上海房地产场形势调研报告
上海乱象现状分析报告书
上海乱象现状分析报告书引言上海作为中国的一个国际大都市，近年来快速发展，经济繁荣。
然而，随着城市的快速发展，一些乱象也逐渐浮现出来。
本报告将以上海为研究对象，对上海的乱象现状进行分析，以期提供决策者及社会各界关注的焦点并制定相应措施。
一、房地产乱象在上海的房地产市场中，存在诸多乱象。
首先，房价过高，使得普通居民难以负担购房成本。
其次，一些开发商为了追求利润最大化，存在违规操作、强制购买等行为。
再者，房地产开发过于密集，导致城市化进程过快。
最后，二手房市场存在虚假交易、炒作等不规范现象。
解决这些乱象的关键在于调控房地产市场。
政府应加强监管，严禁开发商违规操作，并加大供地力度，增加住房供应。
此外，可以通过建立长效机制，稳定房价，并制定公正的二手房交易政策，减少虚假交易行为。
二、交通拥堵乱象上海作为中国经济中心之一，交通压力巨大，交通拥堵成为一大乱象。
高峰时段，道路拥堵严重，加之私家车数量的增加，给城市交通带来了不小的挑战。
此外，违法停车、交通违规等现象频频出现，给市民出行带来许多不便。
解决交通拥堵的关键在于完善公共交通系统和鼓励绿色出行。
政府应加大对公共交通的投入，完善地铁、公交等交通网络，提高市民出行的便利性。
同时，应建设更多停车场，加强对交通违规行为的执法力度，提高违规成本，以减少违法停车等行为的发生。
三、环境污染乱象随着工业化进程的加快，上海的环境问题逐渐突出。
大气污染、水质污染等问题依然存在。
空气质量差、水资源短缺等问题已经影响到市民的健康和生活质量。
解决环境污染乱象的关键在于加强环保意识和治理措施。
政府应加大对环保产业的支持力度，鼓励技术创新，推动绿色发展。
同时，应加强对污染企业的监管，严厉打击环境违法行为，加大治理力度，改善环境质量。
四、社会治安乱象随着城市快速发展，社会治安问题逐渐突出。
涉暴涉恐事件频发，违法犯罪活动增多，给市民的生命财产安全带来了威胁。
此外，一些地下黑工厂、违规经营等社会乱象也给社会秩序带来不小的冲击。
2024年上海市房地产市场总体情况
2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。
据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。
尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。
2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。
受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。
此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。
3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。
这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。
4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。
政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。
投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。
5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。
一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。
6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。
政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。
尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。
综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。
同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。
然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。
上海房地产市场现状探析和对策建议
收稿 日期：０ ９ ０ — ８ ２０—８２ 作者简介： 飞舟 （９ ８ ） 男，上海 中星集团新城房产有 限公司总经理， 是 １６ 一 ， 房地产高级经济师 。
一
５ — ０
区域 经济
是 飞舟
上 海 房 地 产 市 场 现 状 探 析 和 对 策 建 议
第 ８卷 第 １ 期
资 金 出路最好 的办法 就是 炒股 买房 。
然 而 ， 证指 数从 ６０ ０多 点跌倒 １６ ０多 点的 巨大 风 险让那 些 跃跃 欲试 的资 金望 而 却步 。相 反 ， 上 ０ ０ 从 现在 来看 还 没有 套过 人 的上海 楼 市 非 常吸 引这 些产 业 资本 ， 买几 套权 当银行 储 蓄相 当普 遍 ， 十几 套 、 买 甚 至 几十 套也 不是个 别现 象 ， 这一 情 况在 以前 则是 很少 出现 的。 ３ 土地 市场迅速 回暖 ． ２０ ０ ９年上 半 年 ， 上海 推 出住 宅用 地 ｌ４万平 方 米 ， ４ 同比减 少 ５ ％， 交 土地 面 积 １ ８万 平方 米 ， 比 １ 成 ５ 同 减 少 ３ ％。 是 ， ４月份 开始 出现 回 暖 ， ６ 但 从 ６月份 上 海住 宅用 地迎 来 新一 轮交 易 高峰 ， 出地块 全部 高价 成 推 交 。 交单 价 、 块溢 价创 下 ２ ０ 成 地 ０ ９年 新高 。 ６月份上 海共 推 出住 宅用 地 ２ 平方 米 ， ９万 这是 上海 继前 两个 月 推出 ８ ８万平 方米 的住 宅用 地后 第 三次 土地“ 大餐 ” ６月份 上海 推 出地 块全 部成 交 ， 。 成交场 面 十分 火爆 ， 每 宗地 都经 过数 十 次竞价 方 才成 交 。本次 拿地 企业 都 是上海 本 地企 业 。 上海 住宅 用地 平均 挂牌 楼 面价 格为 １８ ６元 ／ 方米 ，环 比下 降 ７ ２ 平 ％。成 交楼 面均 价 为 ３９ ０元／ 方 ９ 平 米 ， 比上涨 ５ ％， 环 ７ 成交 均 价创 下 ２ ０ ０ ８年 ９月 以来 的新 高 。 宁 区周家 桥街 道 ９ 街 坊地 块平 均楼 面价 格 长 １ 为 ２ ８ 元／ １９ ３ 平方 米 ， 该价 格不 仅是 上海 ２ ０ ０ ９年 最贵 地价 ， 是全 国 ２ ０ 也 ０ ９年 单 ‘ 王 ” 地 。
2023上海地产市场调查报告
2023上海地产市场调查报告2023上海地产市场调查报告本报告旨在对2023年上海房地产市场进行一次宏观性的调查。
根据收集到的数据，本报告展示了上海地产市场发展趋势、市场需求和风险，以及政府采取的政策对市场的影响。
