郑州万科天伦紫台项目拓盘报告

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(中原万科-紫台成功之极致的圈层营销

累积成交额6亿元
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萃取国际的家国正宅
开启万科TOP系城市中心豪宅样板作品
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继虎门紫台后，相继于太原、长沙、武汉开发了紫台，紫台的故事才刚刚开始……
专为虎门上流人士量身打造
此文仅从客户组织来描述紫台的成功营销过程仅献给专注于圈层营销的地产人
【万科紫台】起势面临三大问题
品牌建立第一次进入西部镇区的万科，怎样能使虎门人对品牌产生坚定的信心？
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客户组织二（虎门历史文化炒作）——爱上虎门十大理由
时间：2010年8月22日 1、联合搜房网举行以“爱上虎门十大理由”为主题的活动。解剖虎门历史文化以及未来，重走虎门丝绸文明之路，与北京、西安紫台产生历史文化之渊源，提高项目形象； 2、以搜房网为主导，带领网友进行虎门景点摄影，带领网友参观【万科·紫台】工地； 3、在【万科·紫台】搜房论坛上同步进行“爱上虎门十大理由”的相关炒作，并炒作万科进驻虎门带给虎门的人居意义；
最后，事实证明，银行客户经理介绍成交四套
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农行客户经理专场推荐
中行客户经理专场推荐
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二、预约参观，现场展示树立豪宅形象
首创住宅公园的销售模式，品质围墙，钢挂石材外立面，排场式园林等硬件支撑
预约参观，安会守卫，接送一对一尊贵服务等软性配合足以撼动客户
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万科服务六步曲——细致服务感动客户
一期余货销售截止6月底，剩余洋房约15套，急需快速销化；
二期别墅上市准备二期别墅已经具备销售条件，在兼顾洋房销售的同时，必须做好二期别墅上市准备
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六、6月主题月——少儿系列活动新丝路少儿模特大赛
促进洋房余货销售，6月11日新丝路少儿模特大赛，到场300人
六、6月主题月——少儿系列活动少儿围棋定段赛

