旧房转让土地增值税清算案例分析

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企业出售旧房计算土地增值税的方法

企业出售旧房计算⼟地增值税的⽅法
我们很多⼈对于题⽬中提到的问题，其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻，但这都是和我们的⽣活息息相关的，有了解的必要，今天店铺⼩编整理了相关的知识，⼀起往下⾯看看吧。

企业出售旧房计算⼟地增值税的⽅法
例：某⼯业企业转让⼀幢90年代建造的⼚房，当时造价100万元，⽆偿取得⼟地使⽤权。

如果按现⾏市场价的材料、⼈⼯费计算，建造同样的房⼦需600万元，该房⼦为7成新，按500万元出售，⽀付有关税费计27.5万元。

计算企业转让旧房应缴纳的⼟地增值税额。

（1）评估价格＝600×70％＝420（万元）（2）允许扣除的税⾦27.5万元（3）扣除项⽬⾦额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）（5）增值率＝
52.5÷447.5×100％＝11.73％（6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
⼟地增值税
是指对⼟地使⽤权转让及出售建筑物时所产⽣的价格增值量征收的税种。

⼟地价格增值额是指转让房地产取得的收⼊减除规定的房地产开发成本、费⽤等⽀出后的余额。

⼟地增值税实⾏四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

课税对象是指有偿转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

⼟地价格增值额是指转让房地产取得的收⼊减除规定的房地产开发成本、费⽤等⽀出后的余额。

⼟地增值税实⾏四级超额累进税率。

2013年11⽉24⽇央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的⼟地增值税总额超过3.8万亿。

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。

企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。

经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。

篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。

2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。

清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。

经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。

首次清算后，取得建安发票2000000元。

2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。

篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。

篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。

经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。

例题解读：转让旧房土地使用权土地增值税计算

例题：1.6⽉1⽇,企业取得80亩⼟地的使⽤权,⽀付出让⾦600万元.6⽉5⽇,将其中40亩⼟地使⽤权作价550万元作为投资,与另⼀企业建⽴合资企业.2.7⽉18⽇,将上述剩余40亩⼟地的使⽤权,直接转让给附近的⼀家⼯⼚,转让时价格为400万元,缴纳各项税费22.2万元.3.8⽉7⽇,将企业原职⼯集体宿舍⼤楼转让给其他单位,售价500万元,原价300万元,房地产评估机构评定的重置成本价格为700万元,该房屋成新率为四成.企业转让该房产时发⽣评估费⽤2.25万元,缴纳营业税、城市维护建设税、印花税和教育费附加27。

75万元。

4.9⽉份,企业因发⽣财务因难,将刚建成的⼀幢办公楼转让给其他单位,企业按照合同约定取得销售收⼊2500万元.该企业为建造此楼⽀付的地价款为100万元:房地产开发成本为700万元:房地产开发费⽤中的利息⽀出为220万元(能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⼯商银⾏证明),但其中有40万元加罚利息.当地省级⼈民政府规定,其他房地产开发费⽤的计算扣除⽐例为5℅(城市维护建设税税率为7℅\教育费附加征收率为3℅).计算企业应纳⼟地增值税.解答:1.税法规定,企业以⼟地(房地产)作价⼊股对外投资或作为联营条件的,按规定暂免征收⼟地增值税.因此,该笔业务不予计征⼟地增值税.2.计算过程如下:(1)转让⼟地使⽤权取得收⼊400万元:(2)允许扣除的税⾦22.2万元:(3)扣除项⽬⾦额合计=300+22.2=322.2(万元):(4)增值额=400-322.2=77.8(万元):(5)增值率=77.8c322.2×100℅=24℅(6)应纳税额=77.8×30℅-322.2×0℅=23.34(万元).3.企业出售旧房及建筑物,应按评估价格以及转让房地产时缴纳的税⾦作为扣除项⽬.此外,对纳税⼈因计算纳税需要对房地产进⾏评估⽽⽀付的评估费⽤也允许在计算⼟地增值税时予以扣除.计算如下:(1)房产评估价格=700×40℅=280(万元)(2)扣除项⽬⾦额合计=280+27.75+2.25=310(万元):(3)增值额=500-310=190(万元):(4)增值率=190÷310×100℅=61℅:(5)应纳税额=190×40℅-310×5℅=60.5(万元)4.确定转让房地产的收⼊为2500万元.确定转让房地产的扣除项⽬⾦额:(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额为100万元:(2)房地产开发成本为700万元:(3)房地产开发费⽤=(100+700) ×5℅+(220-40)=220(万元):(4)允许扣除的税费合计=2500×5℅×(1+7℅+3℅)+2500×0.5‰=138.75(万元)(5)允许扣除项⽬⾦额合计=100+700+220+138.75=1158.75(万元)增值额2500-1158.75=1341.25(万元);增值率1341.25×50%-1158.75×15%=496.81(万元)应纳税额=1341.25×50%-1158.75×15%=196.81(万元)在计算⼟地增值税时,对于利息⽀出,分两种情况确定扣除:1、凡能按转让房地项⽬计算分摊利息并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银⾏同期贷款利率计算的⾦额。