1. 上海房地产市场的发展趋势从2020年开始，上海地产市场一直处于稳定增长态势，以住宅物业为主，工业用地紧随其后。
上海地产交易量继续攀升，政府大力支持新开发小区和二手楼调控市场供应，以确保市场供求平衡。
2020年底到2021年中，上海商品房销售收缩，商品房二手房交易更加活跃。
2. 市场需求上海地产市场从住宅物业开始，在2022-2023年之间需求将不断攀升。
主要原因是比较低的利率水平，以及上海地产的高投资回报率。
除此之外，上海作为经济中心引起了投资者对房地产的兴趣，从而促进了市场需求的增加。
3. 风险1）宏观经济形势不稳定性：上海房地产市场存在着宏观经济形势的不稳定风险，如全球经济不稳定，中国GDP增速放缓，可能会使得市场供需失调，导致房价波动大。
2）投资热度下降：随着投资热度的下降，市场房价可能也会跟着下降。
此外，购房者的偿付能力减弱也会造成市场的不稳定。
4. 政府政策的影响上海政府一直十分重视地产市场的稳定发展，大力推行各种政策，以稳定地产市场的运行。
今年，上海政府下达了大量相关政策，如减税减费，稳定房市供需，健全监管机制，以及加强社会福利等政策。
这些政策可以有助于稳定上海房地产市场。
综上所述，2023年上海地产市场可能会根据政府政策而有所调整，但总体上看，2023年上海房地产市场将会保持稳定的增长。
本报告分析了2023上海房地产市场的发展趋势、市场需求和风险以及政府政策对市场的影响，从而可以作出更好的决定，以保护投资者的利益。
本报告所推论的内容仅供参考，不作为投资决策之依据。
根据数据分析，2023年上海地产市场的发展将稳步增长。
2020年至2023年间，地产交易量持续上升，房价稳定不明显波动，上海住宅物业销售量保持稳步增长，工业用地投资同比相对稳定。
仲量联行上海市场调研报告
仲量联行上海市场调研报告一、市场概况上海是中国的经济、金融和商业中心之一，也是全球最大的城市之一。
随着中国经济的快速发展，上海的房地产市场吸引了大量投资者的目光。
本次调研报告旨在对上海市场进行概括性的分析和评估。
二、住宅市场上海的住宅市场一直以来都是炙手可热的投资领域。
在过去的几年里，随着人口的增长和国内外投资的增加，上海的房地产市场一直保持着稳定的增长势头。
然而，近年来政府对房地产市场的调控政策越来越严格，对购房者和开发商来说增加了一定的压力。
尽管有政策的限制，上海的房地产市场依然具有吸引力。
绝大部分的购房者都是自住需求，尤其是中产阶级和高净值人群。
高品质的住宅项目更受市场青睐，价格相对稳定。
此外，随着人们对环境质量和生活品质的追求，高品质的社区配套设施也越来越重要。
三、办公楼市场上海的办公楼市场具有很大的潜力。
随着外资企业和互联网行业的不断进入，对办公空间的需求量也在不断增加。
尤其是浦东地区的陆家嘴金融中心和虹桥地区的国际航空枢纽，吸引了大量的企业入驻。
办公楼市场的需求主要集中在高品质和现代化设施的写字楼。
随着新办公楼的投入使用，旧楼的租金和售价有所下降，因此投资者也开始关注旧建筑的改造和再利用。
四、商业地产市场上海的商业地产市场也呈现出良好的增长态势。
随着消费者对品牌和体验的追求，高端购物中心、百货商店和零售店的需求增加。
同时，餐饮业也是商业地产市场的重要组成部分。
与住宅和办公楼市场相比，商业地产市场可能更容易受到宏观经济环境和消费者信心的影响。
然而，上海作为一个全球城市，其商业地产市场具有相对较高的韧性和抗风险能力。
五、投资机会尽管上海的房地产市场面临一些限制和挑战，但仍然存在着许多投资机会。
特别是在高品质住宅、现代化办公楼和高端商业地产方面。
随着中国经济的不断增长，中产阶级和高净值人群的购房需求不断增加。
因此，在房地产的开发和销售方面仍然存在着大量的机会。
同时，在办公楼和商业地产方面，随着外资企业和互联网行业的不断发展和扩张，对高品质和现代化的办公空间和商业设施的需求也在不断增加。
上海房产市场调研报告总结
上海房产市场调研报告总结1. 简介本报告是对上海房产市场进行的调研总结，旨在全面了解上海房产市场的现状和发展趋势。
2. 市场概况根据调研数据，上海房产市场在过去几年持续火爆，价格呈现上涨趋势，并且交易量稳定增长。
供需关系紧张，购房者需面临高房价和激烈竞争。
3. 资金来源上海房产市场的购房资金主要来自以下几个方面：- 首付款：购房者通常需要支付一定比例的首付款，这对首次购房者来说是个较大的经济压力；- 商业贷款：购房者可以选择银行或其他金融机构提供的商业贷款，在可负担范围内按揭购房；- 其他投资：一些购房者将房产作为投资手段，通过借贷或出售其他资产来筹集购房资金。
4. 房价趋势上海房价一直以来呈现上涨趋势，尤其是在中心城区。
据数据显示，平均房价已经突破了每平方米5万人民币，部分地段更是高达10万人民币以上。
房价的上涨主要受到供需关系、土地稀缺以及投资需求的影响。
5. 房地产开发商上海有许多大型房地产开发商参与房产市场，为购房者提供了多样化的选择。
其中，一线房企和知名开发商具有较高的市场份额。
许多开发商通过品牌价值、质量保证和市场口碑来吸引购房者。
6. 住宅类型上海房产市场主要以住宅为主，涵盖了公寓、别墅、普通住宅等多种类型。
随着市民收入水平的提高，对品质住宅的需求越来越高，高端住宅和豪宅的市场需求也在不断增长。
7. 交通便利度上海的交通网络非常发达，公共交通系统包括地铁、公交和出租车等，方便市民出行。
此外，上海还拥有高速公路、城市快速路和轨道交通等，交通便利度较高，对房产市场具有积极影响。
8. 政策影响政府在房产市场调控方面采取了一系列措施，包括限购、限贷、限价等。
这些政策的实施对抑制房价过快上涨、稳定市场预期起到了积极作用。
9. 市场前景未来，上海房产市场仍然具有较高的增长潜力。
随着人口流入的增加和经济的发展，房产需求仍然旺盛。
同时，政府将继续加强房地产市场监管和调控，以确保市场的稳定和健康发展。
上海房地产调研报告
上海房地产调研报告【调研背景】本次调研报告针对上海房地产市场进行了综合分析，以了解该市场的现状与未来发展趋势。
通过对不同区域、不同类型房产的市场需求、价格走势、供需关系等进行深入调研，为投资者和业内人士提供有关上海房地产市场的参考和指导。
【市场概况】上海作为中国的经济、金融中心，房地产市场一直备受关注。
近年来，上海房地产市场整体呈现平稳增长态势。
由于国内外的因素影响，房地产市场出现了一些相对的波动，但总体来说，上海的房地产市场仍然保持着稳定增长的势头。
【区域分析】据调研结果显示，上海的房地产市场存在明显的区域差异。
浦东新区作为上海的发展重点区域，其房地产市场特点是供不应求，价格相对较高。
而闵行区、杨浦区等一些相对较偏远的区域，房地产市场的价格相对较低，但也存在一定的增值潜力。
【需求分析】根据市场调研数据显示，上海的房地产市场需求呈现多样化趋势。
住宅需求仍然是市场的主要驱动力，不过随着人们对生活品质要求的提高，高品质的住宅和别墅的需求也在逐步增加。
同时，商业地产方面，写字楼和商业综合体的需求也较为旺盛。
【价格走势】在房地产市场调研中，价格走势是一个重要的指标。
根据调研数据分析，上海的房地产价格整体上呈稳中有升的趋势，不同类型房产的增长速度略有差异。
住宅类房产的价格相对较为稳定，而商业地产和写字楼的价格涨幅较大。
