某地产项目报告(PPT课件)
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《房地产调研报告》PPT课件
项目物业绿城物业也符合其定位。
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投资商：锐驰地产 开发商：魏通地产 营销顾问：北京上
古经纪
全案推广：北 京万有引力 物业服务：绿城物业
国仕山位于东二环以西，谈固南 大街以东，北临塔北路，南望塔 南路，属于裕华区，卓达商圈， 地理位置较好。而且项目近邻绿 洲公园和东环城市公园，环境和 交通都比较好。是裕华区的品质 大盘之一。
戴德梁行是国际房地产顾问
“五大行”之一，拥有丰富的国 际经验和专业的知识，为客户提 供符合国际标准全方位的物业管 理服务.服务范围包括：前期物业 管理顾问服务、实质物业管理服 务、专业及全面的培训服务、资 产管理服务、工程设备维护保养 服务、后期物业管理顾问服务等。
我们了解到的戴德梁行在石
家庄的住宅项目还有：同祥城、 瑞城、天山熙湖、建投十号院。
同祥城内有不 少别墅，每幢 别墅周围都有 单独的景观设 计和水系环绕， 单幢价格两千 万左右，调查 时已有几幢在 装修。
调查时，同祥城二期在办卡，一期正在销售尾盘— —26、27号楼的剩余部分，只剩两种三室户型，面积分 别 为 102 平 方 米 和 112 平 方 米 。 一 期 房 价 格 在 5700— 6200元/平方米之间，2014年5月交房;二期价格未定，估 计在6000/平方米左右，2015年5月交房。
物业服务：戴德梁行 所属商圈：天山海世 界
项目类型
住宅、 商业 、 花园洋 房
建筑类别
板楼 小 高层 高 层
户型说明
49-125平 方米
装修状况
毛坯,公 共部分 精装修
项目特色
特色别 墅,实景
销售
项目进度
一期正在 出 售 26 、 27 号 楼 ， 二期在售 购房卡
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投资商：锐驰地产 开发商：魏通地产 营销顾问：北京上
古经纪
全案推广：北 京万有引力 物业服务：绿城物业
国仕山位于东二环以西，谈固南 大街以东，北临塔北路，南望塔 南路，属于裕华区，卓达商圈， 地理位置较好。而且项目近邻绿 洲公园和东环城市公园，环境和 交通都比较好。是裕华区的品质 大盘之一。
戴德梁行是国际房地产顾问
“五大行”之一，拥有丰富的国 际经验和专业的知识，为客户提 供符合国际标准全方位的物业管 理服务.服务范围包括：前期物业 管理顾问服务、实质物业管理服 务、专业及全面的培训服务、资 产管理服务、工程设备维护保养 服务、后期物业管理顾问服务等。
我们了解到的戴德梁行在石
家庄的住宅项目还有：同祥城、 瑞城、天山熙湖、建投十号院。
同祥城内有不 少别墅，每幢 别墅周围都有 单独的景观设 计和水系环绕， 单幢价格两千 万左右，调查 时已有几幢在 装修。
调查时，同祥城二期在办卡，一期正在销售尾盘— —26、27号楼的剩余部分，只剩两种三室户型，面积分 别 为 102 平 方 米 和 112 平 方 米 。 一 期 房 价 格 在 5700— 6200元/平方米之间，2014年5月交房;二期价格未定，估 计在6000/平方米左右，2015年5月交房。
物业服务：戴德梁行 所属商圈：天山海世 界
项目类型
住宅、 商业 、 花园洋 房
建筑类别
板楼 小 高层 高 层
户型说明
49-125平 方米
装修状况
毛坯,公 共部分 精装修
项目特色
特色别 墅,实景
销售
项目进度
一期正在 出 售 26 、 27 号 楼 ， 二期在售 购房卡
某项目前期策划报告(PPT 102页)
项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
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案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带， 二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、 祁各庄现代服务产业园和陈府都 市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
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25
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20 19
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辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产建筑工程工作总结项目汇报PPT模板【图文可编辑】
42%
2021/6/7
58%
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解决不足的方法
计划名称
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计划名称
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计划名称
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成功项目展示
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成功项目展示
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工作 不足
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存在的不足
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2021/6/7
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解决 方法
29
存在的不足
龙湖房地产项目营销报告PPT课件
CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主，具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群，注重生活品 质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验，注重小区环境、配套设 施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
