深振业A：经营性现金流由正转负 推荐评级

营业收入(百万元) YoY(%) 净利润(百万元) YoY(%) 毛利率(%) 净利率(%) ROE(%) EPS(摊薄/元) P/E(倍) P/B(倍)
2011A 2,589
10.7 434 -9.9 52.4 16.8 15.5 0.32 13.6 2.1
2012A 3,076
18.8 617 42.2 44.2 20.1 17.9 0.46 9.5 1.7
单位:百万元
2015E 2016E
-657
988
1013 1273
2
2
21
26
-8
-8
-1646
-274
-38 -38 10 36
7 444
0 300
0 0 144 -251
-30 -37 10 35
8 139
0 300
0 0 -161 1090
利润表 会计年度 营业收入 营业成本 营业税金及附加 营业费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动收益 投资净收益 营业利润 营业外收入 营业外支出 利润总额 所得税 净利润 少数股东损益 归属母公司净利润 EBITDA EPS（元）
15
22
21
22
90
135
8455 9305
0
0
1790 1865
14
13
25
35
19
19
1731 1798
13449 15516
4102 4728
5
5
1177 1806
2920 2917
3492 3795
3398 3698
94
96
7594 8523
144
254
1350 1350
701
701
3660 4688
流通 B/H 股(百万股)
0源自文库
2014 年迎来推盘高峰期，预计销量同比增长 25%以上：受推盘周期影响，
总市值（亿元）
58.86
公司 2013 年仅实现签约销售额 27.8 亿，同比下降 33.5%，但仍超额完成年初
流通 A 股市值(亿元)
58.25
24 亿的目标。公司 2014 年计划销售额 34.7 亿，较 2013 年实际销售额同比增
约 18 个月，预计新增项目将在 2015 年逐步贡献业绩。受土地投资增加和销售 下滑影响，期末公司经营性净现金流由 2012 年末的 21.8 亿下降至负 8.9 亿。 净负债率和剔除预收款后的资产负债率也分别由年初的-16.3%和 36.5%攀升至 15.5%和 51.4%。考虑到公司除长沙、惠阳外大部分布局区域土地储备仍显不 足，预计公司年内仍将适度加大杠杆，补充土地储备。
2013A 4,611 49.9 696 12.8 33.2 15.1 17.0 0.52 8.5 1.4
2014E 3722 -19.3 819 17.6 42.9 22.0 16.8 0.61 7.2 1.2
2015E 4167 12.0 978 19.4 44.8 23.5 17.1 0.72 6.0 1.0
风险提示：房价大幅上涨带来的调控收紧风险。
周雅婷
投资咨询资格编号 S1060513070001 0755-22622736 ZHOUYATING113@pingan.com.cn
研究助理
杨侃
一般证券从业资格编号 S1060113070053 0755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn
深振业Ａ﹒公司年报点评
资产负债表 会计年度 流动资产
现金 应收账款 其他应收款 预付账款 存货 其他流动资产 非流动资产 长期投资 固定资产 无形资产 其他非流动资产 资产总计 流动负债 短期借款 应付账款 其他流动负债 非流动负债 长期借款 其他非流动负债 负债合计 少数股东权益 股本 资本公积 留存收益 归属母公司股东权益 负债和股东权益
证
60%
深振业Ａ
沪深300
券
40%
经营性现金流由正转负，负债率有所提升。由于公司 2009 年后鲜有土地投 资，报告期内公司加大了土地投资力度，先后在东莞、天津、南宁、深圳补充 项目储备，累计新增建面 58 万平，土地总投资 22 亿。当前公司从拿地到预售
研
20%
究
0%
报
告
-20% Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dec-13
5710 6739
13449 15516
2013A -890 698 32 35 -9
-1818
173 -442
2 -483 -923 1507
50 1396
64 70 -73 175
2014E 448 834 2 32 -9 -525
114 400
10 -403
7 428 -95 500
0 -44 67 1277
2013A 4611 3079 441 67 72 35 1 0 9 924 6 3 926 228 698 2 696 990 0.52
2014E 3722 2125 311 86 67 32 0 0 9 1110 5 3 1112 278 834 15 819 1144 0.61
2013A 2014E
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深振业Ａ﹒公司年报点评
图表1 公司历年销售表现走势图
45 万平米（亿
41.7
40
元）
签约金额 销售面积
35 30 25 22.822.8
29.3 25.5
30.7 24.3
33.8
20
15
10
5
0 2009
2010
2011
2012
图表2 公司历年结算情况走势图
50
万平米（亿
主要财务比率 会计年度 成长能力 营业收入（%） 营业利润（%） 归属于母公司净利润（%） 获利能力 毛利率（%） 净利率（%） ROE(%)
ROIC(%) 偿债能力 资产负债率（%） 净负债比率（%） 流动比率 速动比率
营运能力
总资产周转率 应收账款周转率 应付账款周转率 每股指标（元） 每股收益(最新摊薄) 每股经营现金流(最新摊薄) 每股净资产(最新摊薄) 估值比率 P/E P/B EV/EBITDA
平安证券综合研究所投资评级：
股票投资评级:
强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对沪深 300 指数在±10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上）
19.4
19.0
44.8
40.9
23.5
19.1
17.1
17.3
19.3
23.0
56.5
54.9
55.3
52.8
2.84
2.89
0.78
0.92
0.34
0.42
286
312
1.97
2.41
