2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第九章 房地产金融与项目融资(上)【圣才

第九章房地产金融与项目融资

第一节房地产资本市场

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。[2017年真题]

A．银行信贷

B．投资信贷

C．民间借贷

D．租赁融资

【答案】A

【解析】银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。房地产企业可以用在建或者建成的房地产做抵押，从商业银行借入房地产开发贷款。房地产企业也可以和其他类型企业一样，通过公开发行企业债券进行债务融资。但房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也较高。

2．关于债务融资的说法，错误的是（）。[2015年真题]

A．债务融资需要还本付息

B．债务融资所得资金属于资本金

C．债务融资支付的利息可在税前扣除

D．租赁融资属于债务融资

【答案】B

【解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：①短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。②可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。③负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。④流通性。债券可以在流通市场上依法转让。债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。B项，权益融资所得资金属于资本金。

3．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。[2009年真题]

A．置业投资

B．设备租赁

C．售后回租

D．权益融资

【答案】C

【解析】租赁融资是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。售后回租模式通常有回购安排，即在约定的期限或条件下，房地产企业可以按约定的价格再购回该房地产资产。

4．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。[2008年真题]

A．房地产上市公司发行公司债券

B．权益型REITs

C．房地产上市公司发行股票

D．商业银行贷款

【答案】A

【解析】按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成。其中，公众市场债务融资的渠道主要包括：①抵押贷款支持证券；②政府信用机构；③房地产投资信托（抵押型）。BC 两项，权益型REITs和房地产上市公司发行股票属于公众市场权益融资；D项，商业银行贷款属于私人市场债务融资。

5．由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A．建设银行

B．工商银行

C．商业银行

D．农业银行

【答案】C

【解析】随着证券市场的发展和房地产权益证券化的流行，房地产企业从公开资本市场进行企业或房地产权益融资的比例正在逐渐提高。由于房地产权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

6．房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．债务融资

B．在建房地产抵押贷款

C．权益融资

D．建设贷款

【答案】A

【解析】债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

7．（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A．权益融资

B．债务融资

C．证券市场

D．私募股权投资基金

【答案】B

【解析】债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1．相对于权益融资，债务融资的特点有（）。[2017年真题]

A．资金使用有时间限制

B．资金融入方须到期还本

C．资金融入方须按时支付利息

D．债券不可以在流通市场上转让

E．资金融出方承担资金融入方的经营风险

【答案】ABC

【解析】债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：①短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。②可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。③负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。④流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

2．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。[2016、2006年真题]

A．银行信贷

B．商业信用

C．企业债券

D．租赁融资