浅析抵押房产买卖合同效力及过户问题
带押过户新模式
带押过户〃新模式今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出"带押过户〃新模式在业内引起高度关注。
因为它实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低了交易成本。
〃带押过户”政策概念及法律依据传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户〃是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。
“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。
《民法典》第406条规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
〃在《民法典》出台之前，我国长期以来对抵押物交易的限制都较为严格。
原《物权法》第191条规定："抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
"原《担保法》第49条规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记阅读提示在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。
根据我国相关法律的规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，应当事先征得抵押权人的同意，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽然房屋买卖合同不会因此无效，但买受人不能请求办理过户登记手续。
那么，此时买受人真的就无法将房屋登记在自己名下了吗？答案是否定的。
本文引用的案例中买受人行使了一项特殊权利——涤除权，即出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的情况下，买受人有权要求代替出卖人清偿债务以消灭抵押权并办理房屋过户手续。
案情简介2010年10月29日，吴某为购买北京市顺义区×室房屋（涉诉房屋）作为主申请人向建设银行顺义支行申请贷款107万元，借款期限为360个月，以该房屋作为抵押并办理了抵押登记。
2012年8月18日，孟某与吴某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴某将涉诉房屋出售给孟某，成交价格为人民币1,650,000元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。
2012年12月，吴某将房屋交付给孟某，孟某对房屋进行装修后开始使用。
截至2013年7月25日，孟某共计支付吴某购房首付款1,115,000元。
因吴某一直未按照合同约定办理抵押注销手续，涉诉房屋一直无法办理过户手续，孟某遂向法院起诉，要求代吴某偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求吴某支付违约金。
根据建设银行顺义支行在法庭上的陈述，吴某尚欠贷款本金1,011,005.92元，建设银行顺义支行不同意孟某的诉讼请求。
北京市顺义区人民法院经审理判决支持了孟某的诉讼请求。
败诉原因根据我国相关的法律规定，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。
房屋抵押合同的效力
房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。
00元正，大写捌万元正。
利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。
借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。
担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。
借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。
杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。
本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。
但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。
杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。
2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。
抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。
即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押买卖过户操作流程
房屋带押过户是指在房屋存在抵押的情况下，通过特定的流程实现房屋的买卖和过户。
以下是房屋带押过户的操作流程：
买卖双方达成房屋交易意向，并签署买卖合同。
在合同中约定带押过户条款，明确各方权利义务。
买卖双方到银行或中介机构申请贷款，并提交相关材料。
