幸福里电商产业园项目商业计划书V4

幸福里国际电商产业园商业计划书

投资方：义乌宇都工贸有限公司

运营方：义乌幸福里市场开发有限公司二〇一四年七月

目录

第一部分项目战略定位 (3)

一、项目背景 (3)

二、进展与战略定位 (5)

三、全国推广并复制 (11)

四、项目招股说明 (13)

第二部分公司与自主创新 (14)

一、股东单位介绍 (14)

二、项目与产业升级 (16)

三、核心管理团队 (18)

四、电商产业带集群 (19)

第三部分差异化商业模式 (22)

一、全产业链模式留住企业 (22)

二、订单式开发平衡现金流 (24)

三、崭新的产业园运营模式 (26)

四、产业园盈利模式 (31)

第四部分市场规模与增长战略 (33)

一、义乌小商品城的困惑 (33)

二、传统产业转型升级的需求 (34)

三、义乌模式复制空间巨大 (34)

四、财务融资战略配套跟进 (35)

第五部分竞争格局与趋势 (37)

一、纯有形市场竞争格局 (37)

二、纯电商网购竞争格局 (38)

三、电商产业园对传统商业的冲击 (39)

四、商界“亿元”赌约 (40)

第六部分融资规划与策略 (41)

一、平衡投资现金流 (42)

二、产融结合借力资本 (43)

三、稀释股权做投资平台 (45)

四、义乌项目股权定价估值 (46)

第七部分盈利预测与退出机制 (50)

一、项目盈利预测 (50)

二、资金需求与募投项目 (53)

三、退出机制 (54)

四、项目评价结论 (55)

第一部分项目战略定位

一、项目背景

电子商务是21世纪最重要的经济模式，根据《电子商务“十二五”发展规划》，到2015年，电子商务的交易额翻两番，突破18万亿元，网络零售交易额突破3万亿元，占社会消费品零售总额的比例超过9%，中国有望成为全球第一大网络零售市场。

艾瑞统计显示，2013年中国电子商务市场交易规模9.9万亿元，同比增长21.3%，预计2014年电子商务市场规模将达12.7万亿元。

1、“电商换市”的义乌市场环境

据阿里研究中心统计，截至今年6月底，注册地在义乌的淘宝卖家（含天猫）账户达到10万个，这个数字已经超过义乌国际商贸城的商户数（7万家左右），成为义乌最大的商人群体。曾经的围着市场做生意的“义乌模式”正面临巨大的挑战。

2、政府对电商产业的支持力度越来越大

支持、鼓励部分有条件的义乌市场经营者在摊位经营的基础上发展电子商务是义乌“电商换市”的核心内容，只有这样，才能将“义乌摊位”和“电子商务”这对有形市场和无形市场有机结合起来，达到“换市”的最终目的。

3、义乌市场数据（一个绝无仅有的网货大仓库）

□义乌市场经营总面积达550万平方米。商位7.5万个，拥有26个大类、180万种单品。

□被联合国、世界银行等权威机构誉为全球最大的小商品批发市场。2013年，全年集贸市场成交额879.5亿元，同比增长

15.9%。其中小商品城实现成交额683亿元，同比增长

17.8%。

□市场成交额连续23年居全国各大专业市场榜首。

4、义乌电子商务数据（创造下一个三十年的辉煌）

□2013年，全市电子商务实现交易额856亿元，同比增长64%。

□国内快递日均出货63万票，业务量位居全国城市第6位，跨境快递日均出货25万票，其中在义e邮宝日均出货量1.3

万余票，位列全国城市第4位。

□未来，义乌将打造国际电子商务之都，建成为全球网货营销中心、全国网商集聚中心和跨境电子商务高地。

5、政府出台了一系列政策支持

《国民经济和社会发展十二五规划纲要》指出"推动中小企业调整结构，提升专业化分工协作水平。引导中小企业集群发展，提高创新能力和管理水平。"