2024年上半年郑州房地产市场分析报告

一、市场概况2024年上半年，郑州房地产市场保持了较为活跃的态势。

由于郑州作为中原经济区的中心城市，人口流入量大，房地产市场需求较为旺盛。

同时，政府适度调控政策的推出也对市场起到了一定的稳定作用。

二、销售情况上半年，郑州市房地产销售主要集中在商品住宅项目上。

随着房地产调控政策的推出，购房者对于房屋的需求更加理性，购买目的更多的是改善居住条件。

因此，选购面积适中、布局合理的二手房成为市场的主要趋势。

同时，限购政策的影响，郑州市场上的二手房价格有所回落，使得更多购房者选择购买二手房。

而新房方面，中小户型成为购房者的首选，而大尺度的房源销售较为困难。

三、价格变动上半年，郑州市房价整体呈现稳中有升的态势。

尤其是二手房市场，受到政府政策调控的双重影响，价格有所回落。

根据市场数据统计，郑州市上半年二手房平均价格较去年同期下降了5%左右。

而新房方面，受到土地成本等因素的影响，房价整体呈现上涨趋势，但上涨幅度较去年同期有所减缓。

四、供应情况上半年，郑州市新增商品住宅供应量相对充足。

政府鼓励房地产开发商开发多样化的产品，以满足市场需求。

尤其是中小户型的商品住宅供应较为充裕，受到购房者的欢迎。

同时，政府对于保障性住房的建设也给市场增加了一定的供应。

五、政策影响今年上半年，郑州市政府继续推出了各类调控政策，以稳定房地产市场。

其中包括限购措施、信贷政策收紧、加大供应等。

这些政策的推出有力地控制了过度投资和炒房行为，保持了市场的稳定。

六、预测与建议下半年，郑州房地产市场仍将保持稳定发展的趋势。

首先，随着市场需求的改变，购买二手房的趋势将继续增加。

其次，政府对于中小户型商品住宅的支持力度将继续加大，供应量将保持充足。

再次，土地成本上涨和政策调控的影响，新房价格上涨的幅度将有所减缓。

最后，建议购房者在购买房屋时要理性选择，注重房屋质量和地段，以确保自身利益。

总之，郑州房地产市场在政府政策的引导下保持了较为稳定的发展态势。

购房者对于房屋需求更加理性，市场供应也逐渐适应了市场需求。

居住小区规划设计经典案例

居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。

一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。

郑州万科城可行性研究报告

郑州万科城可行性研究报告1. 引言随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。

然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。

本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。

2. 项目背景随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。

郑州万科城项目由万科集团计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。

该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。

3. 目标和方法本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。

•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。

•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。

•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。

4. 市场需求评估4.1. 市场背景郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求不断增加。

目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。

4.2. 市场调研通过调研郑州市场，我们发现：•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。

•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。

•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。

4.3. 市场前景预测基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。

该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。

5. 技术可行性评估5.1. 项目规划和设计郑州万科城项目规划面积约1000公顷，包括住宅区、商业区、公园绿地等。

项目将采用先进的城市规划和建筑设计技术，保证项目高品质和可持续性。

2021年郑州房地产市场深度研究分析报告上半年(下)

雅园/润园 +300，泽园
+500
价格洼地
精装高层14600
精装高层15200
+600
高性价比
毛坯高层12500
毛坯高层13000
+500
高性价比
毛坯高层11500
毛坯高层12500
+1000
价格洼地，小李庄火车站规划
涨价类型
稳涨板块，涨幅2-3%
补涨板块，涨幅2-4%
跟风涨价板块，涨幅2-
上半年市区+近郊住宅总成交量8.4万套，为近三年最高水平，全年成交预计低于前两年平均水平，约15万套
1-4月客户信心较足，转化率持续走高，5-6月整体客户转换效果较前期略有退化上半年总成交量约8.4万套，较往年处于最高水平；近两年年均成交套数为16.5万套，综合下半年市场情况，保守预计2021年度市区+近郊总成交约15万套
首批供地新增多宗主城核心地块，公开地万科、保利北龙湖拿地，限价上调至毛坯37300元/㎡、装标5600元/㎡，金茂经开区限价同样微涨；定向地块万科＆兴达红专路、康桥高皇寨项目等，最快在4季度入市，将引发房地产市场新的竞争格局。
要点结论：土地出让逐步规范透明化，市区量价上涨整体预期向好公开地开启摇号模式，“两集中”供地下加剧房企与市场分化
二七区高新区管城区惠济区金水区经开区中原区郑东新区新郑荥阳航空港区中牟
2019年上半年成交量：套 2020年上半年成交量：套 2021年上半年成交量：套
楼市表现——分区域表现
上半年高基数下多数区域成交表现优于前两年，管城/高新/中原区为高热区域，郊区表现不及市区
市区来看，管城/高新/中原区为高热区域，单盘月平销59-72套，多数区域表现优于19及20年，仅惠济区受断货影响，导致成交不及19年；近郊周期波动表现不及市区，港区/荥阳单盘月平销40+套，新郑/中牟单盘月平销20+套

郑州美景龙堂·万科广场调研报告

CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。

从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。

设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。

打造一个没有霾的空间。

喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。

·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。

涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。

2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。

3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。

4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。

5、美林河畔：3028户，均价12500元。

6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。

7、其他小型社区：其他社区总户数约为3000户。

均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。

客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。

·周边商业分析区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等；区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强项目优劣势分析项目体量小总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差品牌能级低主力品牌商较少，多为一般品牌主力店影响力弱超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱餐饮均为一般性品牌开业不同步1号门（南门） 2号门（东门）商场外部实景PART 02开业活动分析·场外开业活动形式节目内容：1、领导讲话2、非洲舞蹈3、狮子点睛4、舞狮助兴现场情况：场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；·场外开业活动形式非洲舞蹈狮子点睛领导讲话舞狮助兴1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。

万科紫台楼盘分析

万科紫台楼盘产品策略分析【项目简介】万科紫台，是继草庄之后，杭州万科深植城东的又一经典作品。

位居城东新城核心区旁，南临德胜快速路，顺承9.3平方公里繁华脉络。

约500米近抵地铁一号线七堡站，距“杭城门户”东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华。

项目总建筑面积110935平米，在中正大气的对称布局中，营造风景充沛的滨水三进院落。

万科紫台，纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以众多创新性能细节，营造经典的90~125㎡装修成品三房。