土地增值税应税收入确认典型案例分析

问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。

以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。

朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。

但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。

2006取得贷款500万元。

2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。

银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。

1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。

此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。

在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。

公司旧房转让增值税计算案例

公司旧房转让增值税计算案例本文将通过一个实际案例，介绍公司转让旧房时如何计算增值税，以及需要注意的事项。

下面是本店铺为大家精心编写的5篇《公司旧房转让增值税计算案例》，供大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

《公司旧房转让增值税计算案例》篇1引言在房地产市场中，公司转让旧房是一种常见的情况。

根据国家税收政策，公司转让旧房需要缴纳增值税。

本文将通过一个实际案例，介绍公司转让旧房时如何计算增值税，以及需要注意的事项。

案例介绍假设某公司拥有一套旧房，购买于 2010 年，价值 100 万元。

该房子在 2020 年底以 200 万元的价格转让给了另一家公司。

该旧房满足以下条件：1. 旧房及建筑物的评估价格为 120 万元；2. 与转让房地产有关的税金为 10 万元；3. 财政部规定的其他扣除项目为 20 万元。

计算增值税根据国家税收政策，土地增值税实行四级超率累进税率，计算方法如下：1. 计算增值额：增值额 = 转让价格 - 评估价格 - 与转让房地产有关的税金 - 财政部规定的其他扣除项目 = 200 - 120 - 10 - 20 = 50 万元。

2. 根据增值额，确定适用的税率和速算扣除系数：增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 50%，速算扣除系数为 15%；增值额超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 60%，速算扣除系数为 35%。

3. 计算土地增值税税额：土地增值税税额 = 增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数 = 50 × 40% - (120 + 10 + 20) × 5% = 10 万元。

注意事项在计算土地增值税时，需要注意以下几点：1. 评估价格：旧房及建筑物的评估价格应由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

