华润招商管理
华润商管架构
华润商管架构华润万象城公司组织架构图华润万象城组织架构（垂直化管理架构）1、总经办（3人）（1）总经理一名，负责商场事务的全面管理；（2）常务副总经理一名，负责商场日常事务管理，总经理不在时，代理行使总经理职权；（3）总经理助理一名，协助总经理管理商场日常事务；2、行政部（5人）（1）办公室主任一名，负责商场办公事务管理和各部门的协调工作；（2）办公室秘书一名，配合办公室主任处理各项办公事务；（3）行政主管一名，配合办公室主任，负责商场员工制度和考勤管理; （4）办公室文员两名，负责办公室文文件管理、文字处理和具体办公事务；3、人事部（5人）（1）人事部主任一名，负责商场人事管理、培训和协调工作；（2）培训讲师两名，专职商场各部门人员培训；（3）营业助理两名，配合人事主任处理人员招聘、考核、培训、上岗等工作；4、财务部（4人）（1）财务主管一名，负责商场财务管理；（2）会计一名，负责商场帐务工作；（3）统计一名，负责商场销售报表审核和统计工作；（4）出纳一名，负责商场帐务结算；5、市场部（6人）（1）市场总监一名，负责商场管理、营销和广告策划；（2）策划一名，负责市场营销策划和文案创作；（3）市调一名，负责市场调查和分析；（4）价格巡查一名，负责本商场和其他商场的价格巡查;（5）美工两名，负责商场包装、设计和美工制作；6、营业部（11人以上）（1）营业总监一名，负责商场营业管理和商户管理；（2）营业助理两名，配合营业总监，负责商场各楼层营业管理和商户管理；（3）收银员8名，负责服务楼层的收银工作；（4）营业员若干名，负责营业店面的营业工作；7、招商部（3人）（1）招商经理一名，负责商场商户招商和品牌引进；（2）招商助理两名，配合招商经理负责商场商户招商和品牌引进；8、客服部（7人）（1）客服经理一名，负责客户管理、服务和投诉（意见或建议）处理;（2）VIP客服专员一名，负责VIP客户的管理和服务；（3）客服助理两名，负责商场日常客户管理、服务和投诉（意见或建议）处理；（4）前厅接待两名，负责商场前厅接待、咨询、购物引导和各项服务;（5）播音员，负责商场广播播音；9、物业部（19人）（1）物业经理一名，负责物业部的管理；（2）工程主管一名，负责商场工程事务；电工、水暖工、机械工各一名，负责商场用电、水暖和电梯等设施的正常工作；（3）保安主管一名，负责商场的安全保卫工作；保安六名，负责商场日常巡视和秩序维护；(4)保洁主管一名，负责商场的绿化和清洁工作，保洁员六名，负责商场日常清洁工作；商管部规章制度第一条商户进场和撤离管理制度(一)、客户通知1、告之客户开业时间和与市场营业部的具体联繫；2、客户资格审查意见、联营合同、经营商品和相关手续由招商部移交营业部;（二）、客户接洽1、交代进场等诸项事宜；2、《商户守则》、《店铺设备和设施清单》等材料交与客户；3、与客户相关的重要档、制度汇编发至客户；4、引荐工程部与客户联繫有关装修事宜；（三）、店铺装修1、工程部对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知单；2、施工单位和施工人员验证登记；3、施工过程中工程部、营业部进行施工监管，确保按照时间、要求完成施工;4、客户遇到特殊的装修要求，应同工程部商讨，确定施工方案；（四）验收1、工程部、营业部配合客户进行装修工程验收；2、验收达标，符合消防安全和营业要求，由工程部签署验收合格单，交营业部准许客户进场营业；3、通知客户去营业部办理开业申请手续；（五）、开业1、营业部签署客户开业申请表后，客户依据开业时间进行铺货和开业；2、营业部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务；3、向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资料存档、製作及发放胸卡。
华润中新心万象城项目招商手册(PPT 41页)
深圳·华润中心
万象城。
成都·万象城
万象城购物中心是华润中心的核心组成部分。深圳万象城作为万象城的第一站， 于2004年12月开业，现已成为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大 型室内购物中心，汇聚了BURBERRY、CARTIER、DIOR、DOLCE&GABBANA、 ERMENEGILDO ZEGNA、FENDI、GUCCI、HERMES、LOUIS VUITTON、MIU MIU、PRADA等众多国际一线品牌。
项目所在的九龙坡区常住人口超过100万，同时项目 周边人口密集，除了华润二十四城自身的2万户家庭， 项目3公里范围内包括万科、保利、龙湖、恒大、金 科等多个在2000年以后已建成或建设中的新兴中高 档社区，累积户数达15万，人口约40-50万。
区位。
内环路
轨道交通2号线
华润中心
