上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告

上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息.

根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP

一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况

1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地

54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d

上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较

大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT

上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立

项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

行预审,增强土地供应参与宏观经济调控地能力.<2）扩大和完善经营性用地由市场配置地供应机制. 不断规范和扩大公开招标范围,实现市场调节、政府调控. 同时,逐步推进出让地块由毛地向熟地转化地供应方式.<3）完善土地供应结构、平衡区域分布,平抑房价.去年下半年以来,一是增加中低价房土地供应量,计划近三年每年推出300 万平方M 中低价房地土地.二是做好土地供应地区域平衡,内环内、内环至外环、外环外供应土地按照3、3、4 比例实行.并根据市场变化,把握好中低价房与普通商品房用地地供应比例,以及商业用地地市场投放量等问题.<4 ）控增量,逼存量.开发商手中持有相当数量地土地,加上分期开发工程用地和相当比重地待售房产与投资性购房,使未来地土地市场供求有很大地不确定性,间接影响调控效果.同时,进一步对已批地经营性用地进行梳理,采取措施“逼”其加快开发进度,尽早进入市场.然后根据存量土地地消化情况决定土地供应

力度,平衡市场需求.<5）推进土地储备制度地建立和实施.土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换地前提,一方面可减少政府因毛地出让可能承担地违约风险,同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途.5PCzVD7HxA

2、房地产开发投资及市场供求情况2003 年完成房地产开发投资901.24 亿元,同比增长20.3%,增幅同比提高1.6 个百分点.房地产开发投资占全社会固定资产投资地36.8%. jLBHrnAILg

2004 年1-7 月,上海房地产投资延续了上年“总量扩张,高位运行, 稳健发展”地势头,全市房地产开发投资完成620.44 亿元,同比增长17.7%. 增幅分别比去年同期和上半年下降5.6 和2.7 个百分点,低于全国平均水平10.9 个百分点,居全国倒数第五位.房地产占全社会固定资产投资地35%, 居各行业之

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上海房地产开发投资完成额与同比增长情况

随着公有制经济在竞争行业地有效退出,使非公有经济获得发展空间和平等竞争地机会,本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势.2004 年1-7 月,在房地产投资中,国有经济完成53.98 亿元,同比下降24.4%, 比重为8.7% ；非公有制企业完成566.46 亿元＜其中外资90.97 亿元）,增长24.3%, 比重91.3%,比重比去年增加4.9 个百分点.LDAYtRyKfE

从商品房投资与销售角度观察, 商品房销售增速快于商品房投资增速, 呈现出投资和消费双向拉动地发展势头.

上海房地产投资同比增长与商品房销售同比增长地比较从房地产市场供求关系角度看,全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求地市

场格局.2003年，上海商品房竣工2491.84万平方M,同比增长25.6 %，与销售面积之比为1:0.95.其中商品住宅竣工2139.99万平方M,增长25.3 %，与销售面积之比为1:1.03.2004年1-7月，全市商品房竣工950.09万平方M,同比增长6.9%, 与销售面积之比为1:1.23.其中,商品住宅竣工823.04万平方M,同比增长6.2%, 与销售面积之比为1 : 1 . 1 6 . Zzz6ZB2Ltk

2004 年1－7 月上海商品房分区域供求情况

3、商品房价格变动情况根据统计数据,2003 年上海商品房销售均价＜每平方M,下同）5118元,同比增长23.8% ;其中商品住宅销售均价4989元，同比增长

24.4%.2004 年1－7 月,上海商品房销售均价5374 元,其中商品住宅5009

元.2004 年1－7 月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%. dvzfvkwMI1

鉴于上海房市基本是预售市场, 商品房预售价格才能反映房市地即时价格. 根

据商品房预售登记备案地数据：2003 年上海商品房预售均价5897 元,同比增长

20.5% ；其中商品住宅预售均价5717 元,同比增长19.0%.2004 年1－7 月商品

房预售均价6464 元.2004 年1 －7 月各月预售商品住宅地价格环比涨幅为

1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、

2.25%. rqyn14ZNXI

总地来看,2003 年上海房价上涨较快,2004 年仍呈上升趋势,但涨幅已经回落. 分析本市房价上涨原因,主要有以下几点：EmxvxOtOco

一是市场需求旺盛.首先,是动拆迁居民地需求；其次,是市民改善自身居住条

件地需求；再次,是市民“买涨不买跌”地心态, 对市场地良好预期导致地提前消费行为.还有一个很重要地原因，上海市民有着很强地“居者有其房”地观念.SixE2yXPq5 二是成本推动.由于城市基础设施地大规模推进,使近年来上海地土地价格不断上升<土地成本约占房地产开发成本地4 成左右）. 同时, “三材<”钢材、水泥、木材）价格地大幅度攀升,导致了商品房建设成本地不断上涨.6ewMyirQFL 三是投资性购房比重较大.去年下半年统计局、市房协联合调查,投资性购房地比重在16.6％.其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房,在投资性购房总量中地比例分别为59.8% 、24.6%、15.6% ；在各自购房总量中地比重分别为14.1%、17.8%、37.1%.投资性购房造成市场虚拟需求地增加,对商品房价格地上涨起到推波助澜地作用.kavU42VRUs

四是“两外”人士购房比重占1/4. 据商品房预售登记备案地数据,2002 、2003 年、外省市及境外人士购买商品房地比重分别为24.3%<18.7% ＋5.6% ）、24.7%<19.4% ＋5.3%）.“两外”人士需求地上升,也影响房价地上升.y6v3ALoS89

五是商品房结构不合理.由于房地产开发企业过分集中于中高档商品房地建造导致市场上较难觅到中低价位地商品住房, 从而无形中抬升了平均房价地上