银行或中介机构审核材料后，会为买方提供贷款预审意见。
买卖双方到不动产登记中心办理房屋过户手续。
在过户时，需要提供不动产登记证书、身份证明、买卖合同等材料。
同时，卖方需要将房屋的抵押情况告知买方，并提供抵押权人同意带押过户的证明。
不动产登记中心对买卖双方提交的材料进行审核，符合条件的办理过户手续。
在过户过程中，需要对房屋进行评估，并确定房屋的市场价值。
买方将购房款支付给卖方，卖方收到款项后，向银行申请提前还款，并按照约定支付相关费用。
银行审核后，同意卖方提前还款，并将剩余贷款本息结清。
卖方在银行办理抵押权注销手续，并将注销证明交给买方。
同时，卖方将房屋内的户口迁出，并将迁出证明交给买方。
买方到不动产登记中心办理房屋抵押手续，将房屋抵押给银行或其他贷款机构。
银行或贷款机构审核后，同意为买方提供贷款，并将贷款发放到买方的账户中。
买卖双方完成房屋交接，并签署交接单。
在交接过程中，需要对房屋内的设施、设备等进行清点，确保与合同约定一致。
需要注意的是，房屋带押过户涉及到多个环节和部门，需要买卖双方充分了解流程和要求，同时需要银行或中介机构的协助和配合。
在操作过程中，需要遵守相关法律法规和规定，确保合法合规。
抵押房产买卖付款与解除抵押三方协议
抵押房产买卖付款与解除抵押协议甲方（卖方）：身份证号码：乙方（买方）：身份证号码：丙方（抵押权人）：身份证号码：本协议各方经平等自愿协商，根据《中华人民共和国民法典》及相关法规，签订本协议以共同遵守。
1.整体安排1.1.甲丙之间存在债权债务关系，甲方将房产抵押给了丙方。
具体债权债务信息以甲丙之间约定为准。
1.2.乙方拟向甲方购买房产。
房产买卖其他事宜，以甲乙双方签订的房屋买卖合同为准；本协议与甲乙双方签订的房屋买卖合同不一致的，以本协议为准。
1.3.三方同意按本合同约定，由乙方向丙方支付指定金额购房款，丙方配合办理房产抵押注销手续。
2.房产信息本合同约定的房产信息如下：房产位置：房产权证证号：。
房产抵押情况：已抵押，丙方为抵押权人。
房屋他项权利证号：。
3.房款支付3.1.乙方应于年月日前向丙方支付指定金额购房款。
指定金额购房款：人民币（大写）元（￥元）。
3.2.丙方收款账号：户名：账号：开户行：3.2.1.甲方确认：乙方向丙方完成指定金额购房款的支付，视为乙方向甲方完成了指定金额购房款的支付。
3.2.2.丙方确认：乙方向丙方完成指定金额购房款的支付，视为乙方代甲方清偿了相应金额的债务。
4.注销抵押4.1.乙方向丙方完成指定金额购房款的支付后的5个工作日内，丙方应配合甲方办理解押手续，完成指定房产抵押登记的注销。
4.2.注销手续费用由甲方负责。
4.3.抵押注销后，甲乙双方应按甲乙双方之间的房屋买卖合同约定办理后续付款、过户登记手续。
5.特别说明5.1.乙方向丙方完成指定金额购房款的支付后，丙方不得以甲方、丙方之间存在其他争议、其他未结债务等理由拒绝办理抵押注销。
5.2.甲方丙方的其他债权债务纠纷由双方另行处理。
6.违约责任6.1.乙方逾期支付指定金额购房款的，每逾期一日，应向丙方支付指定金额购房款万分之五的违约金。
6.2.乙方按约定向丙方支付指定金额购房款后，丙方未配合完成解押手续的，乙方有权要求解除本合同，并要求甲方、丙方连带承担如下责任：6.2.1.立即退还乙方已支付的指定金额购房款；6.2.2.按指定金额购房款的10%（百分之一十）向乙方支付违约金。
以房抵债型房屋买卖合同的审理思路和裁判要点
以房抵债型房屋买卖合同的审理思路和裁判要点1. 引言1.1 概述房抵债型房屋买卖合同是指购房人将所要购买的房地产作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款用于解决个人债务问题的一种方式。
在这种类型的合同中，房屋不仅仅作为住宅使用，还具有质押债务的功能。
随着经济发展和个人债务增加的情况下，这种合同在房地产交易中越来越常见。
1.2 文章结构本文将围绕以房抵债型房屋买卖合同展开讨论。
首先，我们将探讨审理这类合同时应遵循的思路和方法。
其次，我们将重点分析裁判中需要关注的要点。
最后，我们将给出对未来司法实践的建议。
1.3 目的本文旨在提供一种审理思路和裁判要点，并为相关法律从业人员提供参考，帮助他们更好地理解和处理以房抵债型房屋买卖合同案件。
通过深入研究该主题，可以促进司法实践更加公正、公平地解决相关争议，并为以房抵债合同的当事人带来更多权益保障。
2. 房抵债型房屋买卖合同的审理思路2.1 合同签订要求在审理房抵债型房屋买卖合同时，首先需要审查合同签订的要求是否符合法律规定。
包括但不限于双方当事人的资格和意思表示的真实性、书面形式等。
2.2 合同条款解释与执行原则对于合同条款的解释和执行原则是审理房抵债型房屋买卖合同时需要考虑的重要问题。
首先要明确约定条款是否明确具体，是否涉及到相互权利义务、约定内容是否违反相关法律法规等。
在解释和执行过程中，应遵守公平公正原则，根据当事人意图进行解释；同时也需要根据相关法律规定进行判断和处理。
2.3 合同成立和有效性问题在审理房抵债型房屋买卖合同时，需关注合同的成立和有效性问题。
此部分包括但不限于以下几个方面：- 当事人之间是否存在真实意思表示，并经过双方自愿一致达成；- 合同内容是否违反了国家法律法规、政策或公序良俗；- 当事人行为是否具备法定的合同成立要素。
在审理过程中，应充分考虑上述问题并据此作出审理裁决。
同时，还需要特别关注以房抵债型房屋买卖合同中的抵押权人的权益保障以及解除合同和赔偿问题等相关问题。
动产抵押权的追及效力分析