南北快速干道
重庆商业呈多中心，多组团分布结构，构建成了解放 碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝等五大商圈。
受益于直辖市、国家中心城市等定位，以及两江新区和保税区的 相继成立，重庆市在国家直接投资、政策优惠及行政效率等方面 具备明显优势，城市发展潜力巨大。
2010年重庆市社会消费品零售总额达2878亿元，仅次于北京、上 海、广州、深圳、天津，位居全国第6，西部第1，增长率达到 16%。
重庆市消费市场保持快速增长的良好势头，居民消费能力强劲并 不断提升，未来商业发展前景看好。
万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者 带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃 至改变城市的商业格局。
万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载 体。
杭州·万象城
行百里者半九十——华润西安万象城招商配合总结
行百里者半九十——华润西安万象城招商配合总结2017年4月21日，由基准方中西安分公司承担方案配合、施工图设计的西安万象城迎来盛大开业。
整个项目从前期配合、施工图设计、后期服务直至开业历经五年多的时间。
项目最后一次整体升版出图时间为2015年1月9日，此后进入后期服务阶段，设计团队也从最多时的五十多人减少为五到六人。
然而作为商业项目，设计团队在图纸设计结束后的工作，并不仅仅只剩例行现场施工服务，贯穿项目建设中后期的招商配合工作一直在进行，并且在临近开业的一年达到最大强度，从影响项目成败的重要程度来说，这段时间正如同长跑的最后冲刺一般：行百里者半九十。
所谓招商配合，是指为确保甲方招徕商场租户、顺利开业，从意向洽谈、签约、装修设计、进场施工直至开业,由设计院提供的设计角度的全程服务。
主要对接甲方设计部、TC (Tenant Coordination，租户协调)小组和工程部。
甲方招商工作的步骤和设计院在其中起到的配合作用如下：1、意向引进考察及前期接洽；设计院负责提供平面资料，辅助做初步面积测算、初步工程条件复核。
2、落实租户签约信息、提供租户条件图；设计院负责在租户落位确定后提供具体落位处的租户条件图（电子版，包含各专业平面图）。
3、签订租赁合同/租赁确认书；设计院负责审核、确认租区工程技术条件。
4、接收租户发来的装修设计图纸；设计院负责审核装修方案图、装修施工图。
如租户对现有工程条件提出修改要求，则在规范允许的范围内出具设计变更（总包落实）,协助甲方保证租户顺利完成装修施工图，并早日移交进场。
如合同租赁面积与现场实际测量存在差异，设计院配合甲方进行面积复核、店铺范围调整变更。
5、对部分调整较大的店铺，配合甲方进行消防沟通、变更，保证原有消防设计原则的严格落实。
6、在租户装修过程中协助甲方提供技术支持。
整个万象城持有物业最终进驻超过200家商铺，小的如奶茶店面积仅几平米，大的如超市达两万平米以上；业态囊括零售、餐饮（包括独立餐饮铺、美食广场和地下美食街）、影院、健身房、书店、儿童娱乐、儿童早教、汽车美容及快捷酒店。
北京华润五彩城项目招商手册 61页PPT文档
左邻右舍
上奥世纪中心
富力桃园 森林大第
燕尚园
空军大院 雪梨澳乡
The House
百旺新城
上地MOMA
上地佳园
清上园
莱镇香格里 美欣家园
橡树湾 紫城
硅谷亮城
二炮司令部
博雅西园
枫润家园
麒鳞花园
颐清家园 燕清源
观林园
清秀阁
高巢
清河人家 清河新城 水木天成
颐清家园
宝盛北里 北岸布鲁斯
北五环
天秀花园
御园
褐石
清林苑 学知轩
商业定位
Living Mall for more living
五彩城不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心理的体验、生理的舒适、情 感的需求；
它面向以家庭、圈子等为单位的群体的结构化的消费需求，而不单纯把消费对象 假想成独立的个体；
它是一家人欢度美好时光的地方，是开始新的生活的地方，是传播文化的地方， 她担负着改变区域生活方式的社会使命;
项目进度
五彩城 一期：目前已经结构封顶，预计2019年7月开业； 五彩城 二期：预计2019年9月动工，2019年下半年开业。
七、一期业态组合及品牌规划
五彩城一期F1层——时尚动感
屈臣氏 KFC
卡西欧
七、一期业态组合及品牌规划
Starbucks
平实美学
优古利诺
L103
For your leisure
根据项目目标消费群和目标商户定位，制定统一的招商计划，并统一实施，按照工程进 度分两期开业；
大商户招商进度适度提前，确保大商户所需硬件条件能得到很好地实现。
统一管理，独立经营