旧房转让满一年土增计算案例

旧房转让满一年土增计算案例
以下是一个旧房转让满一年土增税计算的案例：
假设有一处旧房，原价为200万元，累计折旧为20万元，转让有关费用为7万元。

该房屋已经使用满一年。

1. 首先，需要计算转让收入。

根据题目，该房屋的转让收入为2100万元。

2. 其次，确定扣除项目。

由于没有评估资料和原始购房发票，假设采用核定征收方式，扣除项目按照收入的85%确定，即扣除项目合计为
2100/=1700万元。

3. 然后，计算增值额。

增值额为转让收入减去扣除项目，即2100/=300万元。

4. 最后，计算土增税。

由于该房屋已经使用满一年，土增税的计算方式可能会有所不同。

如果按照一般的方式计算，土增税为增值额适用税率-扣除项目速算扣除系数。

如果按照核定征收方式计算，土增税为转让收入核定征收率。

需要注意的是，这个案例只是一个简单的示例，实际情况可能会更复杂。

在计算土增税时，需要考虑房屋的评估价格、土地使用权所支付的地价款、相
关税费等因素，同时还需要根据当地税务部门的规定来确定具体的计算方式和适用税率。

该旧房转让的土地增值额如何计算

该旧房转让的土地增值额如何计算曾思德4月23日,武汉市新洲区国税局组织副科以上干部到汉阳监狱开展预防职务犯罪警示教育。

警示教育后,干部们深感要从中吸取教训,引以为戒,严于律己,用他们的事例,时刻警醒自己,走好人生的每一步。

(图刘斐,文蔡红霞)张某将自有门面房转让给某企业,共取得转让收入148万元。

日前,张某向税务机关申请代开发票时,除了征收营业税、个人所得税等税(费)外,同时要按销售收入的2%附征土地增值税。

但张某认为:转让房地产共取得转让收入148万元,而房地产评估的中介机构对其房地产的评估价为141万元。

而且房地产中介机构的评估是按照重新购置同样房地产的代价即以房屋重置成本价乘以成新度折扣率确定的房地产评估价格,其评估口径应当是与土地增值税的口径一致。

以转让收入扣除评估价及实际缴纳的税(费)后并没有增值,不应当征收土地增值税。

究竟是否应该征收,征纳双方产生了分歧。

笔者认为,根据土地增值税政策的规定,旧房及建筑物的转让,其土地增值额的确定共分四种情况:第一种情况是能够据实提供扣除项目金额的。

根据《增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定:纳税人能够据实提供扣除项目金额的,其土地增值税增值额的计算为转让收入扣除以下扣除项目金额后的余额:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格);(四)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;(五)财政部规定的其他扣除项目。

第二种情况是不能据实提供扣除项目金额的。

对纳税人在纳税申报时不能据实提供扣除项目金额的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让收入-“评估价格”-“与转让房地产有关的税金”-评估费用=增值额,依法计算缴纳增值税。

案例土地增值税清算报告

案例土地增值税清算报告一、项目背景二、土地增值情况1.土地增值计算根据土地增值税法规定，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售价格-取得价格-增值税减免。

其中，增值税减免为：取得价格*20%*使用年限*1.1%。

出售价格：A公司将该房地产项目定价为2000万元。

增值税减免：取得价格为1000万元，使用年限为10年。

土地增值额=2000-1000-1000*20%*10*1.1%=800万元。

2.土地增值税税率及应纳税额根据土地增值税法规定，土地增值税税率为30%。

应纳税额=土地增值额*税率=800*30%=240万元。

三、税款申报与缴纳1.税款申报程序卖方A公司需按照相关规定，向市国土资源主管部门提交以下税款申报文件：（1）土地增值税清算报告；（2）土地增值税计算表；（3）不动产权证复印件；（4）购地合同、销售合同复印件；（5）其他相关证明文件。

2.税款缴纳根据税务部门要求，A公司应在提交税款申报文件之日起15天内，将240万元土地增值税款缴入国库，并提供缴款凭证。

四、税款使用及效益土地增值税款属于财政收入的一部分，用以支撑国家财政作为公共服务的供给。

1.效益土地增值税的主要效益有：（1）增加财政收入。

土地增值税作为一种重要的财政税收，为国家财政提供了一定的资金支持。

（2）调节房地产市场。

土地增值税的征收可以调节房地产市场，防止房价过高，保护消费者权益。

（3）促进土地资源合理利用。

土地增值税的征收可以鼓励土地资源的合理开发和利用，避免浪费。

2.使用税款将由国家财政部门用于社会公共事务，如基础设施建设、教育、医疗等，提高社会福利水平。

五、结论根据以上的计算和申报流程，A公司应向市国土资源主管部门提交土地增值税清算报告，并将240万元的税款及时缴纳。

税款将用于支持国家基础设施建设和公共服务，提高社会福利水平，实现税收的社会效益。

同时，税收的征收也能够促进房地产市场健康发展，保护消费者权益，推动土地资源的合理利用。

土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m²，截止2012年8月底，销售面积为40500m²，取得收入40500万元；尚余4500m²房屋未销售。

