 投资计划（限于国家或市政府规定需要立项的工程项目） 6. 有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效国、总平面、各层平面、立面、剖面图 等），重要项目需提交模型。 【取得材料】《项目建筑设计方案》《建筑设计方案审定通知书》
（二）规划方案的报审 【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批
融创地产开发部前期及配套工作流程的思考
目录
一、开发部前期工作流程 二、开发部配套工作流程 附图：开发部前期及配套工作流程图
一、开发部前期工作流程
（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划 【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
融创上海_产品线梳理汇报PPT(16版)
风华系列（新中式） 钟情传统的权富阶层 尊贵、文化、东方
社区商业系列（现代） 投资型高产阶层 奢华、精致、贴心
金地产品线分析
1 以立面风格细分产品线，客户对产品辨识度高 2 用文化底蕴细化客户群体 3 产品研发与项目并行
金地天系
LAND ROVER 路虎
产品系 定位 产品线 价位
揽胜
城市级SUV，将豪华、舒适的概念引入越野车中
考究：极致考究品 质与品位的精细美， 精于从细节辨别品 质。
品质：精细美的空间极致
源自法租界公馆文化，融入融创自身对城市与居住的理解，考究当代高端公寓居住，打造新海派都 会公寓典范，礼遇城市精英。
海派风华风格对标案例
融创现有产品系分类
-两套系统，体系不严谨 -产品线识别性不高
-客户群体定位与产品线不符合 -产品线细化程度待改善
揽胜
揽胜运动版
揽胜极光
156W起
93W起
40W起
发现
多功能、集城市与越野于一体的SUV
第四代发现
发现神行
83W起
37W起
卫士 原汁原味的越野车 卫士90 50W起
我们融创的改进
1 以立面风格细分产品线 2 用文化底蕴细化客户群体 3 产品研发与项目并行
例：完善1号院产品线，打造现代风 格滨江系列的标杆
温馨、舒适、实用
褐石系列（褐石街区） 格调型中产阶层 文化、浪漫、经典
名仕系列（新古典） 新富阶层和传统尊贵型中产阶层
大气、精致、典雅
未来系列（现代） 新兴中产阶层
时尚、现代、智能
产品线 客户人群
关键词
天境系列（现代典雅） 智富阶层
享受、自在、创新
世家系列（欧陆） 钟情欧陆的权富阶层 尊崇、传世、自然
融创集团项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考汇报_图文
天津融创置地有限公司
29
产品构成多方案对比分析流程图
土地判断
N种可行性方案及技术经济指标测算
市场调研及预判
N种可行性方案成本测算
销售价格预判
销售周期预判
市场判断 方案设计技术支持
N种可行性方 案
利润分析表
N种可行性方案 资金流量分析表
最佳方案选定
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30
三、方案组织
项目综合平衡 景观方案
市场竞争激烈
天津融创置地有限公司
16
海逸长洲项目竞争力
独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区 、128 公顷水面
适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
天津融创置地有限公司
17
海逸长洲项目战略
打造全国最好的都市中的风景区住宅 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）
第六部分 项目工程组织思考（p192）
天津融创置地有限公司
2
第一部分 研展体系工作组织系统思考
天津融创置地有限公司
3
目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
天津融创置地有限公司
4
项目前期开发流程简图
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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5
一、项目价值判断与战略
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
项目研发流程内容PPT课件
完善UED相关交付件
13
测试阶段 准入条件：功能开发完成且通过准出测试 准出条件：测试工作结束，出具明确的测试结论且《系统测试报告》评审通过
版本转测试-流程
根据准出/准入测试用 例执行准出测试，记录 准出测试记录