购物中心由华润置地自行统一管理，只租不售； 保底租金+提成”的激励方式，实现购物中心与商户的长期共赢； 我们为商场消费者和经营者间的交易提供场所，租户自主经营，管理者提供意见和建议， 更多的是服务。
资金管理制度 华润
资金管理制度华润第一章总则第一条为规范和加强华润集团在资金使用、监管和管理方面的工作，特制定本制度。
第二条本制度适用于华润集团内所有单位和部门，在资金的申请、使用、报销、管理以及监督等方面必须严格执行。
第三条华润集团在资金管理中贯彻收支两条线、保证资金安全和追求资金效益的原则，使资金用于切实有效地支持和保障公司的经营发展和各项业务活动。
第四条华润集团要建立财务监督管理、资金安全保障、风险控制三位一体的资金管理机制，加强资金运作的监督和控制。
第五条华润集团应建立健全资金管理工作责任制度和内部控制制度，明确各级财务人员的工作职责和权限。
第六条华润集团应建立健全资金管理的日常监督和检查机制，定期对资金管理工作开展检查和评估，及时发现和解决存在的问题。
第七条华润集团应积极运用先进的信息技术手段，完善和规范公司的资金管理系统，提高公司资金管理的效率和水平。
第八条华润集团应开展资金管理工作的宣传和教育，提高全体员工对资金管理的重视和认识。
第九条本制度有待公司审查批准，施行后如有需要修改，应通过公司程序进行修订。
第二章资金管理的基本原则第十条华润集团资金管理的基本原则包括：依法合规、安全高效、谨慎稳健、协调配合和诚信守约。
第十一条华润集团在资金使用中，必须严格遵守国家相关法律法规和公司内部规章制度，不得违法违规操作。
第十二条华润集团对资金的使用必须安全可靠，不得因投机、赌博、挪用、侵吞等行为危害公司财产安全。
第十三条华润集团在使用和管理资金时必须保持谨慎稳健，做到合理配置，严控风险，避免造成不必要的损失。
第十四条华润集团要加强各部门之间的协调配合，确保资金使用合理、高效，避免资源浪费和重复支出。
第十五条华润集团在资金管理中要坚持诚信守约，与供应商、客户、金融机构等建立和谐互信的关系，维护公司的良好信誉。
第十六条华润集团在资金管理中应注重公开透明，对资金的使用和管理过程进行公开，接受监督。
第三章资金管理的组织体系第十七条华润集团应建立健全资金管理的组织体系，包括资金管理机构、管理程序和管理人员。
华润、万达、保利等企业招商、运营、推广绩效考核指标
华润、万达、保利等企业招商、运营、推广绩效考核指标商业地产的考核不同于住宅地产，需要按照商业地产的运作规律来设置。
下面结合万达、华润、保利等标杆房企的成熟做法，聚焦商业地产招商、营运、推广三大核心职能的绩效考核指标设置，与诸位探讨。
01保利：招商考核（时间、成本、质量）招商阶段以确保按时、保质完成招商任务为目标，重点考核招商完成时间、品牌落位质量、招商费用控制三大类指标。
以保利为例，其商业招商相关考核指标如下图所示：-1- 招商完成时间标杆房企常用的考核方式可分为两种：一种是直接考核重点的几个事项节点。
例如保利考核主力店/非主力店签约时间，万达等多数房企均考核招商签约率等，这种方式简单有效，较适用于尚在探索商业地产计划管理体系的房企。
常用计算公式如下：招商签约率=已签约面积/计划招商面积×100%（通常根据面积计算）商家入驻率=实际入驻商家数量/计划入驻商家数量×100%（通常根据数量计算）另一种考核方式类似于计划考核，将一二级节点打包，例如华润考核关键节点计划的完成率。
其中，华润置地大区评价城市公司招商节点完成情况时，区分主力店和非主力店,规定招商节点完成标准为：主力店招商完成100%，非主力店招商完成50%。
常用计算公式如下：关键节点计划完成率=已完成关键节点数量/总关键节点数量×100% -2- 招商费用控制对于招商而言，费用是仅次于时间的第二大关键约束条件，这类指标中通常采用的有招商费用控制率、租户变更成本比例等。
常用计算公式如下：招商费用控制=实际发生/费用预算×100%租户变更成本比率=租户变更带来的成本/设计变更总成本额×100% -3- 品牌落位质量该项考核指标被很多商业地产企业忽视。
而从标杆企业的经验来看，多将进驻商家品牌质量纳为招商部门的核心考核指标，以引导和确保商家品质能够有效匹配商场定位。
例如，万达广场要求在餐饮招商时，必须有60%的餐饮品牌在当地排名前30位。
华润中心万象城招商发布会策划方案
华润中心万象城招商发布会策划方案一、背景华润中心万象城是广东省内规模最大的商业综合体之一，坐落于广州市天河区黄埔大道西，占地面积达20万平米，包括了购物、美食、娱乐、文化、艺术等多种元素，是体验商业、感受城市文化的理想场所。
本次华润中心万象城招商发布会将于2022年9月举办，意在向合作伙伴展示万象城优越的区位、先进的设施和成熟的商业模式，并增强和维护万象城与合作伙伴的关系。
作为一场良好的商业推广活动，该发布会的策划方案至关重要，目的在于将万象城推向更高峰。
二、目标1.展示华润中心万象城的各项优势，包括地理位置、规模、品牌积累、知名商户等。
