合同法286条解释
工程总承包商合同管理制度
工地欠我工程款没有合同，这种情况确实让人头疼。
在没有合同的情况下，要追回工程款，首先要明确自己的权益，然后采取合适的措施，依法维护自己的合法权益。
一、明确权益1. 工程款追讨权：根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
这意味着，即使没有合同，只要工程合格，承包人仍有权要求支付工程款。
2. 工程质量保证权：根据《建设工程质量管理条例》第39条规定，建设工程的施工单位应当对其施工的质量负责。
如果工程存在质量问题，施工单位应当承担修复或者赔偿责任。
3. 利息权：根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。
如果没有约定利息支付期限，借款人应当在该贷款到期时一次性支付利息。
二、采取措施1. 协商解决：首先尝试与欠款方进行协商，说明自己的权益，要求按时支付工程款。
在协商过程中，可以提出具体的还款计划和期限，以便双方达成一致。
2. 收集证据：在没有合同的情况下，要尽量收集其他能够证明自己权益的证据，如施工过程中的照片、视频、付款凭证、验收报告等。
这些证据将有助于自己在追讨工程款的过程中取得主动。
3. 法律咨询：如果协商无果，可以寻求专业律师的帮助，了解自己的权益，并咨询合适的诉讼途径。
律师可以根据具体情况，为您提供专业的法律建议和解决方案。
4. 诉讼途径：如果欠款方拒绝协商，且证据充足，可以考虑通过诉讼途径解决。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
三、注意事项1. 保留证据：在施工过程中，要注重证据的收集和保存，以便在追讨工程款时能够证明自己的权益。
2. 了解法律法规：了解相关法律法规，知道自己在这个问题上的权益和义务，以便在协商和诉讼过程中能够维护自己的合法权益。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
最高人民法院公告
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。
现予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）
法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院：
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
建设工程价款优先受偿权问题探讨
建设工程价款优先受偿权问题探讨在我国目前的法律体系中，有不少法律都对建设工程价款进行了相关的规定，无论是受偿制度还是其他相关制度，都有明确的规定。
这些法律共同的特点就是对发包人给予了较为严格的要求，若是发包人在规定的期限里没有将工程款项支付完全，那么就会造成工程折价的后果甚至是被法院拍卖出去。
早在2002年，就有相关的批示对于建设工程价款相关问题进行指导，无论是期限问题，受偿顺序等等，都有明确的指导。
然而，各个地区对于法律接受接纳的程度不同，或多或少私底下对批示进行了改动，导致出现了多元化的问题。
在以往的工程案例中，工程价款优先受偿权的适用范围往往都得不到确定，无论是在平时的施工中还是在法律角度上，权限范围一直是一个模糊有争议的东西。
在21世纪新出台的批复的规定中，对相关的范围进行了限定。
一般来说，建设工程的价款包括对施工人员的薪资、施工时用到的材料的购置费、施工时的额外支出等等费用，若是因为发包人违约所造成的费用，不算建设工程的价款当中。
在这样的规定当中，一些妄图在建设工程价款中牟取利益的人就没有漏洞可以钻了。
这样一来，优先受偿权的范围也等于是得到了明确的规定，包括支付工人的薪资以及材料费等等，保证了款项的公开公正，从一定程度还提高了建设工程价款使用的权威性。
进一步来说，批复规定后的建设工程价款是已经完成支付且无法进行收回的，这些款项随着工程的完成可以在工程价值中显现出来，对于享有优先受偿权的承包人来说，可以选择工程折价或是法院拍卖来使用自己的优先受偿权。
承包人的工程利益包括自身的利润以及违约金等等，这些款项在最新的规定中都不属于建设工程价款的范围当中。
除此之外，还有一类款项的定位有很大的争议，承包人对工程的提前垫付资金是否添加在优先受偿权的范围中。
这类款项一直以来都是广受争议的项目，笔者觉得应当根据实际情况来判断。
不同的垫付项目应当区别对待，若当垫付款项属于工程施工的必需品以及一次性使用品时，应当享受优先受偿权，若是再生品或者无关紧要的物品，则不予享受优先受偿权。
最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
法释[2002]16号
(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)
上海市高级人民法院：
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
补充代理意见
补充代理意见本文是关于补充代理意见，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。
补充代理意见范文一咸阳市中级人民法院：中建二局主张优先清偿权一案，贵院正在审理之中，我作为代理人，现根据有关法律规定和司法解释补充以下代理意见。