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>动产抵押权的追及效力分析本文分析了动产抵押权追及效力，动产抵押权的公示与不动产抵押权的公示不同。
不动产抵押权的公示方式是登记，而且是强制登记;动产抵押权的公示方式也是登记，但却不是强制登记而是登记对抗主义。
所以动产抵押权没有追及效力。
物权的追及效力是指物权成立后，不论标的物辗转至何处，物权人均可追及至物之所在，从而直接支配该物的权利。
几乎所有的物权法教科书论及于此，都以抵押权的追及效力为例进行说明。
的确，物权的追及效力在抵押权这里体现得最为明显;但是，传统物权法中的抵押权客体仅仅限于不动产——至于动产的物权担保方式，则付诸于动产质押——所谓的抵押权的追及效力其实就只指不动产抵押权的追及效力。
这种传统物权的观点放到中国的语境下是否同样合适，这可能就需要一番考察。
不动产物权变动的方式：登记众所周知，不动产物权变动的方式为登记，任何依法律行为发生的物权变动都必须在不动产登记簿上体现，否则其物权变动不获得法律的认可。
这样的强制登记，学说称之为登记成立主义。
登记成立主义使得第三人可以通过查询登记簿的形式了解不动产的权属情况。
如甲向乙借款10万元，用自己的一处房屋给乙提供抵押，并且也办理了抵押权登记，后来甲又因资金紧张而准备把该房屋出卖给丙。
丙有义务去查询登记簿，看看甲是否为真正的所有权人，看看该房屋上是否还存在其他的权利。
由于该抵押权已经登记，那么不论甲是否告诉丙该房屋已经被抵押的事实，丙都会知道乙的抵押权的存在。
如果他仍然愿意购买此房屋，那么他就必须承担日后该房屋上抵押权行使的不利后果(尽管事实上丙往往会通过代为清偿、提存价款等方式来避免此不利后果)。
所以，当甲欠乙的债务到期未能清偿时，尽管该抵押权的标的物已经被出卖给丙，基于抵押权的追及效力，乙仍可追及至丙处行使抵押权，将该房屋变价并从所得价款中优先清偿。
抵押权的追及效力固然是保护了抵押权人乙的利益，但却使抵押物的买受人丙陷入了“赔了夫人又折兵”的尴尬境地。
房产纠纷常见的法律问题有哪些？
When your destiny wants you to grow up, it will always arrange some people or things that make you uncomfortable to stimulate you.简单易用轻享办公（页眉可删）房产纠纷常见的法律问题有哪些？导读：房产纠纷包括未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力；房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行；夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款等常见法律问题。
1、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力物权法规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。
引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。
2、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。
买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
3、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。
在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。
在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。
买卖合同无效引致的房屋登记效力问题
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《 法》 第 八十 条 规 定 ： 人 民法 院 、 办 ） “ 仲裁 委 员 会
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房地产行政管理
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常州市 武进 区房 地产 管理处
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房屋买卖中的抵押贷款与权属转移
房屋买卖中的抵押贷款与权属转移在房屋买卖交易过程中，抵押贷款是一种常见的融资方式。
本文将探讨抵押贷款与权属转移之间的关系，并分析在这种情况下的一些注意事项。
一、抵押贷款的定义与作用抵押贷款是指购房者将房屋作为贷款的抵押物向金融机构借款。
购房者在购买房屋时，为了支付购房款项，通常需要借助银行或其他金融机构提供的贷款。
通过将房屋作为贷款的担保物，购房者可以获取所需的资金。
抵押贷款在房屋买卖中起到了重要的作用。
购房者通过抵押贷款获得了购房资金，可以满足买房需求；金融机构则通过抵押贷款获取了贷款利息，实现了收益。
二、权属转移与抵押贷款手续在房屋买卖中，权属转移是指房屋所有权从卖方转移到买方的过程。
通常情况下，买卖双方在达成房屋买卖协议后，需要办理相应的权属转移手续。
这包括：1. 签订买卖合同：在签订买卖合同时，卖方将房屋的所有权转让给买方。
合同应明确约定房屋的详细信息、交易价格、双方权利义务等内容。