□《浙江省电子商务产业“十二五”发展规划》

（浙政发〔2011〕45号）

□《浙江省人民政府办公厅关于深入推进“电商换市”加快建设国际电子商务中心的实施意见》（浙政办发〔2013〕117号）□《关于加快电子商务发展的若干意见》

（义市委〔2013〕39号）

□《浙江省电子商务产业基地规划建设实施意见》

（浙商务联发〔2014〕12号）

□《义乌市促进电子商务发展扶持政策实施细则》

（义电商办〔2014〕20号）

二、进展与战略定位

园区总占地75亩，总建筑面积15.6平方米、规划总投资12.55亿，实际已投入7.1亿元，建筑密度：31.73%、绿地率35%，共有

地上，地下停车位600余个。现工程全部竣工验收，并已办理房产证产权证。招商进展顺利，商户已陆续迁入。现园区正在向商务部申请为“国家电子商务示范基地”和“国家高层次人才创业创新基地”。

1、首期招商圆满成功

2014年1月3日，浙江首个电子商务全产业链综合服务园区―义乌幸福里国际电子商务产业园‖隆重举行首期招商启动仪式。招商首日即广受好评，获得社会各界和电商企业家的肯定和赞许。据统计，幸福里与顺风速运、申通快递、58同城、运营中国、恒信人才、焦点电脑、中国电信、工商银行、泰隆银行、浙江大学、浙工大等物流、金融、高校和电商服务商等30多家知名企事业单位签约，为构建义乌全产业链跨境电商综合服务园区取得了良好的开端。

2、2014中国国际电商博览会受追捧

义乌幸福里国际电子商务产业园带着―电子商务全产业链‖亮相义乌电商博览会，拥有18个特装展位,166平方米的展览面积，―幸福里‖这次向国内外的参展商展示了园区的资源优势和集聚效应。此次的展位集结了园区内包括焦点电商学院、恒信人才、金道律师事务所、义乌网邦商务秘书、尚影摄影、汇奇思百货等16家电商企业以及众多的战略合作伙伴,涵盖了电子商务全产业链,会议期间园区登记接待了500多位意向加盟商,其中65%是本地企业,35%是外地企业。并且有10家企业当场敲定了入驻?幸福里‘园区的事宜。来自内蒙古、山东、江苏、安徽等地的行业协会、商务局考察团,甚至直接从展会奔赴―幸福里‖园区进行考察参观,并对―幸福里‖园区的运营模式表示赞赏。

这次展会对接到优质的合作伙伴eBay,其作为跨境电子商务领域的佼佼者, 借着这次展会与eBay进行了了充分的交流，也给eBay 大中华区的工作人员带来惊喜。并对幸福里的的经营模式充公认可，并表达了后期建立深度合作意向。

3、园区产业规划示意图

4、现场实景图

上图：十堰市委、市政府领导组团考察园区

5、考察团与入驻电商企业

2014年7月8日上午，义乌市委书记李一飞一行莅临园区指导工作。在集团董事长吴先进、总裁邵宝玲、园区总经理朱海坚等主要负责人陪同下听取了园区的建园思路、运营模式、招商进展等方面的工作情况。 同时走访了已进驻园区电商企业麦客网络、尚影视觉摄影棚、汇

奇思百货。

上图：长沙市雨花区领导参观考察

左图：全国牛商成员考察幸福里园区

6、产业园区位图

7、项目战略定位

义乌幸福里国际电商产业园，是从产业规划到招商引资，再从产业发展载体建设到产业园区运营的产业集群打造体系，促使各类电商产业要素在区域集聚，快速形成电商产业集群，并向价值链的高端延伸，实现电商产业的可持续发展，并实现全国推广可复制的全产业链电商产业园。