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客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统，实现客户信息的 集中管理和分析，提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播：通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问， 增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量，分析 用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击 率，评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成 交量，衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化 特色
打造绿色、智能、安全的居住 环境
规划多功能社区，满足业主全 方位需求
户型配比与面积区间
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03
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多样化户型设计，满足 不同客户需求
主打中小户型，兼顾大 户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛，从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体，提 供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制，及时了解合 作进展和遇到的问题，共同商讨 解决方案；同时定期对合作效果 进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传，塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度
商务风房地产项目策划书工程进度汇报PPT模板课件
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20XX
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20XX
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房地产
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THREE
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某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
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房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
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项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
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综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
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SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
某房地产作总结报告讲义课件
• • •
看点二：入伙问题细分—与模拟验收相结合
A、客户反馈的工程保修类问题分析
本次入伙客户验房反馈的工程保修类问题共计5条，户均问题约 0.06条。
客户反馈的工程保修类问题主要分布在以下几个方面：
抹灰及涂料 墙面石材 铝合金门窗 空鼓裂缝 1个,约占问题总数的20% 1个, 约占问题总数的20% 1个,约占问题总数的20% 2个,约占问题总数的40%
外墙方 通立管
113 106 219 0
木栏 杆
0 43 43 0
外墙 涂料
93 29 122 1
木门 0 0 0 0
其他 32 15 47 0
简析： 1、通过对客户反馈问题进行细分后，可以看出前期模拟验收过程中发现的问题点，在项目群同 事的高度重视、积极整改、风险准备后，大大降低了业主收房时对工程质量问题的报修数量。 2、由于五期凯旋半岛工期较紧张，最后一遍外墙涂料粉刷、木门配件安装、铁艺栏杆的安装调 试、外墙面石材、草皮铺种等各分项工程完工时间都临近入伙，带来的后果是收房后仍有较多 施工人员入户维修，收房后又出现新的污染等问题，为入伙前各项工作增加管理难度和压力； 虽然采取了问题核查措施，难免仍有一定遗漏。 因此，建议各项目日后应合理安排施工进度，尽量预留风险时间，提高承包商管理水平， 将所有问题安排在收房前处理完毕，保证房屋按照正常程序交付。
入伙问题二
外墙面石材问题
说明： 在入伙过程中客户提到外墙面石材断裂、色差、污染等要求进 行更换； 应对： 现已由保修办安排石材单位业主入伙后再次进行修补、更换， 对外墙感观进行完善； 在客户不是专业人士的情况下，观感类的问题尤为引起客户的 关注，项目后期开发时需重点关注。
3、传承+创新举动下的佳绩 到访客户100%办理入伙手续，这无疑是对我们工作的肯定。
房地产ppt教育课件
任务完成计划
75%
任务完成计划
65%
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输入标题
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2010
2011
01 市场分析
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02 市场分析