【供需关系】供需关系是影响房地产市场的重要因素之一。
根据调研结果显示，上海房地产市场整体上呈现供不应求的状态。
尤其是在供地政策收紧的情况下，市场供应量相对较小，而需求量仍然大幅增长，从而推高了房地产价格。
【风险与展望】上海的房地产市场在稳定增长的同时也面临一些潜在风险。
政策风险、经济波动等因素可能对市场产生一定的不利影响。
不过，随着国家加强对房地产市场的监管，市场整体风险得到一定程度的控制，预计未来上海的房地产市场仍然会保持较为稳定的发展态势。
【结论】综合以上调研结果，上海房地产市场整体稳中有升，不同区域和类型的房产具有一定差异性。
2023年上海房地产市场分析报告
2023年上海房地产市场分析报告
概述
本报告对2023年上海房地产市场进行了深入分析。
通过对市
场趋势、政策影响、供需情况和投资前景等方面的研究，旨在为投
资者和房地产行业从业人员提供全面的市场信息和发展预测。
市场趋势
在2023年，上海房地产市场将继续保持稳定增长的趋势。
经
济的快速发展和人口的持续增长将继续推动需求的增加。
另外，随
着城市规划的不断完善和基础设施的进一步提升，各个区域的房地
产市场将呈现出更多投资机会。
政策影响
政策对房地产市场有着重要的影响。
2023年，上海市政府将继续推出各种调控措施，以遏制房价过快上涨，并加强对市场的监管。
这些政策措施将进一步减少投资风险，为市场的健康发展提供支持。
供需情况
根据市场数据和趋势分析，预计2023年上海房地产市场的供
需状况将保持相对平衡。
供应量逐渐增加，但仍无法满足日益增长
的需求。
中高端住宅和商业地产领域的需求将继续增长，而经济适
用房市场可能会逐渐放缓。
投资前景
对于房地产投资者来说，2023年上海房地产市场依然具有良好的投资前景。
本市场的稳定增长和政府的支持政策将为投资者带来
稳定回报。
然而，投资者应该注意市场风险和政策变化，以制定合
理的投资策略。
结论
总体而言，2023年上海房地产市场将继续保持稳健增长的态势。
投资者应该关注市场趋势、政策变化以及供需情况，以做出明智的
投资决策。
同时，与专业机构合作并获取专业建议可以帮助投资者
更好地把握市场机会。
2024年上海房地产市场总结及展望报告
一、市场总结2024年上海房地产市场经历了一系列政策调控后，整体呈现出稳定的态势。
市场供求关系逐渐趋于平衡，房价稳中有降，交易量略有回升。
以下是对2024年上海房地产市场的总结：1.政策调控效果显著：2024年上海继续加大房地产市场调控力度，严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款，稳步推进租购并举政策。
这些政策措施有效地抑制了市场投机炒房的热情，防止了房价的过快上涨。
2.市场供求关系平衡：供应端方面，上海房地产项目的开发相对谨慎，在政策调控和限购政策的指导下，供应量相对稳定。
需求端方面，市民对于改善居住条件的需求依然较高，加上租购并举政策的引导，市场需求保持一定水平。
因此，2024年上海房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
3.房价稳中有降：受政策调控和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价整体稳中有降。
尤其是二手房市场，房价有所下调，使得更多的购房需求释放出来。
4.交易量略有回升：受政策调控和市场供需关系的影响，2024年上海房地产交易量相对稳定，有所回升。
尤其是二手房市场交易量增加较为明显，购房需求得到一定程度的释放。
二、展望报告2024年上海房地产市场将继续保持稳定的态势，但也面临一些挑战和风险。
以下是对2024年上海房地产市场的展望：1.政策调控将持续：为了稳定房地产市场，上海将继续实施相关政策，包括严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款等措施。
政策调控将成为房地产市场稳定的重要手段。
2.市场供需关系进一步平衡：随着租购并举政策的不断推进，上海房地产市场的供需关系将进一步平衡。
市民对于改善居住条件的需求依然较高，这将保持市场需求的稳定。
3.房价保持稳定：受到政策限制和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价将保持相对稳定的态势。
政府将继续控制房价过快上涨，使得房价在可承受范围内保持稳定。
4.交易量有望进一步回升：随着房地产市场供需关系的平衡和房价的稳定，2024年上海房地产交易量有望进一步回升。
2022年行业分析上海房地产2022发展趋势：房产抵押成购房最佳途径
上海房地产2022发展趋势：房产抵押成购房最佳途径据上海房地产进展前景分析，上海楼市在经受前三个月的火热进展后开头渐渐降温，近期颁布的关于提高非沪籍人士购房门槛的楼市新政无疑为沪上本地有买房需求的人群供应了良机。
对于没有足够资金的购房者来说,房产抵押渐渐成为解决购房难题的最佳途径。
现对2022年我国上海房地产行业进展趋势分析：“沪九条”的颁布使得过热的楼市渐渐消失降温，房产供求冲突得以缓和，楼市开头回归健康的进展轨道，同时新政的颁布，会让房价趋于稳定，为沪上本地有买房需求的人群供应了购房的良机。
知名房产抵押平台大房东建议有买房需求的居民，要把握当下难得的购房机遇，以早日坐享不久之后房价上涨带来的高收益。
但是购房需要的资金从来都不是小数目，许多人会迫于资金紧急而错过最佳购房时期，今后要想购买与现下同等价值的房产，很有可能要付出更大财力。
在这种状况下，不少具有远见卓识的投资人纷纷另辟蹊径，通过房产抵押的方式来购入具有增值价值的新居产，为将来的人生道路合理规划。
房地产行业分析及市场讨论报告指出，从目前国家经济形势以及政府颁布的相关政策法规来看，在将来一段时间内，房地产行业仍将会保持稳步增长的态势连续火热进展。
作为其细分领域之一的房产抵押行业也将借着房地产行业进展的东风迈向新阶段。
以大房东房产抵押为例，凭借着优质专业的服务，在短短几年内就跻身最受欢迎的互联网金融平台行列，不仅在用户群体中拥有良好的口碑，在行业内也是屈指可数的代表性企业。
作为麦子金服旗下的优质房产抵押融资平台，大房东自成立起就致力于为有融资需求的中小企业主和个人用户供应房产抵押服务，在业内首推0.99%的超低月息政策，并规定此低息政策同样适用于二抵，是真正的将用户放在首位的房产抵押平台。
就目前而言，大房东的服务范围已掩盖至上海15个区，接受一般住宅、别墅、豪宅、办公楼、沿街商铺的房产抵押，最高融资额度高至8成。
为了适应更多用户的房产抵押融资需求，大房东在官网申请的基础上又开通了微信端(房东信贷圈)这一新的申请渠道，同时全力优化移动端服务平台，简化房产抵押业务办理流程，让用户通过移动客户端就可以直接申请办理房产抵押业务。
上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对上海房地产市场进行全面调研和分析，为投资者提供有关上海房地产市场的信息和建议。
首先，我们将介绍上海市的背景和房地产市场的发展情况。
然后，我们将分析上海房地产市场的供求关系、价格趋势以及投资机会。
最后，我们将总结报告并提出相应的投资建议。
