我国城市住房刚性需求影响因素实证分析_以北京_上海_天津_重庆为例

天津 2.96 21402.01 5279.16 5297.07 6605 24.69%
重庆 2.75 15748.67 3609.07 3621.31 3266 -9.81%
从表 1 中数据分析可以看出，北京市 2009 年按照本地家庭
实际收入形成的最高有效需求价格为 5656.48 元 / m2，而我们看
图 2 房价对刚性需求的影响
束线围绕 F 点逐渐向原点移动，表示能支付的住房面积越来越 小。房价越高，在整个社会收入不变的前提下，支付能力下降使 得住房刚性需求呈现出萎缩状态。
第三，收入的增加放大了人的支付能力，有利于刚性需求 的增加。当消费者的收入增加时，自然要求更高的住房条件。在 图 3 中，预算线（支付能力）由 B1F1 外移到 B2F2，无差异曲线也 从 M1 移动到 M2，这时消费者选择的最佳住房面积从 Ob 上升 到 Oa。
《当代经济》2011 年8 月（上）
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两方面都促成了城市居民对住房的刚性意愿。
四、实证分析与结论
住宅需求价格是从城市居民角度出发，可理解为有支付能
力的对住宅商品的需求价格。我们遵循量入为出的基本原则，
即居民买房时总会根据自己家庭收入多少来决定是否购买，购
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我国城市住房刚性需求 影响因素实证分析
———以北京、上海、天津、重庆为例
○徐航涛 （中国人民大学公共管理学院 北京 100872）
【摘要】 本文从众多文献和各界观点出发，总结出对住房 刚性需求概念的定义， 并分析归纳出影响刚性需求的因素，即 支付能力影响因素和刚性意愿影响因素。 最后验证并得出结 论：住房刚性需求是在一定价格区间范围内，具有一定支付能 力并且购买意愿为刚性的需求。 大部分城市中低收入者的刚性 需求由于支付能力的不足难以支撑该城市的高房价，高房价挤 出了部分刚性需求。
三、研究思路和方法 笔者认为，刚性需求应包括需求和刚性两方面。需求即是 在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购 买的商品数量。其含义包括支付能力和购买意愿两方面。刚性 的意思即是价格弹性小。支付能力受价格的影响是一定的，因 其都是绝对值的概念，即价格升高，支付能力即下降；价格下 降，支付能力即提高。购买意愿受价格的影响是刚性的，即住房 的购买意愿不受价格的影响，价格弹性小。故刚性需求即是在 一定价格区间范围内，具有一定支付能力并且购买意愿为刚性
到同时期住宅市场价格则是 13224 元 / m2，市价高出有效需求
【关键词】 刚性需求 支付能力 购买意愿 有效需求模型 一、研究背景和问题的提出 “安居方能乐业”道出了中国人特殊的“家”的情节。其实这 里的“家”就是我们现在所说的住宅。法律上将住宅定义为，供 一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。而 American Housing：A Macro View（KO CHING SHIN 著）一书将住 宅定义为：在特定的一块土地上建造的永久性建筑物及为其提 供的服务，是一个或多个家庭居住的场所。美国总统胡佛 1931 年曾指出：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会 安定做出贡献。”可见，住宅从古至今都关系到人们最基本的生 活。 2003 年至今，中国住宅商品价格升温，部分地区甚至出现 “过热”的现象，主要表现在投资增长过快，房价涨幅过大等。住 宅已经成为人们生活中一个最为普遍的话题，当国家 2010 年 4 月以来的一系列严厉的调控政策接踵而至时，住宅市场的发展 是否健康合理成为政府官员、各界学者甚至到普通大众的关注 焦点。当“泡沫”和“房奴”、“蚁族”成为媒体焦点的时候，人们对 住宅价格何以持续高涨的理由提出了质疑。 本文从刚性需求定义出发，通过有效需求模型对北京、上 海、天津、重庆 4 个城市进行实证分析，以期得出“市场的刚性 需求是否得以支撑高企的房价”这一问题的结论，从而对城市 房地产尤其是住宅产业的健康发展提供建议和参考，具有一定 的理论和现实意义。 二、研究现状与评价 在研究房地产问题时，各界对于刚性需求的理解一直众说 纷纭，可混乱的概念理解往往会导致逻辑的混乱，因此有必要 分析刚性需求的含义。正如英国经济学家内维尔·凯恩斯所认 为的，如果没有概念，也不可认定，我们就无法获得与概念有关 的事实本身的精确知识。在经济学中，模糊和歪曲的概念导致 了大量的错误；由于经济现象的复杂性，这个学科要获得清晰