合同法第286条明确规定：发包人未按照约定支付价款的，……承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
企业破产法第109条明确规定，对破产人的特产财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
最高法《关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释【20xx】23号第71条明确规定，下列财产不属于破产财产……(四)依照法律规定存在优先权的财产。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》法释【20xx】16号第一条明确规定，人民法院在审理房地产案件和办理执行案件中，应当依照合同法第286条的规定，认定建筑工程承包人的优行受偿权优于抵押权和其他债权。
第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程峻工之日起或者自建设工程合同约定的竣工之日起计算，该条规定明显与合同法第286条相悖，故应属无效。
联系本案讲：中建二局于1999年12月10日与工农兵二局集团签订建设工程承包协议，承包了“工农兵商厦”项目。
此后工农兵才进行招标，中建二局并未中标。
中标单位强行进入工地，中建二局即提起民事诉讼，且于20xx年12月底撤出工地。
20xx年12月，贵院以(20xx)咸经二初字第33号民事判决书判决。
双方所签建设工程施工合同效，由被告支付原告工程款454万余元及利息。
并返还保证金50万元……双方均未上诉。
根据中建二局申请，20xx年元月18日，贵院以(20xx)咸法执字第06-1号民事裁定书裁定：依法查封被执行人正在建设中的咸阳工农兵商厦，查封范围内工农兵商厦中产权属于工农兵集团的所有房产。
合同法第286条
合同法第286条篇一：合同法286条相关条款《合同法》第二百八十六条【工作价款支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(XX年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)法释[XX]16号上海市高级人民法院：你院沪高法[XX]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；(二)承包人已经提交竣工验收报告。
发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
适用条件：合同法第二百八十六条所规定的既然是法定抵押权,当然其成立直接根据法律规定,不须当事人间订立抵押合同,也不须办理抵押权登记。
质疑最高人民法院法释[2002]16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”
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质疑最高人民法院法释[2002]16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”中国律师网2002-07-17 00:00:00 刘汉文蔡福林2002年6月20日，最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)，批复对《中华人民共和国合同法》第286条规定的关于工程价款优先受偿权的理解与适用进行了解释。
笔者愚见，该司法解释存在以下问题值得商榷：一、该批复的第二条“工程价款优先受偿权不得对抗买受人”即买受人的权利更优于承包人的优先受偿权，这种解释在目前无明确法律依据。
《合同法》第286条明确规定工程承包人的“工程价款优先权”，这是法律赋予的建筑工程承包人优先于抵押权和其他债权的权利。
最高人民法院的上述解释实质上是对承包人的该项权利进行了限制性规定，即便是该条规定是基于对买受人生存权的考虑，这种限制性规定将导致几个矛盾无法解决：1、如果买受人以按揭贷款的形式购买商品房，银行与买受人之间签定了抵押贷款合同，银行将在买受人不能偿还借款时依法行使抵押权。
据该批复第一条的规定，在建筑工程承包人行使优先权时，银行依法将不能行使抵押权，但因该优先权“不能对抗买受人”，当该建筑工程被依约折价、或者依法被拍卖后(当然，这是在买受人尚未取得房屋所有权的情况下方可行使)，买受人的购房款将首先得到清偿，作为按揭贷款购房中的借款人，买受人则首先偿还银行的借款，至此，银行因此间接地行使了它的抵押权，而这必然使“建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权”的规定无法实现。
2、如果建筑工程的承包人基于《合同法》第286条行使优先权时，按上述解释因“不得对抗买受人”，则该建筑工程折价、拍卖价款在买受人“优先于”承包人的优先权受偿后，承包人的工程价款优先受偿权将可能完全落空。
由此可见，当建筑工程既拖欠承包人工程款又被发包人全部或大部分销售给买受人时，该工程被依约折价或依法拍卖后，却只能实现买受人购房款的优先受偿，而承包人将不能行使工程价款优先受偿权或根本无法实现工程价款优先受偿权。
取得工程款的五种方式
对付甲方拖延支付工程款的实用策略建设工程施工合同履行过程中，建设方拖延验收成了行业中的痼疾。
因为竣工验收合格是建设方支付工程款的前提条件，因此建设方往往想方设法拖延竣工验收，以达到拖延支付工程款的目的。