2. 过户手续：买方需要向相关部门提交过户申请，并提供买卖合同、身份证明、购房资金证明等材料。
经过审核后，权属转移手续得以完成。
3. 不动产登记：完成权属转移手续后，买方需要将房屋信息进行不动产登记。
这样可以确保房屋的所有权得到法律保护，并可以方便后续交易。
当房屋存在抵押贷款时，权属转移手续稍有不同。
在这种情况下，买卖双方除了办理上述手续外，还需要考虑以下事项。
三、解押手续与权属转移解押手续是指将抵押物解除抵押的手续。
在房屋买卖中，如果卖方已经办理了抵押贷款，那么在权属转移时，需要进行解押手续。
解押手续包括以下步骤：1. 了解抵押情况：买方在购房过程中，需要了解卖方是否存在抵押贷款。
可以通过查询不动产登记信息或与卖方协商获得相关信息。
2. 提前偿还贷款：如果卖方存在抵押贷款，买方应与卖方沟通，了解是否需要提前偿还贷款。
如果需要偿还贷款，可以与金融机构协商办理提前偿还手续。
3. 解押手续办理：在卖方贷款已偿还或达到解押条件时，双方可一同前往金融机构办理解押手续。
抵押不动产买卖有效案例
抵押不动产买卖有效案例篇一：抵押案例案例:甲企业为国有企业，以其厂房和其附着的范围内的国有土地使用权为抵押物，向银行借款，后该厂房和其附着范围内的土地被国家征用，土地部门将其公开拍卖，乙公司支付对价取得房屋所有权和其附着范围内的国有土地的使用权，并对该土地进行了商品房开发，当甲企业的还款期限到期时，甲企业无力还款，银行将债务人（抵押人）甲企业和买受人乙公司诉至法院。
本案引出的问题是：第一、土地部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可否征用该不动产？第二、买受人乙公司应否有义务替债务人甲企业承担还款责任？第三、抵押权人在上述情况下的利益如何实现？第四、债权人银行可否以债务人甲和土地部门为共同被告，提起民事诉讼？第五、抵押权可否对抗买受人的所有权？本文试图对这些问题进行分析，并提出一些自己的观点，以此抛砖引玉。
一、国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可以对该不动产进行征用我国物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
??征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；??”可见，根据物权法和担保法的规定和立法精神，国家有关部门作为第三人在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，为了社会公共利益的需要，是可以对该不动产进行征用的，当然应该进行必要的、合理的补偿。
按担保法解释第80条的规定，抵押物物被征用，抵押权人可就补偿金受偿。
这也表明，我国法律并不禁止国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下对该不动产进行征用，因为这也有利于物的流转和物的用途的发挥，而且一般情况下，也不会有损债权人（抵押权人）基于担保物权所享有的利益。
二、国家征用并出让已抵押的不动产，善意买受人不应承担债务人的还款责任实践中，往往会出现已抵押的不动产被第三人处分，通常发生在国有企业用其经营管理的不动产作抵押时，其已抵押的不动产被国家征用，有时也会发生在非国有企业和个人用其不动产作抵押而后该不动产被国家征用的场合，比如上述案例中土地部门代表国家征用并公开拍卖债务人甲企业已经抵押的厂房和其附着范围内的土地。
不动产带押过户登记存在的问题及建议
不动产带押过户登记存在的问题及建议一、引言在不动产交易过程中，不动产带押过户登记是一项重要的程序，但在实际操作中却存在着一些问题，比如过多的手续、时间长、费用高等等。
本文将就不动产带押过户登记存在的问题及解决方案进行深入探讨。
二、存在的问题1. 繁琐的手续不动产带押过户登记的手续繁琐，需要提供大量的资料，如产权证、房产证、抵押登记证明等。
这些手续的繁琐使得办理过户登记变得复杂，耗时长，且容易出现纰漏。
2. 时间长办理不动产带押过户登记需要时间较长，甚至可能需要数月才能完成。
这对于急需资金的买卖双方来说，是一种折磨。
3. 费用高办理过户登记所需要的费用较高，包括公证费、登记费、评估费等等。
这些费用的支出增加了买卖双方的经济负担，尤其是对于小额交易来说，这些费用几乎成了一种负担。
三、解决方案1. 简化手续应当简化不动产带押过户登记的办理手续，减少办理时所需提供的资料，同时规范办理流程，简化操作环节。
2. 缩短办理时间简化办理手续的应当采取有效措施缩短办理时间，提高办理的效率。
可以采用在线办理、预约办理等方式，方便买卖双方及时办理完手续。
3. 控制费用对不动产带押过户登记所需要的费用进行规范，避免因杂乱的收费项目而增加买卖双方的负担。
可以考虑对小额交易给予一定的费用减免。
四、个人观点在我看来，不动产带押过户登记的问题主要在于手续繁琐、时间长和费用高，这些问题严重影响了不动产交易的效率和成本。
通过简化手续、缩短办理时间和控制费用等措施，可以有效解决这些问题。
政府部门也应积极推动相关改革，为不动产交易营造更加便利的环境。
五、总结不动产带押过户登记存在的问题主要包括手续繁琐、时间长和费用高，针对这些问题可以采取简化手续、缩短办理时间和控制费用等解决方案。
通过改革措施，可以有效提高不动产交易的效率，降低成本，为市场营造更加便利的环境。
以上就是对不动产带押过户登记存在的问题及建议的探讨，希望对您有所帮助。
一、不动产带押过户登记的重要性不动产带押过户登记是指在不动产交易中，卖方的房产存在抵押的情况下，需要将该抵押权进行过户登记。