确认准出测试已达到准出标准 在devsuite中发起转测试申请，准
出测试用例及测试记录、安装部署及运维 手册作为附件
13
需求阶段 准入条件：客户需求说明书评审通过且项目立项决策通过 准出条件 ： 《需求规格说明书》评审通过、 《项目计划书》及其子计划评审通过
需求&项目策划阶段-职责介绍
组织开展项目流程配置 组织编制、评审需求规格说明书 组织开展WBS分解及确定性估算 组织编制、评审计划书及日程表（正式评审） 参与评审测试计划说明书
组织编码规范培训 组织代码走查，跟进并确认走查问题的修订 参与评审测试用例、准出/准入测试用例 组织开发人员进行系统集成、准出测试 确认准出测试情况，提交转测试申请（在 devsutie 中发起） 更新编码阶段《需求跟踪矩阵》
参与评审测试用例、确定准出/准入测试用例 参与准出测试（依项目情况而定） 进行编码阶段需求实现情况确认（阶段性确认&验收）
软件代码 等
代码走查 记录
QA问题跟 踪表
QA检查 表
测试用例 ＼准出测
试用例
单元测 试记录
安装包
安装部署 手册
准出测试 用例执行
结果
开发转测 试申请单
阶段总结 报告
里程碑 审批表
QA
CM
输出文档
准出条件：功能开发完成且通过准出测试
编码阶段-职责介绍
参与代码走查
参与编码规范培训 编码及调试、自测、单元测试 参与代码走查，根据走查问题完善代码 进行系统集成、打包、准出测试 编制安装/部署及运维手册
13
测试阶段 准入条件：功能开发完成且通过准出测试 准出条件：测试工作结束，出具明确的测试结论且《系统测试报告》评审通过
版本转测试-流程
根据准出/准入测试用 例执行准出测试，记录 准出测试记录
确认准出测试已达到准出标准 在devsuite中发起转测试申请，准
出测试用例及测试记录、安装部署及运维 手册作为附件
13
需求阶段 准入条件：客户需求说明书评审通过且项目立项决策通过 准出条件 ： 《需求规格说明书》评审通过、 《项目计划书》及其子计划评审通过
需求&项目策划阶段-职责介绍
组织开展项目流程配置 组织编制、评审需求规格说明书 组织开展WBS分解及确定性估算 组织编制、评审计划书及日程表（正式评审） 参与评审测试计划说明书
组织编码规范培训 组织代码走查，跟进并确认走查问题的修订 参与评审测试用例、准出/准入测试用例 组织开发人员进行系统集成、准出测试 确认准出测试情况，提交转测试申请（在 devsutie 中发起） 更新编码阶段《需求跟踪矩阵》
参与评审测试用例、确定准出/准入测试用例 参与准出测试（依项目情况而定） 进行编码阶段需求实现情况确认（阶段性确认&验收）
软件代码 等
代码走查 记录
QA问题跟 踪表
QA检查 表
测试用例 ＼准出测
试用例
单元测 试记录
安装包
安装部署 手册
准出测试 用例执行
结果
开发转测 试申请单
阶段总结 报告
里程碑 审批表
QA
CM
输出文档
准出条件：功能开发完成且通过准出测试
编码阶段-职责介绍
参与代码走查
参与编码规范培训 编码及调试、自测、单元测试 参与代码走查，根据走查问题完善代码 进行系统集成、打包、准出测试 编制安装/部署及运维手册
融创企业介绍ppt课件
2016年 受让联想控股旗下房地产板块 形成北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南八大区域全国战略布局 10月，销售额首次突破千亿 全年销售业绩1553.1亿元，位列全国房企销售排名TOP7 连续两年获得“中国房地产最佳雇主企业”称号 连续六年保持天津市房企销售额排名第一 连续五年保持无锡市房企销售额排名第一 第二次荣获重庆市房企销售额排名第一
2010年 10月7日于香港联交所成功上市，股票代码HK.1918
2012年 进驻上海，开始深耕以上海为中心的长三角区域 进驻杭州，开始深耕以杭州为中心的东南区域 形成“京、津、沪、渝、杭”五大核心城市的战略布局
2013年 融创成立十周年 提出“品质点亮价值”，坚持高端精品战略 获取并开始操作融创TOP系产品——北京壹号院 启动融创“创想家”战略性人才储备计划
让北京客户重新认识西山板 块；
连续三年北京住宅市场销售 冠军，全国销售三甲；
2011年单价超过6万，远远 领先周围竞品
融创·滨江壹号院
位于滨江板块核心位置，拥 有上海外滩最美江景，隔江 对望世博中国馆；
超越五星级酒店的园区配 套， 营造国际化大都市里 的极致宁静生活；
融创上海首个壹号院作品。
连续6年荣获中国蓝筹地产企业大奖
2012年至2017年，融创中国连续6年荣获中国蓝筹地产企业大奖
年度影响力地产企业
2017年中国年度影响力地产业
连续2年荣获中国房地产最佳雇主企业
2016年中国房地产最佳雇主企业第4名，2015年中国房地产最佳雇主企业第6名
品牌价值10强
融创中国连续5年获得中国房地产公司品牌价值10强殊荣