2.加强对合作伙伴的联系和维系，以吸引优质的商户进驻万象城。
3.扩大万象城在市场中的品牌影响力，提高市场占有率。
三、目标人群分析1.招商人群：来自不同行业、有意向合作的各种商家，需对万象城的规划和定位有清晰的认识，愿意加入其中。
2.媒体人群：来自全国各大新闻机构、行业杂志、网络媒体等，报道此次活动，扩大万象城的品牌影响力。
四、策略1.活动主题：万象城——城市生活中心，表达了华润中心万象城作为城市生活场所的精神内涵，旨在为消费者提供全方位的购物、餐饮、娱乐、文化等多重体验，以及为商家提供强大的宣传和销售支持。
2.活动流程：时间活动流程9:00-9:20 嘉宾入场签到、自由交流9:20-9:30 主持人开场、介绍嘉宾9:30-9:45 华润中心万象城发展历程介绍9:45-10:00 华润中心万象城区位和设施介绍10:00-10:30 商家代表发言10:30-11:00 合作伙伴签约仪式3.活动亮点：（1）现场嘉宾红毯签到，增加活动的礼仪气氛。
（2）发布会设置互动环节，与商家代表近距离交流。
（3）适当安排娱乐性质的小型演出，丰富活动内容。
（4）现场设置科技展示区，展示万象城的智能生活，引导消费者更多地接触万象城。
（5）邀请知名媒体，对发布会进行全面报道，扩大覆盖面。
五、营销推广方案1.线上：（1）利用华润中心万象城多个社交平台境内境外优势无缝连接，进行宣传推广。
北京华润五彩城项目招商手册(60页)
天秀花园
御园
褐石
清林苑 学知轩
畅清园 融城 澳林春天
奥林匹克公园
厢白旗小区 清枫华景园
文城杰座
精选PPT
14
年轻家庭为主 1. 上清商圈——最具文化与经济活力的新兴商圈
区域人口中，“70后”占总人口的48%，“80后”占25%，整体呈现高学历、年轻化特点。
精选PPT
15
高学历1.、上清高商圈收—入—最具文化与经济活力的新兴商圈
精选PPT
一、公司背景
南京
青岛
厦门
5
MIX CITY
南宁万象城
深圳万象城
精选PPT
一、公司背景
沈阳万象城 大连万象城 杭州万象城
6
Living Mall
一、公司背景
· 北京 五彩城 · 无锡 五彩城 · 重庆 五彩城 · 唐山五彩城
精选PPT
7
北京五彩城体量
五彩城 占地4.6万平米，总建筑面积约20万平米。
华润置地北京商业项目介绍
1
精选PPT
1
一、公司背景 二、上清商圈：最具文化与经济活力的新型商圈 三、定位：年轻时尚家庭的生活舞台 四、业态业种规划 五、设计 六、招商说明 七、一期业态组合及品牌规划
目录
精选PPT
2
一、公司背景
精选PPT
3
一、公司背景
世界财富五百强企业 国务院国资委直属的特大型国有控股企业； 中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一； 华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、 地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域的14大行业； 在香港拥有5家上市公司：华润创业、华润置地、华润电力、华润励致、华润水泥； 总资产达到3000亿港元，营业额达到1500亿港元。
华润中心万象城招商发布会策划方案
华润中心万象城招商发布会策划方案一、背景华润置地是一家知名的地产开发商，其华润中心万象城作为国内领先的城市综合体项目，旨在为消费者提供一站式优质生活服务。
为了提高华润中心万象城的市场影响力和商业价值，华润置地决定召开一场华润中心万象城招商发布会，以吸引更多品牌入驻，并为消费者提供更丰富的购物、娱乐和文化体验。
二、目标华润中心万象城招商发布会的目标主要包括以下四个方面：1. 吸引国内外知名品牌入驻华润中心万象城；2.增加华润中心万象城的商业价值和市场影响力；3. 扩大华润中心万象城的知名度和影响力；4. 向消费者展示华润中心万象城的品牌形象和核心竞争力。
三、策划内容1. 活动时间华润中心万象城招商发布会的活动时间应与项目开放时间紧密相关，通常在项目面向公众开放前的一至两周举办。
2. 活动地点华润中心万象城招商发布会的活动地点应在项目所在地举办，以便参观者方便到达，同时也能更好地展示项目的媒体形象和商业价值。
3. 活动主题华润中心万象城招商发布会的主题应以“近在咫尺、万里皆可行”的理念为主线，传达华润中心万象城的核心理念和商业品牌形象。
4. 活动内容华润中心万象城招商发布会的活动内容应包括以下三个主要部分：（1）品牌发布环节：组织入驻华润中心万象城的品牌代表现场发布新品、新计划和最新的营销策略；（2）商业合作环节：邀请各行业商家和商业机构共同探讨商业合作模式，提高华润中心万象城的商业价值；（3）文化展示环节：利用展览区、艺术展区和文化活动等多种形式展示华润中心万象城的文化理念和品牌形象。