平均家庭 城市 户规模
（人/户）
城镇家庭 平均每人 可支配收
入（元）
家庭月 收入 （元）
最高有效 需求价格 （元/平方
米）
住宅市 场价格
（元）
市价高出 有效需求 价格百分
比 （% ）
北京 2.53 26738.48 5637.36 5656.48 13224 133.78%
上海 2.59 28837.78 6224.15 6245.26 12364 97.97%
大部分文献对于刚性需求的影响因素均未区分刚性和需 求的区别，导致对于刚性需求影响因素的理解有所偏误，将某 些对需求面的影响因素误认为是对刚性的影响，过分夸大了刚 性的作用。笔者认为，分析刚性需求的影响因素应从定义出发， 严格区分刚性和需求两方面。
1、刚性的影响因素 刚性的影响因素可以从客观和主观两方面进行论述。客观 方面，第一，居住的需要是必需的，必然使得购买住房具有刚性 特征；第二，人多地少是我国的基本国情，从经济学的基本供求 关系原理上看，土地供应量少，必然导致住房供应减少，在需求 量很大的情况下，房价就会上涨。正是基于对土地资源稀缺性 的认识，消费者在对住房的需求上呈现强烈的刚性特征；第三， 与发达国家相比，中国社保体系还需完善，其中养老、失业、医 疗、住房保障还不健全，这就决定了国内居民大多将住房需求 看作是家庭储蓄，想尽办法购买自住房，而不是像发达国家那 样大多租房。 主观方面，结婚买房、生子买房、为更舒适的生活条件买房 以及对未来房价继续上涨的预期都会增加现阶段购房的刚性。 2、支付能力的影响因素 第一，按揭贷款方式的推广使得现阶段无能力购买住房的 人群利用将来的稳定收入实现住房的提前消费，实则提高了他 们的支付能力。 第二，房价的上涨降低了人的支付能力，使得刚性需求有 所萎缩。如图 2 所示，BA2 是由预算约束决定的最大住房面积 （即最高支付能力），DA1 是生理或者文化习俗决定的最低住房 面积（即最低支付能力），如 50 平方米。BF 代表预算约束线，B 点代表可购买的最大面积住房，F 点代表其他非住房消费。显 然，当其他非住房消费的价格不变，而住房价格上升时，预算约
买房屋的位置以及户型面积等（或者用于投资的回报率是否高
于同期投资其它理财产品的回报率）。支付能力受到按揭、房
价、收入的影响，这里假设居民采取按揭的方式购买住房。
1、以收入为轴，看其通过按揭方式所能支撑的最高房价即
Leabharlann Baidu
构成他的最高支付能力
根据等额本息还款法公式：
N
βY=
PMα（ι 1+ι）
N
（1+ι） - 1
求价格。以住宅最高商业贷款年限 30 年计，按揭年利率 6.4%，
月利率 0.53%，7 成按揭，月还本付息以不高于家庭月收入 35%
为宜，户型面积取 80m2。由于各参数都取最高值，而套型面积取
最低值，这样求出的是城市居民可接受的最高住宅商品有效需
求价格，超出此价，居民无力购买。
表 1 2009 年四个直辖市住宅有效需求价格与市场价格情况
图 3 收入对刚性需求的影响 第四，投资需求的价格示范效应会提高房价，间接降低了 人的支付能力，是刚性需求萎缩。高档商品房和普通商品房属 于不同的消费群体，但是购买高档商品房的消费者其消费行为 却能产生“外部性”，引导整体的房价向上，使得普通商品房的 部分消费者的支付能力下降，因而产生了挤出效应。 3、刚性意愿的影响因素 第一，结婚买房、拆迁买房、生子买房、改善性购房等因素都 会增加了商品住房市场的刚性意愿，构成了住房市场的潜在需 求。一旦这部分人群具备一定的支付能力，就构成了刚性需求。 第二，住房保障体系的不健全使得部分人群的住房需求释 放到商品房市场。