2. 上海市概况上海市位于中国东部沿海地区，是中国最大的经济中心之一。
作为中国的金融、贸易和航运中心，上海吸引了大量的国内外资本和人才。
上海的发展迅速，城市化程度高，人口稠密。
这为房地产市场提供了巨大的发展空间和需求。
3. 上海房地产市场发展情况上海房地产市场近年来持续增长，房地产投资规模不断扩大。
房地产业成为上海市的支柱产业之一，对经济增长起到了重要的推动作用。
不仅本地居民投资需求旺盛，国内外投资者对上海房地产市场也表现出浓厚的兴趣。
4. 上海房地产市场的供求关系4.1 供应端情况上海房地产市场供应端主要包括商品房和二手房。
商品房的供应来源于房地产开发商，而二手房的供应则来自于购房者的转售行为。
随着上海城市化进程的推进，新建商品房的供应量逐渐增加。
此外，产权交易市场的发展也提高了二手房的流动性。
4.2 需求端情况上海的房地产需求主要来自于两方面。
一方面，本地居民的居住需求推动了房地产市场的发展。
随着人口增加和城市化进程的加快，对住房的需求持续增长。
另一方面，投资需求也成为上海房地产市场的重要推动力。
不少国内外投资者看中上海房地产市场的投资潜力，通过购买房产获取稳定的租金收益或资本增值。
4.3 供需关系和价格趋势上海房地产市场供求关系紧张，供不应求。
市场价位持续上涨，尤其是热门地段和品质优良的房产。
然而，近年来政府出台了一系列调控政策，包括限购、限贷等，对房价上涨起到了一定的制约作用。
因此，上海房地产市场的价格趋势相对稳定。
5. 上海房地产市场的投资机会5.1 本地居民投资机会对于本地居民而言，购买适合自身需求的住房是最直接的投资机会。
2024年上海商业地产市场分析现状
2024年上海商业地产市场分析现状1. 概述上海商业地产市场是中国最具重要性且发展迅速的商业地产市场之一。
本文将对上海商业地产市场的现状进行分析，并探讨其未来的发展趋势。
2. 市场规模上海商业地产市场在过去几年内呈现出强劲的增长势头。
根据相关统计数据显示，上海商业地产市场的总体规模和市场价值不断增加。
其中，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目是市场的主要组成部分。
3. 市场分布上海商业地产市场的主要集中在市中心和发达的商业区。
因为上海是中国的经济中心和国际交流中心，许多国内外知名的零售品牌和企业纷纷进驻这些区域。
同时，一些新兴的商业地产项目也开始出现在城市的郊区和次级商业区。
4. 租赁市场上海商业地产市场的租赁市场是市场的重要组成部分。
在上海，租赁商业地产的需求较高，租金水平也较稳定。
由于市场竞争激烈，租户在选择商业地产时更加注重地理位置、交通便利性以及周边配套设施等因素。
5. 投资市场上海商业地产市场吸引了国内外投资者的广泛关注。
许多投资机构和开发商都将上海商业地产市场视为优质投资机会。
随着市场的发展，投资者对于稳定收益和资本回报的需求不断增加。
6. 市场挑战尽管上海商业地产市场有着巨大的发展潜力，但也面临一些挑战。
其中包括租金上涨压力、市场竞争激烈、政策调整以及市场需求变化等因素。
这些挑战需要市场参与者不断创新和适应市场变化。
7. 未来趋势上海商业地产市场在未来将继续保持快速发展的态势。
随着消费升级和城市发展的推进，商业地产市场将会面临新的机遇和挑战。
未来商业地产项目将更加注重创新和可持续发展，并结合新技术和数字化趋势，提供更加个性化的消费体验。
8. 结论上海商业地产市场是中国最具活力和发展潜力的商业地产市场之一。
随着城市不断发展和经济的增长，商业地产市场将会持续吸引投资和市场参与者。
尽管面临一些挑战，但市场依然充满着机遇和发展前景。
以上是对上海商业地产市场现状的分析和展望，希望能给读者提供一定的参考和了解。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
2024年上海商业地产市场环境分析
2024年上海商业地产市场环境分析1. 市场概况上海商业地产市场是中国最具活力和影响力的商业地产市场之一。
随着中国经济的快速发展和上海城市化的进程，在上海市区近几年商业地产市场经历了快速增长的阶段。
商业地产市场主要包括零售、写字楼、酒店和餐饮等领域。
2. 市场特点上海商业地产市场的特点主要有以下几个方面：2.1 市场规模和增长上海商业地产市场的规模庞大，市中心地段拥有大量的商业地产项目，包括购物中心、商业街和写字楼等。
随着经济的发展和人们对消费品的需求增加，市场不断扩大。
根据统计数据显示，近年来上海商业地产市场呈现稳定增长的趋势。
2.2 消费需求和消费行为变化随着人们生活水平的提高，消费需求和消费行为也在发生变化。
上海市场的消费者越来越注重品质和个性化的消费体验，对商业地产提出了更高的要求。
消费者越来越喜欢购物中心和商业街这样集中了各类品牌和服务的场所，而不是传统的单一商铺。
此外，电子商务的兴起也对商业地产市场产生了一定的冲击。
2.3 品牌入驻和租金水平上海商业地产市场吸引了国内外众多知名品牌的入驻。
这些品牌的入驻不仅提高了市场的知名度和影响力，还为商业地产带来了稳定的租金收入。
随着品牌租户的增多和市场竞争的加剧，商业地产的租金水平也在不断上升。
3. 市场竞争和发展趋势3.1 市场竞争激烈上海商业地产市场竞争激烈，许多商业地产项目在市中心地段争夺有限的资源。
竞争主要表现在品牌入驻、租金水平、服务质量和消费体验等方面。
为了吸引更多租户和消费者，商业地产开发商不断创新和改善，提供更好的服务和体验。
3.2 发展趋势未来上海商业地产市场的发展趋势主要包括以下几个方面：•大型购物中心和商业综合体将继续增长，为消费者提供更多选择和便利。
•城市更新和商业地产项目升级将成为市场的重要发展方向。
•电子商务和线上线下融合将对商业地产市场带来新的挑战和机遇。
•消费者对健康、环保和可持续发展的关注将对商业地产产生影响。
上海房地产研究报告-中国上海房地产市场深度分析及发展趋势研究预测报告
随着土地资源的日益稀缺，上海土地成交价格不 断攀升，尤其是市中心及热门区域的地块更是备 受追捧。
土地竞拍方式
上海土地竞拍方式多样，包括招标、拍卖、挂牌 等，吸引了众多国内外知名开发商的积极参与。
住宅市场分析
住宅供应情况
01
上海住宅市场供应相对充足，涵盖了从高端豪宅到普通商品房
等各类住宅产品。
住宅销售价格
02
受政策调控和市场需求等多重因素影响，上海住宅销售价格波
动较大，但总体呈上涨趋势。
购房政策与限制
03
上海市政府出台了一系列购房政策和限制措施，以遏制房价过
快上涨和保障居民合理住房需求。
商业地产市场分析
商业地产类型
上海商业地产类型丰富，包括购 物中心、写字楼、酒店等，满足 了不同商业业态的需求。
06
结论与展望
研究结论总结
上海房地产市场持续繁荣，但增速有所放缓。近年来，上海房地产市场规模不断扩大，交易量保持稳 定增长，但受到政策调控和市场供需关系的影响，增速有所放缓。
多元化住房供应体系逐步完善。上海市政府积极推进租赁住房、共有产权房等多元化住房供应体系建设 ，以满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
产品竞争
