郑州万科天伦紫台项目拓盘报告

14年1季度
14年2季度
14年3季度
14年4季度
15年1季度
15年2季度
15年3季度
比下降 4%，同比上涨 7%；
462 431 截止 9 月份商品住宅库存 462 万 ㎡ ， 去 化 周 期 约 7 个月，但各区域库存差异 较大，部分区域仍面临较 大去化压力
500 400 300 200 100 0
国内生产总值同比增长（%） 国内生产总值（亿元）
经济政策情况
220,000 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2006 2007
பைடு நூலகம்
亿元
14 13 12 11
10
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2008 2009 2010 2011 2012
478.4
2.6%
平方公里
500 400 300 200 230.08 262
历年郑州市建成区面积变化走势
365.61 328.06 346.3 392.8
282
294
303
310
316
作为河南省省会，全国中部地区重要区域中心城市，
规划至 2020 年全市总人口达 1500 万以上，建成区面 积 1000平方公里以上，主城区建成面积800平方公里 以上，城镇化率达80%。
2013-2015年3季度郑州市商品住宅供销价分析
350 300 250 200 150 100 50 0
13年1季度 13年2季度 13年3季度 13年4季度 149 189 202 216 194 183 121 119 287 248
万㎡
预售面积
销售面积
均价
+36%
7,265
7,936
8,372
3 4
4
6 6 5
15年1季度套数占比（%） 15年2季度套数占比（%） 15年3季度套数占比（%）
1 2
2
6
6 16 10 11 14 16
20
23 31 33 34
19 19
1 3
4
面积段 首臵≤90㎡ 首改90-120㎡ 再改1:120-140㎡ 再改2:140-180㎡ 高端>180㎡
全年GDP增速7%目标
2013
2014
2015上半年
1
公积金提取政策放宽（1月28日）
职工连续足额缴存公积金满三月，本 人及配偶在缴存城市无自有住房且租 房的，只需提供租赁合同、租金缴纳 证明或无房证明即可提取住房公积金；
2
“330新政”出台（3月30日）
◆二套首付比例降低：二套房最低首付款比 例降至40%。公积金首套最低首付20%；拥有 一套住房并已结清贷款的家庭，最低首付30%。
100
0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
城市视角
近期国家经济先行指标回升能力不足，未来3-5年内国家经济将持续 保持在一个相对较低的水平，2-3年内房地产调控政策也会相对宽松
2006-2015上半年GDP走势
I. II. 市场的城市视角 市场的竞争视角
纵 观
项目竞争市场环境
I. II. 市场的城市视角 市场的竞争视角
城市视角
城市概况
郑州发展迅速，人口增速快，城市框架不断扩大，由三环向四环发展
万人
1000 800 600 400 200 0 2009年 752.1 2.0% 333.1
2009-2014年郑州市人口变化趋势
8,254
8,557
8,488
8,486
8,783
9,443 8,127
9,073
元/ ㎡ 10,000
2015 年 3 季度商品住宅市 场：供应、成交同创近三 年新高，价格高位、略现 回落；
9,000 8,000 7,000 6,000
+8%
季均209万 ㎡
季均151万 ㎡
272 232 161 177
3
二套房公积金首付再降（8月31日）
对拥有1套住房并已结清购房贷款的，购 买二套房最低首付款比例降至 20% ；公 积金贷款购买首套房和二套房首付最低
◆营业税免征期限缩短：免征期限改为2年
比例均为两成，与2008-2009年宽松水平
相当。
城市视角
郑州房地产市场
郑州房地产市场需求相对旺盛，但库存持续累积，存在一定风险
35% 28.6% 30% 25% 20% 866.1 885.7 437.4 428.4 2010年 郑州市人口 2.1% 15% 10% 5% 0% -5% 2011年 2012年 市区人口 2013年 2014年 市区人口 增长率
903.1
443.4 1.4%
919.1 5.2% 466.3
937.8
城市视角
市场成交产品仍以刚需型产品为主，但改善型产品需求抬头，其中
9000-10000元/㎡改善型价格段增加明显，增加8个百分点
郑州房地产市场
2015年1-3季度郑州市商品住宅单价段对比分析
≦4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 9001-10000 10001-15000 ﹥15000 1
万㎡
郑州市商品住宅累计存量分析
324 312 298 367 405 405 393 369 377 416
423 391
201 142 129 115 127 117
259 241
14,01 14,02 14,03 14,04 14,05 14,06 14,07 14,08 14,09 14,10 14,11 14,12 15,01 15,02 15,03 15,04 15,05 15,06 15,07 15.08 15,09 15,10
2013年，万科进入郑州，满城期待 2014年，郑州万科城热销，年销售额实现28亿元，是郑州销售套数、 销售面积、销售金额的三料冠军
2016年
万科布局郑州北区，在北四环再造一座城，全年30亿销售目标
不仅是延续万科城的辉煌，更是要超越万科城
让万科超越万科
万科天伦紫台项目营销代理提案
纵 观
项目竞争市场环境
季均240万 ㎡
335
供应量： 335 万㎡，环
比 增 加 36%， 同 比 增 加 23%； 成交量： 272 万㎡，环 比增加8%，同比增加69%； 价格： 9073 元 / ㎡，环
5,000
272
221
147
247 252 198 195
4,000 3,000 2,000 1,000 0