2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第九章 房地产金融与项目融资(上)【圣才
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)1、[试题]在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由( )列出质量缺陷清单。
A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】C2、[试题]开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的( )以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A.20%B.25%C.30%D.40%【答案】B【解析】一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
3、[试题]不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。
( )【答案】√【解析】本题考查的是决策的方法。
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。
参见教材P240。
4、[试题]在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
预测值与最高最低值之间差距越大，抗风险能力越强。
分析最高的因素，越高抗风险能力越强，分析最低的因素，越低抗风险能力越强。
参见教材P220。
5、[试题]个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。
A.贷款期限更短B.贷款价值比率更高C.贷款利率更高D.还款方式更复杂【答案】B【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。
由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。
参见教材P309。
6、[试题]零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。
( )【答案】√【解析】本题考查的是零售商业物业的租金。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付( )。
A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发贷款。
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
参见教材P304。
2、[试题]一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。
( )【答案】×【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
参见教材P366。
3、[试题]关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。
A.折让优惠是为了吸引潜在租户B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上【答案】D【解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。
折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。
参见教材P354。
4、[试题]房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级【答案】C5、[试题]房地产估价报告通常由( )组成。
①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。
A.①③②④⑤⑥⑦⑧B.①②③④⑤⑥⑦⑨C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨D.①②③④⑤⑥⑦⑩【答案】A【解析】本题考查的是估价报告的组成。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。
( )【答案】√【解析】本题考查的是资金使用计划。
房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。
参见教材P263。
2、[试题]能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。
能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
参见教材P23。
3、[试题]政府宏观调控房地产市场的手段包括A.土地供应计划B.地价的杠杆作用C.诚信建设D.税收政策【答案】A,B,D【解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。
但不包括诚信建设。
4、[试题]2016年国务院办公厅文件提出，要支持符合条件的( )发行债券、不动产证券化产品。
A.房地产开发企业B.房地产开发企业上市公司C.住房租赁企业D.置业投资企业【答案】C【解析】本题考查的是房地产融资的特点。
2016年5月17日国务院办公厅《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，提出要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
本题为2017年新增内容。
参见教材P288。
5、[试题]随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。
【答案】错误【解析】成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。
6、[试题]房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
( )【答案】√【解析】本题考查的是投资估算。
基础设施建设费是指建筑物2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
参见教材P260。
2020最新整理房地产估价师《经营管理》章节专项题及答案汇总
2020最新整理房地产估价师《经营管理》章节专项题及答案汇总房地产投资及其风险【习题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。
(2014年真题)A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性较差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
参见教材P9。
【习题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。
(2014年真题)A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小『正确答案』D『答案解析』本题考查的是投资组合理论。
投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
参见教材P23。
【习题】在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。
(2014年真题)A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
参见教材P27。
【习题】关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。
A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。
参见教材P8。
【习题】房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是( )。
A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。
第九章、房地产金融与项目融资（习题）
第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（ ）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。
A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（ ）。
A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（ ）。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（ ）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（ ）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。
A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。
A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（ ）。
2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试试卷及答案
2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试试卷及答案一、单项选择题（共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。
A．获取房地产当期收益B．获取房地产未来收益C．直接从事房地产开发经营活动D．间接参与房地产开发经营活动2．投资者对房地产内部，使用功能韵变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性3．下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的重要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好4．假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％5．下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。
A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步6．反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。
A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产同质价格7．随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。
A．向下 B．平稳 C．不稳定 D．向上8．在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。
A．租金增长率上升B．新增供给小于新增需求C．新开工项目增加D．租金增长率下降9．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段10．房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
A．施工单位 B．建设单位C．监理单位 D．设计单位11．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。
2020房地产估价师《经营管理》章节习题及答案汇总
2020房地产估价师《经营管理》章节习题及答案汇总第一章房地产投资及其风险多项选择题多项选择题每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
【习题】提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E.增加房地产市场需求『正确答案』ACD『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损;二是会加大投资者债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
参见教材P19。
【习题】房地产间接投资的形式主要有( )。
A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。
房地产间接投资的三种形式：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托基金;购买住房抵押支持证券。
参见教材P12。
【习题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。
(2014年真题)A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。
商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。