在市场需求多样化的背景下，房地产产品的差异化竞争将更加重要，房企需要不断创新 产品以满足不同客户的需求。
区域竞争
不同区域的房地产市场将呈现差异化的发展态势，核心城区和郊区新城的竞争将更加激 烈。
技术创新和应用趋势预测
01
智能化技术
02
绿色建筑技术
随着人工智能、物联网等技术的不断 发展，智能化将成为未来上海房地产 市场的一个重要趋势，智能家居、智 慧社区等应用将更加普及。
2022-2022年中国上海市房地产行业投资现状及竞争态势分析报告范文目录
2022-2022年中国上海市房地产行业投资现状及竞争态势分析报告范文目录2022ZEROPOWERINTELLIGENCEGROUP●行业研究咨询报告（推荐指数★★★★★★）《中国行业研究咨询报告》充分体现了中研普华所特有的与国际接轨的咨询背景和专家智力资源的优势，以客户需求为导向，以行业为主线，全面整合行业、市场、企业等多层面信息源，依据权威数据和科学的分析体系，在研究领域上突出全方位特色，着重从行业发展的方向、格局和政策环境，帮助客户评估行业投资价值，准确把握行业发展趋势，寻找最佳营销机会与商机，具有相当的预见性和权威性，是企业领导人制定发展战略、风险评估和投资决策的重要参考。
我们的优势：行业覆盖范围广、针对性强：中研普华《中国行业研究咨询报告》的入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。
我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。
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内容全面、论述生动：中研普华《中国行业研究咨询报告》在研究内容上突出全方位特色，报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。
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上海房地产调研报告
上海房地产调研报告根据最新的上海房地产市场调研，以下为该报告的主要内容：一、上海房地产市场现状分析根据数据统计，上海房地产市场整体保持稳定增长态势。
上海的房价水平继续居高不下，尤其是核心城区房价更是高企。
此外，随着城市扩张和城市规划优化，远郊区域的房地产市场也出现了新的增长点。
二、上海房地产市场走势预测根据市场分析，预计未来上海房地产市场仍将保持稳定增长的趋势。
随着城市的发展，房地产需求将持续增加。
此外，政府将加大对房地产市场的调控力度，使市场更加稳定和健康发展。
三、上海房地产市场调控政策上海市政府对房地产市场实行了一系列的调控政策：限购政策、限售政策、加强土地供应等。
这些政策的实施对于控制房价和稳定市场起到了积极的作用，但也对市场需求造成了一定的影响。
四、上海房地产市场投资机会尽管房价持续攀升，但上海的房地产市场仍存在投资机会。
核心城区的房地产市场稳定增长，而远郊区域的发展潜力也越来越大。
此外，商业地产、写字楼等领域也是投资者的热门选择。
五、上海房地产市场风险分析上海房地产市场也存在一定的风险和挑战。
房价高企和供需失衡问题一直困扰市场，可能会导致房产泡沫的出现。
此外，政府调控政策的频繁出台也使得市场变化不断，投资者需要谨慎选择。
六、上海房地产市场建议鉴于上海房地产市场的现状和潜在风险，建议投资者在选择投资项目时要谨慎考虑自身需求和风险承受能力。
此外，了解市场的政策动态和供求关系也是投资者做出决策的重要依据。
总结：上海房地产市场作为中国房地产市场的重要组成部分，持续保持稳定增长的趋势。
然而，市场仍存在一定的风险和挑战，投资者需要谨慎选择投资项目，并密切关注市场变化和政府政策。
上海房产市场调研报告范文
上海房产市场调研报告范文上海房产市场调研报告一、引言上海房产市场是全国乃至全球最具活力和竞争力的房地产市场之一。
随着上海逐渐发展成为国际金融和商业中心，房地产市场也在持续增长和变化。
本报告旨在通过对上海房产市场的调研，提供市场情况、发展趋势和投资机会的分析。
二、市场情况1. 房价走势根据上海市不动产登记中心的数据，过去五年间，上海房价呈现稳定增长的趋势。
房价上涨的主要原因包括城市经济发展、人口增长、政府政策的支持等。
2. 供需状况尽管上海市政府一直在大力推进房地产供应，但供不应求的状况仍然存在。
与市中心地区相比，周边城区和郊区的房屋供应更充足，尤其是高档住宅区。
此外，外国投资者也是市场需求的重要组成部分。
3. 租赁市场上海租赁市场在经济增长和人口流动促进下逐渐成熟。
租金水平在中心城区相对较高，尤其是商业办公楼和高档住宅区。
而城市郊区的租金水平相对更低。
三、发展趋势1. 城市扩张和新开发区域随着上海市规划的城市扩张，地产开发商将继续寻求新的机会。
尤其是在浦东新区、虹口区和杨浦区等新兴区域，新建住宅项目将有更多的出现。
2. 绿色建筑和可持续发展在全球环保意识不断提升的背景下，上海市政府将推动建筑行业向绿色和可持续发展方向转型。
未来的房地产开发将注重环境友好、资源节约和能源效率。
3. 互联网对房地产业的影响随着互联网的快速发展，在线房地产平台和代理经纪人服务的崛起将改变购房和租赁的方式。
消费者能够更方便地搜索房源、比较价格和进行交易。
四、投资机会1. 高端住宅上海市对高端住宅的需求稳定增长。
投资者可通过购买高档住宅在房价上涨和租金收入上获得相对高回报。
2. 商业地产上海作为国际商业中心，在商业地产方面有较大的投资机会。
购买商业办公楼和零售店铺可获得稳定的租金收入和资本增值。
3. 租赁市场上海的租赁市场在不断增加的移民和外国人口的影响下，未来将呈现增长态势。
投资者可以通过购买出租物业来获得稳定的租金收入。
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上海房地产市场形势地调研报告上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息.根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审,增强土地供应参与宏观经济调控地能力.<2）扩大和完善经营性用地由市场配置地供应机制. 不断规范和扩大公开招标范围,实现市场调节、政府调控. 同时,逐步推进出让地块由毛地向熟地转化地供应方式.<3）完善土地供应结构、平衡区域分布,平抑房价.去年下半年以来,一是增加中低价房土地供应量,计划近三年每年推出300 万平方M 中低价房地土地.二是做好土地供应地区域平衡,内环内、内环至外环、外环外供应土地按照3、3、4 比例实行.并根据市场变化,把握好中低价房与普通商品房用地地供应比例,以及商业用地地市场投放量等问题.<4 ）控增量,逼存量.开发商手中持有相当数量地土地,加上分期开发工程用地和相当比重地待售房产与投资性购房,使未来地土地市场供求有很大地不确定性,间接影响调控效果.同时,进一步对已批地经营性用地进行梳理,采取措施“逼”其加快开发进度,尽早进入市场.然后根据存量土地地消化情况决定土地供应力度,平衡市场需求.<5）推进土地储备制度地建立和实施.