房地产工程现场管理刘老师课件

怎么办？
基坑围护出现险情
立即回填基坑内反压，在无法了解原因的情况下，应 采取最保守的做法。
基坑围护出现险情
第二天，通过现场勘查分析：原基坑边坡表面为建筑 生活垃圾回填，土钉墙无法有效 拉结，导致裂缝产生。 应采取怎样的措施呢？
O.1、项目级标准的制定
图纸案例 节点做法梳理
要素管理
审图与技术评审
样板工程
成品保护
进度管理
二、材料与样板管理
（一）打样-可实现性工作的延续
案例
某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种，设计师对材料的设计效果要 求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为 工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计 师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！
3.“强制性条文”解读
1）电梯基坑采取有组织排水；
3.“强制性条文”解读
6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等 外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。
3.“强制性条文”解读
9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。
10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相 关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。
工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装
工艺样板-精装修基层及管线安装
严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其 中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样 板。
正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3 日完成。
（三）样板管理-固化程序
（三）样板管理-固化程序
通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护 标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准， 不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的 力量为质量提升提供可靠的保证。
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
一、技术管理
类型 优化成本 增加收入
序号 1 2 3
4 5 6 7 8
9
10 11 12
只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不 用说达成“精品”
铝合金门窗分项工程验评 表中，对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性
的检验项目和检验要求。
对所需检验项目的检验 方法没有明确要求。
一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离； 二、产品的价值评判标准的差异； 三、建立最终使用者评价标准的重要性
1
2
优化项目
地下室
层高 人防
土石方
基础工程
桩基 基坑围护
地下室结构
含钢量 含砼量
防水
外立面装饰
石材 保温
外立面门窗
公共部位精装修
覆土
景观
围栏
景观桥
市政配套（高压线移位）
高层赠送VRV空调
售楼处
石材 装修
高层
地下室
别墅
车库
市政配套（公变、专变配电间）
合计
降低成本/增加收入（万元）
30 271 460 1,169 200 474 1312 279 600 460 1,110 225 73 13 68 700 514 50 150 444 852 10
房地产工程现场管理刘老 师课件
目录
第一部分 根源剖析 第二部分 可控的关键举措
第三部分 各专业各阶段通病及防范措施
第一部分 现场问题的典型表现与根源剖析
先从房产品的质量谈起，更多的房地产 公司谓之“品质”
n 国家规范对工程质量的影响：
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分 为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格 率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分 部分项工程整体验收合格。
基坑围护出现险情案例
基坑围护出现险情案例
考虑地质状况及周边环境，设计采用三轴水泥搅拌桩、 土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设 计方案通过公司内部及建委专家的论证，并进行了备 案。但在地下工程实施过程中，基坑仍出现多处大的 险情。
基坑围护出现险情案例
在某天晚上挖土过程中，基坑顶部开始出现一些小裂 缝，且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止 了挖土，但裂缝的发展并没停止，最大的地方可伸进 一只手。如果不立即处理，有坍坡的危险。
基坑降水案例
在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排 水还是首次。在基坑范围内，除了主楼栋号外 其余基本上都是连片型的地下室。施工单位内 部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也 不是很统一。
请思考应采取哪些措施呢？
基坑降水案例
按开挖进度逐位布井
用全站仪根据基础底板图逐井定位（以便避开地下 室承台、电梯井、剪力墙）
房地产企业普遍面临的问题：
1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？ 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有
效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？ 5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将
（二）、 样板工程管理
施工样板先行制度及案例
施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工 艺贯彻到底；
分类
样板工程名称
部位
幕墙 机电 精装修 景观
幕墙工艺样板 机电工艺样板 2#楼装修工艺样板 1#楼装修工艺样板 景观铺装工艺样板
1#楼5层 1#楼7层 2#楼4层 1#楼7层 办公庭院内
基坑降水案例
项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡 喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说，工程本身难 度并不是很大，不过开挖面积较大（面积约32254㎡），有 多处的深承台形成坑中坑，最深的电梯井承台底与普通底板 面的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主，地下 平均水面在场地平均标高以下1m左右，合理降水成为本工 程的成功实施的关键。
2、在土建专业里，地下施工在成本管理上容易失控； 3、具体项目的操作难度大，质量通病明显。
国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法 控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、 检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足 房地产企业工程质量控制的基本需要。
