商业地产昆明王旗营项目开发方向定位方案
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份征收个人所得税。
宏观市场研究结论
供需关系的持续存在
市场供需关系持续存在，调控性新政的出台并没有改变市场内客观存在的 供求关系；
昆明地产大市场所处阶段
调控新政出台后，昆明地产市场由“繁荣期”走向“调整期”，供盘量减 少的同时，市场均价也实现也“三级跳”的过程。目前处于该期段末期的大市 场，均价将逐渐趋于平稳化；
分项研究4：项目片区商业情况调研—结论
1、片区商铺资源较为丰富，但是具有高形象的商铺资源缺乏 表现：很少有拿到中介出租的，绝少有拿出来卖的！ 租赁合同一般签半年到一年
2、该区段铺面面积大都在60平方米以下
3、租金平均在50元/平方米左右
4、商铺售价理论反推：
基地附近商铺租金平均水平为50元/m2。 15年的投资回报率为较合理 加权银行利率系数，假定商铺租金无任何增值贬值
12% 5% 1% 7%
3%
7%
65%
北市区地原客户为购房中坚力量
东边 西边 南边 北边 省外 地州 市中心
3、购房目的统计
12%
4%
居住 投资 办公
84%
居家型客户数量远大于投资客户
8% 9%
4、影响片区房因素统计
10% 30%
20% 23%
北市区客户对性价比的重视程度很高
价格 户型 区位 规模 绿化及周边环境 升值潜力
项目情况
用地权属：益新房地产开发公司 容积率：4.0； 用地面积：11.67亩，7780.04㎡； 总建筑面积：31120.16㎡； 建筑密度：60%；
车位特别提示： 根据《昆明市城市规划管理技术规定》，新建住宅 车位配比不得小于0.5：1。若项目建有大体量商业， 须考虑商业部分的车位需求；
本案
项目目标
成交均价(元/平米) 3564 3409 3464 3632 3285 3626 3347 3462 3515 3654 3769 3587 3672
当日成交量(套)
5209 5109 5699 5316 9861 9932 5403 5353 5170 5152 6587 7302 6835
分项研究1：宏观背景
理论上商铺品均价格为9000元/平方米左右
项目商业价值有待挖掘，商业潜力较大，需重点考虑
市场研究小结
宏观背景
房地产市场
供需关系改善，市场前景看好
借鉴
高品质、高附加是畅销的前提
客户研究 一次置业客户为片区置业客户主流
项目工作流程
市场研究
项目分析
定位分析
北市生活区
项目区位解析
项目位于可昆明市北市区与东市区交界 处的核心轴线区域； 符合“核心—轴线—网络”的居住解析， 商业生活配套极为发达；
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
成交面积(㎡)
482394 595831 662017 662025 662006 662106 593855 650379 569661 560764 817338 854203 735529
成交金额(万元) 175252 190933 228645 233284 345423 374438 196621 218661 182783 201163 380487 292103 268932
东市生活区
毗邻市中心，且周边多为10几年前的老 式住宅区域，为城市发展改造的中心区 域；
工作方式
项目基地研究 开发商需求研究
市场研究 竞争对手研究
客户研究
项目整体定位!!!