而且在有的案件当中，即使工程经过了竣工验收，也免不了很多施工方采取向法院提起诉讼的方式追讨工程欠款。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称：《司法解释》）以及《合同法》对建设方拖延竣工验收和拖延支付工程款的行为进行了一定的约束、建设方拖延支付工程款的五种对策第一种对策，停工抗辩权。
《合同法》共规定了三种抗辩权：“同时履行抗辩权”、“先履行抗辩权”和“不安抗辩权”，在建设方的履行不符合合同约定，造成了施工方继续履行存在履行风险的情况下，施工方可以依法行使停工抗辩权。
例如：建设方和施工方对工程进度款的支付期限做了明确约定，建设方应当按照合同约定，根据日期或者施工进度支付工程款，如果建设方不按照合同约定支付工程进度款，双方又未能达成延期付款协议，导致施工无法进行，则施工方可停止施工。
第二种对策，行使法定解除权，解除合同。
《司法解释》第九条规定“发包人有下列情形之一的，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）未按约定支付工程价款的……”因此，当建设方拖延施工并且造成了施工企业无法施工，经过合理的催告后，施工方可以行使法定解除权，以摆脱建设工程施工合同的约束，对尚未履行的义务可以不再履行，对已经履行的可以要求建设方按照合同约定支付工程款并赔偿损失。
适时的从无法继续履行的合同束缚中摆脱出来，将资本和人力投入到效益更高的工程中去，也是企业追求利益最大化的经济选择。
第三种对策，约定“过期失权”解决拖延竣工验收。
因为竣工验收合格是支付工程款的前提条件，因此在有些案例中建设方采取不进行竣工验收的方式达到不支付工程款的目的。
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
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抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施
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抵押权无法优先受偿的特殊情况
《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。” 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。
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特殊情况三
划拨土地使用权出让金优先权
案例： 某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。
分析： 通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流失。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
1．当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受授权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。
人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日(如己对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日)前己办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项的房屋部分)除外。
2．建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第73条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。
3．建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
4．建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
5．本批复第1条至第3条自公布之日起施行，第四条自公布之日起6个月后施行。
三、地方法院指导意见
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准(2017最新)
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准(2017最新) 建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准随着国家住房政策的改革，我国的商品房市场发展迅速，商品房市场中的发包人”市场也随之形成。
建设单位利用其在交易中的优势地位，拖欠建设工程价款的现象越来越严重，并出现普遍化的趋势。
由于建筑工程款中有很大一部分是民工工资，因此拖欠建设工程价款的问题不只是一个单纯的债务纠纷，它还可能引发一系列的社会问题。
为了有效解决这一问题，《合同法》在第286条中特别规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
鉴于该条规定的特别效力及其在实践中的适用效果，最高人民法院于2002年6月27日还专门作出《关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》 (法释〔2002〕16号)。