2013，杭州万科以成熟的“三好”系作品全新亮相，汲取万科性能住宅优势产品经验，推出更加贴合生活需求的全系住宅性能设计方案。

特别倡导“好产品、好服务、好邻居”生活文化，为每一位业主带来全面周到的生活关怀。

【楼盘优势】1.城东稀缺地铁装修90方万科·紫台，位于地铁一号线七堡站、九和路站之间，抵达七堡站距离约为600米，5站地铁抵达武林商圈。

同时，尽得城东新城核心区9.3平方公里繁华，融入一座城市的时代机遇。

随着新东站枢纽开通，8大城市商业综合体加速建设，1500亿建设的城东新城正在兴起，使区域未来充满机遇与梦想。

2.七堡地铁综合体充分引进香港地铁“地铁+物业”开发理念。

总建筑规模约130万平方米，涵盖国际商业、星级酒店和高端写字楼等复合业态面积达20万平方米。

综合体内还将建设1座小学、2座幼儿园，完善的教育配套设施，成为交通便利、环境优美、配套齐全的大型高品质生态生活区。

3.万科·紫台，城东新城稀缺装修成品公寓万科·紫台,融入城东新城繁华；近抵地铁一号线七堡站、九和路站，距“杭城门户”新东站交通枢纽约3公里，距武林广场约8公里，近接钱江新城繁华，为城市优势资源纵横之地。

项目南临德胜快速路，总建筑面积约11万平米，在中正大气的对称布局中，以充沛的自然风景，营造繁华之中的经典雅居。

源自杭州万科对于居住舒适度的不止探索，万科·紫台纯熟运用了市场美誉度极高的成品装修体系，以数十项创新性能细节，营造极具创新精神的约90~125㎡装修成品三房。

万科紫台推介PPT

主题：项目位置——滨水观景住宅
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——设计日本进口SKK真石漆人车分流规划全区通风规划全区日照规划大堂密码信报箱（外投内取）可通担架轮椅等残障使用的大尺寸电梯三进式庨院滨河景观最大60m栋距
主题：首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——质量
日式管理——整理、整顿、清扫、清洁、素养实测实量工友公约飞行工程质检
主题：首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——工业化
建研基地 pc工业技术铝模现浇
主题：首发三好——好房子
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万科地产/杭州万科紫台
好房子——绿色三星
绿地覆盖能源利用系统：太阳能节能：户外遮阳卷帘节水：雨水回收自然通风隔音减噪
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万科地产/杭州万科紫台
好服务——安防系统
主题：首发三好——好服务
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万科地产/杭州万科紫台
四、投资与运营（补充）——“以商补住，以商带住”
以商带住：新项目（勾庄、浦沿、普福）形成商业标准化运作，直 “五菜一汤”——社区商业会从中选择配置接推动住宅销售
好服务——五菜一汤
“ 五菜一汤 ”
主题：项目位置——地铁时代
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万科地产/杭州万科紫台
江干区重点打造的人工景观河道，造就一线河景
九沙河；江干区政府着重打造的人工景观河道，河道宽度为25-30米；高大的水杉将成为九沙河的背景林；桃红柳绿、错落有致的生态景观；河道慢行系统的集大成者，新建12座跨河桥梁以及人行景观桥梁，打造六个景观节点；万科对河水水系和沿河绿化进行升级，形成一个近万方的示范展示区。

郑州万科紫台三期游乐园规划

郑州万科紫台三期游乐园规划
游乐园注重多样化发展和地域性发展，加强的景观设计的多样性要求和地区文化保留，充分体现地方传统文化，以丰富的文化景观资源使游人得到各种各样的景观视觉享受。

所以，主题游乐园的规划设计在旅游景观的传统设计基础上，引入先进的娱乐设施，深刻的文化内涵，符合人们的审美价值观念和消费心理。

避免为了追求满足一小部分人的消费观而忽略了满足大部分人的文化品位和娱乐性。

娱乐主题公园的建设应该采取以下构想，以保持高质量的内容为基础的前提下，以人为本，尽量满足大众消费能力。

主题游乐园的规划设计，应该注重娱乐，体现创新和个性化的特征。

大众消费、主题特色与高品位的特点紧密结合，满足不同层次的游客的基本需要。

适当的提高娱乐质量，结合适中人群的文化意识，使主题游乐园的建设更加合理性。

主要通过以下几个方面来实现：
（1）在尊重大众消费的前提，努力达到雅俗共存。

规划和设计过程中应注重创新，个性化的特征。

满足不同层次的游客的需求，形成一个适度的消费意识来引导消费者。

（2）地域特色文化融入设计当中。

能够做到巧夺天工，把现实中的文化在景观中得到真实再现的效果。

（3）通过一些新形式的主题使主题游乐园注入活力。

鼓动游客积极参与到游园活动中来，身临其境。

例如，结合电影制作，很多游客借在此得到身心体会。

首批单位解筹现场总结

首批单位解筹现场总结9月22日1、2号楼开始价格试算并开放样板房，9月26日1、2号楼解筹，共推出109套单位，当天成交97套，10月4日即100％售磬；109套房中，其92套为VIP客户购买，总体成交结果良好。