幸福里?电子商务全产业链接综合服务平台

集园区功能集电商人才集电商企业 助力传统产业转型升级，实现青年才俊创业梦想

三、全国推广并复制

1、幸福里模式成功元素可全国复制，考虑整合如下资源：

◆义乌幸福里电商产业园区样板工程独创的运营体系

◆各地传统产业转型升级，有契机（新兴产业）

◆潜在投资机构有资金，没项目（资金支持）

◆各地政府招商优惠政策导向（低成本商业用地和财税政策）

◆当地优秀企业投资参股需求（属地化）

2、输出义乌产业园模式和运营团队，带来社会效应

3、释放股权，筹集资金，做好启动第二个项目的复制准备

义乌幸福里电商产业园作为一个成型的样板工程，股权单一，100%股权由义乌宇都工贸公司持有（如图1）：

图1 图2

如图2所示，由义乌宇都工贸出让20%投权，引入战略投资者，使宇都工贸回收义乌项目部分现金流后，进行再投资，并发起组建“幸福里产业园投融资平台”。

4、义乌项目资产注入投资平台，如下图所示：

5、订单式复制模式

如上图所示，义乌幸福里作为1#产业园项目，全部资产注入投资平台后，在着手开发2#湖北十堰幸福里项目时，满足2 个前题条件：

◆在湖北十堰当地已找到合作开发商（合作开发并投资）

◆已与股权投资基金（或投资者）达成共识，同意进行A轮增

资扩股，定向募资用于十堰项目后期开发所需资金。

◆2#、3#、4#、5#、N# 项目同样按上述推理复制，类似于“万

达模式”商业综合体的联合开发，订单开发。

四、项目招股说明

根据本计划书第六部分第4点“义乌项目股权定价估值”内容，通过资本市场上通用的投资估值方式，参考：

1、金茂投资招股书中2014年3月份对酒店业商业地产的投资估值和物业市值测算案例即“资产证券化”；

2、再考虑行业内香港上市公司商业地产板块市净率测算：恒隆地产（00101）和万达商业地产（00169）“市净率法”

3、再结合万达商业地产（国内未上市资产）模式，考虑幸福里三年来运作产业园的风险资本溢价倍数

上述综合因素及义乌幸福里产业园区周边地理位置，可以按下述方式合理估值：

项目投资估值均值：

= （13.256亿元+ 14.18亿+ 13.77亿）/ 3

= 13.73亿元

预计股权出让20%份额的投资融：

=13.73亿元* 20%

=2.75亿元

第二部分公司与自主创新

一、股东单位介绍

1、集团公司组织框架

东方巨龙集团是一家集箱包生产、建筑装饰、建筑智能化、玻璃幕墙装饰、电子商务产业园开发及运营、进出口贸易和五金贸易于一体的综合性集团企业。2010年位列义乌工业企业前50强、2012年被评为百强企业、2012年被评为国家创新企业。

巨龙箱包公司成立于2002年，是一家集科研、生产、贸易为一体的绽合性箱包龙头企业，公司占地115亩，注册资本5800万元，共有13条生产线，职工近800人，铝箱年产量居全国第一，涉及品种有化妆箱、家用工具箱、军用工具箱、筹码箱、航空箱等，旅行拉杆箱的研发实力和推出新品率居全国一流水平。

2、电商产业园业务板块

?义乌幸福里市场开发有限公司

成立于2012年，是东方巨龙集团旗下的一家全资子公司，秉承打造“义乌电子商务全产业链综合服务平台”的先进理念，致力于创建义乌领先的电子商务产业园，为园区入驻企业提供高效的公共服务，集中电子商务经营企业、网络技术服务商和其他相关配套服务企业，全面化解义乌电子商务产业发展过程中遭遇的集成式瓶颈问题。具有一支具备深厚理论基础和丰富从业经验的专业团队是义乌幸福里几年来积极进取开拓创新的力量源泉。公司现有员工近30人，管理人员全部大专以上学历，具有五年以上工作经验，有深厚的理论基础和丰富的从业经验。工作人员人员均经过严格培训，持证上岗，一专多能，熟知服务礼仪。

?义乌宇都工贸有限公司

2011年5月成立，注册资本1亿元，由2个自然人股东持有，吴先进51%，邵宝玲49%。公司定位于电子商务产业园的投资性开发，并作为一个主投资人，联合其他投资机构共同投资国内潜在电商产业园项目开作，目前100%持有义乌幸福里电商产业园股权。

二、项目与产业升级

公司以“助力传统企业转型升级，实现青年俊才创业梦想”为经营理念，以“满意源于服务，卓越来自专业”为服务理念，为客户提供最

大可能的服务保证和价值提升。

幸福里国际电子商务产业园将围绕义乌及全国电子商务产业发

展态势，规划为集电子商务研发、办公、服务、展示、仓储、培训、商务配套、生活配套等大型功能于一体的全产业链综合服务平台。产业园落成后，预期引进企业1000余家，年创造产值10亿元，税收6000万元，将更好地加快义乌电子商务产业发展、促进城市产业结构转型。园区占地面积15.7万平方米的园区，有大小楼房11栋，已投资7.1亿元。将划分为外商电子商务之家、外贸电商、淘宝店商、公共服务中心、品牌企业采购商办事处、人才公寓、商用店铺等功能区块。几乎所有类别的电子商务企业和个体从业者，都可以申请入园。通过申请的电商可以直接拎包入园，开始他们新的电商创业之旅。

