中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
浅评中信未来城楼盘促销ce略
浅评中信未来城楼盘促销策略一、策略概述1、人员推销：该项目由中信集团授权正合地产公司代理销售，正合地产公司在我校招聘了大量的推销人员（主要为市场营销专业学生），直接在项目附近（郫县境内）通过发放宣传单以及讲解等方式向潜在客户进行宣传介绍，并促使其购买。
2、广告策略：1）在成都商报、天府早报、华西都市报等报刊刊登项目信息，利用报纸影响的广泛性，传播迅速、简便灵活的特点进行宣传。
2）通过成都电视台、郫县电视台等播放广告的形式，利用电视广告媒体图文并茂之优势，传播很快，并力压群芳。
3）在各大网站，如房地产网，搜房网等网站传播其信息，详尽的、完整的展示项目。
4）在户外竖立巨型广告牌、在公交车车身喷绘广告、在公交站台做喷绘广告，充分利用了户外广告的醒目、易吸引人注意、复现率高、能够对目标顾客反复宣传的优点。
3、营业推广策略：正合地产经销商为了迅速地刺激需求和鼓励消费采取如赠送礼品、陈列、演出(张靓颖现场签售)、展示、有奖销售等不同措施来促进销售4、公关营销策略:中信集团还积极的与郫县县政府、新闻界、行业协会、消费者协会等社会各界人士建立稳定的沟通关系，并积极支持和赞助公益事业，为中信集团树立了良好的公司形象和美誉度。
二、中信未来城楼盘促销策略的优缺点的简析1、优点:1）人员推销：实现了信息传递的双向性，即向顾客介绍了该项目的相关信息，有及时了解了顾客的需求和评价；通过沟通和交流，取得了顾客的理解和支持，并培养了对公司的深厚感情，有利于为公司培养了一批忠实的顾客。
2）广告推广：让顾客广泛而深入的了解了项目的信息，实现了全面性、透彻性的信息传播。
3）营业推广：极大的刺激了当时部分顾客的需求，促进了销售量的短时间增长。
4）公关营销：和广泛的社会主体建立了良好的关系并取得了它们的积极支持的同时在消费者心中树立了良好的公司形象，有助于为公司培养长远的、长久的顾客群。
2、缺点:1）大多策略缺乏有效的监督和控制，虽然已经实施但是具体工作执行不到位。
中信地产信息化工作总结及某某年信息化工作计划汇报(ppt 65页)
实施上线应用
深化应用 推广应用
实施上线应用 主数据梳理、搭建数据总线
预实对照上线
总部上线
实施推广上线应用
体检及专项提升 功能及报表优化提升
实施推广上线应用
实施推广上线应用
子公司推广应用 系统升级 实施上线应用
实施上线应用
2011年
2012年
2013年
8
2.2 管理系统建设
全面预算系统
OA协同办公系统 财务NC系统
深化应用
总部上线 上线
实施上线应用 实施上线应用
推广应用 推广应用
实施上线应用 实施上线
实施推广上线应用 实施推广上线应用
体检及专项提升 实施推广上线应用
实施上线应用
升级
实施上线应用
实施上线应用
实施上线应用
实施上线应用
管理系统建设
搭建各管理系统（OA协同办公系统、财务NC系统、知识管
理系统、档案管理系统、人力资源管理系统），并推广实施 及优化改造。
CITIC REAL ESTATE
13
3.1 ERP销售系统升级---管控目的
控费用
营销投放阶段：投放媒体分类、沉淀营销策划方案
管
。 销售过程管控阶段：费效分析（按项目、渠道分析
理
，每万元来电来访量，每万元成交率）。
控价格
手 项目开盘前阶段：标准价审批，换退房重定价。
段
销售过程管控阶段：折扣清单化、特殊折扣在系 统中有特批变更控制。
17
3.1 ERP销售系统升级---系统应用亮点
底价审批 折扣管理 客户跟进 逾期业务催办 电子开盘 移动销售 移动审批
CITIC REAL ESTATE
2008年12月北京中信城市场研究策略研究报告-121PPT
经济面
宏观经济现状及走势分析
宏观经济现状
现状 美国 对策
走势
现状 欧元区 对策 走势 现状
世界主要经济体现状
宏 观 经 济 现 状
中国宏观经济现状
日本
对策 走势 现状
新兴经济体
对策 走势
金融 贸易 房地产 工业 走势 对策
世界宏观经济现状
2008年前三季度，世界经济增长全面放缓，通胀压力仍挥之不去，美国次贷危机不断深化，全球金融持续动荡。受此影 响，全球经济增长动力减弱，复苏乏力，表现为如下特征：
2007年夏 次贷危机全面爆发，金融 机构惜贷，市场流动性不 足，消费和投资受抑制， 经济运营受阻。
2008年
注：美经济现状（美国）
美国经济发展循环图：
住房危机、 信贷危机、 金融危机
金融机构惜贷 市场流动性不足
•
