碧桂园模式下的设计管理%20

三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.1 建筑方案（会所）—徐州贾汪小会所
2F/约1000M2
采用黄墙、红砖、拱形梁 柱、木作屋檐、穹顶柱廊、 爬藤砖墙。中庭的石材、 石柱、窗套、门套、铁艺、 绿艺都体现了原汁原味意 大利托斯卡纳的风格
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
建筑，结构，水，电，消防，报建图，施工图 （审图要求）
通风，空调，防排烟；二次装修暖通图
二次装修水、电图（示范区预埋水电图）
顺茵园林院
园建方案图，园建施工图，绿化图，结构图，给排水图，电图
装修设计院 装修方案图，施工图，软装施工图
总工室/幕墙组
外判审核、技术难点咨询/铝合金深化审核
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• 选材、构造做法等
《标准U街》 《园建标准做法》
《现代立面5》
《1311版文&图》
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二、如何做到快速出图
3、熟知设计部门流程 快速出图，必须各设计部门穿插设计 （集团内部）
产品研发部 规划设计部 博意设计院 暖通设计部 装修机电部
各建筑单体平立剖方案图、材料表
概规方案，修规方案，报规文本，五图一书，规划、市政水电 施工图，道路及挡土墙施工图等（设计要点、面积测算）
出 图
到 快 速
如 何 做
1、全面介入，前后联动 2、产品标准化 3、熟知各设计部门流程 4、适时跟进营销建议 5、熟知项目运营
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二、如何做到快速出图
快速 开发
全产 业链 联动
快速 回笼 资金
规模 发展
快
在项目高 速运转的 情况下
施工
设计必须 能快速出
图
报建
为项目快 速开发提 供保障
碧桂园模式下的设计管理
广清区域设计管理部 杨俊宏 2014年8月
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目录
1 前言—设计解读主席语录 2 如何做到快速出图 3 设计管理主要工作内容 4 管理方式与经验总结
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一、前言-设计解读主席语录
项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对 项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提 前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比， 在守法前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目 所有管理人员也要谨记并实践。—— 杨主席语录
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一、前言-设计解读主席语录
从设计的角度解读：所辖项目的内容是什么？
设计产品是否适合市场需求？
规划、建筑、园林、装修及市政等？
建筑空间形象是什么样子？
项目
思考
部门
工程费
地上地下物的造价是怎样的？
成本造价
建造管理费
如何有序快速地建设这些物体？
工程策划与管理
材料费
如何将原材料及时运到工地？
《设计条件输入》 内部资料 严禁外传 │ 8
二、如何做到快速出图
2 、产品标准化
规划 标准 建筑 标准 装修 标准 园林 标准 设备 标准
• U街、英伦街、洋房、双拼 等
• 别墅、洋房、立面风格、构 造做法等
• 1208、1209、1311版，风 格、材料、灯饰、软装等
• U街、英伦街前后景观，植 物选材、园建标准做法等
调整。
2、考虑积 存货及成本 因素，初步 考虑取消高 层区地下车
库。
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.3 市政方案—现场堪踏初拟方案
《九江给排水方案》
计料现 方，场 案与堪
设踏 计收 院集 一相 起关 初市 拟政 设资
《朱村北供配电方案》
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4、园林方案初拟（修改）
5、装修方案初拟（修改）
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.1
建筑方案（别墅）—连州G285户型修改
G285
《G285修改前》
北地品地为
入规质需适
口范，求应户
类修结及连型
独改合提州修
栋成当高当改
。
：
《G285修改后》
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3.2.1 建筑方案（幼儿园）—九江6班幼儿园 由于当地政府要求配建幼儿园，在 综合考虑后，删除2栋别墅，设计1 个约1600M2的6班幼儿园。
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.2 规划方案—云南曲靖规划修改
1、竖向规划
及土方平衡
修改。
3、开盘后 评估后，对 不适合市场 的户型进行
提出合同建议，协调交通评价单位输出报审成果
提出合同建议，协调地震评估单位输出报审成果
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二、如何做到快速出图
4、适时跟进营销建议
进需
块 营销
协 调
板跟
提供户型配比建议
规划方案主席或朱总 批签后划定示范区
示范区动线布局、样板 房设置、园林环境汇总
建议书
售楼部装修建议书
城市展厅装修建议书
需要情况下尽量少配，保证可售面积。
5、结合土方平衡考虑布局，尽量达到地 块内土方平衡。
溶 洞
《初勘资料显示有溶洞，对布置 高层应综合考虑》
地 上
建筑高度 >10F?