抵押房法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景甲与乙于2010年结婚，婚后共同购置了一套房产。
2013年，甲因经营需要向丙借款50万元，双方约定以该房产作为抵押物。
甲、乙与丙签订了抵押合同，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。
2015年，甲因经营不善导致债务无法偿还，丙向法院提起诉讼，要求甲、乙偿还借款本金及利息。
二、案件争议焦点1. 抵押权的成立及效力；2. 婚后共同财产的认定；3. 抵押权人丙的债权实现方式。
三、案例分析（一）抵押权的成立及效力根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物、构筑物及其附属设施；（二）土地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
”本案中，甲、乙共同购置的房产属于可以抵押的财产，甲与丙签订的抵押合同符合法律规定，抵押权成立。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。
”本案中，甲、乙与丙在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，具有法律效力。
（二）婚后共同财产的认定根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
”本案中，甲、乙婚后共同购置的房产属于夫妻共同财产。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定：“夫妻一方因日常生活需要负担的债务，应当以夫妻共同财产清偿；夫妻共同财产不足以清偿的，由夫妻双方共同承担。
”本案中，甲因经营需要向丙借款，属于夫妻共同债务，甲、乙应当共同偿还。
（三）抵押权人丙的债权实现方式根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
带押过户法律案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介甲乙双方于2010年签订了一份房屋买卖合同，约定甲将其位于某市的一套房产出售给乙，成交价为100万元。
合同签订后，甲乙双方办理了房屋过户手续，乙支付了50万元定金。
由于甲在签订合同前已经将该房屋抵押给丙银行，故甲乙双方约定在办理房屋过户手续前，甲应先向丙银行办理房屋抵押权注销手续。
然而，甲未履行该义务，导致乙无法办理房屋过户手续。
乙遂向法院提起诉讼，要求甲继续履行合同，办理房屋过户手续，并赔偿因其无法办理过户手续所造成的损失。
二、争议焦点1. 甲乙双方签订的房屋买卖合同是否有效？2. 甲是否应继续履行合同，办理房屋过户手续？3. 甲是否应赔偿乙因无法办理过户手续所造成的损失？三、法院判决1. 关于房屋买卖合同效力问题法院认为，甲乙双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，主体合格，意思表示真实，内容合法，不存在无效事由。
因此，该合同有效。
2. 关于甲是否应继续履行合同，办理房屋过户手续问题法院认为，甲乙双方签订的房屋买卖合同约定甲应先向丙银行办理房屋抵押权注销手续，再办理房屋过户手续。
甲未履行该义务，导致乙无法办理房屋过户手续。
根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”因此，甲应继续履行合同，办理房屋过户手续。
3. 关于甲是否应赔偿乙因无法办理过户手续所造成的损失问题法院认为，由于甲未履行合同义务，导致乙无法办理房屋过户手续，给乙造成了经济损失。
根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担损害赔偿责任。
”同时，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“因房屋买卖合同纠纷引起的损害赔偿，赔偿范围包括但不限于以下损失：……（二）因无法办理房屋过户手续所造成的损失。
”因此，甲应赔偿乙因无法办理过户手续所造成的损失。
抵押担保应注意的几点问题
抵押担保法律关系中，抵押权是抵押担保的核心，抵押权的优先受偿权又是抵押权的核心。抵押权的优先受偿权是指抵押权人在债务人不履行债务时以抵押物价值取得优先受偿的权利。根据相关法律规定，其内容主要包括：第一、通常来说，抵押权人优先于一般债权人受偿。第二、当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权。第三、当债务人宣布破产时，抵押权优先于破产费用和一般债权。第四、当一个抵押物上有多个抵押权存在时，经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权，顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，抵押权顺序相同时，抵押权人按照债权比例受偿。法律在规定抵押权的优先受偿权的同时，也对其进行了相应的限制。下列所述几个方面的法律规定，对抵押权的优先受偿权都有较大的影响，应当引起抵押担保合同的当事人，特别是抵押权人中银行的高度重视。
