太原长风西街项目定位分析报告
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宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
太原长风西街项目定位分析报告
上海宝喆投资管理有限公司
2010年3月16日
1
报告主要结论
太原长风地块定位分析
报告内容提要
随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿 元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480 万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市 综合体提供了有利的消费支撑。
6
太原长风地块定位分析
太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史 文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。
太原在全国的区位
太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴” 的核心。
太原长风地块定位分析
太 原 都 市 圈 控 规 图
太原长风地块定位分析
太原市常住人口及城市化率水平
600
86%
500
85.0% 85% 480.0 84%
400 341.4 300 82.4% 342.9 82.4% 82.0% 200 81.5% 81.5% 344.3 345.7 347.1
380.0 350.2 83.0%
83%
82.0%
82%
81% 100
80%
2004-2009年太原市人民生活水平
消费倾向性：
76% 75% 78% 80% 71%
[元 ]
周边城市消费倾向性指数比较
[2008年，% ]
75%
15230 13745 11741 10476 9353 7110 7806 9157 10941 10799
15607
71% 71% 69%
11708
2004-2009年太原市社会消费品零售总额及增长趋势
16.3%p.a.
333.80
384.03
436.47
515.91
619.95
711.00
2004
资料来源：太原市统计公报
2005
2006
2007
2008
2009
12
宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
太原市2020年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到82%， 较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提
19
太原市商务结构规划图
传统中心区 项目
长风文化商务区
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（1/2）
太原商业格局
迎新街商圈
太原商业格局分析
• 太原市商业呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街— 长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域
• 山西省文化娱乐中心
黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需 要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求
资料来源：《太原城市总体发展规划（2008-2020）》
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太原长风地块定位分析
城市规划对太原的影响
太原市新的城市规划确定太原市的城市 性质为：山西省省会，中部地区重要的 中心城市，全国重要的新材料和先进制 造业基地，历史悠久的文化古都。 由此，太原市城市主要职能确定为：国 家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中 心；国家重要的煤炭科技创新基地、机 械装备制造业基地；黄河中游经济区重 要的商贸物流中心；中部地区重要的综 合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山 西省文化娱乐中心。 《太原市城市总体规划调整方案》中； 北城的省市级行政办公区都将南移，在 长风街和平阳路两侧规划出新的商务办 公轴，从而带动南城的发展；对南城区 域商务办公空间和高档居住空间带来大 量潜在需求。
太原长风地块定位分析
目录
1. 地块概况
2. 城市宏观经济研究 3. 城市商业格局及变迁趋势
4. 竞争环境研究
5. 项目立地条件分析 6. 购物中心商业概念 7. 项目经济效益分析
4
太原长风地块定位分析
项目开发主体介绍
晋城煤业集团 是由山西省国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全 国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子 公司、14个分公司。有9对生产矿井，5000万吨/年的原煤生产能力。截至2009 年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企 业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。 2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。
长风西大街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线 ，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块 进行商务、商业、高端居住功能提供了有利条件；
黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长 风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供了基础和 方向。 太原市商业格局将保持以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈为 中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区 域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一个以购物中 心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2004
2005
第一产业
2006
2007
2008
2009
第三产业
11
GDP
资料来源：太原市统计公报
2004-2009GDP年均增长率
第二产业
宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现， 为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额 的持续稳步增长
66% 65%
62%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
太原
西安
天津
石家庄
呼和浩特
郑州
人均可支配收入
人均消费性支出
注：消费倾向性指数=消费性支出÷人均可支配收入
资料来源：各城市统计公报
14
太原长风地块定位分析
3. 城市商业办公格局及变迁趋势
15
太原长风地块定位分析
太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要 的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发 与建设来完成
第三产业增长速度：
12.4% 13.4% 13.2% 13.1% 13.3% 10.2%
[%]
15.9% 14.7%
Leabharlann Baidu
16.4% 1468 1255 11.5% 1013 895
1545
51.0
50.9
51.2
47.5
48.1
54.3
764 8.1%
50.9 50.5
46.3
46.8
46.9
43.7
2.6%
大太原市经济圈图 太原市城市定位说明
2009年太原市通过最新的《太原市城市总体发展 规划（2008-2020）》，该规划将太原市定位为：山 西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新 材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为： • 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； • 国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地 • 黄河中游经济区重要的商贸物流中心； • 中部地区重要的综合交通枢纽； • 山西省旅游服务基地；
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2020
79%
常住人口
城镇化率
注：2010年及2020年数据为《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》规划数据