有多家施工单位的工序，工程管理部应组织相关人员进行样板学习，统一做 法与标准。
通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。
总结：从样板工程计划、过程实施、过程验收、最终 验收等精细化管理的手段，可有效保证样板工程贯穿 项目进展的全过程、
重点：建立操作表单。
•采购计划表 •合格供方外采购物资申请表 •设备进场验收记录 •工程样板过程验收单 •工程样板最终验收单
实景样板房应做为一个完整的项目来管理，除 其进度、质量、成本外，还应考虑其环境的因 素，结构、防水、立体施工、看房通道及其对 整体项目的影响等等。
要素管理
审图与技术评审
样板工程
成品保护
进度管理
四、工程进度管理
1、进度计划编制的要素
《工程总体进度计划》编制时应充分考虑出图 时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售 节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的 进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防 水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配 电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等）
2、劳动力的组织
案例
农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。 我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢？
案例
事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍； 鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍； “加班”工资的发放。
启示： 必须深入到一线中才能制定切实有效的策略
劳动力组织案例解析
质量、进度责任状
（三）样板管理-固化程序
（三）样板管理-固化程序
通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、 新工艺新材料应用等实行板先行；通过相关职能部门、设计单位和公司领导 参加样板的评审，解决施工中的难点、重点，确保工程营造品质得到保障。
样板应用
样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和质量标准 进行交底、固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。
总结：进度管理核心五要素人、料、机、法、环。
第三部分工程质量疑难杂症剖析与对策
一、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理 二、主体工程施工阶段管理 三、景观工程管理把控 四、幕墙施工阶段工程管理
五、工艺控制优秀案例分享 六、借鉴与提升空间
一、桩基与基础工程及地下结构施工管理
1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态，尽管很多方案 都经过了专家论证；
在深坑区域附近适当调小井距
基坑降水案例
在实际的施工过程中，出现了塔吊基础的水位 一度难以降到位，部分深承台底有反水等现象。
此时该采取什么样的怎样的措施呢？
基坑降水案例
加布井点 加潜水泵。
案例分析： 基坑围护出现险情
项目为地下2层、地上18层，其基坑平均深度9.2米，最 深处约13米。在基坑的东面及南面为5层结构的农居房， 最近处仅为8米左右，且农居房的第四、五层是后期加盖 的。
项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存 在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。
国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法 控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、 检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足 房地产企业工程质量控制的基本需要。
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 7、低价中标的误区
落地执行难？？
温州鹿城广场实现两年内3倍溢价
第二部分工程现场管理可控的关键举措
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
三、 成品保护管理
木制品的成品保护
管理程序-固化的成品保护规定
重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。
小结：
1,500
8158 2,806
10,964
1、技术管理-可实现性把控
差距
交付Hale Waihona Puke Baidu板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑
调整后的欧亚米黄石材整体效果
实现的目标=客户评价标准 》设计效果
工艺实现与设计效果的辩证统一 工具是什么？
可实现性案例
任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案 变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的 施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目 在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如 何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量 更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？
深入基层，标段管理员在组织施工帮组开会
在主体施工阶段，进度上不来，施工单位人员上报数量又很大，于是进行清点。 （清点时间上午6：30，连续三天）
每两天一次的项目经理协调会
会议之后夜间检查施工作业面，清点人数
会议之后夜间检查施工作业面，清点人数
赶工期间加班情况
部门组织施工单位领导开会协调
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 墙、地面石材的打样
材料样板打样过程 铜雕刻制品打样
材料样板打样过程
25*5雕花铜线 5mm厚铜板
10mm波纹铜板厚 50*10雕花铜线
材料样板打样过程
中餐厅木雕刻打样
启示
打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来， 谈何实现的效果呢！ 打样更是材料控制的首要工作，设计、工程、材料部门 均应参与。 在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打 下良好基础。
（四）样板层的结构处理方案
非常规填充墙封顶方案
注：
1.本节点适用于中间一 层精装修样板施工，其余 尚未开始墙体砌筑;
2.样板房墙体砌筑时应 将上层墙体砌筑但不允许 封顶，以防止上部梁结构 受力变形影响样板房的墙 体；
3.如果中间结构分两次 验收时，填充墙砌筑分界 层也应按此节点施工。
（五）样板房管理-程序
小结：
劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的，一定是有层次 的，也是必须始终保持和坚持的。
案例分析
工程总包已进场，但施工图纸还没有？ 请问如何准备才能加快进度？
案例分析
通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸 提前设计预沟通，统计大致材料用量，以便定 合同、备材料、攒队伍。
启示
进度管理的另一核心就是解决看似不能解决\ 的问题。反复挖掘，站在各方角度看问题， 你的“思维角色”必须经常变换。