我们本次选择的调研路段一：北京路调研区域
我们本次选择的调研路段二：白云路调研区域
我们本次选择的调研路段三：穿金路调研区域
在市场调研的过程中，我们尽量做到没有遗漏 用市场需求来说话，以此保证对项目认真负责的态度
（二）、昆明地区房地产重大政策变化
昆明市政府管理当局也进一步明确了如下一些相关具体措施： 二环以内规模低于10亩的项目禁止开发，二环以外低于50亩的项目禁止开发； 在以往核准商品房预售许可证规定的基础上，项目要在完成总投资25%以上的建
设资金投入后，才允许上市销售；提高商品房银行按揭贷款的“门槛”; 对购买时间不足两年的商品房出售全额征收营业税。对出售二手房所获的增益部
（供应量与需求量都比较大） 5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用
本次市调通过与房产中介的交谈，对区域 的购房客户进行了资料分析统计 ；
分项研究3：项目区域客户群分析
1、年龄结构统计
6% 20%
20%
20-29岁
30-39岁
40-49岁
54%
50岁以上
一次置业客户为区域主要客户群体
2、居住区域统计
具体政策实施
06年新政在目前的“调整期”末段效用逐渐降低，但是不断调高的房贷 利率将是抑制购房有效需求的一柄利剑；
项目所在片区楼盘供应情况
可用地块少，供量小，除老的小区外，近年开发项 目大多销售完毕；
分项研究2：周边二手房调研
1、主要以两房为主，面积多在60 m2～100 m2； 2、户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用， 3、二手房的销售均价约3700—4500元/m2； 4、片区租赁房市比较火爆，租金约为10元/m2
项目基地感受 项目目标分析
全案框架
项目战略方向确定 市场研究？
项目基地性质确定 项目怎么做？
有效的市场研究？ 住宅？商业？
产品怎么做？
市场调查是市场营销中的重要基础部分！
绝对不能单纯的作为完全导向功能
对的工作方式
信息处理的能力
针对项目的 市场调研
长期积累的 符合经济规律的 适应昆明房地产的
丰富的操盘经验 对市场与客户的认知度
从项目安全角度
从实现利益的角度 从品牌传播的角度
科学的短、平、快 快速回笼资金 保证利润率
建立开发商地产品牌
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
以市场客户群为目标系，实现快速销售 优先选择更适合市场，销售速度快的产品
高品质，高附加值，高性价比
销售 选择最佳展示面，加大毗邻城市的住房人气
商业体量合理最大 合理的商业主题定位
项目工作流程
市场研究
项目分析
定位分析
分项研究1：宏观背景 （一）、近期楼市交易量情况
900000
12000
800000 700000
10000
600000
8000
500000 400000
6000
300000
4000
200000 100000
2000
0
0
源自文库
06年8 06年9 06年10 06年11 06年12 07年1 07年2 07年3 07年4 07年5 07年6 07年7 07年8
宏观市场研究结论
供需关系的持续存在
市场供需关系持续存在，调控性新政的出台并没有改变市场内客观存在的 供求关系；
昆明地产大市场所处阶段
调控新政出台后，昆明地产市场由“繁荣期”走向“调整期”，供盘量减 少的同时，市场均价也实现也“三级跳”的过程。目前处于该期段末期的大市 场，均价将逐渐趋于平稳化；
分项研究4：项目片区商业情况调研—结论
1、片区商铺资源较为丰富，但是具有高形象的商铺资源缺乏 表现：很少有拿到中介出租的，绝少有拿出来卖的！ 租赁合同一般签半年到一年
2、该区段铺面面积大都在60平方米以下
3、租金平均在50元/平方米左右
4、商铺售价理论反推：
基地附近商铺租金平均水平为50元/m2。 15年的投资回报率为较合理 加权银行利率系数，假定商铺租金无任何增值贬值
12% 5% 1% 7%
3%
7%
65%
北市区地原客户为购房中坚力量
东边 西边 南边 北边 省外 地州 市中心
3、购房目的统计
12%
4%
居住 投资 办公
84%
居家型客户数量远大于投资客户
8% 9%
4、影响片区房因素统计
10% 30%
20% 23%
北市区客户对性价比的重视程度很高
价格 户型 区位 规模 绿化及周边环境 升值潜力
项目情况
用地权属：益新房地产开发公司 容积率：4.0； 用地面积：11.67亩，7780.04㎡； 总建筑面积：31120.16㎡； 建筑密度：60%；
车位特别提示： 根据《昆明市城市规划管理技术规定》，新建住宅 车位配比不得小于0.5：1。若项目建有大体量商业， 须考虑商业部分的车位需求；
本案
项目目标
成交均价(元/平米) 3564 3409 3464 3632 3285 3626 3347 3462 3515 3654 3769 3587 3672
当日成交量(套)
