商业地产昆明王旗营项目开发方向定位方案

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房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P

写字楼名称租赁价格（元/平米/月）（2001年/2006年）红塔集团柏联广场世纪广场华尔贝大厦华尔顿大厦华域大厦 ---/85-120 ---/60 ---/40-60 20-30/25-40 40-50/45-60 ---/48 出售价格（元/平米）（2001年/2006年）不出售不出售 ---/4600-6000 ---/5000-6000 ---/4000-5000 不出售
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产北京路612号高层 33层 2.5元/平米/月建筑面积层高写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便本楼电梯太少,车位太少

商业策划报告(交流)doc

MOMA项目商业策划报告至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日MOMA项目商业策划报告目录报告说明第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势二、昆明商业主要业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业发展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目SWOT分析一、SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分负一层分析一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益预计二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排MOMA项目商业策划报告报告说明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中主要为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。

本报告将根据昆明商业发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。

本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。

本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行说明。

第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势1、国内生产总值2004年昆明市国内生产总值为942．14亿元，比上年增长12．0％。

历年国内生产总值情况见下图：昆明市历年国内生产总值6266737308129428.40%8.50%9.20%10.30%12.00%20040060080010002000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%昆明市国内生产总值（单位：亿元）GDP增长率2、结构2004年GDP 构成：第一产业为59.44亿元，占7.3％，第二产业为377.66亿元，占46.4％，第三产业为376.91亿元，占46.3％。

至祥_昆明MOMA项目市场定位策划提案_90PPT

本案
桃源街沿江绿化带
盘龙江
龙腾大酒店
昆明海关大楼银海SOHO
人民东路
北京证券广发银行
海天证券
北京路
驰宇大厦
省医药大厦佳新大酒店国际大酒店中国工商行中国银行
建设银行船泊酒店
解析ＭＯＭＡ商务领域,繁华自溢
北京路
昆明商务聚集的铁三角
本案
青年路
人民路
人民路
东风路
东风广场
北京路
2个必须回答的关键问题
重要客户核心客户
核心客户：首次置业年轻人;二次置业换房者;投资客
重要客户：企业白领、自由职业者、商业经营者、小型企业、创业型企业
次要客户：周边居民、工薪
次要客户阶层
补充客户
补充客户：地州客户、国内外投资者
至祥置业值得信赖的合作伙伴
目标人群
… …
他们是这样一群人——私企老板、个体经营者、律师、企业白领、自由撰稿人、健身教练、地下音乐人、代理商、经纪人、中介代理、设计师……
2004年3月央行实施差别存款准备金率制度
2003年9月存款准备金率上调1个点
2004年11月央行规定开发企业自有资金35%
03/9
03/12
04/3
04/6
04/9
04/12
至祥置业值得信赖的合作伙伴
宏观调控：增长放缓，存量增多
100.0%
50.0%
0.0%
-50.0%
-100.0%
2002
至祥置业值得信赖的合作伙伴
理解和信—目标沟通
地位：和信通过ＭＯＭＡ的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经济；

昆明中天文化空间项目整盘商业定位及业态排布规划103PPTXX年

日人流量30万以上
假日人流高峰
核心辐射圈内人口密集
日人流量5万以上
居住人口5000 以上
核心客户群
内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公
工作人员、旅游者
内城区（ 20分钟车程内）居民与办公工作人员
车行30分钟内居民
区域15分钟车程内居步行15分钟内居
民
民
区位
城市交通、人口核心区
城市交通、人口次核心区
KPI
客观主观
本项目成为城市新一极的努力方向:客观条件具备，主观上努力
√ 总体体量 √ 交通状况 √ 功能确立
√ 项目主题 √ 建筑特色
√ 软性指标
本项目总建筑面积120万平方米，足够形成规模
项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道
本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点
一期地块
二期地块中央下沉广场
三期地块
弗洛伦萨广场
威尼斯运河区
雅典学派
昆明中天文化空间项目整盘商业定位及业态排布规划103PPTXX年
文邑复兴都市示范区（UDD）的建议模式
1 五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素 2 新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——功中能心性（举新措型商/景业观建型筑购形物式）
些林立在城市核心的高楼大厦中的商务人士，白领精英们的
商业物业
休闲生活，也是他们日常办公
之外的一切商务活动的聚集地；
昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极集中提供舒适的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹
文化、休闲、娱乐的活力
的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、图书文化演播厅等