义乌多渠道共生、共赢的生态圈

三、核心管理团队

邵宝玲——东方巨龙集团控股有限公司执行董事，女，1962年生于浙江。1979年自义亭中学毕业后，来到义乌上溪供销社，随后调入义乌市冷冻机厂。1986年自主创立义乌市东方装潢有限公司（现浙江东方巨龙装饰工程有限公司），任公司总经理。2002年，成立了义乌市巨龙工艺品有限公司即现在的浙江巨龙箱包有限公司，任公司执行董事。浙江省第十二届人大代表，义乌箱包协会会长，金华市爱心女人联合会副会长，义乌市工商学院经济管理分院客座教授。

吴先进——东方巨龙集团控股有限公司董事长，男，1958年出于浙江。1979年就职于微型变压器厂。1983年供职冷冻机总厂。1987年创办东方装潢工程有限公司，现任董事长，分管项目投资，浙江东方巨龙装饰工程有限公司（国家一级企业）。义乌市政协委员，义乌市侨联常委，义乌市创意协会副会长。

朱海坚——义乌幸福里国际电子产业园总经理，男，1984年出生于义乌，2008年6月毕业于中国美术学院；2011年始任浙江东方装饰有限公司总经理；2012年始任幸福里电商产业园总经理。在公司设计招投标事项经验丰富，在职期间，承接了篁园酒店、昆明螺蛳湾等大型工程，同时严抓工程质量，把安全放在首位；组建了义乌幸福里国际电子商务产业园的团队，亲自带队考察全国先进园区，吸取经验，为园区未来发展规划提供了极大的帮助；带领工程部完成园区

各项二次改造工程，使园区的各个区块得到了最大化的利用；对招商团队使用激励措施，极大地鼓励员工招商，截至目前，园区一期招商已全部完成。

吴晶晶——义乌市幸福里市场开发有限公司副总经理，女，1987年出生，2010年就职于巨龙集团，2008年7月毕业于悉尼大学；2010年毕业于悉尼科技大学；2010年始任宝瑞特箱包（上海）有限公司总经理；期间，改革巨龙集团公司，撇弃传统销售、贴牌加工模式；由传统企业转型电商，创立箱包中高端品牌宝瑞特,开拓自己的品牌市场——电子商务和进驻大型购物商场。

刘贤东——男，毕业于武汉商学院，现任义乌幸福里国际电子商务产业园招商运营总监，曾任职甘肃策源房地产开发有限公司副总经理；义乌龙庭基业商业地产营销机构策划经理；并担任过义乌石桥头建材专业街、黄杨梅灯具专业街、梅湖库存专业街、下王门业专业街招商运营总监。熟悉商贸市场、产业园创建模式，对筹建、定位、招商、运营管理、营销策划有独到的商业运作能力。

四、电商产业带集群

1、1688/产业带数量浙江占首位

阿里研究院发布《在线产业带：为中国制造赋能》报告。根据全球最大采购批发平台阿里巴巴https://www.360docs.net/doc/2316553868.html,的数据统计，全国101个产业带和专业市场，已在1688在线产业带开设专区抱团登陆。报告显示，2013年，全国已纳入统计的142个在线产业带和专业市场在线交易规模同比增长318%。所谓的产业带，是指生产设备、原材料、面辅料、设计、货运等各类以生产为中心的上下游企业，为了降低生产成本，提升生产效能，提升区域经济竞争优势，在特定区域内聚焦，并建立了紧密的经济技术协作圈。根据报告内容，在签约1688的101个在线产业带和专业市场中，浙江省以30个签约产业带和专业市场位居各省市榜首。2013年，以童装为主的浙江织里产业带销售额超过20亿元排名第一；以包装印刷为主的浙江苍南产业带和以女装为主的福建石狮产业带，分别以15.6亿元和15.4亿元的成交金额，分列2、3位。

2、幸福里电商产业带

幸福里作为全产业链、集上下游电商企业于园区，也有着产业带汇集优势，“企业化管理，市场化运作，综合平台化服务”是园区目前采用的运作方式。园区集中为企业提供全面的电子商务研发、办公、服务、展示、仓储、培训、网商孵化、商务配套、生活配套等综合功能于一体的电子商务全产业链综合服务，建设一个可持续发展的电商生态圈。

是从产业园规划开始，到电商产业发展载体建设，甚至每个园