5. 宣传推广华润中心万象城招商发布会的宣传推广应在明确目标人群的基础上，采用多种手段和媒体平台进行宣传和推广。
可以利用线上渠道，如社交媒体、自媒体和博客等，以及线下渠道，如户外广告、展会和活动合作等方式进行宣传。
6. 策划团队为了实现华润中心万象城招商发布会的各项目标和计划，策划团队应该由专业的活动策划公司、营销咨询机构和公关公司组成，以确保活动的整体合理性和实施效果。
重庆华润中心万象城项目招商手册
3、华润中心及万象城规划
重庆华润中心以万象城购物中心为核心，同时集超甲 级写字楼华润大厦、星级酒店、城市顶级住宅及服务 式公寓于一体，着力打造成重庆最好的都市综合体。 重庆华润中心不仅是未来重庆现代化国际大都市的标 志，更是催生城市繁荣与文明，激发城市活力的发动 机，在自身聚合增值的同时，以N+1种精彩给城市无 限可能。
深圳〃华润大厦
万象城。
万象城
主力百货店
万象城总建筑面积约30万平方米，定位于重庆最好，西南地区最 具示范效应的“一站式”购物中心及商业新地标、新核心。万象 城作为华润中心的核心组成部分，将在第一期开发建设，预计在 2014年上半年启用。
万象城凭借最高标准的建筑设计、最丰富的业态组合、最具人性 化的服务理念，在未来将会改变重庆的商业格局，引领重庆市民 消费习惯乃至生活方式的改变。 万象城作为重庆规模最大、档次最高、功能最齐全的购物中心之 一，集合了国际性、家庭体验性、时尚潮流性三大主题元素。
星级酒店2期 华润大厦
重庆华润中心总占地面积约175亩，总建筑面积超过 90万平方米。项目一期包括30万平方米的万象城购 物中心（其中商业面积约20万平方米），一栋6万平 方米的甲级写字楼，以及三栋总面积达10万平方米 的超高层顶级公寓。项目二期包括一栋8.5万平方米 集超甲级写字楼和高级酒店的地标建筑、3万平方米 的精品商业，以及25万平方米的城市顶级公寓。
江北区
渝中区
沙坪坝区
10分钟车程
10分钟车程
15分钟车程
华润中心
5分钟车程
南岸区
10分钟车程
九龙坡区 大渡口区
道路。
规划轨道交通4号线
立体交通换 乘中心
交通。
深圳万象城招商管理
深圳万象城运营管理的“四书五经”之二：招商经选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。
深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。
一、组织特点：三种角色、矩阵管理深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。
华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。
华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。
华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。
不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。
虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。
华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。
深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。
深圳公司商业地产管理部在华润置地内部有三种角色，一是华润置地总部商业管理部门，二是深圳公司商业地产项目策划与招商部门，三是深圳万象城招商部门。
深圳华润中心工程管理经验交流
4315 精装修 进度计划
4321 道路管线 进度计划
4323 园林绿化 进度计划
4324 室外灯光 进度计划
• 都市综合体工程进度控制
• 项目进度总计划
• 编制项目总控计划的步骤
– – – – – – – 公司决策开工、开业时间范围 顺排工期及倒排工期 确定设计、招标、招商、移交等工期结点，相关部门讨论 编制项目总控计划 项目总控计划汇报，报公司决策层批准 将项目总控计划发至各部门，参照执行 每半年调整项目总控计划一次
•
编制项目总控计划的分工
– –
–
执行部门：设计部、合约部、招商组、运营部
• 都市综合体工程进度控制
• 项目进度总计划
华润中心工程管理经验交流
• 里程碑
– – – – – – – 土方与支护开始 桩基础完成 地下室封顶 结构封顶 外维护完成 竣工验收 开业
华润中心一期 里程碑
支护完成 地下室封顶 商场主体完工 塔楼封顶 消防验收 竣工验收 万象城开业
都市综合体工程策划
华润中心工程管理经验交流
• 总分包体系与合同架构
华润中心二期机电工程样板一览表