科伦项目9.23

四、规划建议篇
平面布局建议外立面建议交通动线建议景观绿化建议其他建议
平面布局建议
酒店医药总部基地生活超市/医药超市
中小型临街独栋商业五
华一号路
公寓
交通动线建议
筇王路
车流动线
五华一号路科普路
规划道路
交通动线建议
筇王路
人流动线
五华一号路科普路
基础数据分析
项目的开发量适中（约22万方），土地成本也适中（楼面地价控制在2000元/平米内）。通过招拍挂形式获得的熟地，避免了拆迁等不确定性因素。土地限制性条件较少，没有限高和低密度等限制性土地条件，便于后期开发中规划设计。
周边配套设施分析
目前师大附中五华实验中学已经开始进入施工阶段，对于整个片区的物业有较大的提升作用。整个新区的整体配套规划较为完善，不仅能满足新区内的需求，而且能辐射到整个西高新区。在绿地和市政公园方面，项目周边建成的和在建的市政项目也比较多。
周边商业分析
项目周边的5—11号地块均为商业金融用地，而且按照地块产业定位说明，多数为写字楼和总部基地，因此写字楼市场将来会存在巨大的同质化竞争。商业方面虽然在用地说明上并未体现，但在实际的开发过程中，开发企业为了追求利益最大化，必然设置大量的商业，未来竞争将非常激烈，必须通过差异化来避免同质化倾向。
配套设施（市政绿化）
科技新城作为高新区的又一重点规划区域，该片区的绿化园林投入非常巨大园博园规模最大，占地 200亩，现已建成，其他的小型公园规模基本在20-100亩。新城的道路绿化都按较高要求建设，目前的已建成的道路两旁都有绿化带和行道树。
本案周边商业ຫໍສະໝຸດ 在政府的规划中，我项目为该图中的二号地块。目前标注出来的13块土地基本上都是拆迁和征地结束的熟地。由于拆迁和征地刚刚结束，昆明泛亚科技新城也刚刚挂牌不久。目前项目周边尚未形成任何形式的商业，但是根据政府规划，我项目北侧的筇王路和西侧的五华一号路将成为金融和商业的核心区域。

商业地产项目经营定位策略

商业地产项目经营定位策略【开业前】1、前期的市场调查和分析；2、项目策划和招商推广：（1）、商场定位；（2）、形象包装；（3）、商场布局设计；（4）、目标商户组合；（5）、租金或分成比例之拟定；（6）、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

破解一、兑现成功的一块筹码市场调研：定位核心调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等1、商圈研究（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。

研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。

（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。

（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。

3、投资客户研究（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

昆明老街商业街项目营销策划报告

昆明老街策划案中期营销报告目录（一）昆明老街项目总案特性1、旧城中央商业区的升级改造2、政府规划保障，社会舆论期待的责任地产3、规模：足够大气4、历史：足够的物质文化积淀5、创意＋特性的文化＋特色的商业＝走向世界的品牌6、泛地产性质7、形象核心：休闲街（二）一期项目开发特性1、一期战略依据2、为昆明老街打造正义路门户3、一期基本策略（一）项目定位背景（二）总体形象定位（三）总体功能定位（四）一期定位六项原则1、以正义路步行街为重心2、重点考虑回收资金3、突出街的功能4、尽量延长经营时间5、本地资源为主招商6、摒弃消极错位,全力引进优资商户（五）项目地理位置及基本技术指标分析1、地理位置2、基本技术指标分析（六）项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（七） SWOT分析结论与一期发展策略1、针对劣势的一期措施2、针对威胁的一期措施3、一期发展策略4、成功的必要条件（八）一期项目市场定位1、一期主题定位2、一期功能定位3、一期消费客群定位4、一期经营商户定位5、一期形象定位6、一期商业管理、物业管理定位7、营销模式定位1、项目业态组合建议2、南段北段的错位差异3、商业建筑空间及内部设施建议4、关于两个东西向通道的建议5、可能入驻行业对商业物业建筑及专门用途位置要求6、项目室内外装饰建议7、夜景灯光建议8、室内外广告位建议9、项目人流动线系统10、项目物流动线提示1、销售价格建议2、租金价格调整建议3、租售经济评价分析个案特色借鉴（上海多伦路文化名人街等国内外案例特色推荐）附一、昆明传统的四十几个行业附二、昆明传统的小吃附三、云南中华老字号附四、云南有影响力的品牌及产品（一）昆明老街项目总案特性昆明老街项目是城市商业核心地段的街区组团式复合型商业项目。

