规划设计样稿

连云港东海亿丰国际贸易城规划方案设计说明

1.主要工程设计依据

1、 323省道北侧、幸福南路东侧地块规划设计条件（东规设{2009}136号）

2、业主提供由规划部门出具的界址图及规划条件、地形图、红线图等基础资料

3、《中华人民共和国城乡规划法》

3、《城市道路设计规范》（CJJ 37-90）

4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）

5、《城市规划制图标准》（CJJ/T 97-2003）

6、《总图制图标准》（GB/T 50103-2001）

7、《房屋建筑制图统一标准》（GB/T 50001-2001）

8、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）

9、《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）

10、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）

11、《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）

12、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-2005）

13、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97）

14、《商店建筑设计规范》（JGJ 48-88）（试行）

15、《住宅设计规范》GB50096-2006

15、与业主讨论的会议纪要及相关业主确认函

16、其它相关国家与江苏省连云港市的有关规范、标准、规定等

2.工程概述

东海，是一片古老而神奇的土地，是一块投资的热土、创业的宝地。东海县位于江苏省连云港市东北部，东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁。境内拥有"江苏第一湖"、"华东第一泉"、"亚洲第一井"，是闻名中外的"水晶之都"。东海县是全国首批沿海开放县和全国农村综合实力百强县之一。

东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，境内水、陆、空交通兼备。连云港至新疆霍尔果斯、黑龙江同江至海南三亚、北京至上海三条国家级高速公路在县内交汇，310国道、204国道纵横县境。东陇海铁路东西横贯全县，境内设有7个车站。县内连云港民航机场距县城10公里，已达到国际4D级标准，开通了北京、广州、厦门、温州等10多条航线。全县内河航运130多公里，与长江、京杭大运河航线相连，使得东海具有得天独厚的区位优势。

东海矿产资源优势突出。迄今已发现和探明的矿种37个，其中非金属矿29种。水晶、石英、蛇纹石、金红石等储量均居全省或全国前列。水晶、石英的储量、质量均居全国之首，被国际友人和专家誉为"中国的水晶之都"、"中国的石英中心"。

本次设计为江苏省“连云港东海亿丰国际贸易城”规划设计，该项目基地位于江苏省连云港市东海县，基地成长方形，东西向较长，南北向较短，南侧毗邻323省道，北临铁南路（规划中），东靠山西路，西邻幸福南路，基地中间有南北向规划道路穿过；总用地面积为259688平方米(约389.5亩)，规划总建筑面积为779064平方米（详见综合经济技术指标），其中一期用地面积66666.6平方米（约100亩），一期建筑面积为161906平方米（详见一期经济技术指标）。

本地块交通十分便利，区位优势明显，属于商业集聚区块。本项目开发以综合商业为主，辅以相关配套用房。整个地块按功能布局划分为十个区块（详见功能分析图），是集交易、购物、休闲、服务、博览、居住、酒店及配套用房于一身的大型城市综合体，形成多元化、现代化的专业国际贸易城，从地理位置和建设规模上，都将为这一区域注入新的活力，对商业服务集聚区的发展起到重要的推动作用。

3.工程建筑的规模和设计范围

该项目总用地面积259688平方米，代征面积为22697平方米（以实测为准），主要采用综合商业+相关配套用房的复合型开发模式。规划总建筑面积为779064平方米（计入容积率），其中一期用地面积66666.6平方米（约100亩），一期建筑面积161906平方米（详见综合经济技术指标）。

本项目主要建筑功能分为购物中心、酒店及配套商业、内街商业及相关配套用房、家居建材博览中心、住宅区、五金机电区、仓库及物流区、汽车4S店及汽配、农机农贸市场

和农业科技展览馆十大功能区块；采用综合商业+相关配套用房的复合型开发模式，构筑高水平的小商品、五金、家居建材、汽车汽配交易平台、物流平台、信息平台和科技服务平台等，充分凸显现代商贸服务业的优势，打造未来的区域新地标，营造城市商住新空间。