0.72
0.86
-0.49
0.73
4.23
4.99
6.02
5.06
1.03
0.87
4
3
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4/5
评
资产监督管理委员会
仅 6.5 亿，较年初下降 17.3 亿。公司 2014 年计划销售额 34.7 亿，按此推算公
总股本(百万股) 流通 A 股(百万股)
/31.01% 1,350 1,336
司全年可结算资源仅 41.2 亿，低于 2013 年实际结算金额。考虑到 2014 年结 算的长沙、深圳项目毛利率较高，全年业绩将主要源自毛利率的企稳回升。
45
元）
结算金额 结算面积
40
35 27.8
30 23.3
25
20 18.217.6
23.0 21.3
24.9 17.5
29.8 27.7
15
10
5
2013
0 2009
2010
2011
2012
45.3 35.4
2013
资料来源：公司公告，平安证券研究所
资料来源：公司公告，平安证券研究所
图表3 公司历年净负债率走势图
5
4
单位:百万元
2015E 2016E
4167
6081
2300
3597
336
522
96
140
75
109
21
26
0
0
0
0
8
8
1348
1695
5
5
3
3
1350
1698
338
424
1013
1273
35
110
978
1163
1370
1723
0.72
0.86
2015E 2016E
12.0
45.9
21.4
25.8
49.9 -19.3
9.6
20.2
12.8
17.6
33.2
42.9
15.1
22.0
17.0
16.8
23.4
23.3
58.0
55.8
53.6
57.2
2.50
3.07
0.70
1.11
0.48
0.35
284
236
2.64
1.80
0.52
0.61
-0.66
0.33
3.03
3.61
8.46
7.19
1.44
1.21
每股净资产(元)
3.03
长 25%。我们判断 2014 年由于长沙振业城一期、西安振业城二期、深圳峦山
资产负债率(%)
58.0
谷二期等项目将全面入市，预计全年可售货值超 80 亿，较 2013 年同比增长 30%
以上。按 45%左右的去化保守估计，全年可实现签约金额 36 亿左右，完成全
行情走势图
年目标的概率较大。
160% 140% 120% 100%
80% 60% 40% 20%
0% ‐20% ‐40%
2009
净负债率
2010
2011
2012
资料来源：公司公告，平安证券研究所
图表4 公司历年剔除预收款资产负债率走势图
70%
60% 剔除预收款资产负债率
50%
40%
30%
20%
2013
10%
0% 2009
2010
2014E 9577 3328 12 22 99 6115 0 1696 12 15 20 1648
11273 3117 5 1155 1957 3179 3098 81 6296 109 1350 701 2817 4868
11273
单位:百万元
2015E 2016E
11659 13651
3077 4168
公
司
报 告
深振业Ａ (000006)
业绩符合预期
平安地产
2014 年 3 月 17 日
推荐 (维持)
投资要点
现价：4.36 元
公
公 事项：公司公布 2013 年年报，实现营业收入 46.1 亿元，同比增长 49.9%，归 属上市公司股东净利润 6.96 亿元，同比增长 12.8%，实现 EPS 0.52 元，与此
2013 年 7 月
号地块
9.93
7959
2013 年 8 月
南宁西乡塘区高新区大学路北 100%
6.91
面、鲁班路东面
2645
2013 年 11 月
深圳地铁横岗项目
70%
27
4587
资料来源：公司公告，平安证券研究所 注：横岗项目为获得土地的开发和收益权，并未涉及股权过户
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3/5
2011
2012
2013
资料来源：公司公告，平安证券研究所
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2/5
深振业Ａ﹒公司年报点评
图表5 公司2013年新增土地储备
时间
项目名称
公司权益
总建面 （万平米）
楼面均价 （元/平米）
2013 年 6 月
东莞 D05-6 宗地
100%
8.77
3258
天津西津红佳（挂）2013-056 100%
2现金流量表 会计年度 经营活动现金流 净利润 折旧摊销 财务费用 投资损失 营运资金变动 其他经营现金流
投资活动现金流 资本支出 长期投资 其他投资现金流 筹资活动现金流 短期借款 长期借款 普通股增加 资本公积增加 其他筹资现金流 现金净增加额
2013A 7703 2051 17 22 101 5512 0 2265 0 5 21 2239 9968 3079 100 1205 1774 2702 2598 104 5781 94 1350 745 1998 4093 9968
司
主要数据
司 前业绩快报披露数据一致。公司拟每 10 股派发现金红利 1.55 元（含税）。
年 报 点
行业 公司网址
深
平安地产
度 www.zhenye.com
大股东/持股
报 深圳市人民政府国有资产
监督管理委员会/20.31%
实际控制人/持股
告 深圳市人民政府国有
平安观点:
2014 年业绩增长源自毛利率企稳回升：报告期内公司净利润增速大幅低于 营收增速，主要因年内主力结算项目天津新博园毛利率过低（占结算收入 50% 以上，毛利率仅 20%），致全年毛利率同比下降 11 个百分点至 33.2%。由于报 告期内公司结算金额（45.3 亿）远大于签约金额（27.8 亿），期末公司预收款
相关研究报告 证券分析师
盈利预测与投资评级。预计公司 2014-2015 年 EPS 分别为 0.61、0.72 元， 对应 PE 分别为 7.2 倍和 6.0 倍。测算公司 NAV6.96 元/股，目前股价折让 37%， 折让水平较高，且公司作为深圳国资委直属企业，未来有望受益国资改革带来 的政策红利。维持公司“推荐”评级。
行业投资评级:
强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对沪深 300 指数在±5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上）
公司声明及风险提示：