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文字内容
2021-20XX
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50% 62% 75% 45% 90%
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2012
2018
2021
20XX
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4 项目建议
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传单派发
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某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
深圳某房地产开发项目二期策略执行报告(ppt 118页)
居住面积在70平米以上的合计占67%，目前客 户居住面积大小属于中等，可判断未来购房产 品需求属于中偏大户型。
来深年限
15% 8%
23%
54% 5年以下 5-10年 11-15年 15年以上
入住时间主要集中在1995-2003年，此类客户居 住在3-10年楼龄的小区内，属于有潜在换房需 求的一批客户。
竞争对于本项目的启示
时机：有效规避07年4、5月市场竞争期 产品：产品同质化严重，市场以2-3房产品为主。 形象：市场同期形象以温情、居家
2
客户研究
客户研究
通过1期所掌握的客户情况，结合2期阶段 目标，精准的找出2期目标客户——
A 一期成交客户——成交客户分析 目前居住情况
购买前居住面积
25%
54% 14%
4% 3%
商品房 福利房 自盖房 单位宿舍 租房
居住情况以自购商品房为主，占5成多；其次是 租房及单位用房。
入住时间 13% 4%
27%
56%
1990-1994年 1995-1999年 2000-2003年 2004-2006年
6% 33%
18% 14%
29%
30-50平米 50-70平米 70-90平米 90-130平米 130平米以上
鸿景翠峰 金地梅陇镇
2.6万 1.62万 1.2万 0.69万
16% 19％ 9％ 85％
A货豪宅 主流工薪大盘
1）购房、投资逐渐理性；二三级市场热度骤降； 2）市场观望情绪强烈，包括开发商与消费者； 3）高于顾客心理预期的产品销售难度凸现；定位合理的品质楼盘仍然需求旺盛，前景看好，如金地梅陇镇。
第二阶段：新政出台后约1-3个月
案 例 1： 金 域 蓝 湾 3期 ， 7月 15日 开 盘 ， 当 天 销 售 过 半 。 案 例 2： 7月 28日 ， 宝 安 地 块 高 价 成 交 ， 为 房 地 产 市 场 注 入 一 支 强 心 剂 。 案 例 3： 7月 30日 ， 星 河 丹 堤 当 天 成 交 额 达 7个 多 亿 元 。 案 例 4： 8月 27日 ， 80后 街 开 盘 ， 当 天 销 售 率 超 过 70% 。 案 例 5： ９ 月 ９ 日 ， 慢 城 二 期 开 盘 ， 当 天 销 售 率 约 44% 。
某房地产项目全程策划(ppt 81页)
第五章 房地产项目全程策划(下)
© Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University
华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社
⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况 ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
第六章 房地产 市场细分与定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 项目投入产出评估 ★ 结论
5.4 价格定位及策略
⑴ 项目单方成本 ⑵ 项目利润目标 ⑶ 可类比项目市场价格 ⑷ 价格策略
© Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University
华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社
⑷ 周边市政配套设施调查 ★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴ 宏观经济运作状况 ① 国内生产总值 ★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策 ★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额 ★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数 ★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数 ⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用
第六章 房地产 市场细分与定位
1.6 开发节奏建议
⑴ 影响项目开发节奏的基本因素 ★ 政策法规因素 ★ 地块状况因素 ★ 发展商操作水平因素 ★ 资金投放量及资金回收要求 ★ 销售策略、销售政策及价格控制因素 ★ 市场供求因素 ★ 上市时间要求
⑵ 项目开发节奏及结果预测 ★ 项目开发步骤 ★ 项目投入产出评估 ★ 结论
5.4 价格定位及策略
⑴ 项目单方成本 ⑵ 项目利润目标 ⑶ 可类比项目市场价格 ⑷ 价格策略
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长虹桥堵车问题较严重 地块东侧规划路修通到
北侧 北侧小区的入口问题
用地分析
地块分析
A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价
值高，有噪音影响，适宜 偏商物业 C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
用地分析小结
位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正
朝青项目报告
汇报框架
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