5209 5109 5699 5316 9861 9932 5403 5353 5170 5152 6587 7302 6835
分项研究1：宏观背景
理论上商铺品均价格为9000元/平方米左右
项目商业价值有待挖掘，商业潜力较大，需重点考虑
市场研究小结
宏观背景
房地产市场
供需关系改善，市场前景看好
借鉴
高品质、高附加是畅销的前提
客户研究 一次置业客户为片区置业客户主流
项目工作流程
市场研究
项目分析
定位分析
北市生活区
项目区位解析
项目位于可昆明市北市区与东市区交界 处的核心轴线区域； 符合“核心—轴线—网络”的居住解析， 商业生活配套极为发达；
月
月
月
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月
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月
月
月
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成交面积(㎡)
482394 595831 662017 662025 662006 662106 593855 650379 569661 560764 817338 854203 735529
成交金额(万元) 175252 190933 228645 233284 345423 374438 196621 218661 182783 201163 380487 292103 268932
东市生活区
毗邻市中心，且周边多为10几年前的老 式住宅区域，为城市发展改造的中心区 域；
工作方式
项目基地研究 开发商需求研究
市场研究 竞争对手研究
客户研究
项目整体定位!!!
我们本次选择的调研路段一：北京路调研区域
我们本次选择的调研路段二：白云路调研区域
我们本次选择的调研路段三：穿金路调研区域
在市场调研的过程中，我们尽量做到没有遗漏 用市场需求来说话，以此保证对项目认真负责的态度
（二）、昆明地区房地产重大政策变化
昆明市政府管理当局也进一步明确了如下一些相关具体措施： 二环以内规模低于10亩的项目禁止开发，二环以外低于50亩的项目禁止开发； 在以往核准商品房预售许可证规定的基础上，项目要在完成总投资25%以上的建
设资金投入后，才允许上市销售；提高商品房银行按揭贷款的“门槛”; 对购买时间不足两年的商品房出售全额征收营业税。对出售二手房所获的增益部
（供应量与需求量都比较大） 5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用
本次市调通过与房产中介的交谈，对区域 的购房客户进行了资料分析统计 ；
分项研究3：项目区域客户群分析
1、年龄结构统计
6% 20%
20%
20-29岁
30-39岁
40-49岁
54%
50岁以上
一次置业客户为区域主要客户群体
2、居住区域统计
具体政策实施
06年新政在目前的“调整期”末段效用逐渐降低，但是不断调高的房贷 利率将是抑制购房有效需求的一柄利剑；
项目所在片区楼盘供应情况
可用地块少，供量小，除老的小区外，近年开发项 目大多销售完毕；
分项研究2：周边二手房调研
1、主要以两房为主，面积多在60 m2～100 m2； 2、户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用， 3、二手房的销售均价约3700—4500元/m2； 4、片区租赁房市比较火爆，租金约为10元/m2
项目基地感受 项目目标分析
全案框架
项目战略方向确定 市场研究？
项目基地性质确定 项目怎么做？
有效的市场研究？ 住宅？商业？
产品怎么做？
市场调查是市场营销中的重要基础部分！
绝对不能单纯的作为完全导向功能
对的工作方式
信息处理的能力
针对项目的 市场调研
长期积累的 符合经济规律的 适应昆明房地产的
丰富的操盘经验 对市场与客户的认知度
从项目安全角度
从实现利益的角度 从品牌传播的角度
科学的短、平、快 快速回笼资金 保证利润率
建立开发商地产品牌
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
以市场客户群为目标系，实现快速销售 优先选择更适合市场，销售速度快的产品
高品质，高附加值，高性价比
销售 选择最佳展示面，加大毗邻城市的住房人气
商业体量合理最大 合理的商业主题定位
项目工作流程
市场研究
项目分析
定位分析
分项研究1：宏观背景 （一）、近期楼市交易量情况
900000
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800000 700000
10000
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源自文库
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