一、工程款优先受偿权的法律性质与定位在最高人民法院司法解释出台前，各地的司法实践对合同法中规定的这一优先受偿权定性适用不一。
有把其作为留置权适用的，也有按照抵押权的规定实现这一权利的做法。
对此，我们认为，我国《担保法》第82条已经明确规定了留置权的标的物为动产”这一原则，不宜在《合同法》中对留置权的客体做扩大的规定;而根据我国《担保法》的规定，不动产抵押以登记为生效要件，非经登记不成立抵押权，《合同法》的规定并不要求对建设工程价款优先受偿权进行登记，显然也不应将该权利归属于抵押权处理。
相应的，等同于海商法中的船舶优先权，建设工程施工合同中的工程款优先受偿权应归类为优先权。
优先权是指特种债权人直接基于法律规定而对债务人的全部财产或特定财产享有的优先受偿其债权的权利。
优先权的顺位和效力由法律直接规定，同一物上存在数个优先权或者发生优先权与其他担保物权竞合时，优先权人之间或者优先权人与其他担保物权人之间的受偿顺序均由法律直接规定，且在效力上，不动产特别优先权原则上优先于一般抵押权。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
佚名
【期刊名称】《中华人民共和国最高人民法院公报》
【年(卷),期】2002(000)004
【摘要】上海市高级人民法院: 你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究,答复如下: 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他
【总页数】1页(P130-130)
【正文语种】中文
【中图分类】D923.6
【相关文献】
1.建筑工程价款优先受偿权若干问题探讨--兼评《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》 [J], 戴佛明;刘佐
2.生存性权利优先于经营性权利——评司法解释《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条 [J], 宁子昂
3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条之检讨 [J], 魏树发;江钦辉
4.关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》若干问题探讨[J], 温敏
5.最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 [J], ;
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商品房开发与买卖中的若干权利研究——兼评合同法286条批复
通行的做法 ， 是符 合我们 国家 实际 情况 的 。 也 ”为此 ，
本人认为 ２６条批 复 从 出发点 来说 其愿 望 是美 好 的， ８
而 ２６条批 复中 ， ８ 承包人 在交付 工程后 ， 其虽 已不 占有
商品房开发 与买 卖 涉及 多个 法律关 系 ， ？ 费 者 有 肖
但是却存在诸多未 阐明和不合理 的因素。
一
与开发商 的买卖 合 同关 系 ， 有银 行与 开发 商 的借贷 与
抵押合 同关 系 ， 建筑 工程 承包 人与 开 发商 的建筑 工 有 程合 同关系 ， 由这些关系而产 生 的权 利也 是错 综复 杂。 ２０ ０ ２年 ６月 ２ ０日， 最高 人 民法 院发布 了《 关于建 设工
、
２ ６条 批 复 未 阐 明的 问题 ８
（ ） 一 关于建筑工程承包人的优先 受偿权 的性质问 题 。合 同法 ２ ６条批复对此进行 了说 明 ： 人 民法院在 ８ “ 审理房地产 纠纷 案件 和办理执行 案件 中， 当依 照《 应 中
程 价款优先受偿 权 问题 的批 复》 法释 ［０２ １ 号 ） （ ２０ ］６ ，
【 收稿 日期 】０６— ８—１ ２０ ０ ６ 【 作者简介 】 郑仁 荣（ ９ １ ， 福建古 田人 ， 建师范大学法学院讲师 ， 士 ， 士研 究生。研 究方向： １７ 一） 男， 福 硕 博 民商法 学。
维普资讯
２０ ０ ６年 ９月
郑仁 荣 ： 品房 开发与买卖 中的若干权 利研 究 商
对排他 的效 力 ， 其得 丧变 更须 有 足够 外部可 以辩 认 的 表征， 如可 透明其 法律 关 系， 少交 易成本 ， 免第 三 减 避 人遭受损害 ， 保护交易安全 。 …不 动产 的变 动 以登 记为 其公示方法 ， 其作 用表现为两 个方 面 ： 一方 面是登 记是 不动产所有人 处分 其权 利 的依据 ； 另一 方面 是判 断不 动产物权 变动 的生 效要 件 。在 商 品房买 卖 中 ， 受人 买 与开 发商签订买 卖合 同 ， 只产 生 合同 上对 商 品房 的请 求权 ， 并未 产 生 物权 变 动 ， 受 人 只有 办 理 了产 权 登 买 记 ， 时才拥 有 商 品房 的所有 权 。而在 ２６条批 复严 此 ８ 重违背 了物权公 示 与公信 原 则 ， 费者 的权 利和 承包 消
建筑施工方的优先权怎么行使,法律是如何规定建筑优先权的
建筑施工方的优先权怎么行使，法律是如何规定建筑优先权的建设工程优先权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。
那么，建筑施工方的优先权怎么行使，法律是如何规定建筑优先权的？下面我为您详细介绍。