（四）、国有企业以机器设备、厂房等财产设定抵押的，不因未经政府主管部门批准而认定无效。国有企业对其经营管理的关键设备、成套设备或者重要建筑物设定抵押的，按规定必须经过政府主管部门批准。如果未经政府主管部门批准，抵押是否有效？对此问题，相关的司法解释也是由过去的否定，变成现在的肯定，来了一个一百八十度的大转弯。1997年3月6日发布的最高人民法院《关于当前人民法院审理企业破产案件应当注意的几个问题的通知》第7条规定，国有企业已确认为关键设备、成套设备或者重要建筑物设定抵押而未经政府主管部门批准的，认定抵押合同无效。这一规定的本来用意，是为了加强对国有资产的管理和保护，防止其流失。但在国有企业财产的抵押权人几乎都是国有商业银行的背景下，当国有企业破产时，这一规定反而容易使国有商业银行的抵押权落空，优先受偿权丧失，银行的抵押担保债权变成普通债权，这样反而造成银行的国有资产流失。这一规定不仅对银行的抵押权影响较大，也达不到其本来目的。所以，2002年6月18日公布的最高人民法院《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同效力问题的报复》重新规定：“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签订的抵押合同，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”1997年的司法解释和2002年的司法解释虽然在抵押物的具体表述上有所不同，但“机器设备”无疑包括“关键设备、成套设备”，“厂房”肯定属于工厂的“重要建筑物”。因此，二者关于抵押物的含义是相同的。根据新法优于旧法的原则，在2002年的司法解释施行后，处理此类问题时，就不能再适用1997年的司法解释了。
房屋主合同与抵押合同4篇
房屋主合同与抵押合同4篇篇1房屋买卖是一个复杂的过程，除了买卖双方需要签订房屋主合同外，有时还需要签订抵押合同。
这两种合同在房屋买卖过程中起着至关重要的作用，下面就让我们来详细了解一下房屋主合同与抵押合同的内容和作用。
一、房屋主合同房屋主合同是指卖方与买方在房屋交易过程中签订的一种法律文件，记录了买卖双方的权利和义务，是双方约定事项的具体体现。
房屋主合同通常包括以下内容：1. 货币交易事项：主合同中应明确约定房屋的交易价格，交付方式和时间等具体细节，确保交易的合法性和安全性。
2. 房屋所有权确认：合同中应明确售房方的合法所有权，确保买方购房后能够合法享有房产权益。
3. 房屋权利与义务：合同中应明确规定关于房屋使用、装修、维护等方面的义务和权利，避免日后产生纠纷。
4. 交付与接收时间：主合同中应规定交房和收房的具体时间和地点，确保双方能够按时履行交易。
5. 签订流程：主合同中需要明确列出双方的签署日期和地点，以及签署的法律效应。
房屋主合同作为房屋买卖过程中必不可少的一部分，能够有效保障买卖双方的合法权益，预防潜在的风险和纠纷，是房屋交易过程中的必备文件。
二、抵押合同抵押合同是指债务人为了给债权人提供担保而将其拥有的房产等财产权利留置在债权人处，当债务人无力归还债务时，债权人有权依法变现担保财产以清偿债务的一种合同。
抵押合同通常包括以下内容：1. 抵押财产的鉴定和评估：合同中需要明确列出抵押财产的具体名称、数量、评估方式和价值等信息，确保抵押的财产真实合法。
2. 抵押权利的设立条件：合同中应规定债务人在何种情况下需要抵押财产，并列明债权人的权利和义务，保障双方的合法权益。
3. 抵押财产的处置方式：合同中应规定在债务人无法履行债务的情况下，债权人有权如何变现抵押财产，确保债权人的利益得到最大化维护。
4. 合同变更和解除条件：合同中应明确列出合同的变更和解除条件，以保障双方在未来出现纠纷时能够依法维权。
房产抵押合同中的抵押物产权变更影响
房产抵押合同中的抵押物产权变更影响一、抵押物产权变更的法律内涵房产抵押合同中的抵押物产权变更，通常是指抵押人将所抵押的房产产权证原件交付给贷款机构的过程。
在这一过程中，抵押人丧失了对所抵押房产的直接支配权，但仍然保留其对房产的所有权。
若借款人未能按照合同约定履行还款义务，贷款机构则有权依据合同约定对所抵押的房产进行处置，包括但不限于折价、拍卖、变卖等。
二、抵押物产权变更对合同双方的影响1.对借款人的影响：在抵押物产权变更后，借款人虽然仍保留对房产的所有权，但已不再享有直接支配权。
若未能按期偿还贷款，将面临抵押物被处置的风险，进而可能面临丧失房产的窘境。
此外，若在合同约定的期限内，借款人需要再次使用房产进行抵押贷款或其他融资行为，需要经过贷款机构的同意，否则构成违约行为。
2.对贷款机构的影响：在抵押物产权变更后，贷款机构不仅获得了债权担保，还获得了对所抵押房产的实际控制权。
若借款人按照合同约定履行还款义务，贷款机构无需承担任何经济损失。
反之，若借款人违约未还款，贷款机构有权依据合同约定对所抵押的房产进行处置，以实现债权。
三、抵押物产权变更的风险防控1.签订合法有效的合同：在签订房产抵押合同时，双方应明确约定抵押物产权变更的时间、方式、违约责任等内容。
确保合同条款的合法有效，以避免因合同内容不明确而产生的法律风险。
2.核实抵押物的权属：在办理房产抵押手续前，贷款机构应核实抵押人的房产证原件及身份证明等材料，确保抵押物的真实、合法、有效。
3.严格遵守法律法规：在抵押物产权变更过程中，双方应严格遵守国家法律法规，确保交易行为的合法性。
同时，贷款机构应关注当地房地产市场的政策变化，以应对可能出现的市场风险。
4.建立风险预警机制：贷款机构应建立完善的风险预警机制，对借款人的还款能力、信用状况等进行实时监控，以便及时发现并采取应对措施，防止逾期还款等违约行为的发生。
四、实际案例分析某借款人张某将其名下的一套房屋抵押给贷款机构李某，贷款金额为30万元人民币。