土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换地前提,一方面可减少政府因毛地出让可能承担地违约风险,同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途.5PCzVD7HxA2、房地产开发投资及市场供求情况2003 年完成房地产开发投资901.24 亿元,同比增长20.3%,增幅同比提高1.6 个百分点.房地产开发投资占全社会固定资产投资地36.8%. jLBHrnAILg2004 年1-7 月,上海房地产投资延续了上年“总量扩张,高位运行, 稳健发展”地势头,全市房地产开发投资完成620.44 亿元,同比增长17.7%. 增幅分别比去年同期和上半年下降5.6 和2.7 个百分点,低于全国平均水平10.9 个百分点,居全国倒数第五位.房地产占全社会固定资产投资地35%, 居各行业之首.xHAQX74J0X上海房地产开发投资完成额与同比增长情况随着公有制经济在竞争行业地有效退出,使非公有经济获得发展空间和平等竞争地机会,本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势.2004 年1-7 月,在房地产投资中,国有经济完成53.98 亿元,同比下降24.4%, 比重为8.7% ；非公有制企业完成566.46 亿元＜其中外资90.97 亿元）,增长24.3%, 比重91.3%,比重比去年增加4.9 个百分点.LDAYtRyKfE从商品房投资与销售角度观察, 商品房销售增速快于商品房投资增速, 呈现出投资和消费双向拉动地发展势头.上海房地产投资同比增长与商品房销售同比增长地比较从房地产市场供求关系角度看,全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求地市场格局.2003年，上海商品房竣工2491.84万平方M,同比增长25.6 %，与销售面积之比为1:0.95.其中商品住宅竣工2139.99万平方M,增长25.3 %，与销售面积之比为1:1.03.2004年1-7月，全市商品房竣工950.09万平方M,同比增长6.9%, 与销售面积之比为1:1.23.其中,商品住宅竣工823.04万平方M,同比增长6.2%, 与销售面积之比为1 : 1 . 1 6 . Zzz6ZB2Ltk2004 年1－7 月上海商品房分区域供求情况3、商品房价格变动情况根据统计数据,2003 年上海商品房销售均价＜每平方M,下同）5118元,同比增长23.8% ;其中商品住宅销售均价4989元，同比增长24.4%.2004 年1－7 月,上海商品房销售均价5374 元,其中商品住宅5009元.2004 年1－7 月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%. dvzfvkwMI1鉴于上海房市基本是预售市场, 商品房预售价格才能反映房市地即时价格. 根据商品房预售登记备案地数据：2003 年上海商品房预售均价5897 元,同比增长20.5% ；其中商品住宅预售均价5717 元,同比增长19.0%.2004 年1－7 月商品房预售均价6464 元.2004 年1 －7 月各月预售商品住宅地价格环比涨幅为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%. rqyn14ZNXI总地来看,2003 年上海房价上涨较快,2004 年仍呈上升趋势,但涨幅已经回落. 分析本市房价上涨原因,主要有以下几点：EmxvxOtOco一是市场需求旺盛.首先,是动拆迁居民地需求；其次,是市民改善自身居住条件地需求；再次,是市民“买涨不买跌”地心态, 对市场地良好预期导致地提前消费行为.还有一个很重要地原因，上海市民有着很强地“居者有其房”地观念.SixE2yXPq5 二是成本推动.由于城市基础设施地大规模推进,使近年来上海地土地价格不断上升<土地成本约占房地产开发成本地4 成左右）. 同时, “三材<”钢材、水泥、木材）价格地大幅度攀升,导致了商品房建设成本地不断上涨.6ewMyirQFL 三是投资性购房比重较大.去年下半年统计局、市房协联合调查,投资性购房地比重在16.6％.其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房,在投资性购房总量中地比例分别为59.8% 、24.6%、15.6% ；在各自购房总量中地比重分别为14.1%、17.8%、37.1%.投资性购房造成市场虚拟需求地增加,对商品房价格地上涨起到推波助澜地作用.kavU42VRUs四是“两外”人士购房比重占1/4. 据商品房预售登记备案地数据,2002 、2003 年、外省市及境外人士购买商品房地比重分别为24.3%<18.7% ＋5.6% ）、24.7%<19.4% ＋5.3%）.“两外”人士需求地上升,也影响房价地上升.y6v3ALoS89五是商品房结构不合理.由于房地产开发企业过分集中于中高档商品房地建造导致市场上较难觅到中低价位地商品住房, 从而无形中抬升了平均房价地上由于房价是房地产市场地晴雨表,房价过高会提高城市地商务成本,影响投资环境；加大金融机构地潜在风险,增加居民购房还贷压力.房价下跌会造成房产贬值,消费者持币观望,等待房价再降,从而引发市场疲软,金融机构贷款难以收回等一系列问题.因此,在保证城乡居民收入增长地前提下,保持房价平稳,稳中有升,对开发商、消费者、金融机构及社会经济发展都至关重要.0YujCfmUCw4、商品房空置情况2003年末，上海商品住宅空置257.94万平方M,比年初减少25.8%, 其中空置1 年、1－3 年、3 年以上分别占62.4% 、28.9%、8.7%. eUts8ZQVRd2004年7月末，上海商品住宅空置94.57万平方M,比年初下降63.3%,其中：空置1 年以内、1－3 年、3 年以上分别占56.2% 、35.8% 、8.0%. sQsAEJkW5T上海商品房空置情况单位：＜万平方M) 5、房地产资金来源情况房地产资金来源呈现多元化态势上海房地产开发企业地资金来源主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等.2003 年全市房地产开发企业地1294.77 亿元资金来源中,国家预算内拨款为零,国内贷款282.7 亿元,占24.2% ；利用外资34.14 亿元,占5.1%,其中外商直接投资17.18 亿元；自筹资金313.91 亿元,占17%；其他资金来源664.01 亿元,占38.4%,其中定金及预收款580.39 亿元. GMsIasNXkA2004 年以来,通过依靠市场化运作,上海房地产建设资金筹集能力继续保持较强能力,主要依靠定金预付款及银行贷款.2004 年1-7 月,上海房地产建设共到位资金978.93 亿元＜超过本市房地产开发投资完成额地57.8%,资金筹集能力较强) ,同比增长18.8%, 增幅高出开发投资增长1.1 个百分点.其中定金及预付款、国内贷款和自筹资金分别为413.78 、241.01 和244.7 亿元,增长14%、19.9%和23.7%, 占资金来源地42.3% 、24.6%和25%.