根据《合同法》明确规定了建筑施工方的优先权，当承包人为追偿工程价款，法院应当及时受理，依法保护申请人的权利，对于承包人的建筑工程价款可以优先受偿。
接下来跟着我一起来了解一下建筑优先权的相关内容吧。
一、建筑施工方的优先权怎么行使《最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条承包方主张以承建工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应向发包方催告，催告履行的合理期限应不少于１个月，以发包方收到催告通知之次日起算。
催告应当采用书面形式。
第十八条承包方依据合同法第二百八十六条规定，提起优先权确权之诉，人民法院应当受理，作出的判决应当包括：确认是否享有优先权以及优先受偿的范围。
第十九条承包方依据合同法第二百八十六条规定直接向人民法院执行机构书面申请拍卖承建工程？就拍卖的价款优先受偿。
人民法院应当在收到书面申请七日内作出是否受理决定并通知承包方。
人民法院决定受理的，应当在七日内将申请书副本及受理通知送达发包方。
发包方对承包方申请有异议的，应当在收到申请书之日起十五日内以书面形式提出。
第二十条具备下列条件的，人民法院执行机构应当依据合同法第二百八十六条规定，根据承包方申请拍卖承建工程。
（一）人民法院已经作出确认承包方享有优先权并确定优先受偿范围的判决。
（二）在建设工程施工合同纠纷案件中，人民法院已经确认发包方欠付承包方工程欠款的数额。
（三）发包方和承包方对欠付工程款数额已达成一致。
二、法律是如何规定建筑优先权的１、建设工程价款的优先权可视为法律直接规定的担保特种债权的债权人享有的优先受偿的权利。
我国《合同法》第286条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
装修工程施工人优先权
装修工程施工人优先权：保障权益的重要法律手段在装修工程施工过程中，施工人作为劳动力与技术的提供者，往往承担着较大的风险和压力。
为了保障施工人的权益，我国法律规定了装修工程施工人优先权。
本文将从装修工程施工人优先权的定义、法律依据、具体内容和实施要点四个方面进行阐述。
一、装修工程施工人优先权的定义装修工程施工人优先权，是指在装修工程合同纠纷中，施工人相对于其他债权人，对工程款有一定的优先受偿权利。
当发包人（业主）未按照约定支付工程款时，施工人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，施工人可以与发包人协议将该工程折价，或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并以拍卖或折价的价款优先受偿。
二、法律依据《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
”三、装修工程施工人优先权的内容1.优先受偿权：在发包人未支付工程款的情况下，施工人可以优先于其他债权人受偿工程款。
2.催告权：施工人有权催告发包人在合理期限内支付工程款。
3.协议折价权：施工人可以与发包人协议将工程折价，以折价的价款优先受偿。
4.司法拍卖请求权：施工人可以请求人民法院将工程依法拍卖，并以拍卖的价款优先受偿。
四、装修工程施工人优先权的实施要点1.施工人应当在合同中明确约定优先权的相关条款，以便在发生纠纷时有所依据。
2.施工人在行使优先权时，应当注意保存好相关证据，如合同、付款凭证、工程进度报告等。
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在房地产建筑工程领域，发包人不按合同约定支付给承包人工程价款，致使承包人订了合同的目的无法实现，将严重损害了建筑施工企业的经营利益，特别是进城务工农民的合法权益。
为保障建设工程的优先受偿，《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付。
发包人逾期不支付的，除按照工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
2002年6月11日，最高人民法院制定下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，2004年12月8日，最高院做出了《关于装修装饰工程是否合同法第286条规定的优先受偿权的复函》，明确规定装饰装修工程属建筑工程，也有优先受偿权。
如何正确理解，应从以下几个方面把握：
一、建设工程价款优先受偿权的行驶条件。
发包人未按合同约定支付工程价款，包括未按合同约定的工程价款数额和付款期限履行义务。
在司法实践中，不以数额确定为前提，承包人在工程价款结算诉讼中，同时请求行驶工程价款优先受偿权，人民法院依据《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题》第2、16、20、22条规定的原则或是通过工程造价鉴定确定工程价款数额后，判决承包人在发包人欠付工程价款的范围内对所承建的
某项建设工程享有建设工程价款优先受偿权。
关于受偿权成立时间应当以承包人的工程价款债权成立时间为准。
其次，承包人对发包人进行了催告，发包人在合理期限内仍不支付工程价款。
在司法实践中，为减少争议，催告应采用书面形式。
合理期限法律没有明确规定，如发包人和承包人采用了《建设工程施工合同（示范文本）》订立的合同，且专用条款中对通用条款没有修改或者补充的，合理期限应当确定为56条。
