北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)共17页

目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适
产品，建议适当放大面积
*
wenku.baidu.com
55
* 没有供应
• 针对再改建议长阳至少做到140平
米以上，可选择150-160平米保证
*
10万0 年花城 *
舒适度不逊于城内同时兼顾总价
（3居）
竞争力
*
100 诗大景成、（假*2日居、3居、4居）
• 但150-160也是竞争较激烈的区间，
• 五环内的库存将进一步减 少，价格将继续上升，向 大兴、石景山、长阳的挤 压效应将更明显
• 随着地铁的开通及客户对 长阳板块规划的认知，长 阳与石景山、大兴的板块 价差可能进一步缩小
价格：1.5-2W
库存：13万
库存：28万
价格：4.5W以上
库存：47万 价格：2.5-3.5W
库存：330万 价格：1.5-1.8W
65
艺苑桐城、领海、•理未来这部分客户的竞争
*
理想城 1居
*
想城 2居
不激烈，但是如果单价 上涨的话，会遇到大兴
*
75
融景城
2居 *
的分流
100
瑞雪春堂
*
2居、3居
*
加州水郡
85 原香小镇
西棕榈滩
*
1居、2居
2居、3居 *
2居、3居
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
*
70
诗景、 雅世
*
（2居）
大成（2居、3居、4居） 假日 （3居）
争取舒适度，避免城内和郭公庄 的潜在竞争，但总面积又控制较
小，争取与大兴和石景山项目的
*
85 潜在供应 *
总价竞争优势，3居120-130平米，
艺苑桐城、领海、
主要通过社区品质与其他板块进
*
108
理想城* 3居
行竞争 • 同时由于社区品质被提高，建议
150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可 以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳
*
33
*
*
*
* 70 70
85
假设需求面积 为100-140平米
* *
*
250万在城内购买100平米以内 的2居；在郭公庄、石景山、大 兴、长阳及房山可买100-160 平米3居
*
108
*
*
125
*
*
且石景山供应有限
*
33 没有供应
• 和首置客户匹配度最高 的是石景山和长阳区域
项目，但石景山供应有
*
40
40
*
没有供应
限 • 在长阳75平米以上即可
提供比五环内更舒适的
*
40
没有供应 *
空间吸引客户
• 针对纯首置建议选择75-
50
85二居、90平米三居可
*
设计师广场 （零居）
*
有效控制总价，体现竞 争力
假设需求面积 为75-100平米
*
33
150万在城内没有合适产
*
40
*
*
40
*
品；在石景山、大兴、长 阳及房山可买75-100平米 2居或3居
*
50
*
*
65
*
*
75
*
*
100
*
*
85
*
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，
长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展， 但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化
丰 台 区
房 山 区
20KM
本项目
三环 四环
京
开
五环
高
速
六环
大兴区
项目位置：
•项目位于房山区最北侧的长阳半 岛，毗邻丰台区、大兴区；
•隶属房山区CSD中央休闲购物区 核心功能区；
•地处永定河生态走廊规划范围内， 未来会有部分土地作为休闲旅游 度假会馆使用；
价格：1.5W
库存：18万
库存：35万
价格：4W以上
库存：72万 价格：2-3.5W
库存：370万 价格：1.1-1.4W
库存：33万 价格：2—3W 库存：53万
价格：2.1W
库存：25万 价格：0.9-1W
库存：255万 价格：1.7-2W
随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳 将会弥补和其他外溢片区的差距
库存：30万 价格：2.5-3.5W 库存：43万
价格：2-3W
库存：15万 价格：1.1-1.5W
库存：210万 价格：1.8-2.3W
看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑
*
150
*
150
*
*
250
*
我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相 关定位
150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集 中在大兴、石景山，房山城区和长阳
长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢 片区的价值洼地
• 玉渊潭、青塔、丽泽及郭 公庄整体库存约为176万 平米，预计每年约供应50 万平米，大量需求将外溢 到石景山、长阳及大兴片 区
• 目前价格阶梯中，长阳与 大兴价差约3000-5000元/ 平米，长阳与青塔片区价 差约10000元/平米，长阳 片区仍为价格洼地
假设需求面积 为140-180平米
*
55
*
*
100
*
350万在城内购买140平米以内 的3居；在石景山、大兴长阳及 房山可买150-230平米3居
*
100
*
*
117
*
*
150
*
*
175
*
*
233
*
*
194
*
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320
*
融景城 *
125 3居
配合一些90-100平米的舒适2居来 吸引高端的首置客户
*
瑞雪春16堂7
*
（3居、4居）
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原香小镇（3居加）州水郡138 *
3居
西棕榈滩 3居
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240
250-350万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本 相同
•临近京石高速、地铁房山线长阳 镇站，未来周边还将开通京石第 二高速，京良路(改造)。
和1号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远， 较安静，居住属性更好
1号地
2号地
3号地
4号地
5号地
6号地
图例
居住用地 小学、托幼用地 商业金融业用地 医疗卫生用地 行政办公用地 交通设施用地
文化娱乐用地 公共绿地
167
*
*
138
*
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240
对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞 争项目面积偏大
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33
*
没有供应
70
花城（1居、
*
2居）
*
• 竞争集中在大兴领海、石景山融 景城等项目，但是竞争项目都供 应面积偏大
• 针对首改建议选择100以上产品，
（3居）
建议可以配合一些相对稀缺的资
*
117 潜在供应 *
源例如园林景观等，或者通过功
能性改善的产品例如四居以提高
*
领海、理想城、
博悦15府0（3居）