物流园招商方案

重庆三磊渝东南冷链物流有限公司

关于申请核准《重庆三磊渝东南冷链物流中心招商方案》的报告

湖北三磊实业（集团）有限公司黔江事业部：重庆三磊渝东南冷链物流中心招商方案是招商过程中重要的指导性文本，方案中包含项目概况、功能定位、招商总体策略、招商执行策略、招商方式、招商执行6个节点；

该方案参考了重庆双福农贸市场、重庆明福冷链物流中心、亿农国际商贸城等相关招商方案，招商方案已由冷链物流中心运营部编制完成，现随文上报；请予核准。

附件：渝东南冷链物流中心招商方案

重庆三磊渝东南冷链物流有限公司

二0一四年十二月十一日

渝东南冷链物流中心

招

商

方

案

重庆三磊渝东南冷链物流有限公司

渝东南冷链物流中心招商方案

一、项目概况

1、项目名称：三磊渝东南冷链物流中心

2、建设地址：本项目位于重庆市黔江区正阳工业园区物流南路，项目总占地200亩，总建筑面积98431平方米，其中冷库5万吨（气调库与高温冷藏库3万吨，低温冷藏库2万吨）、交易区10000平方米、农副产品分拣、深加工、包装区7138平方米、沿街商铺及办公生活等相关配套设施，是渝东南最理想的农副产品交易集散地和仓储区。

3、区位优势

黔江是重庆、四川进入东南沿海陆上通道的必经之地，也是沿海进入重庆、成都等地的桥头堡，是渝鄂湘黔四省市毗邻区域的重庆交通枢纽；对外非常便捷，已形成以公路、铁路、航空为一体的立体交通枢纽。高速公路：距重庆258km、湖北恩施130km、长沙4小时车程已与全国各大高速公路联网；铁路：黔江属二级站，可直达上海、广州、深圳、南京成都等地；航空：黔江舟白机场（4C级）是重庆市“一大两小”机场之一，可以起降波音737系列飞机，黔江处于长沙和、武汉、重庆的中心位置，市场优势明显，是国务院确定的重庆“一圈两翼”发展战略中东南一翼区域的中心，是重庆六大区域性中心城市之一。

4、建设内容：项目总占地面积约200亩

a总建筑面积约98431平方米

b冷库5万吨、加工、交易及配套用房23850平方米、办公区3390平方米

c道路及停车场37000平方米、绿化面积4500平方米

二、功能定位

本项目定位为现代冷链仓储配送、加工、交易、及产品展示、订货为一体的大型高品质冷链二级市场，承担起调节余缺、稳定物价、保障供给、保证食品安全卫生的社会责任，体现“交通流线清晰、功能分区明确、管理智能化”的宗旨。

三、招商总体策略

1、销售与招商关系

招商成果带动剩余面积销售:

a本项目的重点在于招商.

b招商工作的执行直接关系商家入驻和未来的发展.

c商业价值提升关键在于引进的企业是否有足够的号召力和吸引力.

d招商的目的一方面可以保障项目未来的良性发展和经营,另一方面也可以通过知名品牌企业的招商成功带动有意商家,将区域优势推向市场,又可以保证资金链顺畅,实现合适利润最大化.

2、因时利势,因势利导

前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理,在后期根据实际情况再作最后最终决定。

知名品牌公司招商先行,散户控制跟进

a知名品牌公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证,并能提升发展市场品牌形象以及商业价值。

b尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。

c品牌企业的确定对市场招商价格的提升,意向客户的吸引,人流汇聚,买点推广,散户的招商,租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究"成行成市",本地区其他商家自然趋之若鹜.

3、形象先行,造市先造势

形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引起市场高度关注,通过政府,媒介和形象三方面的造势,以求达到营造现有传统市场的恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的,进而引起区域业内轰动.

4、严格把关,先紧后松

商家经营能力强弱直接影响项目的生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以保证项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境.

5、放水养鱼

市场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务,先将整个市场造旺,然后根据运营状态,适当稳步地调整租金,让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的.这样,项目商与商户才能一同成长,实现共赢.放水养鱼的原则就是商家"先做人气,再做生意”的战略.

四、招商执行策略

(一)招商策略

1、主动出击策略

这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商范围将扩大到其他城市,如利川、咸丰、恩施等周边城市,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈,加强前期双方的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定基础.

2、控制性策略

a各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧张感;

b保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入,同时有利于解决不可预见的调整和纠纷.

3、以商招商、发挥头羊效应

首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充分发挥大品牌、大商户的带动效应,增强项目核心竞争力,并奠定其他中小户入场的信息.

4、大户“三优”，小户扶持

大户“三优”政策：

a优先认租：行业内大户优先在我们给定的范围内选铺；

b优惠招商:给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠；

c优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小企业或个体，也利于整个市场长远经营。

小户扶持政策：

a引进优质业务给予有发展潜力的中小企业或个体；

b给予部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；

(二)租金策略

1、招商政策

任何新兴市场开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、区域环境、竞争环境等的不同而有所差异。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过大及经营模式太小，难以形成良好的市场环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。

为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育：

1)合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。

2)租金优惠及免租期：开业前1-3年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定免租期。此部分政策已经提交公司，望领导给予批准。

3)市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。对于培育市场期间，应预留出一定份额的资金，用于帮助进场商户进行宣传推广。

2、租金价格策略

树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升