核心定位结论 项目分析 综合分析 专题研究 定位结论 经济测算 概念设计
第一部分 核心定位结论
我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼 和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定 位有两种： 住宅产权写字楼 住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
全国宏观市场分析
2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经
济增长业将呈现回落态势
北京房地产总体市场
2004年1季度原综合价格指数走势
•
政策变化多，对房地产
110 105 100
市场会产生一定的影响
95 90
85
80
• 房地产价格继续上涨
75 70
12 341 2341 2341 234 1234 1234 123 41
区域市场分析
朝阳公园区域
纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户
项目名称
物业类 型
棕榈泉国际公寓 公寓
公园大道
公寓
维多利亚公寓 公寓
京达国际公寓 公寓
周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对 形象有负面影响
用地分析
区位分析
通广大厦
农业部
办公
盈科中心 政区府域机构成熟 朝阳区法院
京朝大厦 团结湖大厦
涉外性强农展馆北招京待画所院二部餐厅
兆龙饭店 景观较好 润滑湘菜馆
天益宾馆
餐饮
麦当劳
中国文联宾馆 特点“模糊骆驼”亭日本科理
饭店
凤凰宾馆
十八汤火锅
住宅产权写字楼
开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点 要求性价比高，利润空间有限，预售性较差
住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大 引入酒店管理公司，经营风险
第二部分 项目分析
项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析 市场分析
项目概况
北侧
本项目位于东三环外团 结湖公园北侧，农业部 东侧
东临朝阳高尔夫俱乐部， 西临农业部，北临农业 部宿舍楼，南临农展馆 南路
本项目占地面积1.07公 顷，总建筑面积约7.05 万平方米
项目特性
小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品
位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高 交通方便——支持商务功能 紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响 有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念 的产品，户型上能做出相应的亮点
19491 5500 10000 150~170 三居
主力户 型总价 180万 240万 215万 212万 429万 170万
装修
精装 精装 精装 精装 精装 毛坯
区域市场分析
朝外工体区域
综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大
北京GOLF公寓 公寓
龙阁
公寓
规模
在售面积
单价
主力户型 面积
主力 户型
250000 5000 16000 170~190 三居
250000 16000 13000 180
40000 36000 15800 120~150 三居
90000 6000 12500 140~180 三居
88000 7000 16200 260~270 三居
项目名称 物业类型
光彩国际公寓 铂宫
朝外M EN
公寓 商住 酒店式公寓
规模
160000 200000 70000
在售面积
单价
主力户型 面积
主力户型 总价
48000 16000 270
435万
45000 17000 230-250 350万
3500 14300 120
171万
装修
精装 精装 精装
昆泰国际中心
加上前期费用、建安费用、以及其他 相关费用，地上建筑面积的单方造价 在10000元/平方米左右
中高档次的产品
市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
• 朝阳公园 朝外工体 CBD 三元桥
细分市场分析
居住类物业
大户型 一般户型 小户型
偏商类物业
写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商 业
宏观市场分析
规划条件分析
规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）
容积率 税前利润（万元） 税前成本利润率
4.81 17084 31.75%
3.85 8981 18.69%
2.89 877 2.07%
2.46 -3175 -8.06%
规划条件分析
根据日照分析，项目 可以统一作成61米
按首层4.5米，标准层3 米计算，可以做到 19层。
开发商分析
多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌
成本分析
土地开发费用和基础设施配套费用按 地上建筑面积分摊为4790元/平方米
国检宾馆 润丰旅馆
医院
妇产医院 爱康医院
公园
交通旅社 团结湖公园
体育
朝阳区体育馆 高尔夫俱乐部
用地分析
交通分析
东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环 东四环
用地分析
交通分析
农展馆南路由西向东需 调头
公寓、酒店 式公寓
公寓22000， 酒店式公寓
42000
8800
65
60
qq qqq qqqq qqqq qqq qqqq qqqq qqq qq
97- 97- 97- 97- 98- 98- 98- 98- 99- 99- 99- 99- 00- 00- 00- 00- 01- 01- 01- 01- 02- 02- 02- 02- 03- 03- 03- 03- 04-
北侧 北侧小区的入口问题
用地分析
地块分析
A区——景观好，相对安静 B区——开放性强，形象价
值高，有噪音影响，适宜 偏商物业 C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