邀请诸多苏州园林传统匠人 和中式建筑大师打造，堪称 孤品；
完美版PPT-融创述职报告ppt
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概念 & 创意
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数据图表01
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数据图表02
单击此处添加副标题或详细文本描述
客户数据分析
此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风 格，语言描述尽量简洁生动。尽量将每页幻灯片的字数控制 在200字以内，据统计每页幻灯片的最好控制在5分钟之内。 此处添加详细文本描述，建议与标题相关并符合整体语言风
第二章
工作完成情况
添加副标题 添加副标题 添加副标题 添加副标题 添加副标题 添加副标题
单击此处添加标题
1
创意策略
单击此处添加副标题或详细文 本描述
3
桌面应用
单击此处添加副标题或详细文 本描述
2
企业目标
单击此处添加副标题或详细文 本描述
0
4
系统保护
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01
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单击此处添加副标题或详细 文本描述 单击此处添加副标题或详细 文本描述
企业目标
2014
解决方案
此处添加详细文本 描述，建议与标题 相关并符合整体语 言风格 此处添加详细文本 描述，建议与标题 相关并符合整体语 言风格
融创中国交付体系宣贯教学课件讲议
破损； 消火栓、消防箱安装轻微项第三条调整为室外消火栓、水泵接合器连接法兰下明露的管道必须做
防冻措施； 消防管道安装一般项第五条调整为管道支架不应妨碍喷水效果，相邻两个喷淋头之间不少于一个
固定支架，且喷头与支架距离＞300mm（管道支架为螺杆时例外）； 给水泵房安装工艺一般项第七条调整为7、給水泵房门口应设置挡鼠板；
2、人员进出后，在不借助任何外力情况下，单元门可自动锁闭； 门禁总分调整至12分； 公共区域门窗、雨棚及单元门增加严重项：门扇开关门顺畅，门扇与地面、门框无剐蹭现象，能正
常上锁及有防夹人功能； 测区抽选中，超高层中的避难层不计入户内检测测区。
二、体系介绍
检查表格
二、交付评估体系介绍——交付评估权重01
二、交付评估体系介绍——交付评估权重02
三、评估人员分组及现场配合事项 Nhomakorabea课程结束，谢谢观赏
二、体系介绍
体系组成
注：测区抽选原则不变。
二、体系介绍
渗漏扣减分原则
渗漏扣减：交付评估检查过程中发现交付项目（批次）地下室、公 区任意部位渗漏，每发现一处则交付评估综合成绩扣减2分，测区内 户内部位渗漏（含管道渗漏），每发现一处则交付评估综合成绩扣 减3分，防渗漏最高扣分15分，防渗漏加扣分达到15分的项目渗漏 维修整改时间及交付时间由项目总经理向集团项管中心专项汇报.
融创中国交付体系宣贯
融创项目交付评估启动会
一、交付评估流程 二、评估体系介绍
三 评估人员分组及现场配合事项
一、交付评估流程
召开评估前会议，宣贯评估体系； 抽选测区； 评估组分工及现场配合事项； 现场评估； 整理评估数据，召开评估总结会议，对现场问题进行简评，公布评估数据。
注：楼栋需要及时通电、通水，确保电梯正常运行，同时安排相关人员及时调试设备，保证评估顺利进行。
防冻措施； 消防管道安装一般项第五条调整为管道支架不应妨碍喷水效果，相邻两个喷淋头之间不少于一个
固定支架，且喷头与支架距离＞300mm（管道支架为螺杆时例外）； 给水泵房安装工艺一般项第七条调整为7、給水泵房门口应设置挡鼠板；
2、人员进出后，在不借助任何外力情况下，单元门可自动锁闭； 门禁总分调整至12分； 公共区域门窗、雨棚及单元门增加严重项：门扇开关门顺畅，门扇与地面、门框无剐蹭现象，能正
常上锁及有防夹人功能； 测区抽选中，超高层中的避难层不计入户内检测测区。
二、体系介绍
检查表格
二、交付评估体系介绍——交付评估权重01
二、交付评估体系介绍——交付评估权重02
三、评估人员分组及现场配合事项 Nhomakorabea课程结束，谢谢观赏
二、体系介绍
体系组成
注：测区抽选原则不变。
二、体系介绍
渗漏扣减分原则
渗漏扣减：交付评估检查过程中发现交付项目（批次）地下室、公 区任意部位渗漏，每发现一处则交付评估综合成绩扣减2分，测区内 户内部位渗漏（含管道渗漏），每发现一处则交付评估综合成绩扣 减3分，防渗漏最高扣分15分，防渗漏加扣分达到15分的项目渗漏 维修整改时间及交付时间由项目总经理向集团项管中心专项汇报.