地
基础埋深
下
<3m?
《建筑高度与基础埋深对人防
应建面积影响》
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三、设计管理主要工作内容—概念设计
3.1.4
概念规划设计管理
采购
营销费
如何将这些产品快速顺利卖出去？
营销
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一、前言-设计解读主席语录
四位一体：针对营销、设计及投资，区域总牵头 主导项目总全面承责。
区域总 项目总
房地产公司的 设计管理
设计院的设计 管理
注重产品设 计的效益
注重设计的 出图
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二、如何做到快速出图
曲靖示范区规划方案
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三、设计管理主要工作内容—协调设计
3.3.3 建筑单体方案（产品研发部）
项目 方案阶段 输入条件
输出成果 举例
内容
与项目商定发设计联系单，报集团设计管理中心确定
市场调查报告
别墅、洋房、综合楼、酒店、商业、公寓、学校等产品的平面 及立面风格要求
规划方案
当地建筑面积计算规定，例：商铺与住宅超过多少要算1.5倍面 积或两倍面积等
三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.1
建筑方案（住宅）—张家港J703及J705户型产生
由于考虑错层可赠送一部分阳台面积给业主，张家 港项目在J673户型基础上研发了J703和J705户型方 案（现代风格2 30F 南/北入口 首层架空 两电梯三户 错层阳台版）
J703户型
J705户型
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内部资料 严禁外传 │ 34
三、设计管理主要工作内容—协调设计
3.3.5 规划报建阶段（规划设计部）
项目 报建阶段 输入条件
输出成果 举例
内容 配合项目当地规划报建所需图纸资料 设计要点、示范区批示 博意建筑院提供的所有单体建筑图（平立剖等） 各建筑单体指标明细表（区域工程技术部提供） 日照分析报告、交通影响评价报告（已通过计算） 产品研发部提供的单体效果图 1、规划报建文本或五图一书报建筑资料。2、示范区单体定 位图、土方平衡图。3、示范区市政管线预埋图。 张家港项目报建文本
1、总的原则 2、规划方案阶段 3、建筑单体方案阶段 4、建筑单体报建阶段 5、规划报建阶段 6、示范区土建施工图阶段 7、示范区园林图阶段 8、示范区装修图阶段 9、示范区二次水电图阶段 10、示范区外判设计 11、货量区各专业施工图
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三、设计管理主要工作内容—协调设计
三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.4 园林方案—朱村北项目前景观
《第一轮方案》
《第二轮方案》
经过多轮方案探讨后，最后敲定前景观方案
《选定方案》
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.4 园林方案—朱村北项目后景观
《第一轮方案》 《选定方案》
经过多轮方案探讨后，最后敲定前景观方案
进 设概
行 计念
协部规
调 与 管 理
。
承 担 的 前 期 概
划 设 计 管 理 ：
念对
规集
划团
设规
计划
《海阳3600亩岛概念色块图》
《佛冈汤唐地块概念方案》
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
1、建筑方案初拟（修改）
2、规划方案初拟（修改）
方
案
3、市政方案初拟（修改）
设
Biblioteka Baidu
计
3.3.1 总的原则
总的原则： 立足项目 开发的需 要即施工&
报建
1、明确设计之间穿插配合的条件。 2、打破惯性思维，一切为项目实施 找办法。
从项目要 计划
明晰设计 出图流程
给设计输 入出图
条件
内部资料 严禁外传 │ 31
三、设计管理主要工作内容—协调设计
3.3.2 规划方案阶段（规划设计部）
项目 方案阶段
三、设计管理主要工作内容—概念设计
3.1 概念设计
1、前期调研
概 计念
设
前期概念规划方案设计 概念规划设计管理
2、概念设计 3、方案预控 4、方案优化
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三、设计管理主要工作内容—概念设计
3.1.1 前期调研
现场调研：对项目地块的地上地下附作物、地形和地质等进行现场踏勘；
《第二轮方案》
