高端小户公寓客群分析研究报告

品定位，产品规划以及附加值的开发打造，提供参考和借鉴。
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确定研究项目
（1）研究项目需具备的条件 A B 单价要求（9000元以上） 户型面积要求（约90平米以下户型配比为70%
以上 ）
（2）确定研究对象 在售项目： 壹号公馆 城市理想
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需求特征 四 对周边配套和购物环境要求高
项目名称 壹号公馆
各项目如何满足需求 骡马寺是成都最早的商圈，周边配套齐全， 拥有新城市购物广场和太平洋百货等购物 场所。 位于城市中心天府广场旁，生活配套购物 一应俱全。 位于市中心，紧邻天府广场，盐市口。周 遍配套齐全，周边配套相当完备。 位于城南3环内最繁华腹地，紧邻桐梓林 欧洲风情步行街，玉林，紫荆这样的传统 休闲娱乐聚集地。周边有百联天府，好又 多，百安居等购物场所。 位于盐市口商圈，生活购物，休闲娱乐一 应俱全
60%以上 以上） B 投资客 （60%以上） 长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到， 长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到，看好重点区域的出租回报和升 CBD 值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。 值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。
数据来源
：
实地调研 思源数据库
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总结
此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。 此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。 此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤以40-60平米户型居多。 此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤以40-60平米户型居多。 90多平米以下的中小户型 40 平米户型居多 都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。 都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。 高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1 高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1年。
壹号公馆
月花费至少2万元，但壹号公馆只需月供2000多 元，便可拥有。 占据城市中心绝版地段，人们对项目的升值有很
需求特征 五 重点关注投资效益与风险
城市理想
高预期 且周边的酒店出租率都在70%以上，日租金都在 300以上，因此出租收益丰厚。
投资客长期在成都市重点区域购房， 投资客长期在成都市重点区域购房，拥有多 套房产，眼光独到。 套房产，眼光独到。 因此他们关注项目出租回报和升值空间， 因此他们关注项目出租回报和升值空间，看 中酒店租金和出租率。 中酒店租金和出租率。
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各项目客群研究
(1) 客群构成
A 自住客 （30% ） 公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、 公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、物 业公司、安全防范系统、邻居构成。 业公司、安全防范系统、邻居构成。
小结
他们是城市的新贵阶层或中产阶级， 他们是城市的新贵阶层或中产阶级，具有很强的消费 能力，在事业上也有很大的发展前景。 能力，在事业上也有很大的发展前景。
生活工作节奏快是他们的共同特征， 生活工作节奏快是他们的共同特征，所以居住客的置 业目的有很大部分是因为项目位置能极大的节约他的时间 成本，并且最好能精装修。 成本，并且最好能精装修。
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研究结构
项目基础信息分析
项目客群研究分析
总结
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研究目的
1
通过市场调研，明晰成都高端小户型项目基本情况，以便对本案开发提供市场
参考数据。 2 息。 3 通过研究类比性项目客群需求和类比项目面对需求作出的相应开发，为本案产 重点考察类比项目客群情况，以便对自身项目提供市场依据和客群研究基础信
富力史丹尼国际公寓
咨询客群特征： 私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
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客群描述
项目名称
生活状态描述 1 重视交通通达性
价值观描述
壹号公馆
2 50%为1次性付款 3 95%以上客户年收入都在100万以上
他们是城市的新贵阶层和中产阶层。事业就是他 们的生活重心。 一半是聚居财富的市场掘金客，另一半是播撒理 念的麦田守望者 他们开着自己的坐骑，往返于家与办公室之间， 描绘着单调的三点一线。 他们一样可以去彻夜喝酒/蹦迪/KTV ，但是他们 更愿意消磨一杯茶/一根烟的深夜· · · · · · 他们不是革命的一代，虽然他们承接了互联网革 命，他们没有时间做飘一代，虽然他们比任何人 更有资格飘逸/ ……
弘邦.领邸
丰德万瑞中心
待售项目： 富力史丹尼国际公寓
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各项目概况 （1）各项目基本情况 ）
项目名称 壹号公馆
开发商 香港飞大置业 锦江区统一建设 办公室 弘邦地产
地址 人民中路三段一号
均价 13000
面积区间 40-98
城市理想
因此很在意项目周边配套的齐全， 因此很在意项目周边配套的齐全，和购物的方便 性和档次。 性和档次。
弘邦。 弘邦。领邸
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
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项目名称
各项目如何满足需求 项目提出成都市场五星级酒店长包标准套房，每
会议、出差、应酬， 会议、出差、应酬，公司和工作上占据 了他们很多时间。 了他们很多时间。 因而非常重视时间成本， 因而非常重视时间成本，对交通畅达性 要求很高。 要求很高。
丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
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需求特征 二 高品质物业管理
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客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上， 客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上， 这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。 这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。
他们的年纪大都集中在25-45岁 他们的年纪大都集中在25-45岁。 25
物业形态 精装酒店式公寓
城市理想
锦江区梨花街
12000
34-70
商业，精装住宅，SOHO
弘邦.领邸
青石桥南街88号 航空路与新希望路 交汇处 顺城大街289号
9700
40Leabharlann Baidu80
底商+高层小户住宅
丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
万瑞置业
9300
75-108
商业，国际公寓，商住 1F-7F为裙楼，8F为会所 和园林景观，10F-23F全 精装公寓
富力地产
未售
40-60
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（2）各项目销售情况 ）
项目名称 一号公馆 城市理想 弘邦• 弘邦•领邸 丰德万瑞中心 富力 史丹尼国际公寓
开盘日期 07年2月 08年4月12日 08年12月12日开盘 08年3月28号开盘 预计08年10月
销售情况 已完成80%的 销售 现已售85%以上 现已售约70% 现已基本售磬 前期咨询阶段 从各在售项目的销售情况看，此类项目体 从各在售项目的销售情况看， 量小，销售周期短，去化速度快。 量小，销售周期短，去化速度快。尤以丰 德万瑞中心最为突出，短短3个月时间， 德万瑞中心最为突出，短短3个月时间，在 经历了5月地震影响的情况下， 经历了5月地震影响的情况下，却在短短近 3多个月时间，完成了绝大部分销售。 多个月时间，完成了绝大部分销售。
该项目位处天府片区及春熙片区商圈交界处，繁 华的商业氛围带动了该片区租金价格。该区域内 弘邦。 弘邦。领邸 以40平米精装小户型为例，租金价格为1300元/ 平米左右，而周边酒店每天的套房租金在150以 上，出租率在85%以上。利润空间大。 城南超前的规划和发展，以及周边高新区和丰德 丰德万瑞中心 广场形成的小型CBD使片区商业氛围浓厚，具有 很高的升值空间。周边酒店式公寓日租金在120 以上，且出租率在80%以上。收益回报极高。
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需求特征 三 对产品舒适度和品质感要求高
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦。 弘邦。领邸
各项目如何满足需求 豪华精装修 精装修 创新户型设计是其重要卖点。空中露台， 景观阳台，落地挑窗在小户型产品中是 较少见的。 现代感极强的外立面设计，公寓集宽敞、 安全、舒适以及豪华 于一体。且项目真 正弥补了城南缺少真正国际化公寓的空 白。
壹号公馆
私人企业主、私企高管、政府公务员 （多为外地公务员）
35-45岁约占80%
城市理想
私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
弘邦. 弘邦.领邸
个体户、公务员、高级白领
25-40
丰德万瑞中心
国际公司各级高管，高级白领 私企老板及高管，个体户，使馆人士
30-45
外省顾客20% 二级城市15% 境外购房者20% 主要由省内2级城市，外省顾 客和本市顾客为主。
高端小户公寓 客群分析研究报告
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数据说明
说明范围：本报告所有数据； 数据来源：实地调研、房管局网站、思源数据库； 统计时间：除特别说明外，所有数据更新截止于2008年7月1日；
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这类项目的投资客占到其购买客群的60%以上。 这类项目的投资客占到其购买客群的60%以上。 60%以上
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客群需求特征与置业目的
需求特征 一 对交通畅达性要求高
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦• 弘邦•领邸
各项目如何满足需求 位居市中心骡马寺商圈，交通网络四通八达，辐射 整个城区。 位居市中心天府广场旁，交通网络四通八达，辐射 整个城区。 位居市中心春熙商圈，交通网络四通八达，辐射整 个城区。 位居城南丰德广场形成的小型CBD商务中心旁， 红星路沿线和人南沿线，使得业主可以轻松达到城 中心和机场。 位居市盐市口商圈，交通网络四通八达，辐射整个 城区。
城市理想 弘邦.领邸
投资客经常来往于城市之间，生活比较悠闲； 自住客生活节奏比较紧张，有教强消费能力 在城市内时间比较长，经营生意； 家在公司附近 工作节奏快，既注重居住品质但又没有太多时 间照顾家，注重时间成本和交通畅达性 注重时间成本，有较强的消费能力。关注项目 投资收益和风险。
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
项目名称 壹号公馆 城市理想 弘邦。 弘邦。领邸 丰德万瑞中心 富力史丹尼国 际公寓
各项目如何满足需求 飞大旗下英式皇家物管 待定 宏济物管为其提供多功能物业管理服务 全球最大的服务式公寓品牌（OAKWOOD）为 其提供国际化物管服务 国家物业一级管理资质，经验丰富的天力物业。
非常注重私密性和安全性，注重时间成 非常注重私密性和安全性， 本，需要周到的服务。 需要周到的服务。 因此需要高品质的物管服务。 因此需要高品质的物管服务。
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客群描述
项目名称
职业
年龄
客户来源地 外地客户约占50% 本地客户约占10% 省内二级城市约占25% 其他15% 以省内二级城市，德阳、广 元、遂宁等，市区以成都城 南等，部分国外客户 市区以市中心、城南和部分 省外客户 城南顾客约25% 其他城区顾客205
生活和饮食都不规律，容易疲劳， 生活和饮食都不规律，容易疲劳，需 要独立思考和放松的空间。 要独立思考和放松的空间。 对浴室和卧室等享受空间要求较高。 对浴室和卧室等享受空间要求较高。 最好能精装修。 最好能精装修。
丰德万瑞中心
富力 史丹尼国际公寓
豪华精装修
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