资料来源：太原市统计公报，《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 13
太原长风地块定位分析
近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要 城市
在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型
综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现 代综合型商业中心 项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及 构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；
商务办公空间；高档居住空间
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 18
太原长风地块定位分析
商务办公区域变化
太原商务办公区域规划 府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融 中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、 王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字 楼。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效 益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大 的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企 业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的 主力军。 南内环街作为商务氛围过度区，聚集了多个写 字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务 带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。 该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的 私有业主和以高科技立项的创业者。 随着政府规划调整；太原“南移”速度加快， 长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展 空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随 着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移， 政府已经在这一带规划出新的商务办公区域的逐渐 形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需 求
2
太原长风地块定位分析
项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团 总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目 商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产 业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的 贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平 方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家 ；预计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功 能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有 具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都 会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后 提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经 济效益和巨大的社会效益。
尖草坪商圈
柳巷—钟 楼街商圈 下元商圈
龙潭商圈
分布着七个区域级商业中心，同时，全市已形成13 条功能全面或提供专业化商品的商业街
朝阳街商圈
项目 亲贤北街—长 风街商圈 小店商圈
市级商业中心 区域及商业中心
20
宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（2/2）
项目区位
项目所在地块位于长风西街、新 晋祠路、千峰南街围合处；位于 建设中的西山区域核心地段；
长风西大街延伸工程是西山地区 综合整治的一项标志性工程，建 成后的长风大街将定位为兼具城 市服务功能与交通功能的综合性 城市轴线，建成后将成为太原市 东西向中轴线和景观大道。 也为 项目所在地块的商务及商业规划 提供了规划和交通基础。
市级商业中心
• 柳巷—钟楼街商业中心 • 亲贤北街—长风街商业中心
铭基公司 是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在 晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和 核心竞争能力显著提升，成为晋城市第一大房地产开发企业，曾多次荣获山西 省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。
太原长风地块定位分析
1. 地块概况
太原长风地块定位分析
太原市城市总体规划确定了“双城、双区、四廊、六轴”的太原城 市空间结构及向西向南发展的发展战略，本项目临近的长风文化商 务区重点建设现代商业设施
太原市空间结构规划图 太原市城市空间结构发展分析
根据《太原市城市总体规划（2008－2020）》， 太原市未来城市空间结构为“双城、双区、四廊、六 轴”，城市总体向西和向南发展 总体规划说明太原市将建市级中心、市级副中心和 分区中心三级商业中心，其中，市级中心包括老城、 长风和武宿，项目临近市级中心区—长风文化商务区 长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现 代商业设施，通过建设市行政、文化中心和配套服务 设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心
太原长风地块定位分析
2.城市经济研究
10
太原经济概况
太原长风地块定位分析
受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原GDP增长速度在2008年以 来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重 新成为拉动太原经济增长的主动力
2004-2009年太原市GDP及增长速度 [亿元，%] 2004-2009年太原产业结构变化情况
太原长风地块定位分析
太原长风西街项目定位分析报告
上海宝喆投资管理有限公司
2010年3月16日
1
报告主要结论
太原长风地块定位分析
报告内容提要
随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿 元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480 万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市 综合体提供了有利的消费支撑。
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太原长风地块定位分析
太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史 文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。
太原在全国的区位
太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴” 的核心。
太原长风地块定位分析
太 原 都 市 圈 控 规 图
太原长风地块定位分析
太原市常住人口及城市化率水平
600
86%
500
85.0% 85% 480.0 84%
400 341.4 300 82.4% 342.9 82.4% 82.0% 200 81.5% 81.5% 344.3 345.7 347.1
380.0 350.2 83.0%
83%
82.0%
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81% 100
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2004-2009年太原市人民生活水平
消费倾向性：
76% 75% 78% 80% 71%
[元 ]
周边城市消费倾向性指数比较
[2008年，% ]
75%
15230 13745 11741 10476 9353 7110 7806 9157 10941 10799
15607
71% 71% 69%
11708
2004-2009年太原市社会消费品零售总额及增长趋势
16.3%p.a.