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三、设计管理主要工作内容—方案设计
3.2.5 装修方案—朱村北项目
《过程方案》
由于朱村项目地处广州增城，客户对产品要 求较高，经过多轮方案及选材探讨后，最后 敲定装修方案
《选定方案》
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三、设计管理主要工作内容—协调设计
协 计调
设
踩盘：通过对当地楼盘的踩盘获取住宅户型信息；
政府沟通：与政府相关部门沟通收集相关设计条件等。
调研项目： 北京密云地块
商河温泉度假地块
济南鹊山龙湖地块
花都建设北路地块
德州皇明地块
济南汉峪金谷地块
花都茶园路地块
济南经十路车行地块
张家港后续地块
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三、设计管理主要工作内容—概念设计
确 定 （ 划
规 划 方 案
计划时间 输入条件
量 区 ）
范 区 、 货
开 工 （ 示
标准
资料
开 楼盘 ）（
售
部门
流程
交 楼
责任体
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三、设计管理主要工作内容
要设 工计 作管 内理 容主
1、概念设计 2、方案设计 3、协调设计 4、工地服务 5、设计后评估
内部资料 严禁外传 │ 14
示范单位设置建议书
实体店装修建议书
苑区街名路址建议书
《户型配比建议》 《示范区划分及动线》
《规划方案审批栏》
《示范单位设置建议书》
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二、如何做到快速出图
5、熟知项目运营
碑 节 点
项 目 里 程
地摘 获牌 取（ ）土
外 开 放
示 范 区 对
竣 工 验 收
范 围 ）
定 示 范 区
别墅、洋房、综合楼、酒店、商业、公寓、学校等建筑方案及 材料表
朱村北公租房建筑方案
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三、设计管理主要工作内容—协调设计
3.3.4 建筑单体报建阶段（博意建筑院）
项目 方案及报建阶段
输入条件
输出成果 举例
内容 与项目商定发任务单，报集团设计管理中心确定
规划方案（签字版或签字确定前开始准备） 建筑单体方案图 当地消防特殊要求 当地施工图审查特殊要求 报建所需的单体图（平立剖等）、地下室建筑图 朱村北项目建筑单体方案及地下室建筑方案
三、设计管理主要工作内容—概念设计
3.1.3 方案预控
1、结合规划设计要点，用足容积率，体 现容积率最大化。
2、结合当地人防要求，考虑基础埋深及
建筑高度对人防应建面积计算的影响，
方 案 预 控
减少人防应建面积。
3、对初勘资料进行分析，高层或地库尽 量布置在地质有利范围，减少结构基础 投入。
4、服务配套在满足政府要求及小区实际
3.1.2 概念设计
概念设计：为投资拿地提供设计 技术支持，根据基础资料条件合 理配置功能，确定规划方案，并 输出功能布局图或者建筑布局总 《徐州六堡水库概念方案》 图或其他效果图表现形式。
《徐州大龙湖概念方案》
《周庄概念方案》
概 计念
设
规划文本、总平面图
强排方案(投资测算)
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二、如何做到快速出图
3、熟知设计部门流程 快速出图，必须各设计部门穿插设计 （外判单位）
地质勘察 基坑支护 人防设计 铝合金深化 日照分析 交通评价 地震评估
提出合同及布孔建议，收集初勘，详勘，超前钻资料
提出合同建议，协调集团对基坑支护设计图纸进行审核 提出合同建议，协调建筑院与人防院专业对接及人防设 计出图 提出合同建议，协调深化单位出图，并协调集团幕墙组 审 提图出合同建议，协调日照分析单位输出报审成果
输入条件
输出成果 举例
内容
与项目商定规划室，报集团设计管理中心确定
规划设计要点、地形图、红线图
产品方案、户型配比及综合楼选型
示范区板房设置、看楼动线、街名路址
公建配套要求，社区用房、物业用房、停车方式及比例，人防 应建面积计算规则、当地面积及容积率计算规定
市政水电条件
规划方案（呈主席或朱荣斌总签字）
碧桂园模式
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二、如何做到快速出图
1 、项目开发全过程设计管理全面介入，前后联动
投资阶段 • 概念设计
挂牌阶段 • 方案设计
摘牌区开域工总 • 施工图设计 项目总
施工阶段 • 工地设计服务
后评估阶 段
• 优化设计
协
计
调 设
《外包设计合同管理》
《专业图纸审控》
1、专业图纸审控 2、设计条件输入 3、外包设计合同管理