廉租住房制度实行的是货币补贴或者实物补 贴，由于资金瓶颈的制约，长期以来各地廉租房保障覆盖面非 常小，廉租住房制度推行比较好的上海市，保障覆盖面不到 1.5%。经济适用房和限价房的比例也相对较少，其中经济适用房 很大部分被城市拆迁户拿走。因此，我国住房保障体系的不健 全导致部分购买力不足的消费者走向市场，这种刚性需求只能 通过商品房的较低层次和较小面积实现。 第三，社会的自然特征变化促使刚性意愿释放到市场中。 社会的自然特征是指在特定的历史时期社会所具有关于人口 方面、增长阶段等方面具有的特征，本身并不属于房地产制度， 但对房地产供求关系会带来深远影响。家庭结构越小，人均住 房面积的实际占有越大，因此，小家庭结构的大量出现会引起 住房需求的增加。并且，未来 15 年是我国经济社会发展的“人 口红利”时期，婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。同 时，根据国家统计局农调队的调查显示，2007 年农村劳动力外 出务工数量为 1.37 亿人，随着大量务工人员的增加，相应地增 加了对住房的需求。 第四，城市化带来了城市经济的高速发展，同时也带来了 越来越明显的“马太效应”。一方面农村人口大量地转化为城市 人口，另一方面城市建设使得原来住在城里的人被动搬迁，这
确定出有效需求价格公式：
N
P=
βY（[ 1+ι）
- 1]
N
αM（ι 1+ι）
P：有效需求价格，Y：居民家庭月可支配收入，α：抵押贷款
价值比率（贷款成数），β：月收入中可用于偿还个人住房抵押
贷款的最高比例，M：居民有效需求决定的户型面积。
居民购房能力除了受月收入高低影响外，还受贷款首付款
制约，若家庭目前可用资产为 H，该资产中用于一次性支付首
图 1 刚性需求价格区间图
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的需求。刚性需求普遍存在于住房购买中，并无消费型购买或 投资型购买的差别。由于中国的主流住房市场以商品房市场为 主，故本文研究的刚性需求特指对于商品住宅市场的刚性需 求。如图 1 所示，在一定价格区间，不论住宅价格怎样变动，需 求量并没有显著变化。而一旦价格高出一定界限，那么需求就 变得弹性了，即刚性需求被高房价挤出，此时投资需求会反应 地更敏感。当然，价格低于一定界限，住宅市场也就等同于一般 商品市场。超出价格区间就无所谓刚性，因此本文所讨论的需 求，只是在一定价格区间内具有一定支付能力并且购买意愿为 刚性的需求。
的知识无疑会遇到特殊的困难。所以，我们有必要对住房刚性 需求的定义做准确的度量。
首先我们来分析学界对刚性需求定义的理解，从中提取对 于刚性需求理解的公认观点并指出它的不足，以便完善我们对 于刚性需求的准确定义。百度百科是这样理解刚性需求的“：相 对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这 些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等。也可理解为 人们日常生活中常见的商品和必需品。”而住房和城乡建设部 政策研究中心研究员钟庭军在肯定了价格弹性小的前提下，增 加了收入弹性的内容，认为“住房刚性需求是需求收入弹性较 大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求”。华东交 通大学经济管理学院研究者李南鸿在《住宅“刚性需求者”的消 费行为分析》一文中提到：“刚性需求”很难做精确的经济学定 义，但近期却被频繁用于房地产市场的供求关系解释中，用于 描述人们对自有住宅不可或缺需要的满足。一般将购买房屋以 满足自住需求为最终目的个人或家庭称为“刚性需求者”。综上 所述，学者对于刚性需求的理解都提到了价格弹性小的含义， 并且侧重于住房的消费需求。
付款的最高比率为 r，这主要指变现能力强的流动资产，即房价
还受到如下公式制约：
P燮 rH M（1- α）
因此，我国城市居民所能承受的商品住宅有效需求价格模
燮 燮 型为：P=MIN
βY（[ 1+ ι）N- 1] ； rH αM（ι 1+ ι）N M（1- α）
假定居民首付款有能力支付，可求出城市居民住宅有效需