已买卖但未过户的房屋被出卖人设置抵押应认定无效
已买卖但未过户的房屋被出卖⼈设置抵押应认定⽆效案件简介：2009年6⽉4⽇，原告顾某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，购买李某位于北京市朝阳区望京地区房屋⼀套。
2009年7⽉28⽇，双⽅签订了存量房屋⽹上签约买卖合同。
合约签订后，顾某先后⽀付房价款205.4万元，但李某始终未将房屋办理过户⼿续。
2010年3⽉，顾某将李某诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求李某为该房屋办理过户⼿续，2010年5⽉北京市朝阳区⼈民法院做出判令李某将该房屋过户⾄顾某名下的民事判决，李某不服判决，于2010年6⽉提起上诉。
上诉期间，2010年8⽉，李某以该房屋为韩某的借款提供抵押担保⽽向被告申请办理该房屋的抵押登记，被告于同⽇受理了李某的申请并分别对李某、韩某⽀座房屋登记询问笔录。
次⽇，被告向韩某办法了该房屋的《房屋他项权证》。
原告顾某不服被告北京市住建委对该房屋权属⾏政登记⾏为，诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求法院判令撤销被告向韩某颁发的该房屋的《房屋他项权证》。
被告北京市住房和建设委员会辩称：2010年8⽉李某以⾃有的房屋为其向韩某提供抵押担保，申请办理该房屋的抵押登记，被告受理后进⾏审核，认为符合登记条件，遂为抵押权⼈韩某核发了该房屋的《房屋他项权证》，被告为韩某核发房屋他项权证的⾏为证据充分，适⽤法律法规正确，程序合法。
另外，被告辩称：原告并⾮该房屋的所有权⼈，亦⾮抵押登记的抵押⼈或抵押权⼈，被告为韩某核发《房屋他项权证》与原告之间没有法律上的利害关系，原告不具有⾏政诉讼主体资格，原告的起诉不符合起诉条件。
法院判决：北京市朝阳区⼈民法院经审理认为：本案中，原被告就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同⽹上签约⼿续。
对这⼀事实，市住建委在进⾏抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的⽹签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下，未对该事实进⾏必要的进⼀步的核查，径⾏作出被诉抵押登记⾏为，该⾏为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予以纠正。
《2024年抵押财产转让效力研究》范文
《抵押财产转让效力研究》篇一一、引言随着经济的发展和金融市场的繁荣，抵押财产转让已成为现代经济生活中常见的交易方式。
然而，抵押财产转让的效力问题在法律上却是一个复杂而重要的议题。
本文旨在探讨抵押财产转让的效力问题，分析其背后的法律原理和实践情况，以期为相关实践提供理论支持。
二、抵押财产转让效力的概念及法律基础抵押财产转让是指债务人或第三人将其拥有的财产抵押给债权人，并在此后将该抵押财产的所有权或使用权转让给他人的行为。
抵押财产转让的效力，即该行为在法律上产生的权利和义务关系。
在法律上，抵押财产转让效力的基础主要源于《物权法》、《担保法》等相关法律规定。
这些法律规定明确了抵押财产转让的合法性、转让方式、转让过程中的权利义务关系等，为研究抵押财产转让效力提供了法律基础。
三、抵押财产转让效力的影响因素抵押财产转让的效力受到多种因素的影响。
首先，转让合同的合法性是决定转让效力的关键因素。
合同应符合《合同法》等相关法律规定，确保双方的真实意愿和合法利益。
其次，抵押物的权属问题也是影响转让效力的重要因素。
如果抵押物的权属存在争议，将直接影响其转让的效力。
此外，相关法律法规、政策规定以及司法实践也对抵押财产转让的效力产生影响。
四、抵押财产转让效力的实践分析在实践中，抵押财产转让的效力往往受到多种因素的影响。
一方面，由于信息不对称和利益冲突，可能导致转让合同存在瑕疵，影响其法律效力。
另一方面，司法实践中对抵押财产转让的认定标准不统一，也可能导致其效力存在争议。
因此，在处理抵押财产转让的案件时，需要综合考虑相关法律规定、合同约定、当事人意愿以及实际情况等因素，以确定其效力。
五、完善抵押财产转让效力的建议为了更好地保障抵押财产转让的效力，提出以下建议：首先，完善相关法律法规，明确抵押财产转让的合法性和转让方式，为实践提供明确的法律依据。
其次，加强信息披露和监管，减少信息不对称和利益冲突对转让合同的影响。
再次，统一司法实践中的认定标准，确保对抵押财产转让效力的认定具有一致性和公正性。
抵押权和买卖合同
抵押权和买卖合同抵押权和买卖合同，是房地产交易中两个重要的法律概念。
抵押权是指借款人将其名下的不动产转让给债权人作为担保，债权人有权在借款人未能按时还款的情况下将该不动产进行变卖以收回债务。
而买卖合同则是指房地产买卖双方达成的意思表示，买方支付相应的价款，卖方则将不动产转让给买方。
首先，抵押权是保障债权人利益的一种方式，它的主要目的是保证债权人能够在借款人无法偿还债务时通过变卖抵押物来收回债务。
抵押权的设立需要借款人与债权人协商一致，双方签订抵押合同，并以不动产登记为凭证进行抵押登记。
一旦抵押权设立，即使债权人将抵押物转让给第三方，抵押权仍然有效。
抵押物通常为不动产，如房屋、土地等，但也可以是动产。
其次，买卖合同是指房地产交易双方约定购房和出售的合同。
买卖合同需要明确双方的权益、义务和责任，包括房屋的基本信息、价款、交付时间、过户手续等。