序号 1 2 3 4 样板 酒店6、19、20、26层对应每个房型 酒店6、10、18、26层走廊 酒店6层ST房型管道井 住宅1栋10、17层对应每个户型 备注 客房机电管线及设施样板 走廊机电管线及设施样板 管道涂色样板 户型内机电管线及设施样板
S/ U
P P
确定项目总控计划 确定项目工程目标成本 指定分包、设备供应商等招标 工 程 建 设 阶 段
D D D
U
U
U S/U S
U P/U P
P S/ U P S
U
大型房地产公司商业地产管理部组织架构与部门职责
大型房地产公司商业地产管理部组织架构与部门职责
1商业地产管理部架构
商业地产管理
部负责人
................... 副经理
2部门使命
商业地产管理部是华润置地江苏省公司的商业地产管理部门，它通过建立、健全江苏省公司招商管理体系、运营管理体系、商业项目设计体系，为公司提供商业项目招商、运营、设计服务，确保商业项目高效、稳定、规范地运行。
3商业地产管理部主要职责
职能组一级职能主要职责
规划筹建
组商业项目
设计管理
1、为置地总部提供项目总体定位、规模、功能组合、开发时序建
议:
2、为置地总部提供主要平面布局、动线规划等建议；
3、为置地总部提供总体规划及方案设计（包括酒店规划设计）建
议:
4,为置地总部提供主设计单位的选择（建筑、机电、幕墙、装
规划筹建组
经理。
华润万家采购管理手册2059256563
采购管理-—总目录采购管理总目录一、商品配置（附表） (2)（一）综合超市配置表（二）生鲜熟食配置表(三）冻品配置表（四）日用百货配置表（五）食品配置表（六）电器配置表(七）服饰配置表二、商品管理…………………………………………………………2--11(一）新品开发 (2)（二）价格管理 (3)（三）特价管理 (5)(四)库存管理 (6)(五）坏货管理 (7)（六）商品淘汰 (7)（七）招商管理 (8)三、推广与促销流程……………………………………………………12——15（一)开业促销管理 (12)（二）主题性促销管理 (13)(三)单店、临时性促销管理 (14)（四）现场活动促销管理 (14)（五）供应商促销管理 (14)（六)促销效果分析与评估 (14)（七）综合超市促销策略 (15)四、市场调研模型………………………………………………………16--17（一）调研思路 (16)（二）调研目的 (16)(三）调研流程 (16)（五）调研内容 (17)(六)附件：综合超市调研方法与步骤 (17)一、商品配置（附表)二、商品管理（一）新品开发1、新商品开发工作由二级公司采购部全权负责，店铺有新商品引进建议权店铺每周向采购部提交“新商品引进建议表”，远程大店当地土特产的开发引进工作由“驻店采购主管”负责,每2周向采购部提交“地区性商品进场申请表"，经采购部核批后便可引进销售;所有新商品资料统一由总部商务组录入；2、同城店联营项目新商品的开发引进工作由采购部负责，远程店联营项目新商品开发引进工作由“驻店采购主管”提出申请，并报采购部审批备案，采购部考核其部门指标（每月考核跟踪);独立收银档口新商品引进由合作方负责，采购部及店铺有新品建议权;3、新品试销期为3个月，试销期间店铺保证商品陈列丰满；4、新品在试销期间签订商品购销合同，提供3个月帐期,即试销期间不结算货款;5、商品从试销期转为正常销售，采购部负责更新卖场陈列图；试销期不达标商品转入淘汰流程；6、系统要求：自动显示商品售卖状态（“正常”、“特价"、“试销”、“终止”、“已清货”）（表一）同城店新商品引进建议表(此表由人工填报）注：1)此表由店铺各部门主管提出申请,由店长审核后于每周三前向采购部提交;2）采购部负责收集表中所有商品样板、报价及供应商资料,并连同其它新品一同在新品交流会中进行讨论;（表二）远程店地区性商品进场申报表（此表由人工填报）注：1）此表由驻店采购主管填写，每2周申报一次,采购部3天内签复；（生鲜商品采购部当日回复）2）提供报表同时必须提供新品样板3)店铺新品建议定时同驻店采购主管沟通（二）价格管理1、所有商品采购成本向店铺公开;2、所有商品正常零售价由采购部统一制定，店铺可在采购部规定的品类范围内，根据竞争状况进行零售价调整（不允许出现负毛利商品）。
华润置地组织管控
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2024/2/8
华润置地组织管控
满足中等收入以上消费者日益提升的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业 对写字楼的租赁需求，成为中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司
•战略目标：
住宅和零售物业是主要发展业态 五年或更多一些时间进入行业前三名 净资产回报率10%以上
•几点解读：