（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m²房屋打包销售，收取价款4320万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

旧房转让土地增值税计算案例

旧房转让土地增值税计算案例一、应纳土地增值税税额的计算第一步：计算收入。

第二步：计算房产原值。

第三步：计算税前扣除项目金额。

第四步：计算适用税率。

第五步：计算应纳税额。

二、抵扣凭证计算如果纳税人存在以下三种情况，则可以按照以下公式计算土地增值税的抵扣凭证额：（1）如果纳税人存在非专用发票，则按照建筑和安装发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=建筑安装发票金额×（1+加成率）×综合费用扣除率之和。

（2）如果纳税人存在商品房销售统一发票，则按照销售发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=销售发票金额×综合费用扣除率之和。

（3）如果纳税人存在旧房和建筑物的销售发票，则按照建筑和安装发票金额抵扣：土地增值税的抵扣凭证额=建筑安装发票金额×综合费用扣除率之和。

三、滞纳金计算如果纳税人存在以下两种情况，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：（1）纳税人未能在规定时间内申报纳税，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：土地增值税的滞纳金=应纳税款×滞纳天数×滞纳金征收比例。

（2）纳税人虽然已经申报纳税，但是没有按照规定时间缴纳税款，则按照以下公式计算土地增值税的滞纳金：土地增值税的滞纳金=滞纳天数×滞纳金征收比例。

四、申报和缴纳土地增值税的申报和缴纳程序如下：（1）纳税人应当在纳税义务发生后的10日内，向当地税务机关申报纳税。

（2）申报时，应当填写《土地增值税纳税申报表》，并提供相关证明材料。

（3）税务机关应当在收到申报后10日内进行审核，并出具完税证明。

（4）纳税人应当在收到完税证明后15日内，按照规定缴纳税款。

（5）如果纳税人存在滞纳金的情况，则应当在缴纳税款的同时，一并缴纳滞纳金。

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等情况下，因土地价值增加而应当缴纳的税款。

土地增值税清算是指对土地增值税的核算和结算工作，对于土地使用权的转让方来说，清算土地增值税是非常重要的一项工作。

下面，我们通过一个具体的案例来了解土地增值税清算的相关内容。

某地某公司拥有一块土地使用权，该土地使用权在多年前以较低价格取得，现在由于土地周边环境的改变和城市发展的需求，该土地的价值大幅增加。

公司决定将土地使用权进行转让，因此需要对土地增值税进行清算。

首先，公司需要进行土地增值额的计算。

土地增值额是指土地转让时，土地价值的增加部分。

公司需要通过评估机构对土地进行评估，确定土地的现值和取得价值，然后计算出土地的增值额。

在计算土地增值额时，需要考虑土地的增值起始日期、增值率、土地使用年限等因素。

接下来，公司需要确定土地增值税的税率和计税依据。

土地增值税税率一般为30%，计税依据为土地增值额。

公司根据土地增值额和税率计算出应缴纳的土地增值税额。

然后，公司需要办理土地增值税的申报和缴纳手续。

公司需要向税务局申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。

在办理申报和缴纳手续时，公司需要提供土地增值税清算相关的资料和证明文件，如土地评估报告、土地转让合同、税务登记证等。

最后，公司需要办理土地增值税的清算结算手续。

公司在缴纳土地增值税后，需要向税务局申请办理土地增值税的清算结算手续，以完成土地增值税的清算工作。

通过以上案例，我们可以了解到土地增值税清算的一般流程和相关注意事项。

在进行土地增值税清算时，公司需要严格按照税法规定和相关政策要求，合理计算土地增值额和税款，及时办理申报和缴纳手续，确保土地增值税的清算工作顺利进行。

希望本文能对大家有所帮助，谢谢阅读。

案例：转让旧房税费计算案例

案例1小李于2017年8月10日将2010年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60万元，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？解析：1、增值税：（100-60）÷（1+5%）×5%=1.905万2、城建税及附加：1.905×（7%+3%+2%） =0.229万3、印花税：100×0.05%=0.05万4、土地增值税:收入=不含增值税收入(100-1.905)=98.095万扣除项目=发票所载金额（不扣减营业税）60×（1+7×5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.229+0.05）=83.679万增值额=98.095-83.679=14.416万增值率=14.416÷83.679×100%=17.23%应纳税额=14.416×30%=4.325万5、个人所得税：应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.905) –财产原值及合理费用（60+2.4）-转让环节税金（0.229+0.05+4.325）=31.091万应纳税额=31.091×20%=6.218万假设评估价为110万元（不含增值税）增值税：[110-60÷（1+5%）]×5%=2.643万印花税、土地增值税、个人所得税计税依据均为110万元。