注：每一次的政策调整都是为了解决当前经 济问题，每一次的政策也都能收到一定的成 效，然而不可避免地又带来新的问题，美国
第二轮救市： 随着次贷危机的发酵，迫使美联储从去年8月放弃了实施两年之久的货币紧缩政策，进入“降息周期”阶段，此为“第二 轮救市”。2007年9月18日，美联储把基本利率下调50个基本点；2008年1月21日与22日，面对美国股市接连爆发“黑色星 期一”和“黑色星期二”，迫使美联储主席伯南克在1月22日-30日十天内，连续两次大幅度降息125个基本点。
第三轮救市： 2008年2月13日，布什签署减税1680亿美元的经济刺激法案，刺激消费避免经济陷入衰退，此为“第三轮救市”。由于减 税的真正实施拖到了5月，大部分退税对象在7月才收到退税支票，减税对刺激经济的正面影响，至此并未显现出来。
世界宏观经济现状（美国）
中信_长沙中信新城大盘项目推广策略提案_70P_青铜骑士
推广执行
中信地产的“破。立。证”
不破不立，中信地产，长沙楼市的领跑者，理当以确切的实力一扫 长沙市场上不当的理念和做法！带领地产市场走向更健康的良性发 展之路！竖立长沙房产市场的标杆。
买两房送两房,125%得房率…… 融城核心, 长沙中心、立体交通 中信地产护航,中信物业维护 225万㎡大都会本身及周遍市政配套体系 硬件设施(电梯、会所等等) “1万抵3万”准现楼认筹 国际大都会内，且纯小户青年版图 数码港总部基地云集世界名企
……
产品绝对超值 区域绝对超值 品牌绝对超值 配套绝对超值 品质绝对超值 成品绝对超值 氛围绝对超值 机遇绝对超值
2007年，拐点的前夜，《满城尽是看楼人》 关键词：涨价，过热，疯狂，……
2008年，被套紧箍咒，吹响紧急《集结号》 关键词：调控、加息、寒、……
2009年，金融风暴中，请《非诚勿扰》 关键词：省钱、过冬、理性消费……
一个个近似神话的“楼市高地”被“理性”攻占,消费者买房如买 白菜的心理一去不复返，尽管不时传来回暖“欢呼”，但楼市的确 已经全面进入理性时代。 如果说从前人们只是谈论理性，而现在人们就早已生活在理性中。
在绝对理性的时代里，价值的衡量更多在于超值。 在大长沙中央核心， 在世界级都会配套享受中，在买2房送2房、125%得房率的超惠下， 2680元/㎡起让长沙真的没有！ 中信新城绝对值！
效果：欢
一次户外贯穿3月
需尽快落实市内广告牌的增加
长沙没有
——买2房送2房，125%得房率
[理性时代的绝对值]
长沙没有！—— 买两房送两房，中信新城绝对值
未来城项目营销策划提案二次终稿
位于桐梓坡路和雷锋
东大道交汇处。 紧邻桐梓坡生活区和
项目地块
汽车西站。
桐梓坡 路 西二环 雷锋东大道
分析：项目处于生活片区边缘，交通便捷，适合建立居住型项目。
一、地块分析—地块指标
项目占地面积
33265平米
建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率
83657平米 2.51 34.94% 30.02%
市场调研——商业
岳麓区消费者调研
受访者认为望城坡附近最缺乏的商业业态
综合以上所有 消费的购物中 心/商业步行街 41%
购物场所 17%
休闲娱乐场所 22% 餐饮场所 20%
分析：有41%的受访者认为，望城坡附近缺乏综合性的中大型购物休
闲场所或步行街。这说明，岳麓区的商业发展速度暂时落后住宅市场 的发展速度。
小户型、商业面积比重较大，是本项目营销的两个重点。
二、产品分析—商业面积比例
商场面积, 8881, 49%
临街商铺, 9303, 51%
分析：从商业面积来看，商场面积占到近一半，商场招商是本项
目的一个重点。
二、产品分析—住宅套数配比
户型套数配比
398 400 350 300 250 200 150 100 50 0
分析：项目占地不大，为中等规模。
一、地块分析—地块形状
项目地块
地块呈梯形，南北 长，东西短。
分析：地块三面临街，适合商业开发。
一、地块分析—自然资源
项目地块
地块内自然景观资
源较少。周边自然
环境缺乏。
分析：景观条件一般，只能通过项目本身提高景观档次。
一、地块分析—周边配套
分析：周边配套档次不高，缺乏高档次配套，影响项目形象。
中信-未来城测量方案
工程测量（结构）施工方案1.编制依据1.1施工图纸成都华宇建筑设计有限公司2009年11 月提供的中信²未来城（北一区）工程设计图纸（结构、建筑）。