4.设计指导思想和设计原则

1、满足“连云港东海亿丰国际贸易城”的规划设计要求。

2、遵守工程建设标准强制性条文和各有关规程、规范。

3、满足当地规划、消防、交管、人防、环保、绿化等部门要求，解决好各种人流、车

流和物流。

4、做到功能合理、技术先进、最大满足业主的使用要求。

5、单体建筑在最大限度地满足使用功能的同时，立面造型新颖、美观、大气，并尽量

节省建筑投资，将适用、安全、经济、美观的设计原则有机地统一起来。

6、抗震设防烈度：7度（设计基本地震加速度值为0.10g）

7、在城市总体规划引导下，积极引入城市设计的内容，发挥建筑设计及环境设计的能

动作用。通过吸收国内外大型商业实例的成功经验，彰显区位优势，融合周边环境，营造布局合理、设施配置齐全、空间尺度宜人、建筑个性鲜明的商业区域。在既体现东海县地域文化的基础上，更要具有强烈的现代气息，成为具有鲜明特点的现代派商住区。

时尚现代的建筑造型具有强烈的可识别性。建筑以高贵大方的米黄色和咖啡色为主基调，再与通透明快的玻璃及金属构架相结合共同体现出高雅、丰富的现代风格。

5.设计理念

1)规划目标：引领东海县商业新风尚

适应东海县经济发展趋势，设计总体框架应包含功能配置的合理性，环境设计的整合性，建筑空间的生动序列性，建筑及各景观形象具有标识性。认真研究基地现状，结合项目实际情况，深入细致地考虑基地的功能组织、空间结构，合理确定交通系统和景观系统，用心构建一个分区明确、布局合理、交通顺畅、环境宜人的“低碳、现代、时尚”的现代商住空间。

■充分解读本项目的区位特质，打造东海县一道亮丽的风景线。

■坚持可持续发展思想，土地使用合理化。

■努力营造高品质的景观环境，形成环境优美、空气清新的可驻留空间。

■协调商业与城市景观、城市交通的关系，形成相互联系而又互不干扰的区域关系，从而提高内部功能之间的共享与共融，提高其使用效能。

2)主题风格的营造创造组团的可识别性

东海县房地产发展迅速，差异化竞争在于商业文化的营造；在当前市场风格单一趋同趋势下，如何塑造具有强烈吸引力、特色鲜明的都市商业成为本案关键。本案的设计理念围绕“整合、低碳、现代”为规划设计理念，在满足容积率的情况下，留出较大绿化面积和主题广场；发挥地块优势，成功打造特色品位。典雅、高尚的现代主义风格，融入本地特色的风情式立面效果提升地块的品味和价值，成为城市的标志景观。

本案景观设计中，内部区域绿化和沿街景观有机结合，巧妙地串连起来，动静结合，一气呵成。设计将硬质的活动场地与软质的灌木绿化交替布置，使得活动空间互不干扰，营造了良好的休闲活动气氛。

3)生态与人文的共融

自然、生态是现代生活中人们迫切追求的最重要的生活物质条件之一。

充分利用、改造地形地势条件和现有的内外部绿化资源，根据基地的地貌特征，更结合规划设计概念，精心打造景观，为城市增加环境“绿肺”，并合理组织基地绿化网络。一切以人的感官尺度出发，精心构建优美、舒适的景观环境，力求塑造一个具有优雅的环境、丰富的生态内涵的以人为本的现代城市商住区。

6. 规划布局

遵循规划设计条件，323省道现状道路宽24米，两侧布置20米绿化带，绿化带两侧各规划8米辅道，沿路多层建筑退让8米，高层建筑颓然辅道10米；幸福南路规划道路红线40米，沿路多层建筑退让道路红线8米，高层建筑退让15米；铁南路规划道路红线24米，沿路多层建筑退让道路红线5米，高层建筑退让道路红线10米；山西路规划道路红线30米，沿路多层建筑退让道路红线5米，高层建筑退让道路红线10米；建筑退让幸福南路与323省道交叉口红线不小于20米。