特性概述如下。

1、性质：旧城中央商业区的升级改造“昆明老街”南北中轴线；“文明街片区”是昆明旧城的市井核心之地。

商业地产项目定位和营销思路

营销策划中心2016年1月目录一、项目概况二、项目SWOT分析（一）优势（二）劣势（三）机会（四）威胁三、初步定位（一）业态定位（二）形象定位（三）功能定位（四）运营建议四、营销思路建议（一）销售思路（二）招商建议一、项目概况（原规划定位）彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。

是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。

项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。

彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。

一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。

生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。

银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。

学校：振兴小学、育才中学。

生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。

交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。

昆明某某房地产营销策划方案

昆明某某房地产营销策划方案一、背景介绍：昆明市是中国西南地区的重要中心城市，拥有良好的自然环境、优越的地理位置以及丰富的人文资源。

近年来，随着城市发展和人口增长，房地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。

为了更好地推广和销售昆明某某房地产项目，制定了以下市场营销策划方案。

二、目标群体定位：1. 定位一：中青年家庭针对年轻夫妇或已婚家庭，他们追求舒适和安全的居住环境，对子女教育、社区设施等方面有较高要求。

2. 定位二：投资客群针对具备一定购房需求的投资者，强调项目地段优势、潜在升值空间和租金回报率，吸引他们投资某某房地产项目。

三、营销策略：1. 品牌塑造：通过线上线下渠道展示某某房地产项目的独特性和优势，包括项目规划、设计理念、绿化环境等，建立良好的品牌形象。

2. 体验营销：举办开放日或样板间展示，邀请目标客户参观体验，提供专业导购服务，以培养客户对项目的好感和信任。

3. 定制化销售：针对不同客户需求，提供不同户型和户型组合选择，同时提供内部装修、家居搭配等定制化服务，满足客户个性化需求。

4. 社交媒体推广：利用微博、微信、抖音等社交媒体平台，发布项目信息、户型设计、建筑进展等，吸引用户关注并分享，扩大项目知名度。

5. 优惠政策：针对首次购房者、全款购房者等不同客户群体，提供相应的购房优惠政策，例如首付比例优惠、分期付款方案等，吸引潜在客户。

6. 合作推广：与当地知名品牌商家合作，为购房客户提供购物、餐饮、娱乐等优惠，增加项目的附加值，吸引更多客户购买。

7. 专业销售团队：建立一支高素质的销售团队，提供全程跟踪服务，包括解答客户疑问、协助办理购房手续等，增加客户满意度和口碑。

四、预期效果：通过以上营销策略的有效运用，预计能够提高某某房地产项目的知名度和美誉度，且实现销售目标。

同时，通过与客户的良好互动和服务，建立品牌忠诚度，为未来的项目销售打下坚实的基础。

五、营销方案实施：1. 品牌塑造通过多种渠道展示某某房地产项目的独特性和优势，包括项目规划、设计理念、绿化环境等，以建立品牌形象。

世联万辉昆明西山新城区域营销战略NXPo114208415-

前期整体定位和规划简要回顾区域营销的目标分解和现实条件