融创中国交付体系宣贯
融创项目交付评估启动会
一、交付评估流程 二、评估体系介绍
三 评估人员分组及现场配合事项
一、交付评估流程
召开评估前会议，宣贯评估体系； 抽选测区； 评估组分工及现场配合事项； 现场评估； 整理评估数据，召开评估总结会议，对现场问题进行简评，公布评估数据。
注：楼栋需要及时通电、通水，确保电梯正常运行，同时安排相关人员及时调试设备，保证评估顺利进行。
融创活动流程[1]
![融创活动流程[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/f705e9c6a5e9856a57126019.png)
融创·上城二期一组团新品推介会活动流程〉〉佳宾签到入场（17：10——17：40）1、佳宾入场（佳宾凭邀请函在指按时刻入场）入场者必然出示邀请函2、佳宾签到（签到墙/签到本）礼仪小姐引领佳宾签到，签到后进入冷餐区。
3、礼仪小姐引领入场（礼仪小姐交替引领）①利用统一问候语，手势。
②统一身高、着装、发型。
③统一培训活动会的内容、流程以达到对佳宾的问题应对自如。
4、佳宾入席（时刻暂定：18：00）每桌提前预备糕点、干果、水果、饮料，并按这佳宾入席的顺序摆放好；佳宾可阅读融创·上城新品资料、当天活动安排等信息。
注：佳宾签到期间电视墙播放融创企业形象宣传片/融创所获殊荣等相关资料具体由融创自行安排〉〉冷餐会、新品推介（18：00—21：00）1、活动开场（18：00正式开始）主持人开场白（介绍活动安排、注意事项、主办单位等）2、推介会开始每桌摆放糕点、干果、水果、饮料佳宾免费饮用品尝。
（餐巾纸）同时欣赏听音乐、观看融创宣传片、聊天。
活动期间穿插主持人现场推介推介具体内容如下：主持人向观众介绍与会佳宾（政府领导、融创上城老业主、新业主、目标业主等）主持人介绍本次活动主旨主持人对融创新品推介；主持人对新品排号认购活动环节细项内容；主持人重复介绍本次活动主旨，融创新品等；〉〉排号认购环节19：00——21：00①18：55——19：00主持人开始播报排号认购活动环节相关信息；②播报有购房意向的业主可在工作人员预备引导到融创上城售楼处；注意：音响师按照现场用追光调节现场气氛；一、认购排号由工作人员引领（地址：融创售楼处）①19：00主持人现场宣布开始认购/排号正式开始②有购房意向到融创售楼处认购③认购排号进程主持人及时播报认购现场情形二、购房排号进行进程主持人在冷餐会、新品推介会现场反复播报售楼处购房排号的信息情形；19：00——19：10主持人播报一次关于购房排号活动信息；19：30——19：40主持人播报一次关于购房排号活动信息；20：00——20：10主持人播报一次关于购房排号活动信息；20：25——20：35主持人播报一次关于购房排号活动信息；20：40——20：50主持人播报一次关于购房排号活动信息；并宣布购房排号活动即将结束；具体可按照现场进行播报※※〉〉冷餐会、新品推介现场活动继续（暂定19：00——21：00）一、融创资料片继续播放（播放时刻可按照当天具体情形而定）资料片内容：①融创外阜楼盘状况②录播装修解决方案③青岛获奖录像④已往的业主活动照片/录像⑤新品的计划宣传片⑥融创产品经典回放⑦融创企业形象宣传片穿插主持人及时播报认购现场情形二、19：30分灯光师开始打摇头灯，衬托现场气氛3、穿插其他演艺环节歌曲演出穿插认购现场情形/主持人播报/ 如认购排号到XXX号穿插资料片播放钢琴演奏灯光师调节追光调节现场优雅的气氛，钢琴演出选址在园区喷泉对面的[喷泉；舞蹈演出〉〉活动结束（暂定21：00）①主持人最后播报排号认购现场情形，宣布所有活动全数结束②佳宾按顺序退场③工作人员撤离活动物品〉〉工作人员撤离物资①欢送佳宾退席②撤走桌椅/餐具/摆台等③清点物品/做好回收保管④清理现场垃圾注意事项如下：①佳宾入席由礼仪人员统一率领；②冷餐会结束后冷餐会佳宾、领导离场\冷餐会提供方可拆运物品\保洁人员打扫现场③21：00分整体活动结束，主持人宣传活动结束，并最后播报购房排号的最终情形。
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主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、 劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点 （Threats）
8
企业优势
内
项目优势
部
企业劣势
项目劣势
独享机遇
外
共享机遇
部
共享优势 独享优势
可克服 不可克服
外部机遇
外部威胁
核心优 势
核心劣 势
竞争性威胁 影响性威胁
1
第一部分 研展体系工作组织系统思考
2
目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
3
项目前期开发流程简图
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
4
一、项目价值判断与战略
21
1、项目定位的内容
市场定位：
目标客户定位 阶层、收入水平、客户年龄、消费习性 通过项目和市场的结合，可以对目标客群有个基本的预期。 再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整 项目价格定位 项目均价、分期价格 项目价格由项目战略和土地素质决定
➢ 多重理解房地产的要素
理解城市
城市定位和规划发展方向 宏观经济状况 政策环境以及政府的执行力度
理解行业
理解行业的整体操作水平 理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势
理解市场
市场供需状况和发展趋势 区域产品特点分析 市场的空白点和机会点分析
7
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 项目SWOT分析（理解地块）
13
海逸长洲土地价值的判断2、项目WOT分析（理解地块）➢ 优势分析
• 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段
• 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性
资源
• 公司的品牌影响力
品牌
➢ 劣势分析
• 项目周边生活配套设施尚不完善
• 开发成本高（占用资金量大）
配套不完善性
• 心理距离遥远
14
海逸长洲土地价值的判断
➢ 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、 128 公顷水面
➢ 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
16
海逸长洲项目战略
➢ 打造全国最好的都市中的风景区住宅 ➢ 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 ➢ 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
11
2、项目战略意义及要素
（2）项目战略要素 ➢ 项目开发的战略意义 ➢ 财务指标的分解影响着项目定位方向 ➢ 项目开发节奏决定规划格局
12
例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