333.80
384.03
436.47
515.91
619.95
711.00
2004
资料来源：太原市统计公报
2005
2006
2007
2008
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宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
太原市2020年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到82%， 较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提
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太原市商务结构规划图
传统中心区 项目
长风文化商务区
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（1/2）
太原商业格局
迎新街商圈
太原商业格局分析
• 太原市商业呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街— 长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域
• 山西省文化娱乐中心
黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需 要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求
资料来源：《太原城市总体发展规划（2008-2020）》
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太原长风地块定位分析
城市规划对太原的影响
太原市新的城市规划确定太原市的城市 性质为：山西省省会，中部地区重要的 中心城市，全国重要的新材料和先进制 造业基地，历史悠久的文化古都。 由此，太原市城市主要职能确定为：国 家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中 心；国家重要的煤炭科技创新基地、机 械装备制造业基地；黄河中游经济区重 要的商贸物流中心；中部地区重要的综 合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山 西省文化娱乐中心。 《太原市城市总体规划调整方案》中； 北城的省市级行政办公区都将南移，在 长风街和平阳路两侧规划出新的商务办 公轴，从而带动南城的发展；对南城区 域商务办公空间和高档居住空间带来大 量潜在需求。
太原长风地块定位分析
目录
1. 地块概况
2. 城市宏观经济研究 3. 城市商业格局及变迁趋势
4. 竞争环境研究
5. 项目立地条件分析 6. 购物中心商业概念 7. 项目经济效益分析
4
太原长风地块定位分析
项目开发主体介绍
晋城煤业集团 是由山西省国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全 国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子 公司、14个分公司。有9对生产矿井，5000万吨/年的原煤生产能力。截至2009 年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企 业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。 2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。
长风西大街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线 ，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块 进行商务、商业、高端居住功能提供了有利条件；
黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长 风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供了基础和 方向。 太原市商业格局将保持以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈为 中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区 域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一个以购物中 心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2004
2005
第一产业
2006
2007
2008
2009
第三产业
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GDP
资料来源：太原市统计公报
2004-2009GDP年均增长率
第二产业
宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现， 为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额 的持续稳步增长
66% 65%
62%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
太原
西安
天津
石家庄
呼和浩特
郑州
人均可支配收入
人均消费性支出
注：消费倾向性指数=消费性支出÷人均可支配收入
资料来源：各城市统计公报
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太原长风地块定位分析
3. 城市商业办公格局及变迁趋势
15
太原长风地块定位分析
太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要 的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发 与建设来完成
第三产业增长速度：
12.4% 13.4% 13.2% 13.1% 13.3% 10.2%
[%]
15.9% 14.7%
Leabharlann Baidu
16.4% 1468 1255 11.5% 1013 895
1545
51.0
50.9
51.2
47.5
48.1
54.3
764 8.1%
50.9 50.5
46.3
46.8
46.9
43.7
2.6%
大太原市经济圈图 太原市城市定位说明
2009年太原市通过最新的《太原市城市总体发展 规划（2008-2020）》，该规划将太原市定位为：山 西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新 材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为： • 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； • 国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地 • 黄河中游经济区重要的商贸物流中心； • 中部地区重要的综合交通枢纽； • 山西省旅游服务基地；
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2020
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常住人口
城镇化率
注：2010年及2020年数据为《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》规划数据
资料来源：太原市统计公报，《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 13
太原长风地块定位分析
近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要 城市
在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型
综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现 代综合型商业中心 项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及 构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；
商务办公空间；高档居住空间
资料来源：《太原市城市总体发展规划（2008-2020）》 18
太原长风地块定位分析
商务办公区域变化
太原商务办公区域规划 府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融 中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、 王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字 楼。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效 益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大 的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企 业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的 主力军。 南内环街作为商务氛围过度区，聚集了多个写 字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务 带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。 该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的 私有业主和以高科技立项的创业者。 随着政府规划调整；太原“南移”速度加快， 长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展 空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随 着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移， 政府已经在这一带规划出新的商务办公区域的逐渐 形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需 求
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太原长风地块定位分析
项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团 总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目 商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产 业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的 贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平 方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家 ；预计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功 能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有 具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都 会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后 提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经 济效益和巨大的社会效益。
尖草坪商圈
柳巷—钟 楼街商圈 下元商圈
龙潭商圈
分布着七个区域级商业中心，同时，全市已形成13 条功能全面或提供专业化商品的商业街
朝阳街商圈
项目 亲贤北街—长 风街商圈 小店商圈
市级商业中心 区域及商业中心
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宝喆-商业地产的智慧
太原长风地块定位分析
太原市商业格局呈现以柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈 为中心的双中心特征（2/2）
项目区位
项目所在地块位于长风西街、新 晋祠路、千峰南街围合处；位于 建设中的西山区域核心地段；
长风西大街延伸工程是西山地区 综合整治的一项标志性工程，建 成后的长风大街将定位为兼具城 市服务功能与交通功能的综合性 城市轴线，建成后将成为太原市 东西向中轴线和景观大道。 也为 项目所在地块的商务及商业规划 提供了规划和交通基础。
市级商业中心
• 柳巷—钟楼街商业中心 • 亲贤北街—长风街商业中心
铭基公司 是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在 晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和 核心竞争能力显著提升，成为晋城市第一大房地产开发企业，曾多次荣获山西 省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。
太原长风地块定位分析
1. 地块概况
太原长风地块定位分析
太原市城市总体规划确定了“双城、双区、四廊、六轴”的太原城 市空间结构及向西向南发展的发展战略，本项目临近的长风文化商 务区重点建设现代商业设施
太原市空间结构规划图 太原市城市空间结构发展分析
根据《太原市城市总体规划（2008－2020）》， 太原市未来城市空间结构为“双城、双区、四廊、六 轴”，城市总体向西和向南发展 总体规划说明太原市将建市级中心、市级副中心和 分区中心三级商业中心，其中，市级中心包括老城、 长风和武宿，项目临近市级中心区—长风文化商务区 长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现 代商业设施，通过建设市行政、文化中心和配套服务 设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心
太原长风地块定位分析
2.城市经济研究
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太原经济概况
太原长风地块定位分析
受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原GDP增长速度在2008年以 来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重 新成为拉动太原经济增长的主动力
2004-2009年太原市GDP及增长速度 [亿元，%] 2004-2009年太原产业结构变化情况