综合型的地产公司，坚持多业态地产开发和持有物业两块业务，同时逐步放大中高端 持有物业的贡献比例，在这一点上来说，置地有着其他开发商所不具备的独特优势 在土地储备方面，考虑到发展目标，采取了相对积极的策略，但同时在财务方面保持 稳健
•华润置地区域定位
•截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资 产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。
华润置地组织管控
•·3 ·
•华润置地愿景
•华润置地有限公司愿景： •致力于提供优质产品与服务的专业地产公司
•战略要点描述：
在中国内地提供高品质的楼宇产品和服务，实施差异化的产品设计和综合服务，持续 提升地产价值链的生产力，塑造华润置地企业品牌和项目品牌
•高层设置原则：
•1、单项目公司最多设置1-2名助理总经理/副总经理； 运作2-4个项目的公司可设置2-3名助理总经理/副总经理； 运作4-6个项目的公司可设
置3-4名助理总经理/副总经理；
•2、建议助理总经理和副总经理兼任部门经理，各部门助理经理/副经理兼任本部门主管或者专业技术岗位。
华润置地组织管控
华润置地深圳公司组织结构（开
发阶段） •深圳华润中心·万象城，占地7.6万平方米，建筑面积
[管理制度]华润集团投资管理办法
![[管理制度]华润集团投资管理办法](https://img.taocdn.com/s3/m/76711765b90d6c85ec3ac6b0.png)
（管理制度)华润集团投资管理办法华润（集团）XX公司投资管理办法为了实现“通过坚定不移的改革和发展，把华润建成于主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业，且实现股东价值和员工价值最大化”的历史使命，科学制定发展战略，合理分配资源，健全和完善集团投资管理体制，客观评价项目，促进投资决策的程序化、科学化，实现持续健康发展，特制定此管理办法。
第壹部分总则第一条本办法适用于集团、壹级利润中心及其控股公司进行的投资活动。
第二条本办法所述投资活动的形式包括新建投资项目和收购、兼且等资本项下的经济活动；己有业务因扩大规模而需再注资也包括于内。
第三条投资活动的基本目的于于顺应经济发展需要，适时调整集团业务分布，不断提高资产质素和盈利能力，保持连续健康发展，实现集团于不同时期的发展战略目标。
第四条集团的投资活动要和集团的发展战略相吻合。
行业战略：集团业务的有限度关联多元化和利润中心的高度专业化；区分香港主业和内地主业；努力成为行业领导者；于发展中调整，以新业务带动发展；形成多元化的关联优势和协同作用。
地域战略：立足香港，面向内地，于保持香港业务稳定的基础上利用资金优势、体制优势和桥梁优势拓展内地业务，投资内地，于未来五年内再造华润。
财务战略：执行稳健的财务政策；资金集中统壹管理，形成资金优势；利用有限责任分散风险，建立稳固防火墙；严格财务管理，加强审计功能。
人才战略：广纳人才，内部培养提拔为主；建立目标文化；深入持久地改革机制；加强培训、沟通，加强团队建设，实现企业价值最大化和员工价值最大化的统壹，形成“大华润”。
组织战略：统壹调动资源，形成主业，形成统壹的管理方式；由集团负责管理战略发展、负责主要管理人员的任免和提拔、负责财务政策的制定和资金调配、负责预算审批和评价考核、负责内部资源的调配、负责对外形象宣传；集团要更精干，利润中心要更具竞争力。
第五条壹级利润中心及其控股公司的投资活动要结合自身业务特点,有利于于自身所处的行业内提高市场份额，增强竞争能力，提高盈利能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
主题性促销管理-2
单店、临时性促销管理
分店根据区域特点或商圈变化自行安 排的促销活动，由分店促销部制定方案， 店长审核后，报分公司市场部审批执行。
现场活动促销管理
根据市场部或促销部制定的促销方案安排的 现场促销活动，包括与社区联办、与供应商联 办以及三方联办的文艺表演、游戏节目等。
由采购部或驻店采购负责与供应商谈判，由 市场部或分店促销部负责与社区联系。
大型节假日前2——3个月，分公司市场部制定细化方案，与营运 、采购开会讨论，确定方案，报公司领导审批。
根据促销计划，总部采购与驻店采购提前15天确定特价商品清单 及DM商品清单，交市场部制作DM，并安排现场陈列指引 发营运部 及店铺促销部 店铺在活动开始前一天晚上安排商品陈列与促销宣传 。
活动结束，促销部整理收集有关数据，撰写效果评估报告，报店 长、市场部及公司领导。
行效果分析。
主题性促销管理-1
年度促销主要根据节假日，提前安排促销档期，大型节假日促销应 提前2——3个月制定详细方案，召开部门沟通会。
每年11月30日前，由分公司市场部制订全年推广与促销计划及年 度推广费用预算 公司领导批复 调整并最终确定预算 根据预算调 整计划 报公司领导审批 确定年度推广计划 发营运、采购、综 超促销部等相关部门。