参见教材P5。
【习题】在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有( )。
(2014年真题)A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险『正确答案』ABE『答案解析』本题考查的是投资组合理论。
βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。
系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。
(新版)房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)
D、30 答案：B 解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内， 将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准 许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 11.(2017 年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。 A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门 答案：C 解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计 单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。 12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使 后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可 能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。 A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险 答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运 营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租， 且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展
3
8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣 传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法 是（）。 A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法 答案：D 解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种， 定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。 10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告 和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主 管部门或者其他有关部门备案。 A、14 B、15 C、28
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有( )。
A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析。
E,宏观因素分析【答案】ABC【解析】本题考查的是房地产市场分析的内容。
注意房地产市场分析与房地产市场状况分析的区别。
房地产市场分析包括宏观因素分析、市场状况分析和相关因素分析三大类。
如是房地产市场状况分析，则分为供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析四类。
参见教材P138。
2、[试题]采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与最低的可接受收益率(ic)进行比较，判别标准是( )。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优C.若△IRR<ic，则投资大的方案为优<p="">D.若△IRR<ic，则方案间无法直接比较<p="">【答案】A【解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。
如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优;如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
参见教材P209。
3、[试题]按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。
( )【答案】×【解析】本题考查的是土地储备贷款。
实际上政府及事业单位不能作保证人，政府的担保在法律上没有效力。
参见教材P306。
4、[试题]投资机会的选择不包括( )。
A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】B【解析】投资机会的选择包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。
5、[试题]根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。
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第九章房地产金融与项目融资
第一节房地产资本市场
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。
[2017年真题]
A．银行信贷
B．投资信贷
C．民间借贷
D．租赁融资
【答案】A
【解析】银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
房地产企业可以用在建或者建成的房地产做抵押，从商业银行借入房地产开发贷款。
房地产企业也可以和其他类型企业一样，通过公开发行企业债券进行债务融资。
但房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也较高。
2．关于债务融资的说法，错误的是（）。
[2015年真题]
A．债务融资需要还本付息
B．债务融资所得资金属于资本金
C．债务融资支付的利息可在税前扣除
D．租赁融资属于债务融资
【答案】B
【解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：①短期性。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。
②可逆性。
企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。
③负担性。
企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。
④流通性。
债券可以在流通市场上依法转让。
债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
B项，权益融资所得资金属于资本金。
3．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。
[2009年真题]
A．置业投资
B．设备租赁
C．售后回租
D．权益融资
【答案】C
【解析】租赁融资是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。
租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。
售后回租模式通常有回购安排，即在约定的期限或条件下，房地产企业可以按约定的价格再购回该房地产资产。
4．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。
[2008年真题]
A．房地产上市公司发行公司债券
B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票
D．商业银行贷款
【答案】A
【解析】按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成。
其中，公众市场债务融资的渠道主要包括：①抵押贷款支持证券；②政府信用机构；③房地产投资信托（抵押型）。
BC 两项，权益型REITs和房地产上市公司发行股票属于公众市场权益融资；D项，商业银行贷款属于私人市场债务融资。
5．由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A．建设银行
B．工商银行
C．商业银行
D．农业银行
【答案】C
【解析】随着证券市场的发展和房地产权益证券化的流行，房地产企业从公开资本市场进行企业或房地产权益融资的比例正在逐渐提高。
由于房地产权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
6．房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．债务融资
B．在建房地产抵押贷款
C．权益融资
D．建设贷款
【答案】A
【解析】债务融资就是借钱做生意。
很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。
债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
7．（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A．权益融资
B．债务融资
C．证券市场
D．私募股权投资基金
【答案】B
【解析】债务融资就是借钱做生意。
很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。
债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．相对于权益融资，债务融资的特点有（）。
[2017年真题]
A．资金使用有时间限制
B．资金融入方须到期还本
C．资金融入方须按时支付利息
D．债券不可以在流通市场上转让
E．资金融出方承担资金融入方的经营风险
【答案】ABC
【解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：①短期性。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。
②可逆性。
企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。
③负担性。
企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。
④流通性。
债券可以在流通市场上依法转让。
2．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。
[2016、2006年真题]
A．银行信贷
B．商业信用
C．企业债券
D．租赁融资
E．发行股票
【答案】ABCD
【解析】企业债务主要包括：①银行信贷，是指银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动；②商业信用，是指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式，包括企业之间以赊销分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基础上以预付定金等形式提供的信用；③企业债券，代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息；④租赁融资，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。
E项，发行股票属于权益融资。
3．关于企业债券融资特点的说法，正确的有（）。
[2014年真题]
A．筹集到的资金需到期偿还
B．债券持有人是债券发行企业的债权人
C．发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D．债券不能在市场上自由流通
E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关
【答案】ABC
【解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：①短期性。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。
②可逆性。
企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。
③负担性。
企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。
④流通性。
债券可以在流通市场上依法转让。