这与我们的解筹策略、现场组织等是分不开的。

总的来说，首批单位的解筹在现场组织上做的相当好，流程顺畅、控制有序。

特做以下总结，并对第二批单位的解筹起参考意义。

一、解筹策略总结1、价格试算时间较短。

首批单位在取得预售证后方开始价格试算，仅有4天试算时间，并且没有周末，导致试算工作非常紧张，客户出现不满情绪，并影响了部分客户的购买。

但整体来说，试算的工作比较顺利。

建议本次解筹必须加长试算时间，并且在需要的时候，在未取得预售证时就提前进行价格试算。

2、项目在价格上采取了“低开高走”的策略，首批单位均价4000左右，并对销售员统一口径：第二批单位中必定涨价。

该做法促进了首批单位的高解筹率，并缓解了3号楼多层的供需矛盾。

3、销控策略。

在进行价格试算中，告知客户3号楼大部分已被“集团购买”，有效分流客户了3号楼高度集中的客户状况。

4、加推策略。

在仅有50左右名VIP卡入场选房的时候，3房单位就基本的销完，从而一度导致成交停顿，并连环影响下批客户选房。

后来经过短暂封盘调整后加推少量三房单位，方重新把现场成交气氛盘活。

但双方对这类情况预计不足，没有事先准备好相关策略和准备好价格表等相关资料，导致需要封盘调整，影响了现场的成交速度和气氛，并导致价格的调整不尽合理。

二、现场组织总结1、现场流程顺畅。

现场从签到开始，到最后签订合同，流程衔接合理。

2、保安分工明确、定岗定责、统一控制、统一管理，严格按照解筹要求执行。

保安的出色表现是本次解筹组织的有利保障。

3、现场仅有6人签约，跟不上成交速度要求，成为制约现场成交速度的最大障碍。

因此建议本次解筹增加签约人员；同时，财会处和复核处也应增加人员，以保持与签约区统一的速度。

万科项目可行性研究报告

万科项目可行性研究报告
根据万科项目的可行性研究报告显示，该项目具有以下几个方面的可行性：
1. 市场需求：万科项目的核心业务是开发房地产项目，根据市场调研，所在地区存在较高的住房需求，且市场对于高品质、环境友好的房地产项目的需求较为旺盛。