用地分析小结
位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 私密性差，有噪音影响 东侧有较好的景观条件 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 地块较方正
朝青项目报告
汇报框架
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分
核心定位结论 项目分析 综合分析 专题研究 定位结论 经济测算 概念设计
第一部分 核心定位结论
我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼 和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定 位有两种： 住宅产权写字楼 住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
全国宏观市场分析
2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经
济增长业将呈现回落态势
北京房地产总体市场
2004年1季度原综合价格指数走势
•
政策变化多，对房地产
110 105 100
市场会产生一定的影响
95 90
85
80
• 房地产价格继续上涨
75 70
12 341 2341 2341 234 1234 1234 123 41
区域市场分析
朝阳公园区域
纯居住为主 主打景观概念 容积率较高 单价高 户型面积相对偏大 精装修 有一定的投资客户 有一定的外籍客户
项目名称
物业类 型
棕榈泉国际公寓 公寓
公园大道
公寓
维多利亚公寓 公寓
京达国际公寓 公寓
周边建筑物遮挡——北侧、西侧均有建筑物遮挡，对 形象有负面影响
用地分析
区位分析
通广大厦
农业部
办公
盈科中心 政区府域机构成熟 朝阳区法院
京朝大厦 团结湖大厦
涉外性强农展馆北招京待画所院二部餐厅
兆龙饭店 景观较好 润滑湘菜馆
天益宾馆
餐饮
麦当劳
中国文联宾馆 特点“模糊骆驼”亭日本科理
饭店
凤凰宾馆
十八汤火锅
住宅产权写字楼
开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点 要求性价比高，利润空间有限，预售性较差
住宅产权写字楼＋酒店式服务公寓
高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大 引入酒店管理公司，经营风险
第二部分 项目分析
项目特性 用地分析 规划条件分析 开发商分析 成本分析 市场分析
项目概况
北侧
本项目位于东三环外团 结湖公园北侧，农业部 东侧
东临朝阳高尔夫俱乐部， 西临农业部，北临农业 部宿舍楼，南临农展馆 南路
本项目占地面积1.07公 顷，总建筑面积约7.05 万平方米
项目特性
小盘，规模小——可支持“新、奇、怪”的产品
位于“高档”区域——项目成本较高，档次较高 交通方便——支持商务功能 紧邻城市主干道——形象价值高，有一定噪音影响 有一定景观优势（高尔夫球场）——支持打景观概念 的产品，户型上能做出相应的亮点
19491 5500 10000 150~170 三居
主力户 型总价 180万 240万 215万 212万 429万 170万
装修
精装 精装 精装 精装 精装 毛坯
区域市场分析
朝外工体区域
综合项目多 居住物业类型多样 均价较高 户型多样 大户型公寓市场表现较差 投资客户比例较大 外籍客户比例较大
北京GOLF公寓 公寓
龙阁
公寓
规模
在售面积
单价
主力户型 面积
主力 户型
250000 5000 16000 170~190 三居
250000 16000 13000 180
40000 36000 15800 120~150 三居
90000 6000 12500 140~180 三居
88000 7000 16200 260~270 三居
项目名称 物业类型
光彩国际公寓 铂宫
朝外M EN
公寓 商住 酒店式公寓
规模
160000 200000 70000
在售面积
单价
主力户型 面积
主力户型 总价
48000 16000 270
435万
45000 17000 230-250 350万
3500 14300 120
171万
装修
精装 精装 精装
昆泰国际中心
加上前期费用、建安费用、以及其他 相关费用，地上建筑面积的单方造价 在10000元/平方米左右
中高档次的产品
市场分析
宏观市场分析
区域市场分析
• 朝阳公园 朝外工体 CBD 三元桥
细分市场分析
居住类物业
大户型 一般户型 小户型
偏商类物业
写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商 业
宏观市场分析
规划条件分析
规划建设用地面积：10716平方米 代征道路：2800平方米 总建筑面积：70459平方米（地上51572平方米） 建筑限高：60米 容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）
容积率 税前利润（万元） 税前成本利润率
4.81 17084 31.75%
3.85 8981 18.69%
2.89 877 2.07%
2.46 -3175 -8.06%
规划条件分析
根据日照分析，项目 可以统一作成61米
按首层4.5米，标准层3 米计算，可以做到 19层。
开发商分析
多种物业可能性的考虑 利润/快速回收资金 以销售为主 品牌
成本分析
土地开发费用和基础设施配套费用按 地上建筑面积分摊为4790元/平方米
国检宾馆 润丰旅馆
医院
妇产医院 爱康医院
公园
交通旅社 团结湖公园
体育
朝阳区体育馆 高尔夫俱乐部
用地分析
交通分析
东三环、东四环 农展馆南路、朝阳北路 地铁10号线 多条公交站线 长虹桥堵车问题较严重
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环 东四环
用地分析
交通分析
农展馆南路由西向东需 调头
公寓、酒店 式公寓
公寓22000， 酒店式公寓
42000
8800
65
60
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97- 97- 97- 97- 98- 98- 98- 98- 99- 99- 99- 99- 00- 00- 00- 00- 01- 01- 01- 01- 02- 02- 02- 02- 03- 03- 03- 03- 04-