理解城市 • 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 • 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 • 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 理解行业 • 天津市的房地产操作水平提高迅速 • 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 • 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 理解市场 • 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 • 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 • 缺少个性产品和价值含量高的产品
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
5
一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
多重理解房地产的要素 项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
➢ 项目战略意义 ➢ 项目战略要素
6
1、土地价值判断是项目战略的基础
项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考
天津融创置地有限公司
0
目录
第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192）
➢ 机会分析 • 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 • 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 • 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅
➢ 威胁分析 • 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 • 开发商的整体实力和操作水平明显提高 • 区域外竞争项目增多
整体市场良性 差异化市场空间
市场竞争激烈
15
海逸长洲项目竞争力
强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 ➢ 丰富公司高端产品的品牌形象
17
海逸长洲项目战略
➢ 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接 成本4800元/平米，总成本5600元/平米。
➢ 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利 润14亿元，利润率25%。
➢ 分期？
18
二、项目定位及整体操作思路
9
中心落脚点
项目独有 优势资源
企业资 源优势
项目资 源优势
项目机遇
独享机遇 共享机遇
项目的
唯一性
项
土
战
目 竞 争 项目的 力
地 价 值 最 大
略 制 定
超越性
10
2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义 ➢ 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略 实现的保障 ➢ 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与 开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 ➢ 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的 潜力、释放我们的能量
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
19
二、项目定位及整体操作思路
（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素
（二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏
20
（一）项目定位
1、项目定位的内容 项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场 定位与产品定位。 市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目 标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房 地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以 上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢 产品定位：主要是项目自身产品类型与产品要素的确定， 是要帮助开发商解决项目开发的核心问题，即符合目标客 户需求的产品究竟是什么？并在此基础上帮助开发商明确 思想、最终设计出真正符合市场需求的产品
8
企业优势
内
项目优势
部
企业劣势
项目劣势
独享机遇
外
共享机遇
部
共享优势 独享优势
可克服 不可克服
外部机遇
外部威胁
核心优 势
核心劣 势
竞争性威胁 影响性威胁
1
第一部分 研展体系工作组织系统思考
2
目录
一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持
3
项目前期开发流程简图
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
4
一、项目价值判断与战略
21
1、项目定位的内容
市场定位：
目标客户定位 阶层、收入水平、客户年龄、消费习性 通过项目和市场的结合，可以对目标客群有个基本的预期。 再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整 项目价格定位 项目均价、分期价格 项目价格由项目战略和土地素质决定
➢ 多重理解房地产的要素
理解城市
城市定位和规划发展方向 宏观经济状况 政策环境以及政府的执行力度
理解行业
理解行业的整体操作水平 理解行业的商业模式 理解行业的发展趋势
理解市场
市场供需状况和发展趋势 区域产品特点分析 市场的空白点和机会点分析
7
1、土地价值判断是项目战略的基础
➢ 项目SWOT分析（理解地块）
13
海逸长洲土地价值的判断2、项目WOT分析（理解地块）➢ 优势分析
• 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段
• 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性
资源
• 公司的品牌影响力
品牌
➢ 劣势分析
• 项目周边生活配套设施尚不完善
• 开发成本高（占用资金量大）
配套不完善性
• 心理距离遥远
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海逸长洲土地价值的判断
➢ 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、 128 公顷水面
➢ 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区
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海逸长洲项目战略