买方需要按时支付相应的价款，卖方则需要按时交付不动产的权益。
在买卖合同成立后，买房人有权要求卖方履行合同，并有权要求返还因卖方违约造成的损失。
抵押权和买卖合同之间存在一定的联系。
在不动产交易中，抵押权可以通过合同的方式进行设立，从而保障债权人的权益。
买卖合同的签订也需要通过不动产登记，将买方的权益转移给买方。
此外，如果购房人需要贷款购房，银行通常会要求购房人为贷款提供抵押担保，即购房人将购房资产进行抵押，以确保银行能够在购房人无法按时还款时收回债务。
总结起来，抵押权和买卖合同是房地产交易中的两个重要概念。
抵押权是为了保障债权人利益，而买卖合同是为了约定双方权益和义务。
抵押权可以通过买卖合同进行设立，以及为购房贷款提供抵押担保。
通过合理使用抵押权和买卖合同，可以有助于保障房地产交易的顺利进行。
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浅析抵押房产买卖合同的效力和房屋过户问题
案例简介
案例一
2012年5月19日，杨某签约购买某房产公司开发的房屋一套，约定总价款44万，当日支付18万，剩余26万办理按揭贷款（经调查，抵押权人为农商银行某支行，抵押期限15年）。
杨某按约履行。
2014年4月3日，杨某与白某签订《房屋买卖合同》，由白某购买杨某的该房屋，总价60万，全款支付，杨某应当在收款后90日内交付房屋。
同日，白某支付全款，杨某出具了收到条。
杨某一直未解押房屋，并拒绝过户，白某诉至法院，请求确认《房屋买卖合同》有效，解除《房屋买卖合同》并返还购房款60万元。
法院审理认为，原被告双方签订合同，原告按约履行义务后，被告既不解押，也过户，导致买方无法实现合同目的，作为守约方，买方有解除合同的权利，遂判决支持了原告白某的诉讼请求。
案例二
2010年12月10日，孙某与丁某签订《房屋买卖合同》，由孙某购买丁某房屋一套（经调查，该房屋为丁某从某房产公司购买，有抵押，抵押权人为工商银行某支行，抵押期限20年），总价55万，合同签订时支付定价和佣金共计2万，立契时支付首付款（待定），剩余款走银行按揭贷款，丁某应在拿到房产证后45日内协助孙某办理过户。
2010年12月13日，双方签订补充协议，定金变更为10万，丁某收到定金单日交付房屋，立契前月供由丁某承担。
孙某支付了定金，丁某出具了收到条并交付房屋给孙某。
丁某取得房产证后一直未解押房屋，并拒绝协助办理过户，孙某遂诉至法院，请求判令被告协助过户，支付违约金。
丁某认为，孙某居住该房屋，未付过月供，给自己造成巨大经济损失，2014年10月份，自己就向孙某发出了解除通知。
遂反诉请求解除《房屋买卖合同》及补充协议，孙某返还房屋，并案每月2000元标准支付占用期间的租金。
法院经审理认为，丁某承担月供为合同约定内容，对可能造成的损失应有合
理预期，孙某并未违约。
相反，丁某自己没有按约定履行过户义务，属于违约，应当继续履行、赔偿损失或支付违约金。
但，涉案房屋有抵押，不具备过户条件，因此无法支持被告请求判决被告协助过户的请求。
最终法院判决驳回原告部分诉讼请求和被告全部反诉请求。
案例三
2013年3月12日，马某与张某签订《房屋买卖合同》一份，约定由马某购买张某房屋一套（经调查，该房屋为张某按揭贷款购置，贷款期限30年）。
马某支付了全款35万，被告出具了收到条。
后张某既未交付房屋，也未协助过户。
马某遂诉至法院，请求判决被告张某交付房屋并办理过户。
法院审理认为，该房屋为按揭贷款房产，贷款还清前，未经抵押权人银行同意，所有权人不得转让房产，《房屋买卖合同》应为无效。
本案中，买卖双方对此明知，均有责任。
据此，法院判决《房屋买卖合同》无效，被告张某返还购房款35万。
律师分析
1、为什么三个类似案例会出现不同结果？
我们不妨对三个案例做一下简单归纳，在这三个类似案例中，买方提出了不同的诉讼请求，出现了不同的诉讼结果。
案例一中，买方认为合同履行没有希望，无法实现合同目的，依据合同法第九十四条第四项，提出解除合同、返还购房款的请求，并得到了支持；案例二中，买方坚持要房产，提出过户、支付违约金的请求，仅支付违约金的请求得到了支持；案例三中，买方也坚持要房产，提出过户、交付房屋的请求，因合同无效，两项请求均未得到支持关键点就在于房屋有抵押。
在这里要重点分析一下第三个案例。
审理法官认为，未经抵押权人允许，抵押人转让房屋，应为无效合同，因此判决驳回买方诉讼请求。
笔者认为，该《房屋买卖合同》不存在无效合同，即使该合同内容有违反合同法第五十二条第二项规定，即损害第三人利益的嫌疑，但也并不会产生实际损害，因此该合同应为有效。
2、如何化解过户难的问题？
通过简单分析，我们会发现，这三个案例中的共同点就是：涉案房屋具有抵押，那么从解决实际问题的角度出发，买方在碰到类似情况时，怎么处理才更有利于追求利益最大化呢？
既然合同有效，那如何推动合同的履行呢？在审判实践中，不少法院主动消除抵押权，来推进合同的履行。
具体做法是通知抵押权人到庭，由买方一次性支付解押款（即便合同约定应由卖方承担解押义务）的方式来破解这个难题。
因此，为了更有效的维护自己的利益，在诉诸法律，选择具体诉讼请求之前，买方不妨考虑以下几个因素：
（一）在不断变化的房产政策和价格背景下，该房屋是否仍然必须购买；
（二）资金方面是否支持己方承担解押责任，是否存在垫资压力；
（三）合同履行的程度、双方的违约程度、追责成本和违约收益。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；……
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。