制定区域营销战略的情境分析
同类情境的典型案例分析区域营销战略要点
本报告是严格保密的。
3
我们认为万辉西山项目在昆明城市大背景下面临三个现实挑战
挑战 1
问题1、项目所在区域的价值成为最重要资源，如何最佳利用区域价值？
太平板块现有定位混乱。
产品结构
竞争要素市场典型
野鸭湖
本报告是严格保密的。
本项目
主城区楼盘
7
我们为实现这个目标，确定了整体规划的要点
生活中心区
适度开放性
市镇化特征
组团式规划布局
动态成长性
增强公共休闲空间
中等密度的整体开发强度
半公共空间促进交流
不同组团和分期的差异
配套的分级
复合功能，完善配套
街坊院落式居住模式
投资产品的特征
战略体系
营销区域造势：营销区域的
发展目标
分期逐步打造区域生活中心
核心理念
实现“出则享受自然生态之
休闲价值，为项目实现市场价值
区域功能站位：弥补区域生
区，最终成为复合休闲型的生活新城
美，入而享有城市繁华之利” 的生活梦想
活功能的缺失，与本区域其他项目差异互补，超越竞争
本报告是严格保密的。
启动期的目标
启动期对于项目整体的任务
•成功树立项目形象，奠定项目品牌，并树立万辉地产的企业形象； •扎根昆明，为长期开发西山新城项目打下基础； •为大都市休闲板块发展方向打下基础。
正因为启动期肩负着对于项目整体的任务，启动期营销的策略和成本考虑也应从项目整体角度出发！
本报告是严格保密的。
12

昆明王府井顺城购物中心项目介绍手册_55PPT

一、昆明——滇池旁的繁花之都二、顺城——昆明的城市之心三、购物中心——凯里森的点睛之笔四、组织架构—— 双赢的坚实后盾五、经营规划—— 全新的分区定位
第一部分昆明——滇池旁的繁花之都
一、数字昆明
2.1万平方公里——昆明市面积 5、1、8——昆明市辖五区一市八
县，是云南省唯一的特大城市 630万——昆明实际居住人口 1393亿元、第3——2007年昆明市
片区内蕴藏了丰富的民族宗教文化、餐饮文化、商业文化，顺城街的影响力远播东南亚和中东地区。
二、区位配套—— 中心之心，绝版稀有
1、极优的城市交通体系
北靠东风路： ——昆明的长安街
南邻金碧路： ——昆明的中轴线
形成中心流向瓶口聚集效应
二、区位配套—— 中心之心，绝版稀有
二、区位配套—— 中心之心，绝版稀有
8.07%
10.63% 20.76% 33.34% 37.18%
排名
5
4
2
1
1
1
1
1
2008年成都王府井预计完成销售22.5亿元
第五部分经营规划—— 全新的分区定位
一、项目关键词
百货公司∈购物中心开放性体验型横向交通VS纵向组织白天&夜晚
二、经营理念
高档与主流的结合购物与互动体验的结合旅游消费与常规消费的结合现代与历史的结合
昆明王府井顺城购物中心项目介绍
2009年4月
No.7, Chongren Road, Kunming, Yunnan Province, 650031, China
Tel: 86-871-5218111 5219777 5218777 5215111

工作进展册(1)

居住空间改造项目——王旗营小区规划背景介绍随着昆明建设的不断扩展，以往被人们认为是脏乱差的城中村正从这个城市一点一点的消失，当大家都把目光投向日新月异的变化时，或许还有一些原地踏步的角落被我们忽视了，比如说老小区，王旗营小区已有20多年的历史。

对城市而言，愈接近城市中心的土地愈显金贵，不仅是由于这些土地具有不可复制的区位优势，更取决于其对城市经济的拉动效力。

一王旗营小区简介王旗营小区改造项目是盘龙区重点推进的城中村改造项目的一部分，王旗营小区地处昆明市东北部，隶属于盘龙区联盟街道办事处。

改造范围东至穿金路，南至联盟路、铁路北站西货场宿舍，西至万宏路、世纪俊园、时光俊园，北至王旗营小区。

小区毗邻金领地国际商务、九州医院、华格大厦、金格百货、昆明市盘龙区劳动就业局、王旗营蔬菜批发市场、云南海利石化有限公司、昆明联创汽车服务有限公司等企业及公共单位，小区内部农贸集市、旅社、小游园、餐馆、民办学校云集、交通既生活设施相对较为完善。