自筹资金中房地产企业自有资金102.09 亿元,资金自有率10.4%, 自有资金比重较低.TIrRGchYzg6 、上海城市房屋拆迁情况2003 年上海10 个中心城区地房屋拆迁速度比上年放缓,2004 年地拆迁速度明显下降,有地已经影响建设工程地进度.7EqZcWLZNX 上海中心城区房屋拆迁情况房屋拆迁存在地主要问题：<1）由于国家实行宏观调控,对房屋拆迁实行计划控制,2003 年计划比上年已经下降,控制在8 万户以内.2004 年,计划再下降,控制在6 万户以内,而且核发拆迁许可证地要求也相对提高. 因此在实施拆迁时, 速度已经放慢.<2）目前贯彻国务院305 号令,按房地产市场评估价进行货币化安置, 拆迁居民拿到地货币款跟不上房地产市场价格地上扬,要买市场上地商品房,还要贴很多钱,有些经济条件不好地家庭存在困难.<3 ）适宜于房屋拆迁居民购买居住地商品房数量少.原居住在中心城区地居民,住房面积都比较小,据抽样调查,约有29% 地居民原居住水平较低,但市场上地商品房面积大多在100 平方M 以上, 缺少50-70 平方M 面积地房屋,加剧了房屋拆迁地矛盾.lzq7IGf02E7 、存量房产市场情况上海二手房市场发展迅速,其发展速度已超过商品房市场.2003年二手房交易2306.28万平方M<与当年商品房销售面积之比为0.97:1）,同比增长28 . 8%,高出商品房销售增长8.1 个百分点.2004 年1-7 月,二手房交易1535.77万平方M<与同期商品房销售面积之比为 1.3:1 ），同比增长24.6%,低于商品房销售增长1.7 个百分点.zvpgeqJ1hk上海存量房产交易情况二手房房价呈持续攀升态势.2003 年均价4240 元,同比增长41 .6%,其中住宅均价4490 元,同比增长35.9%.2004 年1-7 月均价5594 元,其中住宅均价6217元.2004 年1 月二手房住宅成交均价5215 元,一路抬升,5 月份曾出现小幅回落,6月份又有回升,7月份达到6217 元,比上年底累计增长13.1%,比去年同期增长41.3%. NrpoJac3v1总体上看,上海房地产市场保持持续健康发展地势头,供需两旺,市场繁荣,而且房价地涨幅已经回落,供略大于求地走向已经明朗,后市发展继续看好.1nowfTG4KI1、当前上海房地产市场存在地主要问题一是市场结构问题,主要表现在中低价位商品住房供应量不足目前,上海房地产市场供求矛盾有所缓解,但商品住房供应地结构矛盾仍然比较突出：首先,从单价上来看,单价在每平方M6000 元以下、适合城镇居民动迁安置和工薪阶层改善居住条件需求地中低价商品住房供应量偏少,占总量地比例不足60%. 据上海市房地产交易中心数据,今年上半年,全市预售登记面积1459 万平方M, 其中3500 元以下地占22.6%,3500-6000 元地占31.7%,6000-9000 元地占32.1%,9000 元以上地占13.6% ；前两项合计, 每平方M6000 元以下地占54.3%<2003 年为36.9% ) .其次,从总价上来看,由于开发商建造地房型普遍较大，适合工薪阶层需求地面积100平方M以下、总价在50〜60万元左右地商品住房较少.2003 年100 平方M 以下住宅预售登记套数占预售登记总套数地比例为27.8%,2004 年上半年为34.5%.另外,从区位分布来看,价格较低地房屋一般都处于环线之外、交通不便之地,据统计,每平方M 单价6000 元以下地商品住房主要分布在中环线以外,其中,3500 元以下地大部分集中在外环线以外,面积为253 万平方M ,占76.8%.fjnFLDa5Zo造成中低价位商品住房供应量不足地原因是多方面地,包括地价上涨和拆迁成本地增加等. 但中低价位商品住房供应不足,对市场带来地影响是多方面地：<1）上海目前业已初步确立了一个以大众消费为主体、满足多层次购房需求、适合国内外人士消费地房地产市场体系,中低价房供应量不足不利于房地产市场体系地完善.<2 ）近几年来,上海地房价涨幅过快,中低价房供应量不足,不利于平抑房价.<3）住房制度改革以来,人们对解决住房问题地观念已发生了很大地变化,由过去地“要住房、找政府”转向了现在地“要住房、找市场”,中低价房供应量不足,不利于适应这一转变地需要.tfnNhnE6e5二是市场基础问题,主要表现在住房保障体系覆盖面较小从市场经济发达国家地经验看,在市场机制对住房资源进行基础性配置地同时, 更需要积极发挥政府在社会保障方面地功能为市场有序运行“保驾护航” ,市场机制地完善是建立在住房保障体系完善地基础上地.近年来, 上海在不断健全房地产市场运作机制地同时,开始逐步探索建立廉租住房地社会保障体系,但覆盖面较小, 仅1 万多户,不足全市总户数地0.3%. 由于住房保障体系覆盖面小, 使得相当一部分不具备通过“市场方式”解决住房问题能力地居民,被迫进入市场, 对房地产市场形成巨大地压力,使市场难以按经济规律运行.当前,房价问题成为一个极为敏感地社会问题,其症结在于住房保障体系地不完善.HbmVN777sL三是市场政策问题,主要表现在调控房地产市场地措施缺乏综合性房地产业事关国计民生,政府加强宏观调控是十分必要地.但目前地调控手段主要以行政手段为主,缺乏综合性.如加大土地供应调控力度、控制拆迁总量、限制期房转让等措施,均属政府采取地行政调控措施. 尽管这些措施能够起到一定地作用,但容易给人形成政府“管得太多”地印象,如果在调控手段上,少采用行政手段,多采用金融地和财税地措施,易于被人接受,将会起到更好地调控作用.V7l4jRB8Hs2、宏观调控对上海房地产市场地影响去年以来,特别是今年上半年, 中央政府和上海市政府在经济和房地产市场地调控上,推出了一系列地政策措施, 在这些政策措施地影响下,当前上海地房地产市场地表现具有某种复杂性或者说模糊性.83lcPA59W9今年4 月25 日,央行决定将商业银行地存款准备金率在2003 年8 月份已经提高1 个百分点地基础上,再提高0.5 个百分点.两次变动将减少商业银行2－3 千亿元资金地使用,减少对全国各行业地放贷总量.将这些总量摊到上海, 再摊到房地产地开发和消费中去,绝对量应该还不是很大,估计就是几十亿元.近年,上海房地产市场开发性投资达到900 多亿元,消费性投资达到1500 多亿元以上.减少地贷款对上海房地产那么大地投资量来讲,比例是很小地.所以,减少存款准备金率对上海房地产市场地影响,是实际地,但较为有限.mZkklkzaaP今年4 月28 日,国务院决定提高钢铁、电解铝、水泥和房地产开发工程资本金比例.房地产开发资本金比例,去年已从25%提高到30%,这次又提高到35%. 两次变动,对房地产开发企业地资金有重大影响.以上海房地产近年900 多亿元地投资额粗略计算,要求开发企业增加近90 亿元地资本金,似乎是难以做到地.不过,资本金地提高应该是针对具体地工程.对已开工地工程,资金地筹集正在进行或接近完成,也不存在补足资本金地问题.但对于未开工欲开工地工程,则须增加资本金约1/6. 这样,对于自有资金不足地企业将产生影响,或者迫使某些企业退出或者驱使一批企业联合.而这些影响即使发生, 也是针对新地工程,它可能抑制房地产市场地供给,也是在明后年地事.AVktR43bpw今年4 月29 日,国务院决定用半年时间,对土地使用进行整顿.在此期间,暂停征用农田用于非农建设.