招商管理-销售分析
招商管理-重大问题处理流程
1）“招商项目重大问题“指：商品质量问题，顾客投诉问题，合同纠纷， 新商品引进及淘汰，价格及促销问题，服务问题及店铺现场无法解决的各 种问题等； 2） 招商项目日常营运问题由营运部现场解决。
促销管理（目录）
（一）开业促销管理 （二）主题性促销管理 （三）单店、临时性促销管理 （四）现场活动促销管理 （五）供应商促销管理 （六）促销效果分析与评估 （七）综合超市促销策略
华润招商管理
2020年5月23日星期六
招商管理-招商项目
招商管理-招商引进流程
注：招商项目每三 个月进行一次评估 ，全面确定合作项 目的淘汰与增加。
招商管理-终止招商项目流程
招商管理-招商项目新品引进流程
招商管理-说明事项
1、招商项目新品会每周召开一次；
2、联营项目新商品引进流程类同于店铺正常商品引进流 程，独立收银档口新商品采购部可提相关建议，但不强 作规定；
2、联营项目按销售提成方式进行合作，档口项目以租金形式 合作，招商组监控招商项目商品的市场价格竞争性；
3、联营项目商品特价由招商组统一谈判确定，店铺有特价建 议权；档口项目商品特价由合作方提出申请（档口项目商品 合作方提供全年促销计划），经招商组核批后统一安排执行 所有招商项目商品特价时间必须同店铺正常特价时间一致。
销售额，利润，商品季节性，商品生命周期，商品必要销售性 ，价格竞争性，促销支持性，商品质量等；
Hale Waihona Puke 2）采购部每月进行一次商品淘汰工作；
3）自“淘汰商品确定”至“淘汰商品退场”时间为7天。
独立收银档口商品淘汰流程
商品淘汰由合作方自行决定，店铺及采购部提供相关淘汰建议；
招商管理-招商项目商品价格管理
1、联营商品零售价格由采购部统一制订，档口商品零售价格由 合作方制订；店铺每周跟进招商项目商品市场价格（生鲜商 品每天跟进价格）；
办公室（或行政）办理相关审批程序，促销 部负责现场的组织与安排 。
供应商促销管理
1、人员促销管理： 1）供应商派驻人员进场促销，必须与采购部签定促销协议，市场部对进场时间与促销
位置统筹安排，办理进场手续后，促销人员持入场通知单到分店报到。 2）由分店促销部负责对供应商促销人员进行培训，包括行为规范与职责。 3）由分店促销部对供应商违纪人员开具违纪处罚单，报市场部审批后执行。 4）供应商促销人员在保证本职工作完成的前提下，有义务积极协助卖场工作。 2、促销位管理：
开业促销管理
1、根据商圈调查报告，由市场部提前40天制订新店开张宣传与促销方 案，召开各相关部门沟通会，确定最终方案，报公司领导审批。
2、采购员根据方案与供应商谈判，组织开业活动所需赠品，确定开业 特卖品，安排供应商现场促销，在开业前20天提交《新店开张特卖 品清单》与《现场促销供应商清单》，一份交市场部制作DM及陈列 指引，一份交营运与店铺备货及安排场地。
促销效果评估
所有促销活动结束后，应由分店促销部或市场部对促销效果进 行分析所与总结，提交报告。
1）促销单品的销售额增长率、对品类销售额贡献率、促销品类 的销售额增长率；
2）促销单品毛利增长率、对品类毛利额贡献率、促销品类的毛 利额增长率；
3）分析促销单品的进销比，对库存平均成本的影响； 4）分析促销商品对整体销售的影响，客流量与客单价的变化情 况； 5）考察顾客对促销活动的反映，统计活动参与度； 6）促销方案效果预测与实际结果之间的差异及原因分析； 7）定期（三个月或半年一次）进行消费者满意度调查，调查顾 客对商品价格、服务、促销活动的满意度。
3、联营项目新商品定价由采购部负责，独立收银档口新 商品价格由合作方制定，但必须具有一定市场价格竞争 力；
招商管理-招商项目商品淘汰流程
联营商品淘汰流程
销售资料分析 淘汰商品建议 同合作方协商 淘汰商品确定
淘汰资料通知店铺
淘汰商品退场 资料备案
1）分析表由系统自动生成，采购部提出建议淘汰商品时应考虑：
3、市场部负责跟踪媒体投放的全过程 4、市场部负责DM的设计、制作与送达分店，保证在开业前一天完成对
目标商圈的DM派发，并保证开业当天能有部分DM派发 5、市场部保证在开业前一天完成现场气氛布置与宣传 6、卖场在开业前一天完成现场促销陈列与宣传 7、新铺开张一个月后由分店促销部与市场部对开业促销与推广活动进
市场部对卖场促销车、堆头陈列位、N架陈列位实行统一管理，指定促销位提供 给采购部，用于每期推广的特价品促销，或向供应商收取一定的陈列费用；未指定 促销位由分店促销部与卖场协同安排，用于陈列其他特价商品。 3、灯箱广告位管理 1）卖场内外的所有灯箱广告位由市场部统一规划，制定租金标准，由采购员与供应商 进行谈判，收取费用。 2）所有广告发布内容与设计方案经市场部审核后，方可安装。分店促销部协同卖场跟 进整个安装过程。