房地产投资分析报告案例

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房地产投资分析报告

一．总论

（一）项目的基本情况

1项目概况

项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距

离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，

地面条件较为平整。

2项目的主要技术经济指标1：

项目单位数量项目单位数量

占地面积公顷 4.71居住人数人2896

总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5

居住面积平方米101750平均每户居住人数人4

公建面积平方米17760人均居住用地平方米35

居住户数户724车库面积平方米10300

3 项目主要经济指标2：

功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡）

地上面积共建面积9120117730136670

商铺14900

住宅93710

地下面积车库1030018940

设备面积8640

总投资20000万元（不含带款利息）

其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米

税后利润：4332.87万元

全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%

总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%

二．项目的组织与实施（）

1、项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2项目实施进度计划见附表

三．项目投资估算与投资筹措计划

（一）开发成本

1.土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用

地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式

取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。

2．建筑安装工程费

序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）

1高层68020.079506461.91

2 超高层 33729.

3 108

4 3656.26 3 商铺 14900 1084 1615.16

合计

11736.53

建安工程费合计 11736.53万元 3.前期工程费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 规划设计费 建安成本×3%

352.1

2 可行性研究费

建安成本×1.5% 176.05

3 水文地质勘察费 建安成本×0.5% 58.68

4 通水通电通路费 建安成本×2.5% 293.41

5 场地平整 53元/公顷 250.2 6

合计

1130.44

4.基础设施配套费（参见附表3）

附表3 基础设施配套费 序号 项目 计算依据

金额（万元） 1 道路工程 42.13万元/公顷×4.71公顷 198.43 2 绿化工程 5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%

8.52 3 供水工程 15万元/公顷×4.71公顷 70.56 4 供电工程 65万元/公顷×4.71公顷

306.15 5 其它 建安成本×2%

234.73 6

合计

929.87

5.公共配套设施建设费用（参见附表4）

附表4 公共配套设施经社给用估算表

6.不可预见的费用

（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04

7.开发期间税费（参见附表5）

附表5 开发期间税费

序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 配套设施建设税费 建安成本×6％ 704.19 2 投资方向调节税 建安成本×5％ 586.83 3 工程质量与施工安全监督费

建安成本×4％ 469.46 4

供水管网补偿费

0.3吨/人×2896人×600元/吨

52.13

序号 项目 建设费用（万元） 1 办公面积

282元/㎡×20020㎡ =564.56万元

2 物业面积

3 车库面积 7

合计

564.56

5供电用电负荷费724户×4KV A/户×480元/KV A139

6其它税费建安成本×2％234.73

7合计2303.7

8.开发成本

开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

（二）开发费用（参见附表6）

附表6 开发费用汇总表

序号项目计算依据金额（万元）

1管理费用开发成本×3％535.02

2销售费用 2.1+2.2+2.31412.73

2.1广告及市场推广费销售收入×2％565.71

2.2销售代理费销售收入×2％565.71

2.3销售手续费销售收入×1％282.6

3贷款利息详见“贷款还本付息表”另计

4合计1947.75

（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）

附表7 投成本费用估算汇总表

成本项目总额（万

元）

开发成本（元/㎡）

高层超高层

（一）土地成本235.5234234

（二）建安工程费11736.519501084

（三）前期工程费1130.44338433.84

（四）基础设施配套费929.8790.3690.36

（五）公建配套费564.56101.52101.52

（六）不可预见费498.044545

（七）开发期间税费2303.79090

（八）开发费用1947.7598.2898.28

（九）投资总额合计19815.5916431777

（四）资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售

用于投资的部分。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期

投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要

自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920

万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

附表8 资金计划与资金筹措表

序号项目合计

建设经营期

1234