改造范围内居民常住人口约10000人，流动人口一万五千人，有4024住户，共分6个组团，19个庭院，小区内部，“业主欠费——服务缩水——更多业主欠费——物业难以为继”，不少老旧居民小区的物管服务都陷入了这样的恶性循环。

设计建设标准较低，配套设施不健全，物业服务用房、社区用房不达标，不具备实施市场化、专业化物业服务条件。

二总体区位分析⒈地理区位王旗营小区地处昆明市东北部，隶属于盘龙区联盟街道办事处，紧邻白云路，是一个工、农交融的城郊结合老小区，周围分布各种老小区。

四周还分布时光俊园、世纪俊园、静园小区、金星小区等等。

周边有九州医院、金格百货、金领地国际商务、王旗营蔬菜批发市场、昆明火车北站等，地理位置优越，医疗、交通、商店、银行、学校等基本设施俱全。

总面积有，王旗营小区人口在16000人左右。

按照小区人口66%为流动人口的比例，流动人口数量预计在一万五千人左右。

⒉交通区位本项目临近白云路、穿金路两条城区主干道，及万宏路、联盟路、王旗营路三条次干道，交通便利，离火车站，长途汽车站不远。

房地产研究昆明劲华项目营销策划方案

2023-10-28contents •项目背景介绍•市场竞争分析•营销策略制定•销售执行及监控•风险控制与应对措施•结论与展望目录01项目背景介绍项目概述项目总占地面积约为12万平方米，总建筑面积约为45万平方米，总投资约为15亿元人民币。