例2小李于2017年8月10日将2016年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60（不含税）万元，发票金额63万，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税 2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？解析：1、增值税：［100÷（1+5%）-60］×5%=1.762万2、城建税及附加：1.762×（7%+3%+2%） =0.211万3、印花税：100×0.05%=0.05万4、土地增值税:收入=不含增值税收入(100-1.762)=98.238万扣除项目=发票所载价税合计金额（60+3）×（1+5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.211+0.05）=68.811万增值额=98.238-68.811=29.427万增值率=29.427÷68.811×100%=42.76%应纳税额=29.427×30%=8.828万5、个人所得税：应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.762) –财产原值及合理费用（60+3+2.4）-转让环节税金（0.211+0.05+8.828）=23.749万应纳税额=23.749×20%=4.750万假设评估价为110万元（不含增值税）增值税：（110-60）×5%=2.5万(申报价格与评估价格比对的问题？比如：纳税人申报价格100万元，系统评估价格为90万，如何确定计税价格?)。

转让旧房如何计算土地增值税-案例分析

新房、旧房的区分标准旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(字[1995]48号)关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

转让旧房如何确定扣除项目的三种情形计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

(一)按照评估价格确定扣除项目财税字[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

(二)不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。

转让旧房分评估价格和发票计算土地增值税案例分析

转让旧房分评估价格和发票计算土地增值税案例分析 2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号），对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。

由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。

现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。

一、让旧房准予扣除项目的确定（一）转让旧房能提供评估价格的。

根据财税字［1995］48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。

此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。

根据财税［2006］21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（包含了土地使用权所支付的金额"及“旧房及建筑物的评估价格”）：二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价款的建议

转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价款的建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：转让旧房属于二手房交易，土地增值税是国家政策规定的一项税款，对于房屋的出售方来说是一笔不可避免的费用。

在实际操作中，如果属于土地增值税扣除项目，那么可以根据相关规定进行税款的扣除和减免。

土地增值税是在房屋出售时，按照房屋成交价格与购买价格之间的差额，按照一定比例征收的税项。

对于转让旧房的情况，支付土地价款时，可以根据相关规定进行扣除。

要确认房屋是否符合土地增值税扣除项目的条件。

根据《土地增值税法》的规定，房屋出售时的土地增值应当是符合规定的范围内，才能够享受扣除的优惠政策。

属于自有住房、人口密集区域、城市化建设用地等情况，都可以适用土地增值税扣除政策。

要准确计算土地增值税扣除的金额。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的征收标准是按照房屋成交价格与购买价格之间的差额计算的，扣除支付的土地价款后的实际增值额度才能确定需要缴纳的税款金额。