2. 土地资源：万科项目已经取得了对应的土地资源，并且土地位置较为优越，地理位置便利，靠近商业中心和交通枢纽，具有良好的发展潜力。

3. 技术实力：万科作为一家知名房地产开发商，具有雄厚的技术实力和丰富的项目实施经验，有能力保证项目按时按质完成。

4. 资金实力：万科拥有稳定的资金来源和充足的资金实力，有能力满足项目的资金需求，保证项目的顺利进行。

5. 法律政策支持：当地政府对于房地产项目有一定的政策支持，包括土地供应、税收优惠等方面的政策，为万科项目的顺利推进提供了良好的环境。

综上所述，万科项目具备一定的市场需求、土地资源、技术实力、资金实力和政策支持等可行性条件，具备开展房地产开发项目的潜力和条件。

然而，在项目实施过程中还需要注意风险管理，比如市场需求变化、土地政策变动等因素对项目的影响，需要制定相应的风险防范和应对措施，以确保项目的成功实施。

郑州市高新区市场调研报告

正弘高新数码港体量170万㎡
睿达广场体量10.1万㎡
化工路
健达· 西西湖
住宅
新盘
LOFT
纯新盘除了睿达广场（LOFT）正在认筹外，其他新盘项目均处于前期咨询阶段，预计9-10月份集中入市
检测楼盘分布
1
在售区域项目住宅均价基本在7000-8000元之间
认筹
2
新合鑫观悦 7400-7500 西雅图 7700-7900 翰林国际城 7700-7900 谦祥万和城 7400-7700 万科城 7700-8200 公园道1号 7500-7900 保利永威西溪花园 ——
90 10# 33F 2 2T3 127 135
90
即将推出一期6#、7# 认筹时间：2014年8月中旬
楼号
层高
单元数
套数
66 66 66
66
去化
售罄少量较多
少量
备注
预计开盘时间：10月
推售面积：80-126㎡
整体去化达到90%
优惠：郑房网电商合作，按揭5000抵3万
。另有老带新活动，西雅图老业主，每介
整体规划：一期规划13栋高层，二期3栋18层高层，6栋11
2#
3# 6# 7# 4# 5# 8# 6# 1# 7# 5# 1# 8# 9# 4# 2# 3#
二期
层小高层10栋7层洋房。销售情况：目前一期少量房源在售，二期部分楼栋售罄， 19#、20#楼8月17日推出，开盘去化47.6%，目前20#正在进行认筹，预计8月24日开盘产品信息：高层88—94㎡两房、122㎡三房，洋房129㎡三房销售价格：高层均价8200—8600元/㎡，洋房9300—9600 元/㎡
客户关注点 ①地段、交通（地铁优势） ②区域升值潜力

第七项目部天伦锦城项目QC小组课题成果

控制较厚筏板后浇带施工质量QC小组活动成果报告郑州市第一建筑工程集团有限公司第七项目部目录一、工期概况 (2)二、小组概况 (2)三、选题理由 (2)四、现状调查 (3)五、课题目标 (4)六、计划阶段（P） (4)七、实施阶段（D） (6)八、检查阶段（C） (8)九、总结阶段（A） (9)十、巩固措施 (10)十一、总结和下一步打算 (10)一、工期概况本工程由河南新阳光房地产有限公司投资建设，工程地址位于劳动路与群办路交叉口东北面交汇处， 1#、2#地上二十六层、地下两层，筏板厚1.4米，地基部分为CFG灌注桩，筏板设有宽800的后浇带，按设计要求，需在两侧混凝土浇筑60天后方可封闭。

本工程抗震设防丙类，结构抗震等级三级，工程合理使用年限为五十年。

二、小组概况小组名称王磊QC活动小组注册号ZZYJ120701类型现场型成立时间2012年08月5日活动时间2012年8月—2011年11月活动频率2次/月小组人数8人QC教育时间人均48h分工姓名性别年龄文化程度技术职称组内工作组长王磊男43 本科高级工程师全面负责副组长张卫涛男30 本科工程师制定实施计划组员王威利男28 本科助工技术问题处理组员刘文帅男26 大专助工负责实施组员陈忠豪男24 本科技术员负责实施组员章长春男27 大专助工质量验收组员王连政男23 大专技术员数据整理组员孙蕊女27 大专助工资料整理制表人：孙蕊蕊时间：2012年8月10日三、选题理由该工程后浇带施工质量的好坏直接影响结构的安全性能，是结构施工的关键工序。

由于该工序控制不够细致，易形成夹渣、钢筋绑扎不符合规范要求，后期出现收缩裂缝、渗水等质量通病。

为解决这些问题，保证工程结构安全，我们将“控制较厚筏板后浇带施工质量”作为QC攻关活动的课题。

四、现状调查1、针对本课题，我们对项目部承建的永威翡翠城项目工程后浇带施工质量检查记录做了系统归纳整理，并绘制出质量调查表。

表一：后浇带质量缺陷调查表序号质量缺陷检查点数缺陷点数频率% 累计频率% 1 钢筋移位50 13 18% 18% 2 钢筋搭接不符合规范要求50 22 31% 49% 3 施工缝夹渣 50 15 21% 70% 4 后浇带筏板处渗水 50 16 23% 93% 5 后浇带收缩裂缝50 5 7% 100%合计25071制表人：王连政时间： 2012年8月10日2、根据问题统计表绘出的排列图如下：制表图：王连政时间： 2012年8月10日以上排列表可以看出，钢筋搭接不符合规范要求、后浇带筏板处渗水、施工缝夹渣、钢筋位移是影响后浇带质量的主要因素，我们将主要因素集中归纳，作为一个质量要素进行系统因果分析。