昆明劲华项目是一个大型房地产项目，旨在为当地居民提供高品质的居住环境和生活配套设施。

昆明劲华项目位于昆明市核心地段，是一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性房地产项目。

项目地理位置及周边环境项目位于昆明市官渡区，地处城市核心地段，交通便利，距离市中心仅有10分钟车程。

周边环境优美，紧邻昆明市著名景点“滇池”，同时周边还有多个公园和商业中心，生活便利。

周边配套设施完善，拥有多所知名学校、医院、商业街等，满足居民日常需求。

项目开发理念以“品质、创新、服务”为核心价值，致力于为居民提供舒适、安全、便捷的居住环境。

项目定位以中高端人群为目标客户，打造高品质的居住社区和商业中心，同时注重居民的健康、文化和生活需求。

项目开发理念与定位02市场竞争分析该楼盘位于劲华项目附近，主打高端豪华住宅，拥有良好的景观和配套设施。

竞争对手楼盘A竞争对手楼盘B竞争对手楼盘C该楼盘距离劲华项目略远，主打低价优质住宅，户型设计合理，性价比较高。

该楼盘位于市区核心地段，主打商业地产，以办公和商业为主，吸引了不少企业入驻。

03区域内竞争对手分析0201本地居民，注重居住环境和品质，有一定购房需求。

目标客户群体1外地投资客，看重房产投资价值和升值潜力。

目标客户群体2企业客户，购买房产用于办公或商业用途。

目标客户群体3目标客户群体分析昆明市房地产市场购买力总体较强，尤其是高端楼盘市场。

劲华项目的目标客户主要为中高端人群，购买力较强。

购买力昆明市消费者注重品质、环境、配套设施等方面，对于价格敏感度相对较低。

劲华项目的优势在于地理位置优越、配套设施完善、环境优美等。

消费特点购买力与消费特点分析03营销策略制定产品策略：如何打造具有竞争力的产品明确项目的市场定位，以满足目标客户需求为出发点，打造符合市场需求的房地产产品。

@德思勤-昆明万达广场项目项目定位报告

项目整体定位——功能组合
本项目都市综合城内部各物业之间将形成价值复合联动，产生价值聚变效应，商业将共享金融大厦、SOHO商务公寓、产权式酒店、精品公寓、高品质住宅的综合资源平台，从而使本项目价值商业价值大大提升，形成特有的市场竞争力。
商务住客
金融大厦
资源平台提升品质
商务公寓
商务消费人流
高消费人流
当前及未来商业供应量大，对本项目构成威胁；
对于银行、保险、金融等行业的企业需要形象较好的商务办公产品；
现有商业业态落后，升级换代是必然的趋势，给本项目带来机遇；
小企业对办公场所位置的需求逐渐提升，部分客户表示有购买自用的打算。
产权式商铺成为市场投资热点，但尚未完全通过
市场考验，短期看好，长期有待
未来城市经济的发展带来商务往来的需求，高星级酒店未来竞争激烈，考虑到城市远景发展规划、项目区位和整体价值，以及政府对本项目的期望和要求，本项目需要发展五星级酒店。
区域交通生活配套成熟，居住氛围较浓，适宜发展住宅产品；
区域土地的稀缺性使得未来增值、保值趋势明显，将引发投资热潮；
总价相对较低的小户型产品作为初次置业者和投资客户的目标，成为楼市下一个热点。
发掘项目地块的核心价值
2
综合体内部商业与其他物业的关系如何，如何以商业价值带动其他物业的价值？使整体价值最大化？
3
未来市场需求是否足以支撑原规划体量，综合性项目的市场机会在哪？
从价值最大化的角度出发为项目各物业需找发展机遇
项目定量研究
本报告研究思路
物业的价值所有研究的核心均围绕：
1.项目地块研究
产权式酒店
价值联动复合提升
资源平台提升形象

商业地产定位群举措探讨.doc

商业地产定位群举措探讨构建商业地产定位决策模型1商业地产定位流程通常来说，商业地产定位的步骤包括:项目背景分析、宏观经济分析、竞争因素分析、市场机会判断、消费者市场分析、项目类型及业态细分、经济测算等过程。

总结出商业地产的项目定位内涵及流程(如表1所示)。

2商业地产定位决策指标体系商业地产项目涉及要素繁多，在实践中，对其定位往往是一个较为庞大的体系，体系内容通常涵括战略定位、市场定位、业态定位、客户定位、规模定位等诸多内容。

通过对文献的总结，得出商业地产项目定位评价指标体系(如表2所示)。

基于序关系的商业地产定位决策方法商业地产定位决策目前使用较多的是层次分析法。

层次分析法无法真实地、唯一地体现出评价指标之间的(按照某种原则排定的)序关系。

文章将采用基于序关系的评价方法对其进行改进，从群定性排序，再对相邻指标判断重要性比值，进而进行定量运算。

其主要步骤有: 1确定唯一序关系定义1:若评价指标xi相对于评价准则的重要性程度大于(或不小于)xj时，则记为xi xj。

定义2:若评价指标x1，x2，…，xm相对于评价准则具有关系式x*1x*2…x*m则称评价指标x1，x2，…，xm之间按“”关系确定了序关系。

其中x*i，表示{xi}按照序关系“”排定顺序后的第i个评价指标(i=1，2，…，m)。

在专家决策系统中，序关系确定的操作步骤一般为:(1)专家在指标集{x1，x2，…，xm}中，选出认为是最重要的一个指标，记为x*1;(2)专家在余下的m－1个指标中，选出认为的最重要的一个指标，记为x*2;(3)继续挑选，直到经过m－1次挑选剩下的评价指标记为x*m。

2．2给出xk－1与xk间相对重要程度的比较判断设专家关于评价指标xk －1与xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判断分别为2案例分析研究2010年，招商局启动“再造新蛇口”工程，海上世界商业地产项目是其核心项目。

限于篇幅，不再对项目背景、项目定位做一般性介绍，仅对项目定位决策体系、方法、过程进行介绍。

大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)

大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析〔城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围〕三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。

中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。

然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。

需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。

此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。

大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。

FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。

一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域〔或商业圈〕的商业环境，竞争对手的实力与策略等。