同时，行驶优先受偿权不应以工程竣工为前提。
承包人对未完工的建设工程仍享有建设工程优先受偿权，这是因为依据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，没有竣工的建设工程，承包人行驶优先权的期限从合同约定的竣工之日起算，从而肯定了没有竣工的工程也具有优先受偿权；我国物权法、担保法中均规定了尚没有完工的建设工程可以设定抵押，成为抵押权的客体，而建设工程优先受偿权作为法定抵押权，不言而喻。
未完成的工程中包含劳动者的工资，最高院民一庭也认为合同法286条没有明确承包人享有的优先权的先决条件是建设工程已经完工并经验收竣工，在合同解除的情况下，承包人对于未完工工程享有优先受偿的权利。
再次，建设工程的性质应当事宜折价、拍卖。
不宜折价、拍卖应理解为法律禁止流通物。
如公有物，如国家机关办公建筑物及军事设施；公用物，如道路、桥梁、机场、港口、公共图书馆、公共博物馆等。
在司法实践中，应尊重建设工程价款同质量相统一的原则，如验收不合格或经补救措施，仍然无法满足合同约定的质量要求，视为承包人要求发包人履行工程价
款债务的条件不成就。
另在没有完工的情况下，如已经完成的工程不合格，视为发包人对承包人是否负有债务尚不确定，不具有行驶建设工程优先受偿的条件。
二、建设工程价款优先受偿权的权利主体。
1、合同法286条的规定，优先受偿的主体仅限于承包人，建设工程的范围仅限于建设工程施工合同中发包人欠付的工程价款，对于工程勘察合同、设计合同的工程承包人无优先权。
同时，对于合法分包人、转包、违法分包以及实际借用资质承揽工程的实际施工人也不具有优先权。
因为合法分包人转包人、违法分包人、实际施工人与发包人无直接的合同权利义务关系，发包人无直接支付工程价款的义务，但发包人直接定了专业分包合同的除外。
如果工程欠款债权事实清楚，合法分包人可依据《合同法》及《合同法司法解释一》第11条的规定，主张代位权，行驶权利。
因工程价款优先受偿实际是一种担保物权，不是债权。
实际施工人可依据《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题解释》第26条的规定向发包人主张，无须行驶代位权。
2、建筑工程装饰装修合同的承包人具有工程价款的优先受偿权。
根据《国务院建设工程质量管理条例》第2条的规定：建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道工程、设备安装工程和装修工程。
自然，装修工程属于建筑物建造活动中的一道工序，属建筑工程的范围。
根据2004年12月8日最高人
民法院针对福建省高级人民法院的请示，做出了《关于装饰装修工程价款是否享有合同法第286条规定优先权的复函》。
该复函规定：可适用合同法286条的规定享有优先权，但装饰装修工程发包人不是该建筑物的所有权人或承包人与建筑物的所有劝人没有合同关系的除外。
也就是说发包人是建筑物的所有权人可以行使优先权，在发包人与建筑物的所有权人相分离的情况下，应担由建筑物的所有权人担保，才能行使优先权。
对于建筑物交付所有权人或占有人使用后，是否可以行使优先权，法律及司法解释没有规定，笔者认为该装饰相对于建筑物的价值非常微小，可通过合同关系实现债权，不享有工程优先受偿权。
3、建设工程合同被确认无效后，承包人仍然享有建设工程价款的优先权。
根据《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题》第二条的解释本意，工程款的结算不宜合同是否有效为依据，应当以是否合格为依据。
因为根据立法本意建设工程过程中劳动、建筑材料已经物化到建筑产品中去。
最高院（2010）法民一终字第18号民事判决书也认为：即使施工合同无效，施工人请求支付工程价款的，该工程性质也不会改变成补偿款。
三、建设工程价款优先受偿权的权利客体。
该客体当然是建筑工程。
但不包括建筑工程所占用的建设用地，在司法实践中，房地一体处分原则，但建设工程的优先受偿主体仅包括建筑物的价值部分。
另外由于装饰装修工程由于具有优先受偿权，建筑物价值不应包括在装饰装修工程范围内。
在司法实践中委托代建很常见，及工程所有权人同发包人不一致的情况下，是否具有优先权，法律及司法解释均没有明确的规定。
既然该优先权是一种法定担保物权，保护承包人劳动力价值及物化到工程款中去的原材料，因此在此情况下，承包人仍然具有工程价款的优先权，除非建筑工程所有权人愿意代为清偿工程价款债权。
需要指出的是商品房住宅工程优先受偿不能对抗交付购买购房款全部或者大部分款项的购房者。
四、建筑工程价款优先受偿权的权利内容。
优先受偿权内容，合同法286条规定为工程价款，依据原建设部1999年1月5日发布的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条的规定，建设工程价款由直接费用、间接费用、利润和税金组成。
但最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的回复》第3条明确规定：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。
根据该解释，利润被排除在之外，因发包人违约造成停工、窝工等损失也排除在优先受偿之外。
但有些法院判决认为该违约损失系直接费用范围，应优先受偿。
同时拖欠工程价款利息系法定孳息，应是直接费用，属优先受偿保护的范围。
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