房地产经济学--读书报告

房地产经济学--读书报告

房地产经济学——读书笔记

《房地产经济学》读书报告

阅读书目:

.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005. 张红

第一篇:总论

第1章:房地产、房地产市场与房地产业

本章主要探讨了房地产的定义与分类、房地产市场和房地产业的地位和分类。

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。房地产与物业的区别在于，一般物业用于指某项具体的房产、地产或房地产;房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房地产与地产或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。房地产的分类标准很多，从用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等;从性质可以分为资源性房地产和资产性房地产;按市场交易性质可以分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等。房地产价值的表现形式为流量与存量。流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富中最大的一部分。

我国的土地资产分为城市建成区土地和非城市用地两大类。对城市建成区土地资产价值估算的基本思路是:对各个等级的城市选取一定的样本进行商业、住居、工业地价的统计，得到不同等级城市的综合平均地价，乘以等级城市的建成区面积，得到不同等级城市的土地资产量。

第二节房地产市场:资产市场与物业市场。我国房地产市场分类:按区域分，可分为各地域市场;按类型分，可分为土地市场和物业市场;按交易顺序级别可分为一

级、二级和三级市场;按交易方式可分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场等。房地产作为一种投资品时，资产市场决定其价格和生产;而作为一种消费品，物业市场决定了房地产的租金水平。

空置、空置率与自然空置率:空置是指建筑物的整体或部分得到使用，处于等待出租或出售的状态。在某一特定的时间点上，供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋总面积的比率;房地产增量市场是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。自然空置率是指存量市场平衡时所需的房地产存量。

第三节主要介绍房地产业的产业分类、界定与地位。1.基于三次产业分类:第一产业——农、林、牧、渔业;第二产业——采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应，建筑业;第三产业——除第一、二产业以外的其他行业。2(基于国际标准产业分类:(1)农业、狩猎、林业和渔业;(2)矿业和采矿业;(3)制造业;(4)电力、煤气、供水业;(5)建筑

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业;(6)批发与零售业、餐饮和旅游业;(7)运输业、仓储业和邮电业;(8)金融业、房地产业、保险业及商业性服务;(9)社会团体、社会及个人的服务业;(10)其他经济活动。3(基于上市公司分类:分为3级、13个门类、86个大类和307个中类。房地产的产业定界应包括:(1)房地产开发(不包括可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、股价、托管服务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)。房地产的产业定位应从如下五个方面来考察:(1)房地产形成的资产规模;(2)房地产产业增加值;(3)房地产行业纳税情况;(4)房地产产业就业情况;(5)房地产业与相关产业的关系。房地产发展

机制是指房地产业得以顺利进行的前提条件和应遵守的原则。我国的房地产业是在土地使用制度改革、住房制度改革及房地产法制建设的基础上发展起来的。

第二篇:微观的房地产经济学分析

第2章:土地市场:供求与地租、地价

本章第二节研究土地供给，认为土地供给包括自然供给和经济供给，从全球范围来看，土地自然供给是恒定的，不过在某一地区的某一历史时期，土地自然供给在保持相对稳定的前提下，会随人类开发利用土地能力的提高而有所提高。土地经济供给，是指在自然供给的基础上，经过开发可为人类直接用于生产、生活等用途的土地数量。土地经济供给的增加不尽包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。

第四节研究土地需求，土地的自身需求符合常规的需求规律变化的要求，即需求量与价格变化成负相关关系，而土地作为投资或投机性产品出现时，土地需求与价格会呈现正相关关系。土地作为生产要素时，土地需求被称为派生需求，如消费者对住宅的直接需求导致开发商对土地的需求。这时，土地需求的变化遵循边际收益产品曲线。

第五节为地租的相关理论。第六节是土地价格的基础理论。土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制核心的作用。土地价格不同于一般商品价格，土地价格总体上呈上升趋势，并且有着强烈的地域性。我国的地价，按土地使用权交易管理层次，可以分为基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。按土地出让方式可以分为招标价、拍卖价和协议价。按土地开发程度分为熟地价和毛地价。按地价的计算方法可以分为地面地价和楼面地价。影响土地价格变动的因素多而复杂，文中通过归纳将影响因素主要分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素又分为行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等。

区域因素主要是指地区土地供求状况、商业区、住宅区、工业区的不同影响因素。个别因素包括物理因素和环境因素。

本章后面的阅读材料中分析了地价与房价谁唱主角，认为实际生活中两者关系错综复杂，地价决定房价是就总体趋势而言，就常态而言，并非涵盖一切全都如此。近年来我国房价地价究竟有无关系，究竟谁带领谁涨需要具体分析。

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第3章:住宅市场:选址、空置、价格/租金与发展趋势

本章主要研究住宅市场理论。第一节首先介绍了区位理论，包括杜能的孤立国理论，韦伯的工业区位论，中心地理论，阿朗索有关区位于土地使用的理论等等。住宅区位受经济因素的影响不是太大，更看重的是交通便利、空间条件和环境。人们总是希望住在靠近工作地点、市场与公共设施且价格低廉的地方。对现代住宅区位选择的解释中，Earnest W. Burgess

的同心圆理论、Homer Hoyt 的区段理论和Chauncey D.Harris 与Edward

L.Ullman的多核心理论最为著名。

第二节介绍住宅市场中的空置。我国住宅市场中的控制指的是没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置。具体计算时，空置率是指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比。我国的商品住宅控制数量逐年增加，普通商品住宅的空置占空置总量的绝大多数，竣工一年内的空置房屋较多，空置住宅地域差别大。本节还以深圳市为例对我国住宅市场自然空置率进行了实证分析。实证表明，深圳市增量市场的供给已经过剩，应该减少增量市场的供给。

第三节为住房的市场租金与土地区位租金。房租要综合考虑多种因素的影响，如市场供求、空置率等。一般来说，住宅的供给总是呈上升趋势，因此房租主要由租赁住宅的需求量决定。经研究得出，D=h(R,Y)*N,式中，D为住宅需求量;h(R)为平均每人的住宅需求量函数;N为人口数目。