1.2规范、规程《工程测量规范》（GB 50026—93）《建筑工程施工测量规程》（DBJ 01-21-95）《建筑安装工程资料管理规程》（DBJ 01-51-2003）《建设工程监理规程》（DBJ 01-41-2002）根据以上规范、规程关于混凝土结构的工程设计施工验收对施工测量精度的有关要求，本着“技术先进，确保质量”的原则，制定本施工测量方案，确保圆满完成本工程的施工测量任务。
2.工程概况2.1 总体概况本工程为成都中信城市建设有限公司开发的中信²未来城住宅项目，建设地点位于成都市郫县蜀都二路以北，高转路以西,长青路以东；地上建筑为住宅和商业用房，地上四栋塔楼均为33层，建筑总高度约99.0M ，总建筑面积112667.02 M 2，其中地上四栋塔楼97770.02 M 2，地下14897 M 2，±0.000相对于绝对高程561.600 M。
基础形式为独立基础和筏板基础。
2.2 设计标准建筑性质：高层商用楼；设计使用年限：50 年；建筑耐火等级：一级；建筑结构安全等级：二级；抗震设防烈度：7度；结构形式：框架剪力墙结构3.施工准备施工测量准备工作是保证施工测量全过程顺利进行的重要环节，包括图纸的审核，测量定位依据点的交接与校核，测量仪器的检定与校核，测量方案的编制、论证与数据准备，施工场地测量等；3.1检查各专业图的平面位置、标高是否有矛盾，预留洞口是否有冲突，及时发现问题，及时向有关人员反映，及时解决。
3.2对所有进场的仪器设备及人员进行初步调配，并对所有进场的仪器设备重新进行检定；主要测量仪器及性能如表3.2所示。
表3.2 主要测量仪器性能表3.3人员的组织表3.3人员计划表3.4 基准控制（网）点的复测测量工作实施前与业主进行基准控制（网）点书面和现场交接，对规划设计部门提供的平面和高程控制点的测量成果资料和现场控制网（点）进行复测，并将复测成果报业主和监理审核。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•项目核心诉求的重新提炼逻辑
•项目的特质
•——给成都目标客群到本项目买房的理 由
•市场供应空白
•本案
•目标消费需求
•项目的区域营销战略
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
•项目的特质
•如前项目核心特质的分析：
项目依托于7343亩城市级的规划；
•2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积 •2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况
•
•1．供给层面：总体供给变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商入蓉 步伐或减缓。 •2、需求层面：购房者信心受挫，购房选择偏好发生改变，危旧房住户的换房刚性需求 凸现；外省需求受到抑制，但成都周边入蓉购房者可能增加。成交套数5月份环比下降 67.1％，成交面积下降64.7％。
升级企业行为——不仅在一级市场做城市运营商，在二级市场更要展现城市运 营商的风范。不仅做住宅的销售商，还要做商业资源的整合者。
营销推广升级——树立新高度：区别于成都所有大盘，提升现有人居标准，作 新标准的制定者和解释者，拔高项目形象。聚焦大动作：借郫县全力打造都市 移民试验区和撤县并区之机，全面覆盖成都的主要宣传口岸，制造阶段性事件 、兴奋点，话题，形成强势拉动，通过商业项目造势，全面提升住宅价值。
中信蜀都未来城二级开 发产品研讨及市场策略
报告71PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
背• 2景008年元月八日，我司成功竞得“中信蜀都”项目107亩土地，这代表着我司开始进入
以一级开发为主，一二级联动开发的区域性开发新阶段。 • 根据集团领导精神指示，我司以中信地产成都首发产品的高度，以通过高品质住宅产品
区域。郫县政府正在积极推动新都市移民试验区的宣传和建设工作，也 积极迎合了这个趋势。
而以郫县为中心的新西城，围绕着高新西区、现代工业港，未来将 积聚30万高智人ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。
中信蜀都作为郫县重要的功能板块，以及第五代城市的先进规划理念 ，比其它项目更有优势，成为新都市移民创业居住的理想物理载体。
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