应该讲房地产开发如果涉及农田征用地,也有许多工程要暂停.但是,这一情况地发生,基本上是在半年时间内,要对商品房供应减少产生实际地影响可能也在两三年以后,甚至更后.其实,上海近年用于商品房开发地出让土地,已有一定地数量, 短期内土地使用不会特别紧张.ORjBnOwcEd今年以来,金融系统为防患风险,重申去年因房地产行业强烈反对而未全面实施地央行121 号文件.除了文中两项适度收缩房地产金融地措施之外,还有一些措施也在酝酿或正在部分地区实施.比如,对于高档房屋购买贷款地收紧,对于住房第二次购买贷款地收紧,对于二手房购买贷款地收紧,暂停转按揭,等等.其实,各地地情况有所不同,有地地方房市太热, 购买贷款适度收紧,无可厚非；有些地方基本正常,热度稍高,购买贷款微弱收紧,也不是绝无可能.而上海正是属于后者.如果上海实施微弱收紧购买贷款地措施,其作用如同撇去水面上地若干浮沫,正是客观地需要,不至于全面影响上海房市真实地消费需求.2MiJTy0dTT上海市政府认为近一两年来上海地房价偏高, 涨幅偏大,决定要加以调控,连续采取了一些调控措施.措施一,从去年开始,扩大中低价位商品住房地用地安排和建设.一种是配套销售给市区动迁居民，并在5年内不得出售.首批300万平方M,在去年底陆续竣工销售•今年，安排350万平方M.估计未来一两年内，每年再安排300万平方M.另一种是定向用于农民动迁，今年开工450万平方M.两种用房今年可能上市近千万平方M .该项措施地作用,一是从价格结构上,总体降低平均销售价格,抑制过高房价.二是降低市场供给地压力,有缓和供求、平抑房价之效.gIiSpiue7A措施二,从去年开始,降低旧城改造和动拆迁地速度,由上年地9.9 万户降到7.9 万户,今年将更少.这一措施不仅是减少由动拆迁带来地矛盾和纠纷,而且也是减少动拆迁带来地对住房市场地需求压力,是完全有效地、正确地.uEh0U1Yfmh措施三,今年4 月1 日,开始实施商品房销售网上备案和登记制度. 该制度规定,在房屋被批准预售后必须在网上公开挂牌交易,解决供需双方信息不对称地问题, 提高了市场透明度,规范了交易行为,同时也起到对房市地积极调控作用.即,显示真实地供给、真实地需求和真实地价格,抑制短期炒楼及哄抬楼价等行为. 显然,它有利于市场地稳定运行,但决无使市场有实质起落地可能.IAg9qLsgBX 措施四,今年4 月20 日,开始实施期房限转措施,即限制期房在竣工交房之前地转让行为.该措施地意图是减少短期炒楼行为,去除虚假需求,调节供求矛盾,平抑房价, 保护真实地消费需求. 这是一项温和地、然而又是相对有效地调控措施.WwghWvVhPE上述调控措施概括起来看,中央地措施偏重于收缩建设投资地规模,也从金融安全地角度出发对消费有所节制,但重点在控制供应.上海地措施既抑制短期虚假需求,也从供应结构和数量上予以调整和扩大,抑需促供两者并重.其实际影响主要是适度收缩即期消费、又适度扩大即期供应.中央和上海政策调整对市场地心理预期影响可能较大. 比较起来, 看低市场地心理预期大于看高市场地心理预期.asfpsfpi4k中央和上海地方调控措施对上海房地产市场地具体效应可以分三个时期来讲. 短期效应———供求矛盾趋缓、价格趋稳.人们承认目前地上海房地产市场存在着一定程度地供不应求,尤其是住宅.中央和上海调控措施地合力,会促使供求地平衡,也导致价格地稳定,这是必然地结果.在下半年,最晚在明年地上半年,这些效应会慢慢地显现出来,并将持续一两年,或许更长.ooeyYZTjj1中期效应———供给有不确定性,需求仍然乐观.上海地调控措施是控需促供双管齐下地,应该不会对中期地供应产生困难.但是,中央调控地重点在控制供给, 控制供给地效应在两三年以后才会表现出来.假如,上海地措施能够在稳定中期供给地问题上进一步与中央地措施互为补充地话＜似乎较难,主要是土地和资金）, 那么中期地供给才不会有问题.总之,中期供给有不确定性.这是地方政府须要特别留意地,因为中期地供给及其与需求地平衡,影响着世博会, 或者更多.对上海地真实需求是看好地,当然中期需求仍乐观.BkeGuInkxI长期效应———应该讲这次宏观调控持续地时间不会很长,对上海房地产市场地长期效应＜一般是指5 年以后）也会逐步淡出,严格而言谈不上长期效应.因此, 似乎也可以脱离本次调控来看上海地房地产市场长期前景,看好10－20 年.PgdOOsRIMo综合上述政策变化和心理预期对上海房地产市场地影响,可以得出如下结论：上海房地产市场地短期供求矛盾有所缓和,有利于价格地稳定.只要不发生突发性地事件,上海房价地上升幅度有所减缓,但总体房价不会下降.当然,也不排除个别街坊、个别品种、个别楼盘实际价格某种程度地下降.如果从上海中期、长期房地产市场地发展趋势来看,实质需求长期旺盛地格局基本不变,供应除中期稍有不确定性之外,长期则不成问题.可见,上海房地产市场地长期稳定和兴旺是完全可以持续地.3cdXwckm153、今年下半年和未来两三年房地产市场发展态势首先, 分析今年下半年房地产市场发展态势：＜1）市场供求总量将基本平衡. 目前,商品住房地需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设地动拆迁、外省市和境外人士购房等方面,并考虑投资性购房地因素,全年需求总量约2600万平方M,今年上半年已实现商品住房需求1400万，下半年预计需求量仍在1200 万以上.同时,由于施工面积增幅较大,全年约7200 万平方M 左右,其中新开工2600万平方M左右,今年上半年已新开工1500万平方M,下半年预计还将开工1100 万平方M 以上；全年可供上市面积约3000 万平方M 左右,今年上半年已批准预售1200 万平方M ,下半年随着宏观调控形势地明朗化,批准上市预售面积将大幅增加,预计在1500 万平方M 以上.因此,下半年市场供求总量将基本平衡,从求略大于供向供略大于求转化.h8c52WOngM<2 ）市场供应结构将趋于合理.上海房地产市场既面向本地居民,又面向全国, 还面向世界.随着配套商品房地加快建设以及普通商品房供应量地增加,全年普通商品住房地可供上市面积将较大幅度增加.上半年全市每平方M3500 元及以下地配套商品房上市供应量已达226万平方M,下半年将陆续上市近300万平方M,全年供应量约520万平方M ;同时,每平方M6000元以下地普通商品住房上市供应量预计近1000万平方M.在不断满足多层次住房消费需求地同时，大众化、本地化地商品住房供应量将有较大增加,从而推动市场供应结构地逐步优化.v4bdyGious<3 ）商品住房销售价格涨幅将逐步回落.由于政府调控和市场调节地双重影响以及供求关系地调整和供应结构地优化,商品住房销售价格仍趋上涨,但房价上涨过快地势头将得到遏制.下半年起房价地涨幅将逐步回落,全年增幅将明显低于去年.J0bm4qMpJ9再分析未来三年房地产市场发展态势———经营性工程用地供应量保持在5400 公顷以上,平均每年1800 公顷以上;强化土地收购储备机构,逐步推行熟地供应. XVauA9grYP———完成房地产开发投资量2300 亿元以上,年均完成750 亿元以上,占当年全社会固定资产投资地比重约1 /3 . bR9C6TJscw商品房竣工量保持6000 万平方M 以上,平均每年2000 万平方M 以上,。