大公司规模扩张之路的背景

美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源。
住宅和社区发展管理办法颁布。
1974
新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响。
1975
年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996年；作为今天“可调节利率的抵押加州。
1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制；以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。
1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson，高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。
四大公司规模扩张的行业大环境
万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之1.5
二战以后，住房需求大于住房供应，房地产开始了一个快速发展的时期
美国的住房拥有率变化(%)
P
Q
供应曲线
需求曲线
需求曲线
50年后美国住宅产业变化（每年新开工套数）
1950 1960 1970 1980 1990 2000
抵押贷款利率
-0.70802708
1
不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比较明显的负相关特性（-0.71），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系

房地产销售策划方案文案 2013年长沙万科·紫台营销执行报告

中铁滨江居
万科紫台中铁滨江项目南山滨江项目
中建白沙橘洲湾
复地崑玉国际
3.供应项目特征雷同度高
全球最大地产公司的顶级之作，信心的保证。但万科在长沙一直以快销普宅形象占位市场，顶级作品尚需证明
位于城市中心区域、交通通达好但无公交系统，2公里内基本生活配套可满足但无高端大型配套
区域价值：项目位于长沙滨江老城区中的南湖新城板块与省府板块交界处，南城省府滨江板块，因天心生态新城以及长株潭绿心规划，在长沙湘江滨水区发展方案中的地位举足轻重。而南湖片区拆迁和建设的推进，以及南湖片区土地高价成交的推动，南湖片区已经成为河东又一房地产价值高地；交通价值：道路通达性好，沿江大道和书院路建成后，私家车交通畅通便捷从项目沿江大道出发，离市核心商圈仅5公里；项目北 600米即上二环线。距河西中心车程15-20分钟，距省府15分钟，市中心15分钟，私家车行通达性便捷，公共交通系统匮乏；配套价值：目前片区配套可满足基本需要，但2公里内生活配套匮乏，且无大型配套支撑，整体配套依托于未来发展。
全球第一
品牌价值
长沙知名品牌顶级作品
长沙本土无高端豪宅作品形象
城中高价值地块
区域价值
湘江豪宅版块生活配套满足坐拥江山资源历史人文气质
不足 2公里内无生活配套存在高压线及铁路人居隐患带给人居的意义？？
本体价值
低容积率
中等规模、自身配套少
非正南正北人居舒适朝向
景观资源产品
2
目标阻碍
纵观
长沙湘江豪宅区，高端形象易于建立
地处目前长沙第一阶队的滨江豪宅区，豪宅区域形象已在市场垫定
定江洋
北辰：酒店、商业、写字楼、城市综合体；

5月1-3周郑州市开盘调研报告

伍號院
2
竞品研究（二）推盘节奏
伍號院
2
竞品研究（三）产品分析
伍號院
1#标准层平面图
2
竞品研究（四）开盘现场
伍號院
3
竞品研究
祝福红城
（一）基本概况
开发商：郑州祝福房地产开发有限公司项目位置：郑州市高新区梧桐街与碧桃路交汇处占地面积：650亩建筑面积：180万㎡容积率：2.4 绿化率：35% 物业类型：多层、高层主力户型：两房73㎡、三房90㎡-109㎡成交均价：7300元/㎡交房时间：2019年6月
8#楼东单元标准层户型图
竞品研究2 万科城
（五）销售情况
本次开盘推出416套房源,开盘基本清盘，剩余23套房源。本次认筹期间排号830组左右，共分为40小组，每小组25号，活动当天到场1000多人。
本次推出1#、2#、3#西单元、8#东单元，开盘2#、8#售罄，1#、3#剩余共23套房源，去化率90%。
汇艺悦公馆
竞品研究3 汇艺悦公馆
（二）推盘节奏
即将推出楼栋房源
竞品研究3 汇艺悦公馆
（三）产品分析
69㎡
49㎡
69㎡
112㎡
52㎡
112㎡
标准层户型图
49㎡标准户型，功能分区紧凑合理，联体落地阳台，视野开朗，面积小，总价低； 52㎡舒适一房，户型方正，4.2米大开间，落地观景阳台，整体简洁大方，产品价值高； 69㎡、112㎡精致两室，户型方正，功能布局巧妙，双阳台设计，采光、观景俱佳，深受客户青睐。
（一）基本概况
开发商：河南省美景之州房地产开发有限公司项目位置：高新区科学大道与西四环交汇处占地面积：1600亩建筑面积：320万㎡容积率：3.5 绿化率：30.80% 物业类型：塔楼、多层、高层主力户型：新推二期一批两房77㎡