在进行税款申报时，要准确计算这一差额，并保留好相关的购买、出售合同等证明材料，以备税务机关核实。

要及时申报和缴纳土地增值税款。

根据《土地增值税法》的规定，房屋转让的纳税义务人应当自房屋交易完成之日起30日内，向主管税务机关申报并缴纳土地增值税款。

在转让旧房时，要及时办理相关纳税手续，确保税款的按时缴纳，避免造成滞纳金等额外费用。

对于转让旧房的情况，要按照国家税收政策的规定进行税款的计算、申报和缴纳。

在支付土地价款时，可以根据相关规定进行扣除，减少税款的负担。

要保留好相关的证明材料，便于税务机关的核实和审核。

只有合法合规地进行税款的处理，才能避免可能的纳税风险和问题，确保买卖双方的利益。

第二篇示例：转让旧房土地增值税扣除项目是指在转让旧房时，根据相关政策规定，可以将支付的土地价款部分按照一定比例扣除，从而减轻纳税额。

对于如何扣除支付的土地价款这一问题，许多人仍存在疑惑。

接下来，我们将就此问题进行详细的解析和建议。

土地增值税核算案例

案例一：某房地产开发企业转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入2000万元，为取得土地使用权所支付金额350万元，开发土地成本65万元，开发土地费用21万元，应纳有关税费77万元。

计算该企业应纳土地增值税额，并做有关帐务处理。

案例二：某企业（兼营房地产开发）买进土地及地上建筑物，价值500万元。

三年后，该企业将土地使用权连同地上建筑物一并转让A 企业，取得转让收入900万元。

假设转让过程中企业上交5%的营业税，7%的城建税，3%的教育费附加。

转让时该建筑物已提折旧40万元。

计算该企业应纳土地增值税额，并做有关帐务处理。

案例三：某企业将一自有仓库连同土地使用权一并转让，取得转让收入1000万元。

假设该仓库连同土地使用权取得成本为400万元，转让过程中按规定支付5%的营业税，7%的城建税，3%的教育费附加，转让时已提折旧50万元。

计算应纳土地增值税，并做有关帐务处理。

房地产转让自建旧房土增扣除项计算案例

房地产转让自建旧房土增抠除项计算案例在房地产市场上，自建的旧房转让是一个常见的交易形式。

在这种情况下，土增值税的抠除是一个关键的计算环节，对于买卖双方来说都有着重要的意义。

本文将以一个实际案例为例，详细介绍房地产转让自建旧房土增抠除项的计算方法，以供读者参考。

案例背景：甲方在2005年自行购地建房，总投资500万元，其中土地成本为100万元，建筑成本为400万元。

现在打算将这个房产以700万元的价格转让给乙方。

根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，甲方可以享受土地增值税的抠除优惠，但需要通过正确的计算来确定最终税额。

计算步骤：1.计算房屋建设成本：房屋建设成本 = 土地成本 + 建筑成本= 100万元 + 400万元= 500万元2.计算土地增值额：土地增值额 = 转让价格 - 房屋建设成本= 700万元 - 500万元= 200万元3.计算应纳税额：应纳税额 = 土地增值额× 30= 200万元× 30= 60万元4.计算可抠除土地增值税额：根据《中华人民共和国土地增值税法》相关规定，自建房屋的土地增值税可抠除部分为土地增值额的50。

甲方可以抠除的土地增值税额为：可抠除土地增值税额 = 土地增值额× 50= 200万元× 50= 100万元5.最终应缴纳的土地增值税额：最终应缴纳的土地增值税额 = 应纳税额 - 可抠除土地增值税额= 60万元 - 100万元= 0（如结果小于0，则不纳税）结论：根据以上计算，甲方在转让自建旧房时，可抠除的土地增值税额为100万元，最终不需要缴纳土地增值税。

通过这个实际案例的计算，我们可以清晰地了解了自建旧房转让中土增抠除项的计算方法，以及最终应缴纳的税额。

这对于房地产交易双方都具有重要的指导意义，可以帮助他们在合法合规的前提下完成房产转让交易。

也为监管部门提供了依据，保障税收的正常征收和使用。

希望本文能对读者有所帮助，谢谢阅读！。

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本一、一宗带旧房的土地转让实例日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。

该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元.转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元,其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元,成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。

该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格＊成新度,因此计算转让房产共需缴纳增值税214。

29万元,其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27。

97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。

笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。

二、现行土地增值税相关政策规定带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点,一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定.笔者归纳如下：（一)有关房产性质的税务认定根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号)第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房,应按照旧房转让的土地增值税政策处理。

（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定目前,土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件:1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一)取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用;（三）新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；（四)与转让房地产有关的税金;（五)财政部规定的其他扣除项目。