树立区域品质标杆，提升项目土地价值为核心，快速启动了本项目二级开发相关工作。 • 现就二级开发产品规划定位及市场营销相关工作情况向各位领导汇报。
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
近期二级开发工作大事记
• 3月18日，我司委托顾问公司完成产品市场调查及环境发展报告。 • 3月20日，我司开始二级开发营销顾问公司招标公司，世邦魏理仕、戴德梁行、世家机构、新港地
•市场需求的敏感点
—— 完善、独特的商业配套； —— 新城市的认同； —— 全新的生活方式； —— 自身价值和价值不断增长。
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
•第二章 震后市场分析
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
供需分析－－ 整体走势：回暖势头终止，短期内市场形势更趋严峻
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
•1
•2
•结构
•3
•4
•项目核心价值 •震后市场分析 •产品定位建议 •营销策略建议
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
•第一章项目核心价值
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
本案已非普通社区开发，而是上升到城市片区开发，因此，要实 现项目顺利销售，必须从以下6方面实现从社区营销到区域营销的 跨越:
突破惯性思维 ；
突破规模概念 ；
升级开发理念 ；
开发标准升级 ；
企业行为升级 ；
营销推广升级 ；
•项目营销理念
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
突破惯性思维——从社区营销向区域营销转变，“不谋全局者，不足谋一域” ，本案的开发的思考路径应当从整个中信蜀都区域来审视项目一期，应首先有 整个中信蜀都的定位，才有项目首期的定位。
突破规模概念——项目还是要站在营销整个7343亩中信蜀都的高度来思考，营 销400亩的一期产品。
突破开发理念——整合国际国内一流专家团队进行区域整体规划和区域综合协 调开发 。并实现土地整理和商品房开发的有效联动。麓山国际社区的“PUD — —计划单元综合开发模式”的运用，避免了开发中的无序状况，值得我们借鉴。
•项目营销理念
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
升级开发标准——项目的各种配套也要从社区性的配套上升到区域性，甚至城 市性的配套标准，比如把艺术中心、中央商业公园带、剧院广场、小岛广场等 等具城市标志性或者片区中心的建设放进整体规划，保障生活体系向更具有城 市化文明、舒适度的升级 。
产等入围，经过三轮，20余天的比选，最后选定世家机构为本项目住宅开发部分前期营销顾问，世 邦魏理仕为本项目商业部分营销顾问。 • 3月26日，我司前往深圳考察中信红树湾项目并与澳大利亚柏涛设计机构达成合作意向。 • 4月10日，本项目产品定位及市场策略研究报告第一稿完成。 • 4月15日，澳大利亚柏涛赵总一行来到成都考察项目并与我司进行第一次概念性规划设计初步交流 。 • 4月28日，本项目营销推广策略报告完成，项目拟定名为中信未来城，并以“着眼中国，成就未来 ”作为主题语。 • 5月10日，向澳大利亚柏涛机构下发设计任务书。 • 5月22日，澳大利亚柏涛陈总一行再次来到现场考察并了解地震对成都住宅产品的影响。 • 5月26日，完成对震后成都房地产市场影响的评估报告及营销对策。 • 6月3日，本项目二级开发工程进度节点表及营销工作进度节点表制定完成。 • 6月5日，召开包括我司、柏涛机构、世家机构在内的第二阶段项目产品研讨会，针对市场环境、开 发进度用地强度、户型配比、道路交通、销售策略等各方面进行了探讨。 • 6月20日，世邦魏理仕关于本项目商业规划及策略发展报告初稿完成。 • 6月25日，澳大利亚柏涛关于本项目住宅产品概念性规划设计方案初稿完成。
中信的全国品牌影响力；
项目距离成都主城区有一定距离，项目区域在目前还属于郊区概 念，虽然直线距离不远，但时间和心理距离较远。
中信城市建设有限公司——城市运营商，而不只是开发商。
中信蜀都未来城二级开发产品研讨及市场策略报告71PPT
•市场供应的空白点
成都已然成为一个移民城市，而成都缺乏新都市移民理想的创业居住