➢ 打造全国最好的都市中的风景区住宅 ➢ 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价
值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 ➢ 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面
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2、项目战略意义及要素
（2）项目战略要素 ➢ 项目开发的战略意义 ➢ 财务指标的分解影响着项目定位方向 ➢ 项目开发节奏决定规划格局
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例：海逸长洲土地价值的判断
1、理解房地产要素
理解城市 • 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 • 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 • 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 理解行业 • 天津市的房地产操作水平提高迅速 • 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 • 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 理解市场 • 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 • 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 • 缺少个性产品和价值含量高的产品
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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一、项目价值判断与战略
1、土地价值判断是项目战略的基础
多重理解房地产的要素 项目SWOT分析
2、项目战略意义及要素
➢ 项目战略意义 ➢ 项目战略要素
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1、土地价值判断是项目战略的基础
项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考
天津融创置地有限公司
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目录
第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45）
（附：开发部前期及配套工作流程图）
第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110）
（附：项目成本构成表、项目进度计划表）
第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192）
➢ 机会分析 • 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 • 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 • 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅
➢ 威胁分析 • 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 • 开发商的整体实力和操作水平明显提高 • 区域外竞争项目增多
整体市场良性 差异化市场空间
市场竞争激烈
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海逸长洲项目竞争力
强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 ➢ 丰富公司高端产品的品牌形象
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海逸长洲项目战略
➢ 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接 成本4800元/平米，总成本5600元/平米。
➢ 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利 润14亿元，利润率25%。
➢ 分期？
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二、项目定位及整体操作思路
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中心落脚点
项目独有 优势资源
企业资 源优势
项目资 源优势
项目机遇
独享机遇 共享机遇
项目的
唯一性
项
土
战
目 竞 争 项目的 力
地 价 值 最 大
略 制 定
超越性
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2、项目战略意义及要素
（1）项目战略意义 ➢ 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略 实现的保障 ➢ 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与 开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 ➢ 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的 潜力、释放我们的能量
项目综合平衡 景观方案
土地价值判断 项目战略
项目定位 （整体操作思路）
规划方案 建筑方案
施工图 现场实施配合
市场判断 室内方案
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二、项目定位及整体操作思路
（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素
（二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏
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（一）项目定位
1、项目定位的内容 项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场 定位与产品定位。 市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目 标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房 地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以 上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢 产品定位：主要是项目自身产品类型与产品要素的确定， 是要帮助开发商解决项目开发的核心问题，即符合目标客 户需求的产品究竟是什么？并在此基础上帮助开发商明确 思想、最终设计出真正符合市场需求的产品